아파트, 더이상 투자 대상이 아니다

부동산 新 투자전략
김송호 지음 / 지상사 / 2009년 3월

책 <부동산 신 투자 전략>은 최근의 경제 위기와 관련해서 앞으로 어떻게 투자해야 성공할 수 있을까를 알려준다. 앞으로 부동산에 투자할 계획이라면 우선 미래 트랜드가 어떻게 바뀌는지 살피는 게 중요하다.

지금까지는 여러 경제 요인 상 부동산 가격이 상승할 수밖에 없었다. 과거 도시의 집이 많지 않던 시절, 많은 인구가 도시로 유입되면서 사람들은 거주할 공간이 많이 필요했다. 이런 사회 분위기와 맞물려 도시의 집값은 상승할 수밖에 없었고, 너도나도 집 한 칸 장만하기 위해 애를 쓰며 살았다.

특히 대도시의 아파트는 거주의 편리성이라는 큰 장점 때문에 가격 상승의 고공행진을 하며 인기 주거 공간이 되었다. 산업화, 도시화와 더불어 개인 생활이 철저히 보호되고 대규모 편의 시설이 들어서는 등 생활의 편리성이 확보되었기 때문이다.

저자의 말에 따르면 현재까지는 아파트가 이런저런 이유로 인기가 있었지만, 앞으로 그 재산적 가치는 불투명하다는 게 확실하다. 아파트는 단독주택과 달리 땅 지분이 매우 낮기 때문이다.

게다가 70년대 들어선 아파트들이 2000년대에 재건축 붐을 타며 호황을 누렸지만, 앞으로 재건축 시장은 큰 이익을 낼 수 없다는 게 전반적 분위기라는 사실. 재건축에 들어가는 비용만큼 투자 이익을 낼 수 있으면 좋겠지만, 앞으로 주택 수요가 점점 줄어드는 현실에서 재건축은 이익 효과가 불투명하기 때문이다.

현재의 주거 상태는 안정적인 편이어서 크게 욕심 안 내고 전세로 만족하는 소시민 층, 일반적인 아파트 소유자, 그리고 부동산 부자들, 이렇게 큰 축으로 돌아간다. 이런 상태가 크게 바뀔 것이라는 전망은 없다.

따라서 신도시의 대형 평형, 강남 거주, 혹은 다주택 소유 등을 위해 빚을 내가며 부동산에 투자하는 건 더 이상 메리트가 없단 얘기다. 특히 자산의 80% 이상 되는 큰 비용을 부동산에 퍼붓는 건 위험한 투자 전략이다.

 부동산에 투자하려면 어디에 관심을 두어야 할까? 저자는 돈이 많아 굳이 부동산에 투자하고 싶다면 임대 사업을 권장한다. 주거 환경이 편한 곳에 투자를 하고 이걸 기점으로 하여 월세를 받는다든가 하여 수익을 내야 한다는 얘기다.

현 주택 시장은 안정기에 접어들었기 때문에 도시에서 멀리 떨어진 곳, 교통이 편리하지 않은 곳 등은 이미 투자 가치가 없는 곳으로 전락하였다. 저자는 현재 버블 세븐 지역 중 분당, 용인 지역이 앞으로 큰 투자 메리트가 없을 것이라고 단언한다.

즉 부동산 시장도 차별화된다는 얘기인데, 영등포, 구로 등 교통이 편리하나 저평가되었던 지역, 지하철 역 주변 아파트 등은 경기가 풀리면 조금의 상승을 얻을 수 있다는 소리다. 그렇다고 섣부른 투자는 금물이다.

책에 따르면 앞으로는 강남에 아파트를 사두면 돈이 된다는 식의 투자는 통하지 않는다. 이제부터는 부동산 가격이 실수요에 의해 창출되기 때문에 실수요자가 어디에 주목할 것이냐에 집중할 필요가 있다.

가까운 일본의 예는 우리의 지금과 그다지 다를 바 없다. 앞으로 집을 장만하고 싶은 사람이라면 무작정 투자하는 것보다 ‘이곳이 내가 앞으로 살만한 곳인가, 장기적으로 투자할 만한 가치가 있는 곳인가’ 등을 고려하여 집을 사면 좋을 것이다.

책의 주장은 이렇다. 만약 현재 자산이 집을 살만큼 마련되어 있지 않다면, 무리하게 대출받아 집을 사기보다 차라리 당당한 전세로 지내는 게 나을 수도 있단 소리다. 그러나 언제나 투자에는 정답이 없기에, 어떤 방법이 현명한지는 독자 스스로 판단할 몫이 아닐까 싶다.