초심자부터 상급자까지

돈이 된다! 부동산대백과
김병권 지음 / 진서원 / 2021년 2월

[도서]돈이 된다! 부동산대백과

부동산 아저씨 님의 <돈이 된다! 부동산 대백과> 함께 읽기 4기에 당첨이 된 덕에 이 책을 완독할 수 있었다. 그 누구보다 책을 꼼꼼히 읽었고, 기억에 두어야 할 것들을 하나하나 메모하며 읽은 덕에 나중에 필요한 부분이 생길 때면 그 부분을 바로 찾아서 읽을 수 있을 것 같다.

이 책은 부동산 뿐만 아니라 청약, 대출, 인테리어에 대한 내용까지 담고 있어 부동산에 대해 아무것도 몰라 기초부터 다지고 싶은 사람부터 이미 부동산에 대해 어느정도 지식을 갖고 있지만 좀 더 세세하게 알고 싶은 사람까지 읽어도 좋을 만큼 독자층이 넓다.

나 또한 이미 알고 있던 지식들도 있었지만, 재건축 재개발 부분이나 인테리어 그리고 부록으로 실린 상가 투자법은 새롭게 알게 된 사실들이라 잘 기억해두어야겠다고 생각되었다.

부동산 공부의 시작은 부자 마인드를 갖는 것이라고 하셨는데 여기선 레버리지를 일으키는 걸 두려워해선 안된다는 말이 기억에 남는다. (물론 과한 레버리지는 좋지 않다..!)

또한 청년들이 누릴 수 있는 대출과 전월세에 대한 기본 상식들, 집 보러 다닐 때 반드시 확인해야 할 사항들까지 이제 갓 사회에 나와 집을 처음 알아보는 20~30대들에게 유용한 지식 지식들을 알려주고 있어서 좋았다. 기초가 없는 사람들도 쉽게 이해할 수 있게 써 주셔서 더 술술 잘 읽혔던 것 같다.

대출을 해보았던 사람은 알겠지만 대출상품에도 수많은 유형이 있어 막상 대출을 하려고 하면 어떤 걸 이용해야 할지 몰라 난감하다. 이 책에선 다양한 대출 상품에 대해 알려주고 또 LTV, DTI, DSR과 같은 개념들을 차근히 설명해주고 있어 도움이 된다.

또 진짜 집을 구할 때 로열동은 어떤 동인지, 판상형과 타워형 중 어떤 곳을 선택해야하는지 고민될 때가 있는데 이 부분에 대해서도 짚고 넘어가주어서 실제 집을 고를 때에도 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다.

최근 경매에도 관심이 생겨 따로 인강도 들었었는데 몇 주간 인강에서 들었던 것을 복습한다 생각하고 책을 보니 이해가 더욱 잘 되었다. 경매 입찰 시 체크리스트나 경매 초보자가 피해야 할 조건들에 대해 잘 설명해주고 있어 초보자라도 이 책을 읽는다면 어느정도 경매에 대하 개념을 정립할 수 있을 것이라 생각된다.

특히 내가 어려워했던 부분인 재개발, 재건축에 대해 심도있게 설명해주고 있는 부분이 인상적이었는데 투자 타이밍 적기와 재개발 입주권을 받을 수 있는 조합원의 조건, 감정평가액 등에 대해 친절히 설명해주셔서 가려운 부분을 콕콕 긁어주는 부분이었다. 만약 생각이 안 난다면 이 부분만 다시 펼쳐서 공부할 예정이다.

이처럼 이 책은 정말 "기본에 충실한 기본서"라고 할 수 있을 것 같다. 군더더기 없이 깔끔한 설명으로 개념에 대해 이해가 잘 가도록 쉽게 쓰여져 있고, 응용할 수 있는 사례들까지 넣어주셔서 혼자 읽더라도 초보자가 무리 없이 읽을 수 있는 수준이다. 4주간의 함께 읽기 덕분에 즐겁고 재밌게 책을 완독할 수 있었던 것 같다.

다음번에는 이 책에서 알려준대로 실제 경매에 입찰해보는걸 목표로 해보고 싶다!

누구나 처음 시작하는 것은 두렵다.

그러나 이 책과 함께라면 첫 시작부터 갈아타기를 하는 그 순간까지 든든할 것이다!!

경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

저자는 20대 초반부터 경매를 시작해서 '장기투자'와 '꾸준함'으로 큰 돈을 벌었다. 그가 투자했던 물건의 특징은 '모두가 달려드는 물건은 하지 않는다. 최대한 경쟁자가 적은 물건, 입찰자가 적은 물건을 찾아라 (변경이 잦은 것) ' 이다.

저자는 명도를 할 때 명심해야 할 것은 여유를 가지고 이성적 판단을 해야 한다고 한다. 성급하고 조급하면 지는 것이다. 아무리 억센 점유자를 만나더라도 좋은 집을 싸게 샀다고 생각하고 여유를 가지면 된다.

또한 아파트와 달리 토지, 상가가 어려운데 토지는 비슷한 위치라도 구성과 용도, 토질, 크기에 따라 다르기 때문에 시세 파악을 정확하게 해야 한다. 상가는 수익률이 중요하므로 매매가만 보는 것이 아니라 임대료까지 함께 조사해야 한다. 특히 그 물건의 임대료 뿐만 아니라 주변 임대료도 조사해서 혹시 임차인이 떠나더라도 동일한 가격을 받을 수 있는지 알아봐야 한다.

기본적인 경매 뿐 아니라 NPL투자에 대해서도 알 수 있게 해 준 유익한 책이었다.

*배당

-근저당권은 가압류보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 가진다. (날짜의 우선관계는 절대적이지만 근저당권은 앞서 설정된 가압류 등기 채권과 동일선상에서 매각대금을 배분받을 권리를 지닌다.)

-가압류는 자신이 먼저 등기했더라도 이후에 들어오는 가압류 등기 채권자 및 근저당권자와 함께 경매 매각대금을 나눠 갖는다. (사후 구속의 개념이기 때문)

-근저당권은 순위배당을 하지만 가압류 채권에 대해서는 '안분배당(자기 비율만큼 평등하게 받아감)'을 한다.

-가압류, 근저당권이 두개 다 있다면 흡수배당.

*배당의 우선순위

1. 경매비용 2. 임금채권과 최우선변제금 3.당해세 4. 일반 채권

p.222 부동산의 종류에는 토지와 건물이 있다. 토지의 값은 어떤 경우에도 장기적으로는 점차 오르게 되어 있다. 하지만 건물은 점점 더 낡아지기에 가치가 떨어진다. 부동산의 미래 가치를 보라는 건 토지의 미래 가치를 보라는 것이지 건물의 미래 가치를 보라는 게 아니다.

p.233 상가의 수익률이 높아진 것은 임대료가 높아진 것일수도 있지만 상가의 가치가 떨어져서 그런 것일수도 있다. 상권이 쇠퇴하는 경우 상가 매매 가격은 바로 떨어지나 임대료는 늦게 반응이 온다. 반대로 상권이 발달하면 상가 매매 가격은 바로 반응이 오지만 임대료는 이전 임대 계약들이 종료되어야 오른다. 경매로 상가 물건을 살필 때는 이런 부분도 봐야 한다.

• NPL 투자

-우리말로 부실 채권이라고도 불리는데 다루는 물건이 '채권'이라는 점에서 차이가 있다.

-투자의 대상이 되는 부실채권의 기준은 부동산 담보대출, 그 중에서 이자가 3개월 이상 연체된 채권이며 '무수익 여신'이라고 한다. 은행이 가져가야 할 이익을 은행은 자기자산비율을 맞춰야 하기 때문에 팔 수 밖에 없어 투자자가 그 이익을 대신 가져가는 수익구조다.

-NPL 투자는 근저당권을 사서 배당을 통해 차액을 보는 투자법으로 경매에 비해 안정적이라는 장점을 가지며 높은 수익률을 기대할 수 있다.

-NPL 도 근저당권에 대한 질권 설정이 가능하여 대출이 가능하다. 80~95%까지도 대출이 나오기도 한다. (최대 장점! 레버리지를 활용할 수 있다는 것)

-부동산 경매와 함께 진행할 시 다중수익모델을 설계할 수 있다. 채권자인 동시에 입찰에도 참여한다면 낙찰가가 이 금액 아래로 떨어지지 않게 할 수 있다. 그 금액만큼 적어서 최고가 매수인이 되면 되기 때문이다.

• NPL 물건 고르기

- 경매사이트에 들어가서 경매가 진행되고 있는 부동산을 살펴본 후 해당건의 NPL을 매입하거나, NPL물건 검색 사이트에 나와있는 물건정보를 보는 방법이 있다.

-채권에 대한 임장을 해야 하는데 채권자에 대한 탐문에서부터 시작해야 한다.

• NPL 투자 순서 정리

1. 경매에 나온 부동산의 가치를 파악한다(임장활동 등)

2. 등기부상의 권리분석, 수익성 분석(임차인, 관리비 파악 등)

3. NPL 수익성 검토(현 채권자 접촉, 낙찰과 배당액 예상)

4. NPL 매입

• NPL의 매각 방식

1. 론세일 방식 - 채권을 산 사람에게 곧바로 권리가 양도되며 기존 채권자는 채권 판매 대금을 가져간다.

2. 채무인수 방식 - NPL투자자가 채권을 양도받지만 10프로만 계약금을 지불하고 잔금을 치르지 않아 기존 채권자로부터 채무를 지는 형태로 채권의 판매가 이루어지는 방식. 기존 채권자(은행)은 채권매입자로부터 경매에 참가해 얼마 이상의 입찰가를 써낼 것을 약속받고 할인된 가격으로 채권을 넘긴다.

3. 사후정산 방식 - 절차적으로는 채무인수방식과 유사

*개인채권자는 2번, 3번만 가능. 기존 채권자인 은행이 투자 과정에 깊숙이 관여하고 있어 배당과정에서 수익을 내는데 한계가 있다. (그러나 이 두 방법은 어떤 법적, 제도적 보호도 받을 수 없기 때문에 사고가 일어날 수도 있다. 위험하므로 별로 추천X) 개인이 론세일 방식의 거래를 하고 싶다면 사금융권의 NPL 을 매입하거나AMC나 대부법인을 끼고 1,2금융권의 NPL에 간접투자를 하는 방법 밖에 없다.

BUT

- 부동산의 가치를 정확히 파악한다음 뛰어들어야 한다. NPL보다 낙찰가가 더 싸게 나올수도 있기 때문이다.

출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 후기입니다.

#경매 #경매대마왕 #부동산경매 #투자의소신 #부동산 #재테크 #NPL #심태승 #국일증권경제연구소 #문화충전

긴축의시대

긴축의 시대 - 인플레이션 쇼크와 금리의 역습
김광석 지음 / 21세기북스 / 2022년 6월

코로나가 터지고 유래없는 돈풀기가 시작되며 주식시장은 호황을 맞았으나 인플레이션이 터지고 연준은 테이퍼링에 박차를 가하고 있다. 물가상승률은 한없이 올라가는데 성장은 둔화되고 있는 요즘.

어떻게 어디에 투자를 해야할지 몰라 이 책을 읽게 되었다.

이 책은 치솟는 물가 상승 속에서 세계 경제를 직시히는 법을 알려준다. 현재 경제 흐름이 어떠한지 그래프를 통해 알려주고 있으며 부동산 및 주식 시장을 전망하고 대응 전략을 제시한다.

.

현재 물가상승률은 엔데믹 시대의 수요 회복과 러시아 전쟁의 공급 대란이 맞물리며 엄청난 속도로 올라가고 있다. 이를 잡기 위해 늦게나마 연준은 금리인상을 하고 있지만 쉽게 잡힐 것 처럼 보이지는 않는다.

책에서는 유가나 주요 원자재 가격의 상승세를 반영한 ETF 또는 ETN 투자하는 것과 장기투자적 관점으로 원자재 지수에 투자하는 것을 고려해볼 수 있다고 말한다. 또한 비용 증가 능력이 약한 기업보다는 강한 기업에 투자해야 한다.

한편 부동산은 폐업했던 자영업자들이 다시 창업을 시도할 수 있으므로 상업용 부동산이 다시 상승할 수 있을 것으로 전망했다. 또한 전세수급지수가 안정화되고 있는 것을 통해 2020년처럼 전세구하기가 어렵지는 않을 것이며 수요가 위축될 것으로 내다봤다. 공급량도 많아지므로 전반적인 가격 상승세는 둔화될 것으로 보인다.

주식시장은 어떻게 될까? 저잔느 물가가 상승하고 기준 금리를 올리면서 달러 강세가 나타날 것이라고 전망했다. 우리나라는 스테크플레이션 위험 앞에 놓여있는데 이럴 때일수록 주식 보유 비중을 줄이고 원자재에 투자해야 한다. 원자재 식료품 , 철 비철 금속 등의 가격도 괜찮다.

그러나 금리가 올라가는 시기에 주식투자는 적절하지 않다.

달라진 환경에서는 달라진 대응이 필요하다. 우리는 끊임없이 변화하는 환경에서 변화에 걸맞게 대응해야 한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

성공론

데일 카네기 성공론 - 날마다 마음속에 성공을 그려라
데일 카네기 지음, 이현주 옮김 / 국일미디어(국일출판사) / 2022년 5월

이 책은 걱정과 근심에 사로잡히지 않고 평화와 행복으로 마음을 채울 수 있도록 도와주는 책이다.

걱정은 성공을 향한 길에 전혀 도움이 되지 않는다. 그러나 많은 이들이 생각보다 많은 시간을 걱정하면서 사는데 허비하고 있다. 저자는 어떻게 하면 걱정과 근심을 극복할 수 있는지, 스트레스를 해소할 수 있는지 등을 알려주고 있다. 책에서 말한 것을 정리하면 다음과 같다.

<성공의 비결 >

1. 현재에 살아라. 확고한 '오늘'이라는 테두리 속에서 살라. 오늘이라는 날은 두 번 다시 오지 않는다.

2. 현실 인정하기. 마음 편히 현실을 받아들여라. 일단 일어나버린 사실을 받아들인다는 것은 모든 불행한 결과를 이겨내는 첫 발이기 때문이다.

3. 바쁘게 살아라. 몸을 쉬게 하지 마라

4. 걱정을 손절매하라

5. 이미 지나간 일에 대해 후해하지 마라

6. 쾌활하게 생각하고 행동한다면 실제 그렇게 될 것이다.

7. 적에게 보복하려고 하지 마라. 왜냐하면 그들에게 상처를 입히기 보다는 오히려 자신만 다치기 때문이다. 싫어하는 사람에 대한 생각으로 단 1분도 시간을 낭비해서는 안 된다.

8. 모든 사건의 가장 좋은 일면을 보는 습관은 1년에 1000파운드의 소득을 얻는 것보다 낫다

9. 남의 흉내를 내지 마라. 자기 자신을 발견해서 자기 자신이 돼라

10. 다른 사람을 도와줌으로써 자신을 잊어버려라. 매일 누군가가 미소를 짓도록 선행을 배풀어라

11. 자신을 향한 비평을 두려워하지 마라.

<캐리어의 마술공식>

1. '일어날 수 있는 최악의 사태가 무엇인가?'라고 묻기

2. 해결책이 없을 때엔 현실을 받아들일 준비 하기

3. 그런 뒤엔 침착하게 최악의 사태 개선해나가기

<문제 분석의 3가지 기본적 단계>

1. 사실을 파악하라 : 문제를 객관적으로 기록한다. 그것에 대해 내가 할 수 있는 방법을 기록한다. 무엇을 할 것인지 결정한다. 그 결단을 즉시 실행에 옮긴다!

2. 사실을 분석하라

3. 결단을 내리고 실천하라

기억해야 할 문장*

• 마음의 평화나 기쁨은 내가 무엇을 가지고 있는가가 아닌 나의 정신, 태도에 따라 달라진다.

• 인간에게 행복을 가져다주는 것은 그 자신 밖에 없다.

출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 서평입니다.

빅테크 트렌드 CES 2022_매일경제신문사

빅테크 트렌드 CES 2022 - 한 권으로 끝내는 미래 혁신 기술 대전망
매일경제 CES 특별취재팀 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 2월

CES행사는 매년 1월 초 미국 라스베이거스에서 열리는 행사이다. 단순한 전시회 성격을 넘어 전 세계가 주목하는 글로벌 기업들의 기술 혁신과 미래 산업의 동력을 점칠 수 있는 중요한 무대다.

코로나19 로 인해 온라인으로 열렸던 2021년 CES 행사의 아쉬움을 잊고자 2022년에는 온오프라인으로 동시에 진행하는 하이브리드 형태로 업그레이드됐다. 1월 5일부터 1월 7일까지 열린 이번 CES 2022 행사에 2,200여 개 기업이 참가해 각각의 기술 혁신과 사업 방향성을 선보였다고 한다.

시대의 흐름을 반영하듯, CES 2022는 과거 전자제품 중심의 성격에서 벗어나 최첨단 IT 기술과 인공지능(AI) 기술, 사물인터넷(IoT), 로보틱스, 국내외에서 큰 관심을 끌고 있는 ‘메타버스’와 NFT(대체불가토큰) 기술 등을 선보이는 무대였다.

이와 더불어 헬스케어, 푸드테크, 우주테크 등 과거 CES 무대에서 좀처럼 볼 수 없었던 미래 신기술까지 선보였다.

이 책은 매일 경재 CES 특별취재팀이 현장에서 발로 뛰며 기록한 내용을 담고 있다. 직접 부스들을 방문하여 취재한 내용이 생생하게 담겨 있어 마치 현장을 방문한 것 같은 느낌이 든다.

시에라 스페이스, 소니, GM, BMW 등의 글로벌 기업은 물론이고 삼성, 현대자동차, SK, LG 등의 국내 기업 전시를 직접 취재하고 앞으로 이 기업들이 나아갈 방향을 다루고 있어서 좋았다.

특히 실리콘밸리 대표 기업인 구글과 애플, 메타, 마이크로소프트, 엔비디아, 웨이모 등의 최신 동향을 살펴볼 수 있는 내용도 함께 수록하고 있다는 점이 좋았다. 이 기업들은 많은 한국인들이 투자하고 있는 기업이기도 해서 많은 이들이 아마 관심을 가지고 지켜보는 기업일 것이다.

이 책은 최신 글로벌 기술 트렌드를 알고자 한다면 반드시 읽어야 하는 필독서라고 생각된다. 세계시장을 선도하는 국내외 글로벌 기업의 혁신 기술을 총 망라해 그 핵심을 정확히 짚어내고 있기 때문이다.