저자는 20대 초반부터 경매를 시작해서 '장기투자'와 '꾸준함'으로 큰 돈을 벌었다. 그가 투자했던 물건의 특징은 '모두가 달려드는 물건은 하지 않는다. 최대한 경쟁자가 적은 물건, 입찰자가 적은 물건을 찾아라 (변경이 잦은 것) ' 이다.
저자는 명도를 할 때 명심해야 할 것은 여유를 가지고 이성적 판단을 해야 한다고 한다. 성급하고 조급하면 지는 것이다. 아무리 억센 점유자를 만나더라도 좋은 집을 싸게 샀다고 생각하고 여유를 가지면 된다.
또한 아파트와 달리 토지, 상가가 어려운데 토지는 비슷한 위치라도 구성과 용도, 토질, 크기에 따라 다르기 때문에 시세 파악을 정확하게 해야 한다. 상가는 수익률이 중요하므로 매매가만 보는 것이 아니라 임대료까지 함께 조사해야 한다. 특히 그 물건의 임대료 뿐만 아니라 주변 임대료도 조사해서 혹시 임차인이 떠나더라도 동일한 가격을 받을 수 있는지 알아봐야 한다.
기본적인 경매 뿐 아니라 NPL투자에 대해서도 알 수 있게 해 준 유익한 책이었다.
*배당
-근저당권은 가압류보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 가진다. (날짜의 우선관계는 절대적이지만 근저당권은 앞서 설정된 가압류 등기 채권과 동일선상에서 매각대금을 배분받을 권리를 지닌다.)
-가압류는 자신이 먼저 등기했더라도 이후에 들어오는 가압류 등기 채권자 및 근저당권자와 함께 경매 매각대금을 나눠 갖는다. (사후 구속의 개념이기 때문)
-근저당권은 순위배당을 하지만 가압류 채권에 대해서는 '안분배당(자기 비율만큼 평등하게 받아감)'을 한다.
-가압류, 근저당권이 두개 다 있다면 흡수배당.
*배당의 우선순위
경매비용 2. 임금채권과 최우선변제금 3.당해세 4. 일반 채권
p.222 부동산의 종류에는 토지와 건물이 있다. 토지의 값은 어떤 경우에도 장기적으로는 점차 오르게 되어 있다. 하지만 건물은 점점 더 낡아지기에 가치가 떨어진다. 부동산의 미래 가치를 보라는 건 토지의 미래 가치를 보라는 것이지 건물의 미래 가치를 보라는 게 아니다.
p.233 상가의 수익률이 높아진 것은 임대료가 높아진 것일수도 있지만 상가의 가치가 떨어져서 그런 것일수도 있다. 상권이 쇠퇴하는 경우 상가 매매 가격은 바로 떨어지나 임대료는 늦게 반응이 온다. 반대로 상권이 발달하면 상가 매매 가격은 바로 반응이 오지만 임대료는 이전 임대 계약들이 종료되어야 오른다. 경매로 상가 물건을 살필 때는 이런 부분도 봐야 한다.
-우리말로 부실 채권이라고도 불리는데 다루는 물건이 '채권'이라는 점에서 차이가 있다.
-투자의 대상이 되는 부실채권의 기준은 부동산 담보대출, 그 중에서 이자가 3개월 이상 연체된 채권이며 '무수익 여신'이라고 한다. 은행이 가져가야 할 이익을 은행은 자기자산비율을 맞춰야 하기 때문에 팔 수 밖에 없어 투자자가 그 이익을 대신 가져가는 수익구조다.
-NPL 투자는 근저당권을 사서 배당을 통해 차액을 보는 투자법으로 경매에 비해 안정적이라는 장점을 가지며 높은 수익률을 기대할 수 있다.
-NPL 도 근저당권에 대한 질권 설정이 가능하여 대출이 가능하다. 80~95%까지도 대출이 나오기도 한다. (최대 장점! 레버리지를 활용할 수 있다는 것)
-부동산 경매와 함께 진행할 시 다중수익모델을 설계할 수 있다. 채권자인 동시에 입찰에도 참여한다면 낙찰가가 이 금액 아래로 떨어지지 않게 할 수 있다. 그 금액만큼 적어서 최고가 매수인이 되면 되기 때문이다.
- 경매사이트에 들어가서 경매가 진행되고 있는 부동산을 살펴본 후 해당건의 NPL을 매입하거나, NPL물건 검색 사이트에 나와있는 물건정보를 보는 방법이 있다.
-채권에 대한 임장을 해야 하는데 채권자에 대한 탐문에서부터 시작해야 한다.
1. 경매에 나온 부동산의 가치를 파악한다(임장활동 등)
2. 등기부상의 권리분석, 수익성 분석(임차인, 관리비 파악 등)
3. NPL 수익성 검토(현 채권자 접촉, 낙찰과 배당액 예상)
4. NPL 매입
1. 론세일 방식 - 채권을 산 사람에게 곧바로 권리가 양도되며 기존 채권자는 채권 판매 대금을 가져간다.
2. 채무인수 방식 - NPL투자자가 채권을 양도받지만 10프로만 계약금을 지불하고 잔금을 치르지 않아 기존 채권자로부터 채무를 지는 형태로 채권의 판매가 이루어지는 방식. 기존 채권자(은행)은 채권매입자로부터 경매에 참가해 얼마 이상의 입찰가를 써낼 것을 약속받고 할인된 가격으로 채권을 넘긴다.
3. 사후정산 방식 - 절차적으로는 채무인수방식과 유사
*개인채권자는 2번, 3번만 가능. 기존 채권자인 은행이 투자 과정에 깊숙이 관여하고 있어 배당과정에서 수익을 내는데 한계가 있다. (그러나 이 두 방법은 어떤 법적, 제도적 보호도 받을 수 없기 때문에 사고가 일어날 수도 있다. 위험하므로 별로 추천X) 개인이 론세일 방식의 거래를 하고 싶다면 사금융권의 NPL 을 매입하거나AMC나 대부법인을 끼고 1,2금융권의 NPL에 간접투자를 하는 방법 밖에 없다.
BUT
- 부동산의 가치를 정확히 파악한다음 뛰어들어야 한다. NPL보다 낙찰가가 더 싸게 나올수도 있기 때문이다.
출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 후기입니다.
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