신방수 세무사의 2024 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

신방수 세무사의 2024 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 1월

 부동산 전반적으로 하락하면서 정부는 주택시장 연착륙을 위해 각 분야에서 완화책을 쏟아내고 있다. 부동산 세금의 변동성이 전보다 더 커질 가능성이 높아졌다. 그렇다면, 24년 부동산 세금은 어떻게 바뀔것인가. 특히, 부동산 관련 세금은 기존 세제의 틀이 유지된 상태에서 전 세목에 걸쳐 조금씩 개정이 되고 있어 혼란이 더욱 심하다. 이런 상황에서 부동산 관련 세금과 이에 대한 정확한 이해가 없으면 큰 사고로 이어질수 있다. 최근, 정부에서 개정한 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택은 종부세 1세대1주택 특례 적용시 주택수에서 제외되는데, 이는 취득세, 양도세 등과 비교하여 혼란스럽다. 어럴때, 현 정부의 바뀐 세금 정책을 빠르게 정리하고, 자신에게 적용가능한 정교한 절세전략을 찾는 것이 중요하다. 수많은 세금 관련 책들의 저자인 신방수 세무사가 이전에 유용하였던, 확바뀐 부동산 세금완전분석을 24년 현재시점에 맞추어 다시 재집필하였다. 전정부와 현정부까지 개편된 세제 중에서 핵심적인 내용만을 정리하여 이를 심층적으로 분석하였다. 24년 재추진 가능성이 있는 22년12월21일 부동산 세제완화안과 24년1월10일의 주택공급 확대방안 중 세제정책을 함께 분석하였다. 주택확대공급방안은 24년 상반기에 바로 적용될것으로 예상된다. 각 상황별 절세전략을 찾을수 있도록 다양한 방법을 제안한다. 총 9장으로 구성되어, 1장과 2장에서 확 바뀐 세금의 이해에 필요한 기초지식을 설명한다. 3장은 취득세, 4장은 보유세를 완전 분석하였다. 5장에서 7장까지는 양도세와 분양권의 세제, 임대주택 세제를 자세하게 설명하였다. 마지막 8장 9장은 증여세와 법인의 세제를 완벽하게 설명한다. 신방수 세무사는 이미 여러 책을 출간하였다.

 대다수의 사람들이 가진 가장 중요한 재산은 부동산. 그중에서 아파트가 최고이다. 인구는 점점 감소하여, 최근에는 주식 투자를 하는 사람들도 꽤 많아지고 있다. 코로나 시즌에 벼락거지, 영끌족들을 만들어내며 말도 안되는 속도로 팽창하였지만, 다시 부동산 시장이 침체기로 오면서 사람들의 관심이 더욱 많아지고 있다. 그러나, 부동상은 한동안 중요 재산의 역할을 계속할 것이다. 누구에게나 중요한 것은 자기집 마련이다. 쉽지 않은 자금 속에서 정해진 집값과 함께 따라가는 세금은 제대로 알고 대비하는 것과 모르고 당하는 입장이 많은 차이가 있다. 어쩔 수 없는 생계에 대한 문제이면 잘 숙지해야 한다. 처음 세금 관련 용어들을 접하게 되고, 단순하게 생각했던 부분이 있었다면 각각 적용되는 세율들을 살펴볼 때 어떻게 적용하는 가에 따라 많은 차이가 발생한다. 집을 가지고 있는 상태에서 2, 3 가구에 따른 적용세율과 각 세대를 어떻게 적용하느냐에 따른 적용세율까지 우리가 가지고 있는 부동산에 대한 세율 적용 부분을 다양한 측면으로 접근한다. 양도세, 보유세, 종합부동산세 까지 부동산 전반적인 세율에 대한 이야기를 포함한다.

 전문 임대업을 하는 법인이나, 개인의 입장에 따라 다양하게 적용되는 세율을 따라가면 쉬울 듯 하지만 나랑 적용하는데 있어 각종 세 부담은 쉽지 않다. 아파트를 구입하더라도 예전 6억에 대한 것과, 요즘 9억에 대한 지역에 따라 구입가가 크게 차이가 있기 때문에 적용되는 종부세의 차이와 서울의 아파트 한 채와 지방의 한 채의 가격 차이가 있다. 1가구 다주택에 대한 종부세 차이가 많을 것 같지만, 잘 알고 준비해야 한다. 실제 나의 상황에 대비하여 하나씩 천천히 짚어가며 설명하지만, 개인마다 사정이 다르므로 어려움을 느낄 수도 있다. 실제 나의 상황에 대비하여 하나씩 천천히 짚어 나간다면 누구에게나 유용하다. 실제로 적용했던 사례는 답을 구하는 누구에게나 이해를 도와준다. 부동산 세금은 이전 정부에서 많은 변화가 있었다. 분양권이 주택 수에 포함되어 세금계산이 복잡해졌고, 양도소득세 세금이 많이 올라 다주택자에게 불리하였다. 그렇지만, 부동산 가격은 불안정하다. 부동산은 하락이 대세이고, 언제 다시 상승할지 알수 없다. 항상 시장과 반대로 가는 정부 정책도 원인이다. 

 신방수 세무사는 현재와 같은 부동산 세제의 기조는 당분간 이어질 가능성이 높다고 하였다. 현 정부에서는 부동산 세제의 정상화를 위하여, 세제 개편을 지속적으로 시도할 가능성이 높다. 최근 부동산 세금이 복잡하게 변한 이유는 분양권 등의 주택수 산입이 주요하다. 분양권 등은 주택에 해당되지 않지만, 이를 주택수에 산입시켜 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 취득세와 양도세 중과 판단에 영향을 미친다. 실제로 주택수 판단을 실수하여 중과세가 적용되는 경우가 증가하였다. 올해도 이러한 현상이 빈번할 것이다. 부동산세제를 이해하기 위해서 기초적인 세금 지식도 중요하다. 24년은 취득세가 세제의 핵심이 될 것이다. 다주택자 법인을 대상으로 취득세 중과세가 최고 12%까지 적용되는데, 이에 대한 완화 없이는 부동산 거래 활성화를 기대하기 어렵다. 저자는 다만 취득세는 양도세 계산시 필요경비에 해당해 일정부분 절세효과가 발생하므로, 이를 고려하여 취득 의사졀정을 할 수 있어야 한다. 부동산 시장은 주식과 다르게 정부의 개입이 매우 중요한 분야이다. 부동산이 하락을 마무리하고 언제 다시 상승할지는 알 수 없다. 항상 시장 상황과 반대로 가는 정부 정책을 보면 알 수 있다. 부동산 세금 관련 여러 도서가 있지만, 저자의 다양한 지식을 직접 확인할 수 있다. 더불어, 주식 투자에 대한 지식도 함께 준비하기를 추천한다.

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미래의 고급 일자리, 주택 가격을 결정한다

미래의 고급 일자리, 주택 가격을 결정한다 - 직주근접, 미래 부동산 투자의 핵심 키워드
심형석 지음 / 두드림미디어 / 2024년 1월

 부동산 시장에서 직주근접은 무엇보다도 중요하다. 고급 일자리가 들어서는 곳 주변으로 수요가 몰리고 가격이 오른다. 미래 주거의 핵심인 직주근접에 집중해야 한다. 30년 동안 대학 전임 교원으로 강의도 하고, 여전히 현장을 지키고 있는 저자는 부동산에서 단 하나의 성공요인을 들라고 한다면, 직주근접을 말하며 주택시장에서 직주 근접보다 더 강력한 투자 조언은 없다고 말한다. 양질의 일자리는 인구를 유입시키고, 유입된 인구는 다시 주택을 거래하는 고용화 주택 거래의 선순환을 만들어낸다. 직주근접의 이유와 일반인들이 가장 궁금해하는 어디를 사야하는지, 잘못된 정책에 대하여, 막막하게만 느껴지는 부동산 투자 어떻게 해야 하는지에 대하여 알려준다.

 인구는 기본적인 주택 수요를 결정하기 때문에 인구 감소의 시대에는 어느 곳의 인구가 늘어나는지에 대한 관심이 커진다. 연령대별 인구도 중요하며 생산가능 인구가 주택시장에서는 가장 중요하다. 우리나라 인구 감소 속도가 심각하며 저출산이 도심 집중을 강화한다. 지금도 많은 사람들이 서울로, 대도시로 오기를 원하고 있다. 일자리와 병원을 찾아 지방에서도 서울로, 서울로 걸음을 옮기기 때문에 서울은 점점 더 거대해져 가고 있다. 주택 시장의 핵심 수요층으로 급부상한 MZ세대가 직장과의 접근성을 가장 중요하게 여기는 것으로 보인다. 강북 도심에 투자하는 것은 여전히 매력적이며, 강남구와 비교하여 저렴하면서도 생활 인프라가 잘 구축되어 직주근접이 가능한 도심의 투자 가치는 갈수록 높아진다. 지방의 경우 인구는 줄어들고 주택공급은 많아지니 향후 부동산 시장은 큰 충격을 맞을것이다. 수도권 외곽도 마찬가지이다. 도심에서 멀어질수록 공급과잉과 함께 인구감소의 충격은 커질것이다. 10년 후 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 생활 인프라가 잘 구축된 도심이냐 아니냐가 될 가능성이 크다. 부동산 시장에서 직주근접보다 강력한 투자 격언은 없다. 주택시장에서 직장의 영향력은 상당하다. 내 집 마련 조건에서 직주근접이 중요시되면서 주택 구매력이 높은 전문직, 연구직, 대기업 직장인 등이 많은 업무밀집 지역의 주거 가치는 계속 올라간다. 직장에서 퇴근 후 여유로운 시간을 보내려는 라이프스타일의 변화가 직장과 주거지가 가까운 직주근접을 더욱 가속화 시킨다. 그렇다면 어디를 사야 할 것인가. 게임, IT 등 고급일자리가 풍부한, 판교 ,마곡, 일자리와 주거, 여가 및 문화, 다용도 복합개발이 가능한 용산. 복합업무 클러스터, 자연환경이 우수한 성수동. 나노기술 기업이 많은 광교, 송도 등이 유망하다.

 핵심은 일자리이다. 고급 일자리가 풍부한 곳은 현재도 철도노선이 잘 갖춰져 있어 GTX에 목을 맬 필요가 없다. GTX가 아니더라도 어떠한 새로운 노선이 생기더라도 고급 일자리가 풍부한 지역을 통과할 수 밖에 없다. 노선들이 사업성을 유지하기 위해서는 고급 일자리가 많은 곳을 통과할 수 밖에 없다. 지금 부동산 시장은 상승의 하반기이다. 이때의 전형적인 특징은 차별화이다. 상승의 하반기에는 오를 아파트만 오르는 실적 장세가 펼쳐진다. 그동안의 유동성 장세는 사라지면서 어지간한 호재에도 반응이 무뎌진다. 주식시장도 마찬가지 이지만 보합이나 약세권에 있을때가 갈아타기를 적극적으로 시도해야 하는 시점이다. 중요한 점은 매수를 매도처럼 해야 한다. 매도 할 때를 고려한 매수 전략이 중요하다. 수익성, 안전성, 환금성은 투자의 3가지 고려사항이다. 제 가격을 빨리 받으면서 빨리 팔 수 있는것이 진정한 환금성이다. 매수를 매도처럼 한다면 환금성이 높은 상품을 선택할 수 있고, 추후 매도시 불안과 강박에서 조금이라도 벗어날 수 있다. 또한, 종잣돈은 필수이다. 투자에 대한 마인드가 정립되면 종잣돈을 모으는것부터 시작해야 한다. 투자가 습관화 되고, 생활화되는 것이 필요하다 예전 투자에 대한 복기도 중요하다. 실패만큼 도움이 되는 스승은 없다. 

 미국의 사례로 미래의 고급 일자리와 주택 가격의 연관성에 대하여 살펴보고, 정부에서 발표하는 첨단 전략산업의 특화단지는 향후 주택 가격을 예측하는데 아주 중요한 의미가 있으며, 이런 사례에 비춰 경기도 판교와 서울의 마곡지구는 안정적인 고급 일자리를 기반으로 아파트 가격이 

지속적으로 상승할 가능성이 크다고 예상한다. 일본의 사례에서 10년 후 아파트 시장의 가장 큰 투자 변수는 직주근접이 될 것이다. 고령화를 우리보다 먼저 겪은 일본 도쿄 도심의 타워맨션은 오히려 가격이 오르는 중이다. 10년 후를 생각한다면 자산 가치가 아닌 자산 구매력의 가치를 명심해야 한다. 

 일자리가 많은 도심에 수요자가 원하는 주택을 공급해야 한다. 서울의 3도심과 7광역 중심. 여타 지역의 경우에도 도심이라고 알려진 지역의 중요성은 더욱 커진다. 미래 주거의 핵심 변수인 직주근접에 주목해야 한다. 부동산 투자자들은 미래의 고급 일자리가 어디에서 생기는지 미리 점검하고 미래 주거의 핵심변수 직주근접에 주목한다. 부동산 투자에 관심은 있으나 어디를 투자해야 하는지, 어떻게 해야 하는지 막막하게 느껴질 때 어려움과 고민에 대한 방향성을 제시해 주고 있어 부동산 투자와 공부에 큰 도움이 된다. 

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돈이 되고 빨라지는 노동법

돈이 되고 빨라지는 노동법 - CEO가 읽고 직원에게 추천하는
유재관 지음 / 두드림미디어 / 2024년 1월

  CEO가 읽고 직원에게 추천하는 돈이 되고 빨라지는 노동법은 불필요한 지출을 통제하고 경비를 절감하며 인사 노무의 마스터가 되도록 도와준다. 고용관계 전체를 한눈에 관찰하고, 발생하는 모든 문제를 해결해 금전적인 손해를 방지하고 업무 효율성을 달성해 돈과 시간 두 마리 토끼 모두를 잡을수 있게된다. 잠재적인 노동법적 리스크를 제거하는 것은 불필요한 금전적인 지출을 줄이는 효과가 있고, 잠재적 노동법 리스크를 제거하지 못하면 눈동이처럼 커지는 기업은 감당할 수 없는 막대한 금전적인 손실로 이어진다. 더불어, 담당자의 업무효율은 올바른 노동법의 인식을 통하여 비약적인 개선이 가능하고 업무 처리 능력 또한 상승하여 빠른 일처리가 가능하다. 하지만, 업무에 끌려가 비 효율적인 시간의 소비가 발생할 수도 있다.

 책은 인사노무와 관련된 도서로, 회사에서 인사팀이거나 인사업무를 맡아 하고 있다면 꼭 읽어봐야 할 것이다. 더불어, 이제 막 사회생활을 시작한 사회 초년생들도 읽어보기를 추천한다. 본인이 근무하면서 이러한 저러한 상황에 맞닥뜨리게 되면, 스스로 깨닫는 부분도 가능하다. 회사라는 조직은 절차가 중요하다. 이런 저런 절차를 거쳐 이루어지는 것이다. 이를 미리 알려주는 지침서의 개념으로도 활용할 수 있다. 건강이 좋지않아 출근을 못하는 상황이면 연월차를 사용하여 결제를 올리면 되는데, 카톡으로 안 나오게 되면 무단결근이 될 수도 있다. 연소자 또는 외국인 근로자이라면 조금 더 주의깊게 읽어봐야 한다. 아르바이트를 하는 고등학생이나 외국인 비율이 높아지고 있어, 일반 근로자와 다른 부분이 있어 세심한 관리가 필요하다. 기존의 방식과는 다르게 주의가 필요하다. 근로자 입장에서는 관련법을 숙지하고, 인사노무 담당자는 잘 모르거나 헷갈리는 부분은 정확하게 나와 있어 수시로 참고하면 유익하다.

 노동법이란 근로자는 여러가지 법률에 의하여 보호를 받으며, 대표적으로 근로기준법, 노동조합 및 노동관계 조정법, 산업재해 보상보험법, 최저임금법 등 근로자를 보호하기 위해 많은 법률이 있는데, 노동법이라는 명칭의 별도 법률은 없다. 근로자를 보호하는 법률을 모두 노동법이라고 한다. 내가 일을 하면서 노동법을 알면 많은 도움이 되는 책으로, 제목처럼 돈이되고 빨라지게 도와준다. 저자는 노동경제학과를 졸업하여 노무법인 대표로 재직중이며, 국내기업자문, 징계해고, 노동사건 대리, 노인장기요양기관 등 비영리 기업자문, 일본계 기업자문, HR 경영컨설팅 등 분야에 활동하고 있다. 저자가 노무사로 활동하면서 노동법에 대하여 대다수의 담당자와 이해관계자들이 어려워한다는 점에서, 노동으로 잠재적인 노동법적 리스크를 제거하는것이 불필요한 금전적인 지출을 줄이는 효과라고 설명한다. 직장생활을 하면서 수습사원으로 입사하면 정규직인가. 수습 및 사용계약은 명확한 법률적 정의가 존재하지 않지만, 근로자의 능력이나 적성을 육성시키거나 판단하는 기간으로 정식 근로계약 체결후의 기간은 수습, 정식 근로계약 체결 전의 기간은 시용이다. 해당기간이 만료되는 즈음에는 본 채용을 할것인가, 거부할것인가 결정은 정당한 사유로 업무능력, 자질, 인품, 성실성 등을 판단한다.

 직장인으로 퇴직금 중간정산이 가능하다면 유용하다. 무주택자인 근로자가 본인 명의로 주택을 구입할 경우, 무주택자인 근로자가 주거목적으로 전세금 또는 보증금을 부담하는 경우, 본인 배우자 또는 부양가족의 질병부상으로 6개월 이상 요양하는 경우, 최근 5년이내 파산선고를 받거나 개인회생절차 개시결정을 받은 경우, 임금피크제를 실시하여 임금이 줄어드는 경우, 소정근로시간을 1일1시간 또는 1주5시간 이상 변경하여 3개월이상 계속 근로하기로 한 경우, 1주당 최대 근로시간이 60시간에서 52시간으로 단축되어 근로자의 퇴직금이 감소되는 경우, 태풍 홍수 등 천재지변으로 고용노동부장관이 정한 사유 등이 해당된다. 대부분은 근로자는 주택구입 및 질병부상 요양, 그리고 근로시간이 52시간으로 단축되어 퇴직금 중간정산이 가능하다.

 저성과자에 대하여 해고 부분에서 저성과자와 관련된 갈등이 많이 발생한다. 직장생활에서 예민한 부분으로, 저성과를 이유로 해고의 정당성 판단이 중요하다. 평가기준, 평가방법, 평가의 실행, 업무능력결여, 근무성적, 부진자 선정 등 제대로 사용자 및 근로자도 알아야 하는 부분이다. 엄격한 요건을 갖춰야 하는 정리해고로, 정리해고의 4가지 요건으로 긴박한 경영상 필요성, 해고회피노력, 합리적이고 공정한 해고자 선정, 50일전 근로자 대표와 성실한 협의 등 대부분 회사사정이 좋지 못한 경우 해고가 되기 마련이다. 회사는 개인을 지켜주지 않으며, 직장인은 또 다른 무엇인가를 항상 준비해야겠다고 생각하게 된다. 업무상 재해는 일종의 산업재해로 부상, 질병, 장해, 사망을 말하는 만큼 회사는 어떠한 조치를 취할수 있는지 실무적으로 이슈가 되는 경우가 많다. 산업재해부분은 사고의 발생이 시간적, 장소적으로 특정될 수 있기때문에 그 사고가 업무수행 및 그에 수반되는 통상적인 활동과정 중에 일어난 재해인가를 먼저 판단하고 업무수행성이 인정된다면 업무기인성을 인정하여 업무상 재해로 결정하게 된다.

 책 제목처럼 돈이되고 빨라지는 노동법으로 근로자는 여러가지 법률에 의하여 보호 받기 때문에 노동법에 대한 쉬운 해설과 다양한 사례를 소개하여 실무에 쉽게 접속할수 있다. 이론과 사례의 필독서로 직장생활을 하면서 내가 알아야 하는 노동법을 알게 되며, 사용자의 경우 어떻게 할지 자세하게 설명되어 있어 직장인, 사용자 누구에게나 유익한 도서이다. 

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40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다

40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다
김종성 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 12월

 10대는 꿈을 꾸며 자신을 키워가며, 20대는 학업, 취업 등 정신없이 살아내는 시기이다. 30대는 결혼도 하고 사회 구성원으로서 책임과 의무, 보편적 가치에 눈을 뜬다. 40대는 본격적으로 자기 중심의 울타리를 형성하는 시기이다. 평생 먹고 살아야 하는 머니파이프를 만들어야 할 때이다. 40대는 문득 두려운 시기이다. 은퇴하는 선배들을 보면 내가 회사에 있는 날보다 나가야 할 날이 더 가까워진다. 하지만, 의외로 모아놓은 것들은 거의 없다. 나름 대기업도 다니고 열심히 야근도 주말근무도 하지만, 결과물은 생각보다 별로이다. 왜 이렇게 된 것일까. 재태크에 관심이 없진 않지만, 부동산을 막상 실행하지는 못하였다. 

 저자는 아들때문에 부동산 경매를 시작했다. 자식에게 가난을 물려주고 싶지 않았다. 건강하고 행복하게 오래 함께 살고 싶었다. 40대 후반에 실거주 재태크를 중심으로 경매 투자를 시작하였다. 거창한 투자 대신, 내가 사는 집으로 부동산을 시작해도 큰 돈을 벌 수 있다는 것을 알려준다. 부동산 투자 전문회사를 운영하며 전업 투자자이며 투자 관련 강사로 활동하는 저자는, 어찌 보면 본인의 투자 이야기와 강의, 멘토의 역할로 발견한 다양한 사례를 서술하여 편히 읽을수 있는 책이다. 책은 40대라면 제목에서 바로 공감하면서 책을 들게 된다. 태어나면서 어른이 되는 40대가 될 때까지 다양하고 많은 일들을 겪었지만 결과적으로 정작 중요한 경제 교육에 대하여 올바른 교육을 받지는 못했다. 현실적으로 30대가 지나고 40대에 접어들면 집안의 가장인 아빠들은 많은 고민에 빠지게 된다. 과연 어떻게 해야 100세 시대 인생에서 우리 가족이 행복하게 살 수 있을까. 돈이 전부는 아니지만, 돈이 없으면 행복하지 못한다고 말하고는 한다. 부동산 투자는 선택이 아니라, 필수이다. 공부를 통해 안전하게 수익을 창출하는 경매에 대한 이야기도 전개된다. 실행하지 않으면 아무것도 일어나지 않고, 무리하지 않으면 아무것도 발생하지 않는다. 묻지마 투자는 절대 안되지만, 철저히 공부하고 준비된 자에게는 기회를 잡을수 있는 24년 시기이다.

 40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수이다. 진짜 40대들은 확실하게 이해될것이다. 동탄신도시가 처음 시작될때 3~4억 수준으로 시작하였고 미래도 그리 밝아보이지는 않았다. 그런데, 동탄1 신도시가 시작 될때 학습효과가 있던 사람들은 모두 청약을 시작했고 항상 처음에 시작하는 시범단지를 기준으로 거의 3백 이상 상승되었다. 다른 재테크를 하더라도 이러한 수익률은 보기 힘들다. 우리는 부동산 투자를 반드시 해야 한다고 말한다. 

 경매는 법적으로 원칙대로 하면 어려울것이 없다. 다만 사람이 연관이 되고, 명도라는 것을 해야 하기 때문에 사람과의 관계를 껄끄럽게 여기는 사람은 손쉽게 하기 어려운 것이다. 저렴하게 할 수 있다고 알아도 경쟁률이 아주 높지 않은 이유는 이러한 이유이다. 책에서는 경매에 대한 기초적인 부분과 저자 스스로 어떻게 접근했는지에 대한 경험담이 나온다. 명도 이후에도 상대방이 어떤 반응을 보였는지, 어떠한 부분에서 양보를 하면 안되는지에 대하여 원칙보다는 상황에 맞는 부분을 보여준다. 경매는 돈이 움직이는 일이다. 거대한 돈이 움직이고 자신이 손해를 보면서까지 할 필요는 없다. 이러한 명도 과정에서 인간적인 부분 때문일까 아니면 측은지심 때문일까, 글 한 줄 때문에 엄청나게 손해를 보는 경우가 생긴다. 경매 자체 과정에 대하여 공부가 필요하지만, 정작 명도의 대상자에게 갈때는 고민 없이 가는 경우가 많아 문제를 발생한다. 오히려 공부는 이러한 부분을 해야한다. 아무리 보석이라도 결국 완전히 내 것으로 만들지 못하면 그림의 떡이다.

 실력이든 운이든 하나의 카페를 운영하는 저자는 40대 후반에 부동산 투자에 입문하였다. 나이 때문에 힘들어서 못한다는 말로 본인을 위로하면 안된다. 돈이 많으면 뭐 하냐는 사람도 있는데, 경제적 자유가 보장되기 시작하면 자신이 할 수 있는 것들이 너무나 넓어지기 때문에 지금 당장 힘들어도 그것을 해야 하는 당위성이 있다. 엄청난 부자는 아니지만 시간의 자유, 영혼의 자유를 얻어 지금까지 돈을 위해 삶을 살았다면, 이번에는 자신을 위해, 가족을 위해 살아보기를 추천합니다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다

감정평가에 이의 있소

감정평가에 이의 있소!
정석 지음 / 두드림미디어 / 2023년 11월

 감정평가사는 나의 부동산가치를 모른다. 하지만, 감정평가는 우리의 인생을 좌우할수도 있다. 감정평가사이자 공인중개사인 저자는 06년 감정평가사에 합격하고, 14년까지 감정평가법인에서 근무하였다. 14년 이후로는 감정평가사 사무소를 운영하며 법원감정인으로 일하고 있다. 부동산 분야 최고 자격자인 감정평가사이니 부동산 공부가 필요없다는 자만감에 빠져 있었지만, 코로나와 함께 찾아온 부동산 폭등장을 겪으며 벼락거지의 심정을 느끼고, 오만한 생각이 무너졌다. 이후, 절치부심하여 부동산 공법과 경기변동, 진정한 부동산 가치를 찾는 공부를 열심히 하여, "부동산 가치를 높이는 방법" 책도 출간하였다. 부동산 공부를 거듭할수록, 일부 감정평가사들의 잘못된 관행, 미처 알지 못했던 그들의 무지함으로 시민들이 받는 피해가 더욱 분명하게 눈에 들어왔다. 

 부동산 업무를 가까이 한다고 하여 모두 부동산으로 수익을 내는것은 아니다. 공인중개사들도 매일 매물들을 보고 있지만, 폭등장을 그냥 바라보는 일이 많다. 투자와 부동산 업무는 분리해서 생각할 필요가 있다. 부동산 공법, 경기변동, 진정한 부동산 가치를 공부하면서, 감정평가 업계에서 역적을 자초하며 책을 만들었다. 예전 TV에서 숭례문이 불타는 장면은 누구나 기억할 것이다. 그 이유가 감정평가 결과에 불만을 품고 남대문에 불을 지른것이다. 범죄자의 행동이 잘한 것은 절대 아니지만, 얼마나 억울하면 국보1호를 태울 생각을 했을까. 우리는 감정평가와 그에 대처하는 방법을 알아야 하며, 감정평가 결과에 이의를 제기할 수 있는 식견이 있어야 한다. 내 재산의 진정한 가치를 가장 잘 알고 변호할 수 있는 사람은 다름 사람이 아니라, 나 자신이다.

 부동산 투자에 대한 관심과 단계가 올라가면서 예전에는 어렵고 고수들만 하는 것으로 생각한 것들이 이제 많이 보급되었다. 대표적으로 경매, 재개발, 재건축, 토지 투자 등이다. 경매의 경우, 경우가 많지만 권리분석 단계에서 배당이나 지상권 등 복잡한 경매만 피하면 상대적으로 큰 어려움은 없다. 재개발, 재건축과 토지의 경우 세금 등 고려할 게 많지만, 에전에 비하여 잘 알려저 난이도가 많이 낮아진 측면이 있다. 하지만, 운에 맡기는 단계가 감정평가 단계이다. 토지투자의 경우에도 감정평가 단계에서 투자자들이 할 수 있는것이라고는 평가액이 잘 나오길 기대할 뿐이지 적극적으로 할 수 있는것이 거의 없다. 하지만, 책을 읽으며 감정평가가 우리에게 영향을 끼칠순 없지만 결과에 대응할 수 있는 방법이 있다는것을 알려준다. 감정가격이 현실과 괴리되는 경우가 종종 있으며, 보다 정확한 감평을 위하여 많은 전문가가 시간과 노력을 들여야 하지만, 시간, 비용 등 측면에서 제한적이다. 잘못된 감평결과가 나올 경우, 이를 뒤집기 위해선 객관적이고 명백한 근거를 준비하여 설득해야 하지만, 그 자체도 어려우며 다른 감평사의 잘못을 인정하도록 해야 하기 때문에 쉽지않다. 책에서는 감정평가를 잘 받는 방법을 제안하고, 감평이 잘못되었을 경우, 이의를 제기할 수 있는 내용을 담고 있다. 주로, 공적 평가인 보상평가, 재개발, 재건축의 평가 대처방법을 살펴본다. 사적 평가인 담보 평가, 절세 목적 평가 등은 결과가 나오기 전에 평가사와 사전 상담과 조율이 가능하다. 감정평가라는 것이 일시적 과열이나 저평가가 있을수 있다. 하지만, 대부분 실거래에 바탕하여 그 시점에 합당한 범위 이내에 있는 것이 사실이다.

 토지가 도로와 인접하여, 모서리로 접근성이 좋아 용도지역 등이 상향 조정될 가능성이 있어, 수목 등 지장물 평가액이 현실적 가격과 괴리되는 경우 등 이의를 제기하는 사례가 유용하다. 반면, 부동산 빙하기에 감평이 이루어졌는데, 상승 이후 보상을 받게 되는 경우, 감평시점과 실제 보상시점간의 차이가 상당하므로 이의제기가 합리적이다. 수동적으로 운에 맡길 수 밖에 없다고 여긴 감평에 적극적으로 대응이 가능하다. 토지 매수인과 매도인은 매매가격이 합당한 것인지 수많은 고민을 하지만, 감정평가사는 그 정도로 고민을 하지 않는다. 감정평가사는 늘 시장 앞에 겸손해야 하며, 가치 판단에 늘 신중해야 한다. 투자자라면 감정평가를 어떻게 바라봐야 하는것인가. 감정평가를 있는 그대로 보는 것이 아니라, 참고 데이터로 활용해야 하는것이 적절하다. 감정평가에 대하여 이해하며, 감정평가사들의 진솔한 글을 읽을 수 있고, 보다 넓은 식견에 도움이 되는 책이다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다