감정평가에 이의 있소

감정평가에 이의 있소!
정석 지음 / 두드림미디어 / 2023년 11월

 감정평가사는 나의 부동산가치를 모른다. 하지만, 감정평가는 우리의 인생을 좌우할수도 있다. 감정평가사이자 공인중개사인 저자는 06년 감정평가사에 합격하고, 14년까지 감정평가법인에서 근무하였다. 14년 이후로는 감정평가사 사무소를 운영하며 법원감정인으로 일하고 있다. 부동산 분야 최고 자격자인 감정평가사이니 부동산 공부가 필요없다는 자만감에 빠져 있었지만, 코로나와 함께 찾아온 부동산 폭등장을 겪으며 벼락거지의 심정을 느끼고, 오만한 생각이 무너졌다. 이후, 절치부심하여 부동산 공법과 경기변동, 진정한 부동산 가치를 찾는 공부를 열심히 하여, "부동산 가치를 높이는 방법" 책도 출간하였다. 부동산 공부를 거듭할수록, 일부 감정평가사들의 잘못된 관행, 미처 알지 못했던 그들의 무지함으로 시민들이 받는 피해가 더욱 분명하게 눈에 들어왔다. 

 부동산 업무를 가까이 한다고 하여 모두 부동산으로 수익을 내는것은 아니다. 공인중개사들도 매일 매물들을 보고 있지만, 폭등장을 그냥 바라보는 일이 많다. 투자와 부동산 업무는 분리해서 생각할 필요가 있다. 부동산 공법, 경기변동, 진정한 부동산 가치를 공부하면서, 감정평가 업계에서 역적을 자초하며 책을 만들었다. 예전 TV에서 숭례문이 불타는 장면은 누구나 기억할 것이다. 그 이유가 감정평가 결과에 불만을 품고 남대문에 불을 지른것이다. 범죄자의 행동이 잘한 것은 절대 아니지만, 얼마나 억울하면 국보1호를 태울 생각을 했을까. 우리는 감정평가와 그에 대처하는 방법을 알아야 하며, 감정평가 결과에 이의를 제기할 수 있는 식견이 있어야 한다. 내 재산의 진정한 가치를 가장 잘 알고 변호할 수 있는 사람은 다름 사람이 아니라, 나 자신이다.

 부동산 투자에 대한 관심과 단계가 올라가면서 예전에는 어렵고 고수들만 하는 것으로 생각한 것들이 이제 많이 보급되었다. 대표적으로 경매, 재개발, 재건축, 토지 투자 등이다. 경매의 경우, 경우가 많지만 권리분석 단계에서 배당이나 지상권 등 복잡한 경매만 피하면 상대적으로 큰 어려움은 없다. 재개발, 재건축과 토지의 경우 세금 등 고려할 게 많지만, 에전에 비하여 잘 알려저 난이도가 많이 낮아진 측면이 있다. 하지만, 운에 맡기는 단계가 감정평가 단계이다. 토지투자의 경우에도 감정평가 단계에서 투자자들이 할 수 있는것이라고는 평가액이 잘 나오길 기대할 뿐이지 적극적으로 할 수 있는것이 거의 없다. 하지만, 책을 읽으며 감정평가가 우리에게 영향을 끼칠순 없지만 결과에 대응할 수 있는 방법이 있다는것을 알려준다. 감정가격이 현실과 괴리되는 경우가 종종 있으며, 보다 정확한 감평을 위하여 많은 전문가가 시간과 노력을 들여야 하지만, 시간, 비용 등 측면에서 제한적이다. 잘못된 감평결과가 나올 경우, 이를 뒤집기 위해선 객관적이고 명백한 근거를 준비하여 설득해야 하지만, 그 자체도 어려우며 다른 감평사의 잘못을 인정하도록 해야 하기 때문에 쉽지않다. 책에서는 감정평가를 잘 받는 방법을 제안하고, 감평이 잘못되었을 경우, 이의를 제기할 수 있는 내용을 담고 있다. 주로, 공적 평가인 보상평가, 재개발, 재건축의 평가 대처방법을 살펴본다. 사적 평가인 담보 평가, 절세 목적 평가 등은 결과가 나오기 전에 평가사와 사전 상담과 조율이 가능하다. 감정평가라는 것이 일시적 과열이나 저평가가 있을수 있다. 하지만, 대부분 실거래에 바탕하여 그 시점에 합당한 범위 이내에 있는 것이 사실이다.

 토지가 도로와 인접하여, 모서리로 접근성이 좋아 용도지역 등이 상향 조정될 가능성이 있어, 수목 등 지장물 평가액이 현실적 가격과 괴리되는 경우 등 이의를 제기하는 사례가 유용하다. 반면, 부동산 빙하기에 감평이 이루어졌는데, 상승 이후 보상을 받게 되는 경우, 감평시점과 실제 보상시점간의 차이가 상당하므로 이의제기가 합리적이다. 수동적으로 운에 맡길 수 밖에 없다고 여긴 감평에 적극적으로 대응이 가능하다. 토지 매수인과 매도인은 매매가격이 합당한 것인지 수많은 고민을 하지만, 감정평가사는 그 정도로 고민을 하지 않는다. 감정평가사는 늘 시장 앞에 겸손해야 하며, 가치 판단에 늘 신중해야 한다. 투자자라면 감정평가를 어떻게 바라봐야 하는것인가. 감정평가를 있는 그대로 보는 것이 아니라, 참고 데이터로 활용해야 하는것이 적절하다. 감정평가에 대하여 이해하며, 감정평가사들의 진솔한 글을 읽을 수 있고, 보다 넓은 식견에 도움이 되는 책이다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다