신방수 세무사의 2024 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

신방수 세무사의 2024 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 1월

 부동산 전반적으로 하락하면서 정부는 주택시장 연착륙을 위해 각 분야에서 완화책을 쏟아내고 있다. 부동산 세금의 변동성이 전보다 더 커질 가능성이 높아졌다. 그렇다면, 24년 부동산 세금은 어떻게 바뀔것인가. 특히, 부동산 관련 세금은 기존 세제의 틀이 유지된 상태에서 전 세목에 걸쳐 조금씩 개정이 되고 있어 혼란이 더욱 심하다. 이런 상황에서 부동산 관련 세금과 이에 대한 정확한 이해가 없으면 큰 사고로 이어질수 있다. 최근, 정부에서 개정한 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택은 종부세 1세대1주택 특례 적용시 주택수에서 제외되는데, 이는 취득세, 양도세 등과 비교하여 혼란스럽다. 어럴때, 현 정부의 바뀐 세금 정책을 빠르게 정리하고, 자신에게 적용가능한 정교한 절세전략을 찾는 것이 중요하다. 수많은 세금 관련 책들의 저자인 신방수 세무사가 이전에 유용하였던, 확바뀐 부동산 세금완전분석을 24년 현재시점에 맞추어 다시 재집필하였다. 전정부와 현정부까지 개편된 세제 중에서 핵심적인 내용만을 정리하여 이를 심층적으로 분석하였다. 24년 재추진 가능성이 있는 22년12월21일 부동산 세제완화안과 24년1월10일의 주택공급 확대방안 중 세제정책을 함께 분석하였다. 주택확대공급방안은 24년 상반기에 바로 적용될것으로 예상된다. 각 상황별 절세전략을 찾을수 있도록 다양한 방법을 제안한다. 총 9장으로 구성되어, 1장과 2장에서 확 바뀐 세금의 이해에 필요한 기초지식을 설명한다. 3장은 취득세, 4장은 보유세를 완전 분석하였다. 5장에서 7장까지는 양도세와 분양권의 세제, 임대주택 세제를 자세하게 설명하였다. 마지막 8장 9장은 증여세와 법인의 세제를 완벽하게 설명한다. 신방수 세무사는 이미 여러 책을 출간하였다.

 대다수의 사람들이 가진 가장 중요한 재산은 부동산. 그중에서 아파트가 최고이다. 인구는 점점 감소하여, 최근에는 주식 투자를 하는 사람들도 꽤 많아지고 있다. 코로나 시즌에 벼락거지, 영끌족들을 만들어내며 말도 안되는 속도로 팽창하였지만, 다시 부동산 시장이 침체기로 오면서 사람들의 관심이 더욱 많아지고 있다. 그러나, 부동상은 한동안 중요 재산의 역할을 계속할 것이다. 누구에게나 중요한 것은 자기집 마련이다. 쉽지 않은 자금 속에서 정해진 집값과 함께 따라가는 세금은 제대로 알고 대비하는 것과 모르고 당하는 입장이 많은 차이가 있다. 어쩔 수 없는 생계에 대한 문제이면 잘 숙지해야 한다. 처음 세금 관련 용어들을 접하게 되고, 단순하게 생각했던 부분이 있었다면 각각 적용되는 세율들을 살펴볼 때 어떻게 적용하는 가에 따라 많은 차이가 발생한다. 집을 가지고 있는 상태에서 2, 3 가구에 따른 적용세율과 각 세대를 어떻게 적용하느냐에 따른 적용세율까지 우리가 가지고 있는 부동산에 대한 세율 적용 부분을 다양한 측면으로 접근한다. 양도세, 보유세, 종합부동산세 까지 부동산 전반적인 세율에 대한 이야기를 포함한다.

 전문 임대업을 하는 법인이나, 개인의 입장에 따라 다양하게 적용되는 세율을 따라가면 쉬울 듯 하지만 나랑 적용하는데 있어 각종 세 부담은 쉽지 않다. 아파트를 구입하더라도 예전 6억에 대한 것과, 요즘 9억에 대한 지역에 따라 구입가가 크게 차이가 있기 때문에 적용되는 종부세의 차이와 서울의 아파트 한 채와 지방의 한 채의 가격 차이가 있다. 1가구 다주택에 대한 종부세 차이가 많을 것 같지만, 잘 알고 준비해야 한다. 실제 나의 상황에 대비하여 하나씩 천천히 짚어가며 설명하지만, 개인마다 사정이 다르므로 어려움을 느낄 수도 있다. 실제 나의 상황에 대비하여 하나씩 천천히 짚어 나간다면 누구에게나 유용하다. 실제로 적용했던 사례는 답을 구하는 누구에게나 이해를 도와준다. 부동산 세금은 이전 정부에서 많은 변화가 있었다. 분양권이 주택 수에 포함되어 세금계산이 복잡해졌고, 양도소득세 세금이 많이 올라 다주택자에게 불리하였다. 그렇지만, 부동산 가격은 불안정하다. 부동산은 하락이 대세이고, 언제 다시 상승할지 알수 없다. 항상 시장과 반대로 가는 정부 정책도 원인이다. 

 신방수 세무사는 현재와 같은 부동산 세제의 기조는 당분간 이어질 가능성이 높다고 하였다. 현 정부에서는 부동산 세제의 정상화를 위하여, 세제 개편을 지속적으로 시도할 가능성이 높다. 최근 부동산 세금이 복잡하게 변한 이유는 분양권 등의 주택수 산입이 주요하다. 분양권 등은 주택에 해당되지 않지만, 이를 주택수에 산입시켜 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 취득세와 양도세 중과 판단에 영향을 미친다. 실제로 주택수 판단을 실수하여 중과세가 적용되는 경우가 증가하였다. 올해도 이러한 현상이 빈번할 것이다. 부동산세제를 이해하기 위해서 기초적인 세금 지식도 중요하다. 24년은 취득세가 세제의 핵심이 될 것이다. 다주택자 법인을 대상으로 취득세 중과세가 최고 12%까지 적용되는데, 이에 대한 완화 없이는 부동산 거래 활성화를 기대하기 어렵다. 저자는 다만 취득세는 양도세 계산시 필요경비에 해당해 일정부분 절세효과가 발생하므로, 이를 고려하여 취득 의사졀정을 할 수 있어야 한다. 부동산 시장은 주식과 다르게 정부의 개입이 매우 중요한 분야이다. 부동산이 하락을 마무리하고 언제 다시 상승할지는 알 수 없다. 항상 시장 상황과 반대로 가는 정부 정책을 보면 알 수 있다. 부동산 세금 관련 여러 도서가 있지만, 저자의 다양한 지식을 직접 확인할 수 있다. 더불어, 주식 투자에 대한 지식도 함께 준비하기를 추천한다.

 * 기증받아 감사하게 읽었습니다.