신방수 세무사의 부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북 : 실전 편

신방수 세무사의 부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북 : 실전 편
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 4월

 수많은 투자 부문에서도 부동산 투자는 가장 복잡한 투자이다. 그 중에서도 부동산 관련 세금은 더욱 자주 바뀌어 복잡한 체계이다. 부동산은 정부가 바뀌면 항상 큰 폭으로 변화한다. 정치인들이 쉽게 자주 자주 사용하는 공약이 부동산 세금이다. 표지 최상단에 쓰인 문장이다. "세금 모르면 투자, 중개, 등기, 상담하지 마라"라고 세금의 중요성을 강조하였다. 표지에서는 "실전편'이라는 문구가 특이하다. 단순하게 부동산 투자, 중개 세금 사항을 나열한 것이 아니고, 저자가 판단하기에 중요한 사안을 간략하게 제시한 후, 특정한 예시와 팁이 다수 제시된다. 

 저자는 누구나 알기 쉽게 배우고 실전에 사용하도록 여러 세무 관련 책을 소개하였다. 부동산 계약부터 등기, 중개시 필요한 부동산 관련 세금을 이번 책에서 알려준다. 이 책은 저자의 집필 의도와 맞게 기본적인 세금 지식과 더불어 투자자, 부동산 종류별, 부동산 거래 주체별로 필요한 세금문제를 공부한다. 부동산 계약 할때 반드시 알아야 하는 세무적 쟁점을 연구하고, 양도세 계산과 신고 유의사항 등을 누구나 알기 쉽게 체계적으로 알려준다. 저자는 실전 사례를 위주로 소개하여 항상 이해가 쉽다. 실전 사례를 바탕으로 저자의 컨설팅 포인트로 추가하였다. 비슷한 다른 사건들을 제시하고 읽는 사람이 고민할 수 있는 여지를 남겨주었다. 이는 부동산 뿐만 아니라, 다른 책과 마찬가지로 연습문제를 푸는것 자체로 도움이 된다. 예를 들어, 경기도 성남시 예상취득금액 4억, 전용 면적 국평 이하 주거용 오피스텔을 중개할 때, 취득세율이 1%가 맞을지 물어본다. 또한, 법무사가 고객 부동산을 등기 칠 때, 주택이 5억 짜리, 고객은 1세대 1주택자일때, 취득세율은 얼마인가. 이들 물음에 해설과 답을 바로 알려준다. 부동산 투자자에게 3대 세금인 취득세, 부가세, 양도세 등에 대한 내용과 어떻게 이 세금들을 절세 할 수 있는지 자세하게 그 방법들을 알려준다. 이러한 내용을 알지 못한채로 부동산 거래를 이어가면 세금 때문에 투자 손실을 보기도 한다. 주택이나 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지 등의 실제 부동산 종류별로 절세 포인트를 꼭 집어준다. 더불어, 개인투자자나 부동산 임대사업자, 매매사업자 등의 거래 주체에 따라, 다르게 적용되기도 하는 부동산 세금을 아낄 수 있는 절세포인트도 알려준다. 모든 절세 과정들을 알아보고 부동산 계약시 점검 사항들과 이후의 양도세 계산 등에 대한 내용들도 추가되어 부동산 세금에 대하여 지식을 확장 시켜준다. 투자자나 중개사무소 등의 관점에서 소득에 대한 과세 방식을 이해하는 것은 매우 중요하다. 소득에 부과되는 세금이 과다한 경우, 수익률에 직접적인 영향을 주게 되고 과세가 많이 될 때는 거래를 중단시키는 경향이 높기 때문이다.

 책은 총 7장과 부록으로 구성되었다. 1장은 투자와 중개, 그리고 등기 시 알아야 할 기초적인 세무 문제를, 2장은 이들이 부닥치는 취득세, 부가세, 양도세 등 3대 세금을 중심으로 이에 대한 과세 원리를 자세히 다룬다. 3장은 투자자의 관점에서 관심이 많은 취득세와 양도세의 과세 방식(비과세, 중과세, 감면)을 별도로 분석하며, 4장은 앞에서 부동산 종류별로 발생할 수 있는 세무상 쟁점을 살펴본다. 구체적으로 주택, 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지, 재건축·재개발 입주권, 분양권 등이 이에 해당한다. 5장은 부동산 거래 주체별로 그들이 만나는 세금 문제를 정리한다. 개인, 임대사업자, 매매사업자, 법인 등이 이에 해당한다. 이러한 주제는 앞에서 본 내용과 차원을 달리한다. 한편 6장과 7장은 계약서를 작성할 때 반드시 알아야 할 세무상 쟁점을 다룬다. 마지막 부록에서는 양도세 계산과 신고에 대한 쟁점을 다룬다.

 부동산 계약시 반드시 검토해야 하는 항목들이 있다. 양도세, 멸실조건부 특약, 부가세 별도, 포괄양수도계약, 권리금 특약 등 명확하게 들어나 있지 않지만 계약에 지대한 영향을 미치는 요소가 많다. 특히 각종 특약들은 표준계약서에는 없는 부분으로 보다 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 양도세를 매수자가 대납하는 경우, 매도자의 양도가액에 합산하여 양도세를 과세한다. 또한, 매수자는 이를 취득가액에 포함하기 때문에 주의해야 한다. 매수자의 과도한 취득세 부담으로 인하여 멸실조건부 특약을 추가하기도 한다. 과세당국이 이를 잔금청산일 현재를 기준으로 판단하는 것으로 해석을 내리면서 주의해야 한다. 만약, 매매계약서 특약에 부가세 별도라고 표기되어 있다면 부가세는 매수자가 부담한다. 부가세가 포함되면 당연히 매도자가 부담한다. 특별한 언급이 없다면 매도자가 부담하는 것이 일반적이다. 부가세가 결코 무시할 수 없는 부분으로 부가세 발생 없이 진행하고 싶다면 포괄양수도계약을 활용하면 좋다. 어느 정도 세금 지식이 있는 경우에는 부동산 세금의 적용 범위를 넓힐 필요가 있다. 시장에는 다양한 유형의 거래 주체가 등장하고 그에 따라 적용되는 세제가 달라지기 때문이다. 예를 들어 앞에서 많이 등장 했던 부동산 매매사업자가 양도하는 부동산은 양도세가 아닌 종소세로 정리해야 한다. 종전의 주택은 새로운 주택을 취득한 날(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세를 적용한다. 다만, 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득해야 비과세를 적용한다.

 알려주는 부동산 투자 및 거래 세부 분야가 다양하여, 거래자 입장에서 유용하게 책을 활용할 수 있다. 당장 부동산 세무에 대한 공부가 필요한 독자 뿐만 아니라, 미래에 궁금할 때마다 찾아보기 유용하다. 입문자라고 하더라도, 실전편이라는 단어에 위축될 필요는 없다. 부동산 계약이 결코 쉬운일은 아니다. 다양한 계약 실무, 그리고, 매매계약서에 별도로 표기되는 다양한 특약들이 결코 쉽지 않다. 저자 신방수 세무사의 도움을 받아 야무지게 공부한다면 실전 매매계약 및 투자에서도 많은 도움을 받을 수 있다. 

* 기증받아 감사하게 읽었습니다

부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트

부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트 - 싸게 사고 똑똑하게 투자하는
빠른느림보.호랭이아빠 지음 / 두드림미디어 / 2024년 5월

 20년차 대기업 직장인인 저자는 직장인에게 부동산 투자가 가장 효율적이라 생각하여 꾸준하게 직장인 제테크로 부동산 투자를 하고 있다. 스스로 직장인 제테크로 부동산 투자가 가장 적절하다고 생각한다면, 저자와 같은 생각을 하고, 그 분야에서 이미 어느 정도 성과를 낸 선배들의 글을 읽는 것이 많은 도움이 된다. 직장인으로서 부자가 절대 될 수 없다는 점. 여유롭게 살 정도의 돈도 벌기 어렵다는 것. 퇴직 이후의 삶의 불안함. 이런 삶이 내가 원하는 것은 아니라는 점이 공감된다. 누구나 가끔 회의감이 들 때가 많다. 제 일을 좋아하고, 직장 생활도 즐겁게 하고, 회사에 좋은 사람들도 많아 배우는 점도 많지만, 이와는 별개로 현실에 대한 불만과 미래에 대한 불안감은 지극히 자연스럽다. 무리하지 않는 선에서 오래 오래 수익을 낼 수 있도록 시장 상황과 방향을 연구하고 직접 투자하는 고수인 저자의 책으로 부동산 투자를 시작하는 신혼부부 청년 직장인이나 자영업 등 본업이 있으면서 내집 마련을 희망하고 더불어 자산을 증식 시키고자 하는 분들에게 도움이 된다.

 책에서는 총 6장에 걸쳐 직장인도 쉽게 실천할 수 있는 부동산 투자 방법을 알려준다.

 1장. 투자가 어려운 이유. 사람은 원래 그래서 안정적인 월급에만 적응되어 막연하게 잘 될거라 생각하고 살아가는 우리의 모습을 돌아보고, 부자는 소수라는 사실을 깨달은 저자가 부동산 투자를 어떻게 시작하게 되었는지 살펴본다. 2장. 판을 바꾸자에서 지금 당장 시작할 수 있는 작은 실천과 투자에서 책 읽기의 중요성, 꾸준함, 재미가 있어야 투자를 계속할 수 있다고 얘기한다. 3장. 돈 공부를 하자에서는 인플레이션, 투자 사이클의 기본 이론, 자본주의 이해 등 투자를 위하여 꼭 필요한 공부를 강조한다. 4장. 부동산 투자는 직장인에게 최고의 재테크에서는 시간의 효율성과 안정적인 현금 흐름, 대출 받기 편한 이점 등 직장인에게 부동산 투자가 왜 최고의 재테크인지 살펴본다. 5장. 부동산의 투자의 핵심. 싸게 사는 방법에서 부동산에서 지역간 연결성이 생기는 이유와 서울, 수도권, 신도시, 대표 지방도시 등의 실사례를 구체적으로 연구한다. 6장. 부동산 투자 고민해결에서는 내 집 마련과 갈아타기의 적정 시기 등 부동산 투자와 관련된 많은 사람들의 고민을 해결한다. 시간이 없는 직장인의 시간 효율을 높이는 투자 꿀팁 코너도 효율적이다.

 월급쟁이 노예라는 단어에 모두가 충격을 받는다. 유행어처럼 그저 그렇게 생각할 수 있지만, 60세 이후 노후 자금의 규모는 심각성을 알려준다. 60세 이후 평균 이상의 삶의 질을 누리고 싶다면 월 237만원, 1년에 약 2800만원의 돈이 필요하다. 현대의 평균 수명을 생각하면 제 2의 준비가 필요하다. 저자는 삶의 변화를 위해 내가 지금 할 수 있는 것에 대한 고민을 이야기한다. 소수가 가진 부에 대하여 욕하지 말고 그들의 삶에 방법을 배워야 한다. 부동산 투자에 있어 선점하는 것의 중요성과 부동산 시장을 정확하게 읽어내는 기술이 중요하다. 부동산 투자에서 저자의 원칙이 있다. 투자에 있어 금전적인 손실을 피하기 위해 경제 뉴스 등 많은 정보에 대하여도 의심하고 꼼꼼하게 체크해야 한다. 최악의 상황에서 버틸 수 있고 많이 잃지 않는 결과가 나올 때만 투자를 해야 하는 것으로 사전 시뮬레이션의 필요성, 스스로의 기준을 잡고 투자에 대한 가치관을 확고하게 해야 하는 부분으로 마인드 콘트롤이 중요하다. 우리의 뇌는 변화를 싫어하여 변화에 대한 방어 반응을 일으킨다. 부자가 되고 싶지만 변화에 대하여 미온적인 태도를 보인다. 큰 목표보다는 작은 목표를 통해 실행력을 높여 변화의 속도를 높일 수 있다.

 사업가 들이나, 월급쟁이 들이나 누구나 하는 말은 월급쟁이가 속 편하다는 얘기이다. 직장 밖은 전쟁터라는 말처럼 월급쟁이들은 속 편하다는 말을 들을 수 밖에 없다. 월급쟁이의 최고 장점은 매 월 같은 시점에 돈이 나온다. 이로 인하여 해고 당하지 않으면 다음 달에 대한 걱정을 한 수 접고 있어도 된다. 하지만, 월급쟁이에 물어보면 과연 본인의 월급에 만족하는가. 앞으로 평생 이렇게 살 수 있을까. 직장인은 결국 은퇴나 해고 문제가 도사리고 있다. 일하는 기간보다 돈을 써야 하는 기간이 훨씬 길다. 그렇다면 사실은 부업이 필요하다. 가장 많은 부업이 주식, 코인 등의 투자이다. 그렇지만, 계좌는 항상 파란색이고 이익을 보기 전에 포기하게 된다. 투자는 중간 과정이 중요하지 않다. 마지막에 수익을 얻는 것이 가장 중요하다. 이러한 부분이 가장 쉽게 해결되는 방식이 부동산이다. 부동산은 항상 우상향이다. 부동산 투자에서 이러한 믿음의 유무 차이로 나타난다. 부동산이 주식과 같이 급격하게 변화하지는 않는다. 거래 비용이 크고, 실제 물건이 움직이는 것이기 때문에 손쉽게 거래하기 힘들다. 가격 변동성이 급격해진다면 거래량이 증가하고 단타식 투자자도 존재하지만, 주식시장 만큼 매일매일 할 수는 없다. 부동산은 항상 우상향이라는 전제가 깔려있다면 언제든 기다릴 수 있다. 항후 인구 문제도 심각하고 주요 지역은 계속 변화를 거듭하지만 당장 10년 정도를 바라본다면 부동산만큼 안정적인 투자도 없다.

 부동산 투자는 어렵다. 큰 금액이 소요되어 심사숙고해야 하지만 아파트 같은 경우 주요 요지의 핵심 아파트는 거래를 한다는 것 자체는 어려울 수 있지만, 기다렸다가 오르면 팔아야 한다는 전제는 유용하다. 버티기만 하면 가능하다. 하지만, 이미 많이 오른 아파트를 무작정 구매하기에는 어렵고, 현실적으로 불가능한 부분이 있어 연구를 많이 해야 한다. 책에서는 연결성을 강조한다. 결국은 입지이다. 주식도 그렇지만 부동산도 아는만큼 투자할 수 있다. 주식이나 코인과는 부동산이 다른점은 정보의 비대칭성이 명확하여 정보를 많이 접하는 사람에게 유리하다. 물론 잘못된 정보인지 아닌지는 스스로 가려낼 수 있어야 한다. 입지를 보면서 저평가되어 있는 물건을 찾는 것은 의외로 주식에서 저평가 되어있는 것을 확인하는 것보다 용이하다. 모든 물건의 상황마다 다른 전략이 필요하니 무조건 비싸니까 불가능하다는 공식은 필요 없다. 책에서는 부동산 투자로 새로운 파이프라인을 구성하는 방법을 안내한다. 부동산 시장을 읽을 수 있는 기본기를 배울 수 있고, 부동산 시장의 특성을 통해 부동산 투자에 대한 지식을 쌓을 수 있다. 부동산 투자에 대해 초보자들에게는 새로운 세계이지만, 부동산 정보를 더욱 자세하고 꼼꼼하게 짚어볼 수 있는 능력이 필요하다. 

 긍정적인 마음은 상황을 긍정적으로 바라보고, 해결책을 찾는데 도움이 되지만 결국 문제를 해결하기 위해서는 행동이 따라야 한다. 생각만 하고 행동하지 않으면 몽상가가 될 뿐이다. 어려운 시기일수록 공부를 더욱 열심히 하면서 스스로의 시간들을 채워야 한다. 직장인 제테크로 부동산이 적절하다. 부동산 투자에 희망이 있다면, 느끼고 공부하며 열심이 행동해야 부자의 길로 접어들 수 있다. 직장인이면서 부동산 투자에 관심이 있거나, 아직 부동산 투자가 답일지 확신이 없을때, 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 모를 경우 등, 본 책이 많은 도움이 될 수 있다.

* 기증 받아 감사하게 읽었습니다

반드시 오르는 부동산! 교통에서 답을 찾다

교통에서 답을 찾다 - 반드시 오르는 부동산!
정진관(정고수) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

 대한민국의 정해진 미래. 인구는 줄어들고, 3기 신도시 개발 등 대규모 택지 개발로 주택수는 크게 늘어난다. 많은 변수가 있겟지만, 가장 확실한 수요, 공급에 의해 부동산 가격은 출렁일 수 밖에 없다. 인구 감소하는 인구 소멸 도시가 생기고, 경기 최대 인구수 수원이 이상의 메가톤 특례시도 나오게 될 것이다. 내가 가진 한정된 자산을 어떤 기준으로 투자하는 것이 좋을지 생각해봐야 하는데, 서울과 경기권에 기존에 없던 환승센터 및 복합환승센터가 비교적 안전한 곳이다. 투자 시점 등 많은 부분을 고려해야 하지만, 인구가 절반으로 줄어들어 슬럼화 되어도 이곳들은 끝까지 살아 남을것이다. 인구 정책의 큰 변화로 사람이 늘어난다면, 이곳들은 일대 최고의 부동산 가격을 자랑할 것이다. 24년 대한민국 출산율은 0.6으로 2050년에는 인구 1600만이 줄어 3600만이 될 것이다. 하지만, 주택보급율은 102%이지만, 서울, 경기는 집이 부족하고 집값은 계속 상승하고 있다. 소멸해가는 지방도시의 생존과 자치화로 주택공급률은 높아질 것이다. 지방 어디를 주목하고 투자해야 고민이지만, 투자처는 지방이 아닌 교통복합지역이다

 저자는 07년 양주 덕정역 인근에서 군생활을 하며, 철도 인근 부동산이 어떻게 변화하고 가격이 오르는지 직접 경험하였다. 이를 바탕으로, 철도, 철도 인근 도시의 변화에 대한 관심과 부동산 공부를 추가하면서 부동산 관련 회사에서도 근무한 경력으로, 컨설팅 사무소를 운영중이다. 우리나라는 수도권을 중심으로 교통편이 확장되는 경향이 크다 보니, 새로운 교통 경로가 생길때 마다 주변 부동산의 시세 또한 크게 변화한다. 책에서는 환승 인프라가 제대로 구축되어 있거나 예정되어 있는 부동산을 지도, 사진과 함께 미래의 부동산 가치가 얼마나 오를지 전문가의 의견도 추가하였다. 신도시 개발과 함께 다음으로 진행될 3기 신도시에 대한 내용도 재미있다. 고양, 남양주, 부천, 인천, 광명, 시흥 등 신도시에 대한 분석이 유용하다.

 인생은 선택의 연속이다. 작은 선택이 모여 인생이 된다. 투자도 마찬가지이다. 한정된 예산을 주식, 코인, 미술품 등에 분산 투자하지만, 보유 자산 절반 이상은 부동산이다. 이러한 선택과 결정이 10년, 20년이 지난 후 개인의 삶을 크게 바꿔 놓는 경우가 많다. 대한민국 부동산은 꾸준하게 우상향 하며, 토지는 1964년부터 평균 1300배 이상 증가하였다. 일자리와 인구가 많고, 교통이 좋은 강남, 서초, 용산, 용인, 화성 등의 도시는 3100배 보다 더 큰 폭으로 상승하고, 사람 발길이 닿지 않는 임야, 전 등의 시골 땅은 그보다 낮은 폭의 상승을 보인다. 앞으로 크게 상승할 곳과 그렇지 않을 곳을 구분할 가장 확실한 방법은 교통이다. 좋은 일자리에 인구가 늘어나고, 늘어나는 곳은 지하철, 고속도로 등 시민들이 활용할 교통편이 추가된다. 이는 하루 이틀로 만들어지지 않는다. 예비 타당성 조사 등 많은 연구를 통해 필요성을 살피고, 결정적으로 예산이 준비되어야 가능하다. 미래에 만들어질 지하철, 공항 등 교통 관련 시설의 신설은 충분하게 예측할 수 있고, 앞으로 크게 인구가 증가할 곳을 선점한다면, 개인 자산 증식에 많은 도움이 될 것이다. 모든 부동산이 성공 불패의 공식이 통용되지는 않는다. 수도권 역세권이 상승률이 높듯이 세분화된 정보에서 종합적인 특성을 고려하여야 성공 투자로 이어진다. 하지만, 개인이 모든 것을 파악하기 어렵고 인구감소와 지방도시의 소멸, 분양과 공급의 불균형 등 침체기와 같은 상황에서의 투자는 더욱 힘들다. 투자에 대한 거시적인 지표가 없다면 지속적인 수요와 공급, 빨대효과를 보이는 교통의 중심지를 주시하여야 한다. 지방자치단체들은 자족도시를 위해 기업을 유치하고 공공인프라를 늘리려 한다. 정해진 예산과 정책, 변동성으로 유치는 쉽지 않다. 일자리 수요가 있는 도심지로 몰려 들겟지만, 높아진 부동산 가격에 직주 근접과 같은 거주 형태를 보이긴 힘들다. 신도시가 건설되는 주변 도시들을 분석 투자하면 어느 정도 성공하겠지만 정책 변동성이 우려된다. 

 책의 목차에서 알수 있듯이, GTX 위주로 각 복합환승센터 및 관련 신도시 설명서이다. 자동차가 20세기 중후반부터 육상 운송의 중심이 되었지만, 너무 많아진 차량으로 각종 문제가 발생하고, 철도의 효율성이 다시 부각되면서 거대 도시의 확장은 철도망을 기본으로 교통의 흐름을 재개편하고 있다. 이미 포화 상태인 서울의 여러 문제, 특히, 주거와 교통의 문제를 해결하고자 정부는 광역 도시철도망 사업을 확장중인데, 복합환승센터를 중심으로 다양한 통계를 이용하여, 체계적으로 해당 지역의 발전, 개발 가능성을 예측한다. 자동차 도로망도 중요하지만, 저렴한 교통 비용을 고려하면 서울의 중심부 접근성이 뛰어난 GTX 역사를 중심으로 발전이 이루어질 가능성이 높으며, 이러한 지역들을 중점적으로 관심 있게 연구하고 있다. GTX 교통망을 비롯하여, 수도권 신도시, 미래의 교통망 UAM에 대한 지식도 추가하여, 부동산 여러 중요 요인 중 광역교통망에 대한 설명이 흥미롭다.

 대부분 사람들은 부동산에 관심이 많다. 인프라가 좋고, 학군이 좋은 곳, 안전한 곳, 좋은 의료시설이 많고, 편리한 교통편이 많은 곳을 선호한다. 부동산에 관심이 많은 이유는 최고의 재테크 수단이다. 현재 부동산이 인구 감소, 금리 인상 등으로 불안하고 예측이 어렵기에 감소 추세로 흘러가지만 어느 시점에서는 반드시 올라가게 되어있다. 인구가 아무리 줄어들어도 환승센터는 끝까지 살아 남을것이다. 지역별 버스가 모이는 곳을 버스터미널, 역세권이라 부르면 UAM 정거장은 버티포트라 부른다. 지하철역이나 버스처럼 선로나 노선이 필요 없어 예산이 적게 드는 장점이 있으나, 한 번에 많은 사람이 이동하기 어려운 단점이다. 어느 교통편보다 빠르기 때문에 바쁜 현대인에게 엄청난 수요를 불러올 노선이다. 앞으로 도시별 핵심 권역에 자율주행차 등과 연계해서 개발될 예정이며, 도시별 핵심 권역마다 만들어질 예정이다.

* 기증받아 감사하게 읽었습니다

2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라!

2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라!
허군 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

 평범한 직장인인 저자는 부동산 투자에 관심을 가지고, 20대에 부모님 도움 없이 아파트를 소유하게 되었다. 직접 투자하면서 많은점을 깨닫게 되었다. 돈이 없어도 부동산 투자를 할 수 있고, 부동산 투자로 얼마든지 성공 할 수 있다. 부동산 투자는 공부를 하면서 성공할 수 있고 행동에 옮기는 순간 부동산 고수가 될 수 있다. 부동산 고수는 시간이 오래 걸리지 않고, 많은 기회를 줄 수 있다. 다주택자도 무주택, 1주택, 2주택의 시절이 있다. 저자는 부동산 초보가 느끼는 부동산 투자의 어려움과 궁금증을 책으로 펼쳐 보여준다. 저자에게 이 책은 부린이를 위한 공략집인 셈이다. 직장인이 느끼는 두려움과 궁금증을 알기 쉽게 풀어준다. 부동산 공부는 결국 경제 공부의 뒷받침이다. 저축을 통하여 돈의 소중함을 알고, 부동산 공부까지 추가해야 한다.

 무엇보다 중요한 것은 의지와 노력이다. 부동산 투자뿐만 아니라 다른 투자를 할 때도 공통으로 해야 하는것은 절약이다. 남들이 돈을 많이 쓸 때 덜 써야 하고, 돈을 덜 쓸 때 쓰지 않아야 하는 인내심이 중요하다. 월급에 인격을 부여하여, 소중한 나의 친구라고 생각해야 한다. 돈은 소중하게 다뤄야 한다 .부동산 공부를 한다면, 그러한 시너지로 인생을 살아가는데 훌륭한 동반자가 될 수 있다. 고령화 시대에는 부동산 투자가 유용하다. 한국은행에서 발표한 인구 고령화가 주택 시장에 미치는 영향 보고서를 보면 알 수 있다. 고령화로 주택 수요가 감소하고, 1~2인 가구 증가로 중소형 규모 주택의 선호도가 증가한다. 임차 거주 비중은 월세 중심으로 빠르게 변화하고, 은퇴 후 투자 자산으로 중소형 규모 주택 수요가 더욱 늘어날 것이다. 고령층으로 갈수록 자가 비중이 높아지며, 자녀교육으로 40대 초반까지는 주거면적을 늘린 후 60대 중반 이후 축소하는 행태를 보인다.

 1인 가구는 부동산의 미래 수요자이다. 1인 가구는 계속 증가하여 2030년에는 839만 가구, 2040년에는 910만 가구에 달할 것이다. 1인 가구이 주택 규모는 초소형, 소형의 비율의 82.9%로 가장 높았다. 부자와 고령인구는 중소형 부동산에 투자한다. 1인 가구는 소형 부동산을 선호한다. 원룸에 살면 오피스텔에 살고 싶고, 오피스텔에 살고 있으면 아파트에 살고 싶어한다. 아파트는 우리에게 주거 욕구의 마지막 종착지이다. 선진국들은 왜 계속 물가를 올리려고 하는가. 우리는 돈을 어떻게 지켜야 하는가. 자본주의에서 물가 상승보다 물가 하락이 더 두렵다. 자본주의에서 직장인에게 닥치는 상황들은 다양하다. 돈의 유통량이 늘어나고, 화폐 가치는 떨어지며, 물가는 계속 오른다. 월급은 물가보다 덜 오르지만, 같은 돈으로 살 수 있는 것들은 줄어든다. 현금을 가만히 두면 매년 2% 손실이 나는 셈이다. 따라서, 우리는 인플레이션 해지를 해야한다. 소중한 월급을 지키기 위하여 투자를 반드시 해야 하며, 부동산, 금, 채권, 주식 등이 유용하다. 현실적으로 직장에서 자유를 찾기란 불가능하다. 회식, 야근, 밀린 업무들이 월급쟁이를 평생 괴롭힌다. 당장 그만두고 싶지만, 먹고살기 위해 오늘도 내일도 출근한다. 하지만, 5년 뒤 10년 뒤에는 어찌 되는가. 우리는 직장에서 자유를 찾을 수 없다는 것을 인정하고, 경제적 자유를 찾기 위하여 부동산 투자를 시작해야 한다. 불평등은 자본주의 격차이며, 노력의 결과물이다. 부자와 같이 평등하게 노력한다면 격차 없는 평등을 원할 수 있다. 자본주의 생태계를 부정하면 안된다. 부동산 투자자는 나쁜 사람이고, 자본가들로 자신이 가난하다고 탓하면 발전이 없다. 그들의 현재 모습은 우리와 반대로 걸어갔던 외로움, 불안함, 끈기의 결과물이다.

 보유 주택 수를 늘리다 보면, 보일러 수리에서 전등 교체까지 사소한 일들로 전화기가 울리는 일이 많아진다. 그들의 불편함을 무시하면, 스트레스는 잠시 없어지지만, 다음 세입자도 같은 이유로 전화하게 된다. 전화기가 울리는 스트레스보다 공실 스트레스는 더 참담하다. 우리집의 가치는 내가 대응하기에 따라서 결정된다. 20~30평대가 일반화된 요즘, 10평대 아파트는 찾기가 힘들다. 30평대 아파트 사이에서 소형아파트의 가치는 앞으로 더욱 빛날 것이다. 아파트가 상승하려면 반드시 투자 수요가 함께 해야 한다. 자금이 부족한 소액 투자자들은 소형 평수 아파트 투자가 적합하다. 일본의 전처를 따라가는 우리나라와 일본 경우를 비교한 자료는 효과적이다. 직장인은 재테크가 반드시 필요하다. 원하는 것을 모두 할수 있는 자유를 누리기 위하여 부동산 재테크 공부는 필수인 셈이다. 책을 통하여 자본주의에서 나와 내 가족을 지킬 수 있는 부, 그 부를 만들기 위하여 단단한 초석을 준비할 수 있다.

* 증정받아 감사하게 읽었습니다

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법
장혁철 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

 책을 읽고, 친구들과 함께 배우고 성장하는 인생, 일상에서 작은 기쁨과 행복을 느끼고 여유로운 삶, 주체적이고 자유로운 삶이, 우리 인생의 핵심가치이다. 부동산 책을 일고 공부하고 연구하는 인생이 여유롭다. 긍정적이고 주체적인 삶을 위하여 책을 읽는것은 중요하다. 

 부동산 투자에 있어 현장 임장을 통하여 주의해야 할 시설 유무를 확인하고, 주민, 시청 등에 문의하여 해당 시설로 인한 장단점을 확인하여야 한다. 안목을 넓히다 보면 예상하지 못한 곳에서 남들이 알지 못하는 투자기회가 기다릴 것이다. 부동산은 언제나 싸게 사는 것이 제일 중요하다. 자신만의 투자 원칙으로, 토지 용도지역을 학습하여야 한다. 제주는 토지 개발 제한 사항이 많아 매수전에 잘 확인하여야 한다. 제주 원도심, 신도심, 서귀포 신도심 압축개발에 집중하였고, 제주 동부 생활권은 제주 2 국제공항과 복합도시 건설, 서부 생활권은 영어 교육도시 중심의 지역거점으로 조성되어 용도지역 상향으로 부동산 가치가 상승할 것이다. 

 부동산은 언제나 어디에서든 싸게 사는것이 제일 중요하다. 급매물은 눈여겨볼만한 투자 대상이다. 이전에, 급매물인지의 여부를 파악할수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실패하지 않는 부동산을 매수하기 위하여, 시세 대비 30% 이상 싸게 매입하여야 한다. 누구나 원하는 물건을 구입하고, 매수한 가격에 즉시 매도 가능한 물건을 구입한다. 시간이 걸리더라도 본격적인 투자에 앞서 자신만의 투자원칙을 세우고 적용한다. 우리는 도시지역에서 자연녹지지역을, 이외 계획관리지역을 주목해야 한다. 제주도는 자연환경 보존과 성장이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 외연 확산을 최소화하고, 구도심과 기발지를 고도화하고 재생하고자 한다. 부동산 투자뿐만 아니라, 토지이용 목적에 부합한 개발행위와 제한사항, 건축 가능한 건축물 등 확인하기 위하여 용도지역 학습은 중요하다.

 제주도 부동산을 배우고, 투자하기 위하여 제주특별법에 따른 절대, 상대 관리보전지역의 지정 대상과 지정사유, 이에 따른 행위 제한 사항에 대하여 학습이 중요하다. 매수 계획이 있다면 개발 가능한 면적과 범위를 구체적으로 확인하여, 매수 목적에 적합한 토지인지 연구하여야 한다. 저자는 제주 고유의 자연환경이 곧 제주도와 제주도 부동산의 가치의 본질임을 강조하였다. 제주에서 높은 가치를 가지는 부동산 대부분은 빼어난 자연환경과 그 주변으로부터 파생된 것이다. 제주도 아파트 투자의 관점에서의 흐름이 중요하다. 동지역의 인구 비중 증가, 도외 거주자들의 영향 증가, 신규 아파트와 브랜드 아파트의 수급 부족 등을 자세하게 연구하여야 한다. 이밖에, 농어촌 민박의 장점 및 요건도 유용하다. 일반 숙박업에 비하여 신고 및 운영절차가 효율적이고, 별도의 세제 혜택 등 장점도 많다. 간이과세자 소득 4800만원 이하는 부가세가 없다. 농업인 부업 소득 1200만원 한도로 비과세이다. 대신, 자가 6개월 거주하여야 하며, 임차는 3년이상 계속거주가 필요 요건이다. 현시점에서의 제주도 도시계획 조래 주요 개정 내용도 수록하였다.

 토지의 시세를 파악하기 위하여, 인근 토지의 거래된 토지 실거래가를 조회한다. 국토교통부 실거래가 디스코 앱을 추천한다. 인근 2~3명의 공인중개사를 통하여 시세를 파악하고, 주거래 은행에 탁상감정을 의뢰한다. 토지가격비준표를 활용할 수 있다. 타운하우스는 피할수 없다면 선택하는것도 좋다. 저렴하게 구입하고, 철근콘크리트 구조를 선택하며, 공유토지분할에 관련 특례법으로 토지 분할이 가능한 타운하우스를 고른다. 향후, 취락지구 변경이 예상되는 주거지역, 취락지구 인근의 타운하우스를 선택하여, 공특법으로 분할 가능한 타운하우스가 없다면, 용도지구 변경 가능성이 있는 곳을 찾아야 한다. 특히, 제주도 부동산 투자시, 항공소음, 축산 악취 및 군사시설은 피해야 한다. 소액 투자방법으로 법원경매, 맹지 투자 또는 공동투자를 추천할 만 하다. 제주도 부동산 투자의 새로운 기회로, 재건축, 재개발 사업이 유망하며, 제주 제2공항, 제주 신항만 건설 및 도시계획 시설을 잘 활용하여야 한다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수익을 많이 내는것이지만, 투자금을 잃지 않는 것도 너무 중요하다. 잃지 않기 위해 놓치면 안되는 내용들이 자세하게 설명되어 있다. 어디에서도 잘 알 수 없는 제주도 부동산에 특화된 내용들과 최신의 정보들까지 모두 수록되어 있다. 신문기사로만 보던 도로, 하수도 등의 이슈들과 도시기본계획 해석까지 유용하다. 조례나 기본계획은 고시가 되어 누구나 읽을 수 있더라도, 어떻게 투자로 이어지는 인사이트를 뽑아내느냐가 문제인데, 책에서는 실 투자에서 고려할 점, 투자의 팁들이 가득하다. 더불어, 저자는 부동산 공인중개사 실무와 직접 투자를 하고 있어 계약과 약정서 쓰는 방법 등의 실무가 담겨있다. 검색해도 자세하게 알기 어려운 부분들이 유용하다. 맹지 탈출 토지 매수 편지나 공동투자약정서 쓸때 고려할 점은 꼭 숙지하여야 한다. 이 책은, 제주 부동산을 알고 싶거나, 1~5년 사이 제주도에 투자할 사람, 제주 부동산 투자의 노하우을 배울 사람, 작가의 삶의 의미, 핵심가치를 배우거나, 타인의 삶에 긍정적인 영향을 주고 싶은 분들에게 추천한다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다