토지 투자 비밀 과외

토지 투자 비밀 과외 - 스스로 사고파는 상위 1%
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

 부동산 투자를 공부하고, 실천하고자 한다면 본인과 제일 잘 맞는 분야가 있게 된다. 시장은 반복되기에 다양한 부분을 공부하고 각 시기에 맞춰 투자를 해야한다. 기본적으로 토지매입과 관련한 공통적인 정보들이 필요하고, 아파트에 비해 다양한 사례와 고려해야 할 점들을 연구해야 한다.

 저자는 건축기사이고, 공인중개사이다. 부동산 프랜차이즈의 대표이기도 하다. 그래서 일반 토지투자 투자자들에게도 중요한 팁을 제공하지만 매매업자로서의 입장도 설명한다. 저자는 먼저 마인드에 대하여 중요함을 알려준다. 아파트, 경매, 꼬마빌딩, 투자 등 각 내용을 주로 하는 경우 대부분의 저자들은 부동산 투자, 특히 해당 분야에 투자 해야 한다고 이야기 하게된다. 입장차이도 있겠지만 부동산 만이 아닌 투자자산을 대하는 기본 자세들을 생각해 볼 수 있다. 책을 읽다보면 부동산으로 부를 얻는 이와 얻지 못하는 이의 차이의 시작이 마인드의 차이이다.

 토지 투자에 실패하는 원인 분석에서 토지투자를 시작하는 사람에게 앞으로의 투자에 실패를 줄이는 공부가 될 수 있고, 토지 실전 투자를 많이 경험한 이들에겐 점검을 해보는 시간일 수 있다. 국토종합계획은 누구나에게 유익하다. 특히, 토지 투자에서는 이런 정부와 지자체의 계획 확인이 더더욱 중요하다.

 실전 토지 투자와 잘 팔리는 토지를 만들기 위해서 간접경험을 많이 해 볼수 있는 내용들이 가득하다. 실전에서 거래를 해보고, 생각해보지 못한 내용들이 유익하다. 토지 전문 매매업을 부업으로 하라에서는 가족에게 권해주고 싶은 내용들이다. 이외에도 중요한 정보들이 가득하다. 땅 투자 10단계와 지주작업에서 저자는 땅 투자 10단계를 불변의 진리라고 말한다. 아직 이론만 공부하는 이에게 어려울수 있지만 저자는 많은 투자를 통해 땅이 10단계를 거치면서 상승하는 과정을 겪었다.

 정부, 지자체, 대기업 등의 개발계획이 발표되고 땅의 가치가 지속적으로 오르는 단계에 대한 이야기는 흥미롭다. 정부 차원의 대규모 사업은 반드시 이 단계를 따른다. 다만 토지 고수가 아니면 현재 사업이 어느 단계인지를 알수 없어 연구를 해야한다. 10단계 중 3단계와 6단계가 중요하다. 개발사업의 계획 발표가 이루어지는 3단계와 착공단계인 6단계에 땅은 경험하지 못하는 폭등을 경험한다. 따라서 현재 진행중인 사업들의 타이밍을 잘 파악하는 것이 중요하다. 5단계에서의 지주작업도 중요하다. 6단계의 본격적인 폭등이 오기 전에 투자자나 중개업소에서 지주들에게 땅을 매입하는 설득의 과정이다. 폭등을 앞두기 전이라 땅값이 많이 오르기는 했어도 아직 상승 여력이 많이 남은 시점이기 때문이다. 현재 상태로 팔기 곤란한 땅들을 매입해서 분할 작업으로 예쁘게 만드는 작업을 한다. 건물은 인테리어 등을 통해서 건물의 가치를 올리지만, 땅은 지주작업을 통해서 땅값을 올린다. 고수들은 적절한 타이밍에 지주작업을 통해 수익을 올리지만 하수는 고수들이 만들어 놓은 땅이 오를대로 오른 상태에서 매입하여 손해를 보게된다. 토지를 공부해야 하는 이유이다.

 토지 공부는 부동산에서 흥미로운 분야이다. 공부를 끝내고 투자도 해야하는것이 순리이지만, 투자자금이 부족한 이들은 열심히 공부하면서 실력을 쌓는 시간이 중요하다. 중간에 땅 투자 상식으로 앞 내용들을 요약 정리해주기에 중요한 부분만 숙지할수 있다. 부록의 23 투자 유망지역 분석자료 역시 어디를 사야하나 혼란스러운 이들에게 좋은 참고자료가 된다. 토지에 관심 있는 모두는 한번 읽어볼만한 책이다.

부동산 공매 이렇게 쉬웠어? 공매실무와 실전사례

부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? : 공매 실무와 실전 사례 - 알기 쉬운 기초 공매 속편 ㅣ 부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 2
김동년 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

 저자는 공매를 전문으로 투자하는 실전투자자이다. 저자 본인이 공매를 하고 있는 최종목적은 수익창출이다. 실제 입지 선택을 잘못하면 실패하게 된다. 부동산을 취득할때 필요경비인 취득세, 보유세, 양도소득세와 부가적인 절세방법이 나와있다. 투자금을 줄이기 위해 대출에 대한 상세한 정보도 유익하다. 대출을 잘 알지 못해도 책에 나와있는 내용만 공부해도 충분하다.

 보통은 낙착을 받아도 명도를 하기가 쉽지않다. 경매는 인도명령제도가 있어 점유자를 내보내는게 어렵지가 않지만, 공매는 인도명령제도가 없어 명도소송을 진행해야 한다. 이러한 명도소송 진행단계와 필요서류도 상세히 알려준다. 그러나, 명도소송으로 진행하면 대략 4~6개월 정도가 소요되고, 길게는 1년까지 걸리니 명도소송이전에 명도를 하는것이 최선이다.

 첫번째 사례부터 흥미진진하다. 인천 24평 아파트에 170만원 미납관리비가 있다. 메모를 붙여 놓아도 감감무소식인 점유자, 계속 전화하고 문자를 보내고 명도를 진행한다. 명도 합의에 성공했으나 집을 들어가는 순간 기절하게 된다. 폐기물 처리비용만 120만원이다. 총체적인 난국인 집을 셀프인테리어하고 순수익을 가져가는 멋진 사례를 소개한다. 초보자들은 아파트를 선호하고 빌라는 좋지 않은 물건으로 보는 경우가 많다. 저자는 빌라도 잘만 고르면 좋은 수익처가 될수 있고, 연식이 짧은 다세대주택을 선호한다고 알려준다. 사람들은 깨끗한 것을 선호하고, 세금 면에서 혜택을 볼수 있는 아파트보다 소액으로 투자가 가능한 빌라가 유용하다. 세금면에서도 아파트보다 효과적이다. 100세시대. 막막한 노후대비를 공매로 준비할수 있다. 공매는 투자하는 순간부터 이익이 보장되는 제태크 수단이다. 공인중개사무소에서 일반매매로 취득하는것보다 싼 가격으로 살수 있다. 

 투자자가 버려야 할 2가지 마음가짐이 있다. 바로 "~했더라면" 과 "~때문에"이다. 저자는 누구 탓도 하지 않고, 스스로의 목표를 향해 조금씩 나아가고 있는 모습을 보이면서 우리에게도 건강한 자극과 도전을 알려준다. 마음이 없으면 핑계만 보이고, 마음이 있으면 길이 보인다. 안된다고 생각하면 끝도 없이 안되는 이유만 찾게된다. 반대로 된다고 생각하면 이를 해결하기 위해 끊임없이 되는 방법을 찾고, 어떻게든 성공하게 마련이다.

 성공하는 사람들은 긍정적이다. 누구가 부자가 될수있다. 주변에 어디든 나의 에너지를 빼앗아가는 빌런들은 항상 존재한다. 그들은 나에게 전혀 도움이 되지 않으며, 멀리해야한다. 왜 부자가 되고 싶고 성공하고 싶은지 목표를 정하고 그 목표를 세부적으로 정하는것이 중요하다. 빨리가려고 무리하면 사고가 나게 된다. 하루하루 조금씩 전진하면 조그마한 변화가 우리의 미래를 응원할것이다. 사우디 왕자에게도 빈자에게도 하루는 같다. 우리는 이 시간들을 어떻게 활용하나에 따라 인생의 방향이 달라지기에 치열하게 고민하고 잘 활용해야 한다. 우리가 평범하거나 가난한 이유는 부자가 되는 원리를 따르지 않기 때문이다. 공매를 통해 수익성 높은 부동산 투자를 하고 싶다면 이 책을 적극 추천한다.

부동산의 가치를 높이는 방법

부동산의 가치를 높이는 방법 - 감정평가사와 함께 살펴보는
정석 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

 부동산 투자는 현재에 투자하는것 뿐만 아니라 미래에 투자하는 것으로 현재 상태보다 미래 발전 가능성에 더욱 무게를 둘 필요가 있다. 보통 투자예산 범위 내에서 적정한 가격에 신축급이면서, 우량 임차인과 높은 수익률이 보장된 물건을 찾는 것은 하늘의 별따기처럼 어렵다. 적지 않은 자본금이 투입됨에도 불구하고 적절한 투자물건을 찾는것이 쉽지 않다. 

 지난 몇 년간 부동산 가격이 상승하면서 기대수익률은 점차 낮아지고, 자본금 대비 투자 가능한 물건에 대한 눈높이가 낮아지면서 중소형 수익형부동산 시장 물건의 희소성이 높아졌다. 현재와 같은 상황에서는 단순한 매임매각 전략보다는 부동산의 가치를 불어넣을수 있는 투자를 적극적으로 고려해야 한다.

 감정평가사인 저자가 알려주는 부동산의 숨은 가치를 찾기 위해서 본 도서가 많은 도움이 될것이다. 부동산 시장이 좋지 않지만 역사가 증명하듯 위기의 기간은 길지 않을 것이고, 금리 급등의 충격이 흡수되면 시장은 안정을 찾게 된다. 지금은 부동산 투자 최신 트랜드와 다양한 사업을 공부하고 개발하는 준비가 필요하다. 1장에서는 부동산 가치를 높이기 위한 기본 지식을 알려준다. 부동산 관련 주요 법령, 부동산 가격 판단하는 방법 등을 알아본다. 2장에서는 빈 땅 개발로 가치를 높이는 방법이다. 협소토지, 맹지, 개발제한구역 토지, 전원주택 등 다양한 토지의 가치를 상승시켜 수익을 실현하는 구체적인 방법을 알게된다. 3장에서는 차별화된 도심주택 건축으로 토지 가치를 높이는 방법으로 토지 매입 단계에서부터 건축의 과정까지 살펴보며, 도심 주택 건축을 통한 가치 창출을 모색한다. 마지막 4장에서는 상가, 빌딩의 가치를 높이는 방법을 공부한다. 상가가치분석, 업종변경을 통한 가치상승, 오래된 오피스빌딩이나 상업공간의 가치를 높이는 아이디어, 상가재건축을 공부한다. 

 부동산 투자는 토지, 상가등을 매입해 선점하고 시간에 맡겨두는 수동적인 투자방법을 적용하였다. 그러나, 저자는 적극적인 노력으로 부동산 가치를 창출하는 방법을 모색한다. 감정평가사 출신으로 그동안의 경험을 기반으로 부동산 가치를 평가하는 방법을 알려주는 것은 물론, 그 가치를 더욱 높일 아이디어들을 알려준다. 적극적인 노력으로 부동산 가치가 올라간다면 경기 변동에 상관없이 수익을 가지게 된다는 것이 장점이다. 수동적인 투자 방법보다 수익률도 대단하다. 금리 등 외부요인으로 부동산 시장이 괴로운 지금이야말로 적극적으로 부동산 가치를 높이는 방법을 알려주는 저자와 함께 부동산 투자를 시작하고자한다. 부동산의 가치를 판단하는 방법을 연구하고 가치를 높이는 아이디어가 피요한 사람들에게 추천한다.

오피스텔 투자바이블

오피스텔 투자 바이블 - 35살, 35채로 인생을 바꾸다
정철민 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 10월

 오피스텔은 수익률만으로 매수를 결정하는 우를 범해서는 안된다. 역설적이게도, 좋은 오피스텔일수록 수익률은 낮다. 수익률은 단순히 월세를 매매가로 나눈 값이다. 좋은 오피스텔들은 월세뿐만 아니라, 수치화할수 없는 가치들이 프리미엄의 형태로 매매가에 녹아 있기 때문이다. 지역 네임벨류, 환금성, 공실률, 연식, 브랜드, 조망 같은 것들이다. 이는 상가도 마찬가지이다. 1층 상가일수록 공실률이 낮고 반대로 수익률은 떨어진다. 입지가 좋은 상가 일수록 수익률이 떨어지고 안쪽에 있는 후미진 상가일수록 수익률이 높아진다. 

 미국의 과격한 기준 금리 인상으로 전국 부동산 시장이 거래 절벽이다. 미국은 연말에 추가 인상을 예정하고, 우리나라도 한은의 기준 금리 인상으로 주택담보대출이 연 7%를 넘어설것이다. 아파트는 하락세이고, 상가나 토지는 높은 금리로 부담스럽다. 대출 규제를 피하고, 세금 부담이 적으며 레버리지도 잘되는 부동산 투자처에서 서울 준신축 원룸 오피스텔을 찾게 된다. 금리 상승과 주택 규제를 이길수 있는 투자 정답을 알게된다.

 저자는 8년차 부동산 전업 투자자이다. 대전에서 부동산 투자에 눈을 뜨고, 전국을 가리지 않고 16채의 아파트를 저점에 매수해서 자산을 불렸다. 710대책을 기점으로 수익형 부동산인 다가구주택, 구분상가, 근생건물에 분산 투자했다. 21년에는 서울 오피스텔이 저점임을 알고 수익을 달성한다. 유튜브 채널에서 오피스텔로 때돈벌기라는 주제로 콘텐츠를 올리고 있다. 이 책은 유튜브 채널 구독자들이 오피스텔 투자에 관해 남긴 댓글, 질문, 답변 정보를 가이드로 구성하였다. 

 총 8개 파트로 구성되어 있다. 첫번째, 왜 서울 원룸 오피스텔이 2030세대에게 부자가 도리 좋은 기회인가. 두번째, 원룸 오피스텔을 사야하는지, 실전 투자노하우에 딱 맞는 실전 투자 사례로 설명한다. 네번째, 오피스텔 지역분석이다. 강암, 영등포, 여의도, 구디와 분당 판교 등 지역별로 자세하게 분석하였다. 다섯번째, 앞으로 오를 오피스텔 단지를 소개하여 투자 안목을 길러준다. 여섯번째, 갭 투자 노하우를, 일곱번째, 오피스텔 대출에 대하여 임차인이 활용할 전세대출까지 알기쉽다. 마지막으로 부동산 투자에서 가장 민감하고 중요한 세금문제를 오피스텔 투자에 최적화하여 구체적으로 설명해준다. 에필로그를 통하여 롱런하는 부동산 투자 원칙으로 지은이가 부동산 투자에 담은 진심을 알려준다. 부동산 투자의 방향을 고민한다면 이 책이 많은 도움이 될것이다.

똑똑한 절세 방법 부동산 법인이 답이다

똑똑한 절세 방법 부동산 법인이 답이다! - 부동산 전문 세무사, 회계사가 알려주는
김한곤 외 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 10월

 부동산 광풍의 시대이다. 이 시대에서 어떤 사람은 울고 어떤 사람은 웃기도 했지만, 적어도 조금더 시장에 참여하고자 했던 사람들은 다주택자의 길을 선택했다. 다주택자로 포지셔닝을 한 사람들은 세금과 직면하게 되고, 자의반 타의반으로 임대사업자가 된다. 임대사업자는 사업자의 일종으로 결국 개인사업자 또는 법인사업자를 등록하고 사업자로 살아가게 된다.

 부동산은 취득, 양도, 보유 등 모든 단계에서 세금이 발생한다. 특히, 다주택자이면 규제에 따라 다양한 중과세가 부과되고, 특히 사업자 등록을 한 부동산 사업자들에게 많은 고통을 안겨준다. 세금을 낮추거나 회피를 목적으로 법인을 설립하는데, 오히려 복잡한 세금으로 회피가 불가능해진다. 20번 이상의 정책변경은 세무사들마저 상담을 거부하기도 한다.

 이러한 상황을 해결할 수 있는 책이 반갑다. 똑똑한 절세 방법 부동산 법인이 답이다. 이 책은 법인 필수 운영사례 위주로 내용이 구성되어 있다. 법인을 설립하고, 운영해본 경험이 있다면, 모두 똑같은 고민을 해보았을 내용들이다. 운영사례들은 법인의 설립, 운영, 법인의 해상 및 청산까지 시간순으로 구성되어 있다. 책의 도입부에서는 법인 설립을 시작하면서 투자자들이 많이 고민했던 부분에 대한 답변이 잘 담겨져 있다. 이해하기 쉽기 설명이 잘 되어있다. 법인 설립시 절세목적인지 대출목적인지를 잘 비교해서, 부동산 주주 구성 비율을 결정하는 것이 매우 중요하다는 것을 알게 된다. 또한, 법인을 운영하면서 놓치기 쉬운 주의사항에 대하여 잘 짚어준다. 마지막으로 최근 발표한 최신 세법 개정안을 적용한 부폭 페이지가 추가되어 있다. 세금 계산할 때 유용하게 활용한다면, 제목과 같이 똑똑한 절세를 할 수 있다.

 부동산 경기가 하락세로 전환하여 공인중개사나 각종 부동산 관련 법인이 시들한 요즘이지만, 세상은 계속 돌고도는것이 이치이다. 평소 관심이 잇거나 궁금한 점이 있었다면 본 책으로 해소할 기회를 기대한다.