[교육] 티칭(teaching)말고 코칭(coaching)_학원혁명

학원 혁명 - 완전학습 자동화로 진짜 배움의 시대가 온다
이효정 지음 / 라온북 / 2022년 5월

책은 2차원이다. '선'이다. 말도 2차원이다. '선'이다. 좌에서 우로 정보가 나열된다. 줄줄이 늘어나는 정보들을 보면 인간은 대체로 피곤함을 느낀다. 인간 대부분에게 '문해력'이 없는 이유다. 문해력이란 2차원으로 된 정보를 3차원으로 변환하는 작업이다.

대략 400만년 전 '오스트랄로 피테쿠스'가 두발 보행을 했단다. 최초의 화석인류다. 이후 3,994,000년 동안 인류는 '문자'없이 살았다. 이후 나온 문자라고 해도 고작 '쐐기문자'로 거의 회계를 기록하는데 사용한 것이 전부다.

인간 뇌의 진화과정을 보며 글을 읽는 인간이 '똑똑하다'라고 할 수 없다고 확신이 든다. 그러나 책을 읽는 인간에 대한 현대인들의 인생은 몹시 좋다. 책의 기본이라고 하는 '글'은 아주 불친절한 정보 저장 매체다. 이유는 단순하다. 인간은 6000년을 반올림한 400만년 동안 공간 기억하도록 진화했다. 인간의 기억은 3차원을 저장하도록 진화했지 2차원을 저장하도록 진화하지 않았다. 그런데 글과 말은 2차원이다.

'노무현 대통령'의 공부법이 있다. 노무현 대통령의 공부법은 간단하다. 2차원 '선'으로 된 정보를 '3차원'으로 바꿔 이해하는 것이다. 노무현 대통령은 암기해야 할 내용이 있으면 커다란 전지에 외워야 할 정보를 '마인드맵'으로 그렸다. 그것은 아주 효과적이다.

책이나 교과서 목차를 살피면 다음과 같이 구성되어 있음을 알 수 있다.

제목, 대주제, 소주제, 키워드. 그리고 목적

대체로 이렇다. 제목은 전체를 아우른다. 무엇을 말하고자 하는지 제목은 크게 이야기한다. 이후로 커다란 대주제가 나눠진다. 대주제 하위로 소주제들이 이어진다. 소주제 이후로 키워드가 나온다. 대체로 사람들은 책을 피면 그것을 좌에서 우로 이해한다. 그것은 잘못됐다.

커다란 전지 가운데 제목을 적어보자. 제목은 4~5개의 대주제 가지를 친다. 4개의 가지에 4~5개의 소주제 가지를 친다. 각 소주제 가지에 하나의 키워드들을 적는다. 그렇게 그림으로 그리고 나서 가장 상위에 '목적'을 쓴다. 왜 그것을 알아야 하는지에 대한 설명이다. 그것을 그리고 나면 어두운 공간이 환하게 밝아진다. 공부 시작 전에 맵 전체가 밝아진다.

'black sheep wall'

이것은 스타크래프트의 치트키 중 하나로 맵의 시야 전체를 밝힌다. 맵 전체를 밝혔다고 반드시 게임에서 이기는 것은 아니지만 어두웠던 화면이 훤하게 비춰지면 아주 수월하게 게임에 임할 수 있다.

어두운 화면에서 한치 앞 정도를 살피며 임하는 것보다 전략적으로 우수하다. 이로써 1차원적인 게임의 화면을 3차원으로 활용할 수 있다. 보이지 않던 것에 대한 두려움도 없어진다.

스타크래프트는 내가 초등학교 6학년 쯤 나왔던 것 같다. 이후 스타크래프트는 국민 스포츠처럼 됐다. 잘 하는 사람과 못 하는 사람이 구분됐다. 게임에 시간을 많이 투자한 이들은 게임을 잘했고 적게 투자한 이들은 실력이 형편 없었다. 그 뒤로 수년이 지났고 언젠가부터 '빌드오더'라는 것이 등장했다.

'일꾼'이 8마리가 되면 '배럭'이라는 것을 짓고, 9마리가 되면 서플라이 디팟을 짓고...

이런 식이다. 이런 빌드오더는 아주 촘촘하게 짜져 있었다. 결국 잘하는 사람과 못하는 사람과 격차가 급격하게 줄었다. 단순한 빌드오더를 배우기만 하면 누구든 중급자 이상의 실력을 가질 수 있었다. 다만 모두가 빌드오더를 적용하고 있어도 역시 실력 차이가 등장했다. 빌드오더를 적용하면 중급자까지는 쉽게 올라 갈 수 있어도 그 이상으로 올라가기 위해서는 적잖은 연습이 필요하다. 이것이 학습과 닮았다. 가르치는 것은 빌드오다다. 그것을 얻었다고 실력자가 되는 것은 아니다. 빌드오더 정도를 주는 것이 '가르치는 자'의 역할이다. 모두가 중급자가 되면 다시 분야는 상향 평준화가 된다. 그때는 '빌드오더'는 기본일 뿐이다.

'티칭'의 teach는 고대 게르만어 어족의 영향을 받았다. 이 단어의 최초 어원은 '보여주다', '설득하다', '선언하다'와 같다. 즉, 이는 주는 쪽의 일방적인 행위다. 배우는 쪽에서는 역시 수동적으로 받아 드릴 수 밖에 없다.

'코칭'의 coach는 사륜마차를 가리키는 코치에서 비롯됐다. 목적지까지 사람을 운반하는 일이다. 이것은 주는 쪽과 받는 쪽이 함께 같은 방향으로 움지기며 목적지에 다다를 수 있도록 인도한다는 의미로 바뀌었다.

'쪽집게 선생님'은 이제 존재하지 못한다. 빅데이터를 바탕으로 분석한 인공지능의 정보가 더 신뢰할 수 있기 때문이다.

어린 층은 이해하지 못하지만 얼마 전까지는 '지리를 잘 아는 사람'은 꽤 능력자였다. 특히 택시를 운전하는 이들 중 지리에 빠삭한 이들은 더 빠르고 효과적인 경로를 찾아낼 수 있었다. 경로를 빠르게 찾고 지리를 잘 아는 것은 '본질적 능력'이 아니다. 그것은 '네비게이션'의 탄생으로 사라졌다. 기계가 생기면 직업군의 능력은 평준화 된다. 이번에는 '교육쪽'이다.

한창 '가르치는 기술'이 중요하던 시기, '쪽집게 강사'라는 말이 유행했다. 가르치는 기술이 중요하던 시기에 잘 가르치는 선생님을 찾아 학생과 학부모는 따라다녔다. 이제 가르치는 기술은 중요치 않다. 대한민국에서 가장 잘 가르치는 강사들의 강의는 '유튜브'에서 공짜로 찾을 수 있다. 결국 본질은 '가르치는 것'에서 벗어났다. 네비게이션이 나왔다고 택시 기사라는 직업이 사라진 것은 아니다. 네비게이션이 나오자, 택시 기사라는 직업의 능력에 평준화가 이뤄졌다. 교육도 마찬가지다.

교육산업은 저출산으로 인해 큰 위기에 놓여 있다고 한다. 다만 생각해보면 이것은 큰 문제가 아니다. 저출산으로 인구가 줄어 큰 위기에 놓여지지 않은 산업군은 어디에 있을까. 인구절벽으로 위기에 놓였기 때문에 교육산업의 전망이 어두운 것은 아니다. 교육은 결국 정보 전달이 아니라 '사람과 사람' 간의 관리다. 가르쳐 주는 것 없어도 아이돌 공연장은 사람이 바글거린다. 결국 교육 또 다르지 않다. 능력의 유무가 아니라 '매력'의 유무가 결국 교육업을 결정할 것이라 생각한다. 학생은 친족이 아닌 어른을 만날 기회가 적지 않다. 꽤 매력있는 스토리텔링이 있는 스승을 스스로 찾아 다닐 것이다. 또한 스스로의 방향을 잘 이끌어줄 '코치'를 찾아 다닐지 모른다. 사실 학습은 스스로 하는 것이다. 누가 가르쳤다고 잘 잘하고 못하는 성격이 아니다. 대체로 배움은 일이고 연습이 99의 싸움이다. 결국 만남을 지속하고 싶은 '매력있는 강사'가 인기 강사가 되지 않을까 싶다.

[인문] 오감으로 위로 받다_모든 삶은 흐른다

모든 삶은 흐른다
로랑스 드빌레르 지음, 이주영 옮김 / FIKA(피카) / 2023년 4월

고대 유대인들은 사구로 둘러 쌓인 사막 한 가운데서 위치를 확인하고자 했다. 동서남북 어디를 봐도 똑 같은 모양의 사구가 오르락 내리락 하는 광경은 그들의 일부를 말라 죽도록 했다. 사막에서 길을 잃으면 대체적으로 말라 죽는다. 황량하고 넓은 사막은 방위를 알 수 없고 어디로 가야 하는지 만큼이나 현재 어디에 있는지를 알 수 없도록 한다.

시련은 '사막'에서 달련됐지만 '바다'에서 사용됐다. 유대인들이 사막을 횡단하기 위해 사용했던 태양과 별관측법을 익혔다. 하늘을 살피고 별의 위치를 살폈다. 자신이 어디에 있는지를 아는 것은 무척이나 중요했다. 목적지를 아는 것보다 중요한 것은 '지금 어디'에 있는지를 아는 것이다. 기원전 3세기, 중국에서 자석의 특성을 이용하여 방위를 알려주는 도구가 발견됐다. 그것을 유대인들은 '사막'에서 사용했다. 대체로 11세기 초 송나라 시기에 중국인들은 이것으로 방위를 알 수 있다는 사실을 알게됐다. 13세기 그것은 '사막'의 아랍인들에게 필수품이었다. 사막에 사는 이들이 사용하던 그 물건이 15세기 유럽인들에게 넘어가면서 '대항해시대'가 열렸다. 바다와 사막은 같은 원리로 사람을 고립시켰지만 같은 원리로 모든 것을 연결시켰다.

기본적으로 연강수량이 250mm 미만인 지역은 사막이다. 반대로 바다는 물로 넘쳐 난다. 엄청나게 극과 극인 바다와 사막이다. 역시나 이 둘을 더욱 비교되게 하는 것은 '생명력'이다. 사막은 누가 뭐래도 '죽음'을 닮았고 바다는 누가 뭐래도 '생명'을 품었다. 이 둘은 이런 차이가 있어도 결국 사람이 살지 않는다는 공통점이 있다. 사막을 구분 짓는 기준은 '강수량'이다. 그런 이유로 일부 바다는 '사막'이기도 하다. 중국 남부에 위치한 '사해'나 퍼시아 만, 지중해, 호주 대부분의 해안은 건조한 기후를 가지고 있다. 이 바다는 엄청나게 많은 물을 담고 출렁거리지만 결국은 '사막'이다. 대체적으로 이런 역설 덕분에 사람들은 바다를 선망의 대상으로 두거나 두려움의 대상으로 둔다.

제주에서 자라고 뉴질랜드에서 공부를 했다. 첫 해외여행지는 '일본'이었다. 살아온 배경이 '섬'이다. 어디든 쉽게 바다를 볼 수 있었다. 바다를 보고 있으면 마음이 편해진다. 단순히 감성적인 상태가 되기 때문은 아니다. 모든 바다는 출렁거린다. 그것은 '바람'의 영향이기도 하고 '달'의 영향이기도 하다. 살랑 살랑 거리는 바람은 몸에 묻은 무언가를 씻어 낸다. 촉각이 바람 샤워를 하면 '달'이 나선다. '달'은 지구를 빙글 빙글 돌며 공전한다. 달과 지구는 서로 끌어당기며 상호작용을 한다. 서로가 서로를 끌어당기는 인력은 물을 출렁거린다. 물이 출렁거리는 모습. 거기에 '태양' 바다를 쏜다. 주로 백색을 띈 태양은 사실 다양한 색으로 구성되어 있다. 바다는 태양빛을 받아 산란시킨다. 이때 바다는 파란색 파장빛을 더 많이 산란한다. 태양이 바다를 '파란색'으로 만든다. 인간은 기본적으로 파란색을 보면 안정감을 갖는다. 파란색은 스트레스를 줄이고 집중력을 높이는 효과가 있다. 시력이 위안을 받고 나면 조력의 차이로 발생하는 파도소리가 귀로 들어온다. 들어오고 나간다. 다시 들어오고 나간다. 해변가의 파도소리는 인간의 호흡과 유사한 규칙과 리듬을 갖고 있다. 이 패턴 형성은 동조현상을 만든다. 파도가 연속적으로 소리를 자극한다.

들어오고 나가는 리듬과 반복은 들숨과 날숨을 닮아 마음을 안정화 한다. 이는 심장박동과도 같은 리듬을 갖는다. 일반적으로 파도가 부서질 때 공기중의 물방울은 전기적으로 음이온을 갖는다. 대기중의 음이온은 공기를 떠다니가 다양한 입자와 반응하여 미세한 입자를 제거한다. 코로 크게 한숨 들이키면 이내 진정되는 이유는 바다에 서서 깊은 호흡을 할 때, 음이온이 신경전달물질인 세로토닌을 분비하기 때문이다. 세로토닌이 분비되면 우울감이 감소하고 스트레스가 완화된다.

대체적으로 사람은 호흡이 틀어지며 긴장과 불안에 휩쌓인다. 촉각, 시각, 청각, 후각. 태양, 달, 바다, 바람 그런 것들이 동시 다발적으로 작동하는데 치유가 되지 않을리 없다. 바다의 물결은 가슴을 채우고 마음을 평온하게 하는 호흡과 같다. 우피 골드버그는 '신이 얼마나 재능 있는지 잊게 될 때, 바다를 본다'라고 했다. 나에게도 바다는 그런 존재다. 아주 가문 어느 여름 정원에 물을 준 적이 있다. 그렇게 넓은 정원은 아니었지만 그 바닥을 조금 적시는데 한참의 물이 필요했다. 한참동안 땡볕에 서서 골고루 물을 뿌려도 그 땅의 표면을 적시기 무리였다. 가문 날이 며칠 지나고 소나기가 내렸다. 1분 정도, '쏴'하고 내린 소나기는 정원을 흠뻑 적셔버렸다. 인간이 얼마나 작은 존재인지 그것을 느끼게 됐다. 정원을 적신 물이 얼마나 내렸는지 감이 잡히지도 않는데, 바다를 보면 그것이 넘쳐 흐른다. 그것을 보면 자연과 신, 삶에 대한 경이로움이 느껴진다.

커다란 욕조에 검은 물감 한방울 떨어 뜨리면 금새 사라져 버린다. 그 위대한 덩어리에 무릎 꿇을 정도로 감탄할 수 있다. 바다가 품고 있는 그 무한대에 가까운 그것. 그것이 꼭 뭐든 품어줄 것 같다. 어떤 더러운 것을 바다에 뿌려도 바다는 그것을 품어 낼 것만 같다. 어린 시절에는 아버지, 어머니와 바다에 놀러 다니곤 했다. 바다에 수영을 하다가 화장실이 가고 싶을 때, 거기에 소변을 누어도 전혀 오염되지 않는다. 모든 것을 품어주는 바다는 성인이 되서 가만히 내 걱정과 스트레스, 불안도 품어준다. 아주 지저분한 머릿속 스트레스를 바람이 앗아가 바다에 희석해 버리면 바다는 아무 일도 없다는 듯이 호흡한다. 아무 말도 하지 않고 묵묵히 듣기만 하며 호흡과 박동 소리만 들려준다. 그것은 '사막'을 닮았다. 시련처럼 보인다. 그러나 사막은 시련이 아니었다. 투정 부렸지만 지나고 나면 이유 있던 어머니의 말씀같다. 바다는 다 이유가 있다.

[소설] 가벼운 범법에 대하여_교통경찰의 밤

교통경찰의 밤
히가시노 게이고 지음, 양윤옥 옮김 / 하빌리스 / 2019년 11월

짧은 단편 소설. '히가시노 게이고'의 '교통 경찰의 밤'이다. 자동차 사고와 관련된 여섯가지 이야기가 섞여 있다. 개중 '건너가세요'라는 소설이 기억에 남는다.

노상에 불법으로 주차한 차에 관한 이야기.

별거 아닌, 다른 이들도 모두가 지키지 않는 그런 법에 관한 이야기다. 1인당 자동차 보유대수 전국 1위. 내가 살고 있는 제주도다. 자동차 보유대수가 많은 것은 단순히 자산가가 많아서가 아니다. 불편한 대중교통 때문이다. 게다가 제주인들은 농사를 겸직하는 경우가 많기 때문에 '트럭'이 필수적이다. 제주도 전체 가구 중 2대 이상의 차를 소유한 가구가 33.4%라니 말 다했다. 제주에서 차가 없으면 굉장히 불편하다. 아이러니하게도 제주 시내, 서귀포 시내를 다닐 때 차를 가지고 나가면 굉장히 불편하다. 바로 주차난이다. 교통수단이 불편하여 차를 끌고 나갔는데, 세울 곳이 없어 같은 자리를 빙글 빙글 돈다. 차 세울 곳이 없어서 한참을 돌면 겨우 한 자리를 찾게 된다. 노상 주차다. 틀림없이 불법주차겠지만 그마저도 자리찾기 힘들다. 자리가 나면 바로 누군가가 그 자리를 채운다. 불법노상 주차도 대기 순서가 한참이나 밀려 있다. 언젠가 노상에 불법 주차한 자동차 때문에 소방차가 진입하지 못하여 큰 사고가 있던 적 있다. 한 번은 좁은 골목에 들어선 적 있다. 골목 오른쪽과 왼쪽은 이미 빽빽하게 노상주차게 되어 있었다. 그 골목의 중간에는 '클린하우스'라는 간이 분리수거장이 있다. 그곳에 트럭이 모호하게 주차를 했다. 클린하우스 바로 앞에 바짝 붙여서 주차를 한 것이다. 클린하우스에는 '주차 금지' 표식이 있었다. 지나갈 수 없게 길을 막고 있는 트럭에는 전화번호도 없었다. 그 자리에서 꽤 시간을 허비했다. 주이은 나타나지 않았다. 차 앞유리와 옆유리를 살펴보다가 결국 중요한 약속 시간에 늦고 말았다. 너무 화가나 다시 일을 마치고 그곳에 갔다. 트럭은 이미 온데간데 없었다.

이에 해당 담당 부서에 전화를 걸었던 적 있다. 그때 조금 당황했던 기억이 있다. 주차 '금지 표식'은 있지만 강제성이 아니라는 것이다. 권장사항이란다. 말문이 막혔다.

"그럼 정말 급할 때는 '클린하우스'에 차 세워도 불법은 아닌 건가요?"

그러자 담당 공무원은 답했다.

"네. 세우셔도 불법은 아니세요. 그냥 권장 사항이고 시민 의식에 기댈 뿐이지, 법적 강제성이 있는 건 아니에요."

"급할 때는 세워도 된다구요?"

"불법은 아닙니다."

법이 그렇단다. 물론 지금은 어떤지 잘 모른다. 그 뒤로 실행에 옮기진 못했지만 클린하우스를 볼 때마다 그 대화가 생각난다.

법이라는 것이 모두 지킬 수는 없는 노릇이다. 알게 모르게 불법인 것들은 사실 굉장히 많다. 흔히 젊은 층에서 자주하는 '타투'는 대부분 불법이다. 현행법상 '타투'는 불법의료행위'에 해당된다. 취미로 향초나 디퓨저를 만들어 결혼식이나 기타 행사에 선물로 나눠주거나 친구에게 주는 경우도 있는데 이또한 불법이다.

"도를 아시나요?", "좋은 말씀 전하러 왔어요."

포교 행위를 거부한 자에게 재차 활동을 지속하는 경우도 불법이다. 고양이나 강아지를 무턱대고 분양 받는 것도 불법에 해당된다. 모든 법을 전부 지키고 살 수는 없다. 고로 '법대로 한다'는 것은 대체로 합리적인 인간처럼 보여도 그렇지 않을 수도 있다. 다만 그 작은 불법이 큰 문제를 야기했을 때 상황은 달라진다.

소방차 진입을 막은 불법 주차 때문에 사망사고가 나는 경우가 종종 일어난다. 모두가 짓는 가벼운 범법이지만 이로 인해 큰 사고로 이어지면 그때는 지은 법의 크기보다 더 큰 크기의 부담을 앉고 살아가야 한다.

'히가시노 게이고'의 소설을 읽으면 단순히 재밌고 흥미로운 이야기만 채워져 있지 않다. 작가 게이고가 생각하는 다양한 사건과 생각도 읽어 볼 수 있다. 작가가 글을 쓸 당시에 논란이 되는 '일본'의 어떤 사건들이 언급된다. 게이고의 소설을 보면 나이 많은 이들에게 없는 물건을 팔아 치우는 사건에 대한 이야기가 간혹 나온다. 아마 이것은 '도요타 골드'에 관한 이야기로 보인다. 도요타 상사에서는 실제로 '도요타 골드'라는 것을 판다. 실제 금을 파는 것이 아니라 '순금 패밀리 증권'을 판다. 실제 금이 아닌 증서를 판매한다. 이런 영업은 규모를 키워 대략 3만명의 노인들에게 대략 7500억 상당의 금괴증서를 강매 했다. 60개 영업소에서 직원 7000명이 이 일을 함께 했다. 이들은 없는 것을 있다고 하여 팔았는데, '도요타 상사'는 '도요타 자동차'와는 별개의 기업으로 '도요타'라는 대기업의 이름을 이용하여 '신뢰'를 얻고 노인들로 하여금 큰 돈을 벌었다. 또한 장기이식에 대한 일본의 법 부재와 비효율, 다양한 이해관계와 생각할 거리도 던진다. 가벼운 마음으로 추리 소설을 읽으면서도 작가가 이야기의 영감을 받은 소재에 함께 몰입하며 여러가지 생각을 해 볼 수 있다. 소설은 '윌라 오디오북'을 통해 들었다. 최근 눈이 뻑뻑하고 일과가 바쁘다보니 오디오북으로 소설을 듣는 시간이 많아졌다. 모쪼록 성우들의 연기력으로 볼 때, 게이고의 소설 중 단편은 '오디오북'이 재밌는 것 같다.

[경제] 조금만 살피면 시선은 세계로 넓어진다_미국 부동산을 알면 투자가 보인다

미국 부동산을 알면 투자가 보인다
다이애나 킴 외 지음 / 중앙경제평론사 / 2023년 4월

771억 7천만 달러. 대략 100조원이다. 1968년 해외직접투자액에 관한 통계를 시작하고 가장 많은 해외직접투자가 있었다. 이중 북미에 대한 투자가 큰폭으로 늘어났는데 업종별로는 금융보험업과 제조업에 이어 부동산업이 세번째로 크다. 투자회수금액도 부동산업은 24억 1천만달러 달러, 대략 3조원 가량 된다. 미국 부동산은 무엇이 다르기에 이처럼 많은 돈이 향하는 것일까. 미국 부동산에는 우리와 다르게 '셋'이 없다.

첫째, 취득세

둘째, 중과세

셋째, 종부세

미국은 자유로운 부동산 거래를 장려한다. 뉴욕은 50만 불까지 차액이 비과세다. 뉴욕 뿐만 아니라 다수의 미국 주는 자유로운 거래를 기본으로 시장에 맡긴다.

일단 미국 부동산에 대해 이야기 할 때, 크게 두 가지로 나눠 봐야 한다. 첫 째는 상업용 부동산이고 둘째는 주거용 부동산이다. 이 둘은 서로 닮았지만 다른 행보를 보인다. 상업용 부동산의 경우, 투자액이 높아지고 있긴 하지만 금리 상승으로 인해, 렌트비 가격이 상승하고 이로인해 공실률이 높아졌다. 반면 주거용 부동산의 경우는 주택, 타운하우스, 콘도 등으로 나눠진다. 최근 우려되는 상업용 부동산과 다르게 주거용 부동산은 꽤 여러가지 장점이 있다. 코로나19를 계기로 시작한 재택근무의 확산 그리고 1인 가구 확산 추세가 그렇다. 미국 센서스에 따르면 2018년 현재까지 3570만 명의 미국인이 혼자 살고 있는 1인가구다. 이는 전체 미국인구의 28%에 해당된다. 1960년만 하더라도 미국 내 1인 가구의 비중은 13%에 불과 했다. 그러다 1980년에는 23%로 늘었고 현재는 미국 가구 전체의 3분의 1이 1인가구다. 미국 1인 가구의 특징은 대체로 자가 주택 대신에 집을 렌트해서 살고 대체적으로 도심지역에 사는 고학력자라는 것이 특징이다. 1인 가구 중에 주택을 소유한 비율은 48%였으며 52%는 임차인으로 밝혀졌다. 미국의 출산률과 인구 증가율이 큰폭으로 향상되진 않겠지만 주거 형태의 빠른 변화는 앞으로 미국 주거용 부동산의 수요와 공급에 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다.

실제로 미국 주거용 부동산 구매 가능 매물수 추이는 꾸준하게 줄었다. 2022년 1월 기준으로 6년 만에 최저를 기록하기도 했다. 부동산 구입 절차에 투자자의 권리와 이득을 보호하기 위한 안전장치도 꽤 투자를 돕는다. 미국에 한 번도 오지 않고 전 세계 사람들이 미국 부동산에 투자할 수 있는 이유다. 실제로 2021년 해외 투자를 가장 많이 받은 국가 순위에서 1위는 역시 미국이다.

2022년 작년 이맘때쯤, 미국 플로리다 주지사는 '중국인에게 미국 부동산 구매를 허용해서는 안된다'고 말했다. 어째서 이런 이야기가 나왔을까.

전미부동산협회인 NAR에 따르면 2021년에서 2022년까지 1년 간 중국 구매자가 미국 주택 매입에 쓴 돈이 61억달러다. 이는 우리돈 8조원 규모다. 대략 거래당 13억정도를 미국 부동산에 소비하는 셈이다. 중국인들은 캘리포니아와 뉴욕에 각각 31%, 10%를 소비하고 인디애나와 플로리다에도 각각 7%를 소비했다. 미중 갈등이 한창인 시기에도 미국의 부동산은 중국인에게도 열려 있는 셈이다. 미국은 투자자 보호를 최선으로 생각한다. 미국에서는 주택 검사를 총 3번 한다. 홈인스펙션으로 한 차례하고 시청이나 카운티에서 클로징 전에 검사자가 나와 건축법 맞게 시공이 됐는지, 안전성과 용도확인 차 검사한다. 그리고 잔금일 전 구매자와 에이전트가 최종검한다. 그럼에도 불구하고 역시 투자는 버는 것 보다 지키는 것이 중요하다. 고로 전문 변호사나 기타 전문가로 이뤄진 에이전시가 필요하다. 여러 검사에서 혹시라도 문제점이 발견이 됐을 때, 구매자가 확보할 수 있는 매매 가격의 일부분을 확보할 수 있는 조항을 계약서에 처음부터 넣는 것이다.

한국에서는 부동산 거래를 할 때, 송금이 자유롭고 편하다. 대개 계약금과 중도금은 계약자 간에 직접 송금을 한다. 이는 빠르고 쉽고 간편하지만 때론 위험하기도 하다. 우리의 기준으로 '자산'으로 인정되기 위해서는 '등기를 쳐야' 한다. 등기를 친다는 기준은 등기부등본에 이름을 등록해야 비로소 부동산 소유자로 공식 증명된다는 것이다. 따지고보면 부동산 거래에 안전장치가 없어 때로는 위험하다고 보여지기도 한다.

다만 미국에서는 에스크로(Escrow)가 있다. 에스크로는 계약을 이행할 때, 필요한 서류를 중개업자와 변호사, 보험 회사 등의 대행업자에게 맡겨 대신 계약을 이행하는 일을 말한다. 이들은 대체적으로 모든 절차가 마무리 될까지 자금을 보관하고 법률적 검토가 완료된 이후에 최종적으로 판매자에게 대금을 전달한다. 미국에서 부동산 거래는 에스크로 없이 진행 될 수 없다. 혹시라도 구매한 주택이 공사나 수리 일정이 생기면 구매자가 호텔 숙박 비용이나 기존 주택 대출금 수준의 금액 또한 받아낼 수 있다.

미국 부동산에 대해 확인할 때, 알아야 할 프로그램이 있다. 바로 1031익스체인지다. 이는 투자용으로 부동산을 사고 팔때, 소득에 대한 세금 지불을 유예할 수 있는 프로그램이다. 여기에 조건이 맞으면 세금을 지불하지 않을 수도 있다. 가령 5년 전에 50만불의 부동산을 구입하고 100만불로 가치가 올랐다고 해보자. 이때 부동산을 처분하면 50만불의 시세차익이 생긴다. 이후 다른 부동산을 구매하지 않으면 50만불에 대한 세금을 지불해야 한다. 그러나 일정기간 내에 만약 다른 100만불 혹은 더 비싼 부동산을 구매하게 되면 이후 구매한 부동산을 처분할 때까지 최초 부동산 처분에 얻은 50만불의 세금을 유예할 수 있는 것이다. 이후 두번째 부동산 또한 같은 방식으로 처분하면 세번째 부동산을 구매할 때도 세금이 유예된다. 조건이 충족된다는 조건하에 세번째, 네번째 부동산도 꾸준하게 세금이 유예되며 투자액을 증액하며 규모를 키울 수 있도록 투자를 장려하는 프로그램이다. 또한 투자 목적의 부동산의 경우에는 소유 갯수에 대한 제한이 없다. 부동산 하나를 정리하여 여러개를 구입해도 되고, 여러 개를 정리하여 하나의 부동산을 구입해도 된다. 다만 기존에 보유하고 있던 부동산의 가치보다는 적어서는 안된다. 꼭 같은 주의 부동산에서만 적용되는 것은 아니고 다른 지역의 부동산을 정리하여 타 주의 부동산을 구매해도 된다. 이는 미 전역에서 가능한 프로그램이다. 사실상 규모를 키워가며 세금을 유예한다는 것으로 볼 때, 투자 목적으로 규모를 확장하기 굉장히 좋다.

사실 잘 모르는 것에 투자하는 것은 굉장히 위험하고 어렵다. 이에 대한 다양한 공부와 경험이 필요하긴 하다. 도서 몇 권 읽고 지인에게 이야기를 건너 듣거나, 전문가의 몇 마디를 통해 큰 액수를 투자하긴 쉽지 않다. 다이애나 김, 김동용 대표의 다부연은 미국 변호사 및 전문가들이 직접 감독하고 투자 컨설팅 및 법률 지원한다. 단순히 한국에 살고 있기 때문에 한국으로만 시선을 둘 필요는 없다. 그 시선을 확장하면 다양한 투자처는 널려 있고 실제로 많은 이들이 다양한 투자처를 확보하여 적잖은 수익을 올리고 있기도 하다. 나 또한 많이 배우고 공부해야 할 분야라고 확신한다. 기회가 된다면 관련된 내용을 다시 깊게 다루고 싶다.

도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

[경제] 경제 좋아한다면 반드시 읽어야 할 필독서_베어마켓

베어마켓 - 네 번의 금융위기에서 발견한 부의 기회
러셀 내피어 지음, 권성희 옮김, 송선재(와이민) 감수 / 한국경제신문 / 2023년 4월

인플레이션이 언제나 기업 마진을 높이는 것은 아니다. 1955년부터 1965년까지 제조업 매출은 연평균 8.6%가 올렸으나 물가상승률은 1975년까지 8%로 낮아졌다. 물가상승률이 올라도 마진이 낮아질 수 있다. 워렌 버핏은 1977년 5월 '포춘지'에 이와 같은 내용을 실었다. 단순히 인플레이션이 높으면 기업 마진이 오르고 자산가치가 상승하는 단순한 수순을 '시장'을 보이지 않는다. 시장이 반응하는데 꽤 다양한 관계사 얽혀 있다. 단순히 과거 가격 변동을 담은 그래프를 살피는 것만으로 미래의 가치를 확인할 수 있을까. 미국 주식에 투자하는 이들이 대부분은 그간 미국 주식의 그래프를 보며 '불패의 장'이라고 여긴다. 다만 여기에는 함정이 있다. 수요와 공급의 보이지 않는 손에 의해 만들어지는 시장 가격의 함정이다. 주식 시장에서의 공급이 현대처럼 보급화 된 것은 오래지 않았다. 실제로 1952년에는 주식을 보유한 성인의 인구 비율은 전체 4%에 지나지 않았다. 1952년에는 주식을 보유한 성인 인구 비율이 28%로 치솟아 올랐고 2023년 현재는 61%의 미국 성인이 주식을 보유한 것으로 알려졌다. '참여자가 많아질수록 한정된 파이를 쪼개야 하는 한정성과 희귀성이 생기므로 가치는 반드시 오른다.' 이것이 비트코인 가격 상승의 논리와 닮았다.

시장 참여 인구가 많으면 당연히 그 가치가 오른다. 인구 비율도 늘었지만 '미국 인구' 자체도 크게 늘었다. 이는 꽤 중요한 의미다. 미국 주식이 꾸준하게 올랐던 이유중 하나는 '인구증가'가 이기 때문이다. 대개 베이비붐 세대는 은퇴를 앞두고 재정적 보장 준비한다. 대체적으로 노동 소득을 대체할 어떤 것을 찾기 위해 그들은 자산투자에 눈을 돌린다. 자본 공급이 많아지면 역시 주식 시장 수익률은 증가한다. 그러나 이런 미국 주식도 끊임없이 오르기만 한 것은 아니다. 실제로 1880년부터 1949년까지의 S&P는 큰폭이 흐름이 있었지만 제자리 걸음을 했다. 그 기간은 얼핏 작아 보여도 70년이다. 장기투자는 항상 승리한다는 논리가 어긋난다. 1929년 호황의 고점에 팔지 못했더라면 1880년에 주식을 구매한 이는 1950년이 넘어서야 본전을 왁인한다. 스무살에 장기투자를 해도 90세 전에 매도하지 못하는 셈이다. 1962년부터 1982년까지 20년간 다우 지수는 횡보장이었다. 꾸준히 우상향한다는 격언은 틀렸다. 서른살의 청년이 쉰 살까지 꾸준하게 투자를 해도 주식은 수익을 보장하지 않는 상품이다.

그래프는 그러나 미국 주식을 장기로 보유하면 반드시 수익을 만들어 줄 것 처럼 보인다. 이것은 '논리'를 떠나 믿음으로 작용한다. 우상향하고 있는 그래프에 보이지 않는 '손'이 아닌, 보이지 않는 '선'을 긋는다. 대체로 미국 시장은 이 추세선을 따라 40년에 한 번씩 고점을 돌파하니 미국 주식 장기 투자는 언제나 이기는 게임처럼 보이기도 한다. 과연 그럴까.

주식시장이 약세장으로 들어서면 그것을 '베어마켓'이라 부른다. 곰이 사냥할 때, 머리를 아래로 내리 찍는 자세를 그래프가 닮아서다. 여기서 특징은 이렇다. 급격한 하락이 아니라 곰처럼 '느릿 느릿'이다. 굼뜨고 지겹다. 주식 격언에 이런 말이 있다. '모두가 팔 때 사라', 이 말은 잘못됐다. 성인 다수가 투자처로 '주식'을 인정하고 있는 지금에서나 격언이다. '모두가 팔 때'가 아니라 '모두의 관심에서 잊혀졌을 때' 사야 한다. 주가는 아주 천천히 싸진다. 개인투자자는 커녕 '기관투자자'들에게까지 투자처로써 매력을 상실하고 관심에서 잊혀졌을 때, 주식은 비로소 고개를 든다. 기업의 시장가치 즉, 수익 가치를 자산 대체 비용으로 나눈 값을 'Q비율'이라고 한다. 'Q비율'은 과거 침체장에서 투자자들이 주가를 평가 할 때 유용하게 사용했다. 아무튼 1929년에서 1932년 침체장을 제외하면 주식의 가치가 조정되는 기간은 평균적으로 14년이다. 미국 증시에 대한 가치가 최고였던 2000년 3월 뒤에 실제로 천천히 저평가 상태로 내려가고 있었다. 이런 저평가 뒤에 주식은 자체적으로 다시 가치를 찾아간다. 주식은 끊임없이 오르는 것이 아니다. 고로 무작정의 장기투자는 지양해야 한다고 볼 수도 있다. 2009년 워렌 버핏의 헤서웨이는 현금 보유율이 5년래 최저였다. 그의 현금 보유율이 최저라는 점은 '주식 매입 규모'를 뒷걸음질치게 했다고 블룸버그 통신이 보도했다. 당시 사람들은 '대형 주식매입이 이루어지지 않는 이유'를 꼬집었다. 현금 보유율이 최저였던 당시 다우지수는 우로 횡보하고 있었다. 워렌 버핏이 '대형 주식을 매입'하지 못하는 수준으로 현금보유율이 떨어졌다는 기사가 있고 얼마 뒤, 주가는 고개를 들고 한 단계로 올라섰다. 2023년 해서웨이 연례 주주 모임에 참석한 워렌 버핏은 무슨 말을 했을까. 그는 '경기침체'를 예견했다. 실제로 그는 2023년 1분기에 17조 6천억을 매도했고 투자는 하지 않았다. 현금 보유를 높인 것이다.

20세기 초기에 주식은 기관투자자들에게도 그닥 매리트있는 투자처는 아니였다. 얼마 뒤에 사람들이 주식투자에 관심을 갖게 된 것은 그리 오래된 일 역사는 아니다. 고로 주식 투자에 대한 다수의 격언은 섣부르거나 오류인 경우도 많다. 대체로 경기 회복과 증시 회복에 시차가 발생한다고 여긴다. 주가는 선행지수이기 때문에 대체적으로 주가는 경기를 먼저 반영한다고 알려져 있다. 다만 자동차 산업은 증시보다 빨리 회복하는 경향도 있다. 즉 경기보다 보통 6개월에서 9개월 정도는 증시가 선행한다는 것은 사실이 아니라는 말이다. 경기 사이클의 회복 시점은 분명 대체적으로 이것이 맞다는 것을 증명하기도 한다. 다만 20세기에 저평가됐던 네 번의 침체장에서는 맞지 않았다. 되려 경기가 증시를 선행하는 경향이 있다. 이때는 경기가 개선되고 긍정적인 기사가 쏟아진다. 실제 우리가 알고 있는 격언과는 많이 다르다. 이유를 따지고 들자면 이렇다. 누군가가 주식 때문에 망하거나 자살하는 일이 발생하고 불행이 사회에 찾아왔을 때, 우리는 대체적으로 그때가 주식을 사야할 적기라고 생각한다. 그러나 그렇지 않다. 주식을 사야 할 적기는 시장이 그 모든 존재감을 상실했을 때다. 미국 주식을 포함하여 상당수의 자산가치는 꾸준한 우상향을 하지 않는다. 꽤 긴 장기침체를 겪고 몇 번의 커다란 상승으로 그 가치가 반영된다. 실제로 주가 바닥을 확인했던 20세기 초의 대부분의 투자자들은 모든 상황이 적기라고 판단했다. 그리고 주가는 거기서 다시 50%가 하락하고 반등했다. 대체적으로 경기침체가 하락세를 멈추면 그것을 침체장 바닥의 신호로 확인한다. 침체장의 역사를 볼때, 현재의 증시에 대한 가치는 최고조에 달했다. 이것이 심하게 저평가 되는 상황이 왔을 때가 되어야 비로소 횡보 혹은 아래로 침체하는 베어마켓은 고개를 든다. 증시가 사상 최고치를 친지 얼마 되지 않았다. 벌써 누군가는 '연준의 금리 인상'이 서서히 멈춰질 기다리며 다름 상승장에 대한 꿈을 꾸고 있을지도 모른다. 다만 벨류에이션에 대한 조정은 적게는 9년에서 길게는 14년정도가 걸린다. 증시의 장기 평균이 되기 위해서 최소 거대한 침체장의 바닥까지는 확인해야 한다. 그는 2005년 6월 수준에서 60~80%가 떨어져야 하나. 이미 만 92세의 나이인 워렌 버핏에게는 지금이 매도의 유일한 순간이며 어쩌면 그가 겪는 마지막 약세장이 될지 모른다. 초중등학생까지 모두 주식에 관심을 갖고 있는 이 시기가 지나고 많은 사람들이 '주식'에 대해 미움의 감정도 들지 않을 10~15년 뒤인 2040년 쯤에나 주식이 한 단계 퀀텀 점프하는 시기가 올 것이다. 그 시장이 오기까지 능력을 키우며 잊혀질 시장에 대한 관심을 꾸준하게 가져야 한다. 진득한 장기 투자도 분명, 언제나 승리하는 것은 아니다.

도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다