부동산도서 추천 - 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 - 구만수 박사
구만수 지음 / 한국경제신문i / 2017년 10월

부동산도서 추천 - 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 - 구만수 지음..

요즘 부동산에 관심들이 많으시죠. 부동산 투자를 하고 싶어도 어떻게 해야 하는지 모르는 초보자에게는

투자 개념을 심어주고.. 고수에게는 확신을 주는 부동산도서 추천을 해 드릴게요..

구만수 부동산학 박사님이 쓰신 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법책을 추천해 드리겠습니다.

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법책의 목차는 총 파트 4로 소개되어 있다.

1파트 - 파도는 바다를 삼킬 수 없다.

2파트 - 바람이 파도를 만든다.

- 1장..  부동산 정책.

- 2장..  국내외 경제 상황.

- 3장..  인간의 심리.

- 4장.. 수요와 공급.

3파트 - 파도를 타고 노를 젓는다.

4파트 - 칼럼 으로 나뉘어 소개되어 있는 부동산도서이다.

부동산 시장 가격의 등락은 어느 특정한 한 가지 요인이 아니라 여러 가지 요인이 서로 복합적으로 영향을 미친다.

저자 구만수 박사는 여러 가지 요인 중에서도 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 측면이라는

4가지 요인이 우선이라고 생각하고, 이러한 4가지 측면의 요인이 어떻게 부동산 시장의 상승과 조정에 영향을

미치는지 분석해서 자세하게 소개해 놓은 부동산도서이다.

개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역,

좋은 부동산에 대한 지불능력을 높인다. 높은 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 더 좋은 부동산

상품을 공급하기 위해서 노력하고 그러한 노력이 한정된 토지의 소유경쟁을 일으켜 가격이 상승하게 된다.

결론적으로 개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 상승한다.

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 책에는 박근혜 정부, 노무현 정부, 김대중 정부의

부동산 정책 변화에 대해서도 소개되어 있다. 정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서

규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극 투자에 동참하고 정부에서 규제정책을 내놓기

시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다고 했다.

열심히 일해도 주택을 사지 못할 정도로 주택 가격이 뛴다는 이야기는 잘못된 주장이라고 저자는 말한다.

정부가 종이화폐를 마구마구 발행해서 신사임당과 세종대왕의 구매력을 떨어뜨리기 때문이라고. 

지난 2년간 정말 일어난 일을 예시로 들었다.

2015년  3억 원짜리 주택이 2017년에 5억 원으로 가격이 올랐다면..

주택 가격이 오른 것일까. 화폐가치가 떨어진 것일까.? 두 가지 주장 모두 옳다. 

2017년에 5억 원으로 가격이 오른 것도 사실이고 종이화폐가 많이 발해돼 그만큼 가치가 떨어져서

상대적으로 실물 자산인 주택의 가격이 종이화폐의 하락 폭만큼 상승하게 된 것도 사실이라고 했다.

그렇다면 2017년 5억 원이던 주택 가격이 2년 후인 2019년에는 과연 얼마일까.?

오를까.?  떨어질까.?  여러분들은 궁금하지 않은가.?

궁금하다면 종이화폐가 얼마나 늘어나는지에 관심을 기울여야 한다. 상품과 서비스 가격 상승이 근본적 이유는

종이화폐의 발행에 따른  가치 하락이 자리 잡고 있기 때문이다.

화폐가치와 부동산 가격에 대해서도 여러 가지 사례를 들어서 돈과 화폐의 구분 방법과 가치와 가격의

차이점을 알기 쉽게 설명했다. 간단한 개념이지만 이 개념을 정확히 알고 있는 사람들은 많지 않다.

그래서 재테크는 엄두도 내지 못하고 근로소득이 인생의 절대선인 것처럼 세상을 살아간다.

돈과 화폐의 차이점에 대한 개념을 파악했다는 사실은 이제 경제적으로 자유롭게 살아갈 수 있는 기본적

마인드가 장착했다는 말과 같다.  또 이 책에는 자료를 통해 부동산 가격에 대한 상관관계를 설명해 놓아

자료그림을 보고 내용을 읽으면 이해가 더 쉽고 빨리할 수 있어 좋은 부동산재테크 책이다.

종이화폐가 늘어나면 실물 자신인 부동산 가격이 상승한다고 했다. 사실이라면 종이화폐의 양이 증가하면

즉, 통화량이 늘어나면 부동산 가격이 상승할 것이라는 가설을 세울 수 있고 통화량이 늘어날 것으로 예측되는

정부의 통화정책이나 행위들이 연속해서 발표된다면 향후에 부동산 시장의 활성화를 기대해 볼 수 있겠다.

반대로 통화량을 줄이는 정책을 정부가 발표한다면 부동산 시장이 조정을 받을 것으로 예상할 수 있다.

이러한 통화량의 증가요인과 감소요인은 무엇일까.?

구만수 박사의 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 책에 자세하게 설명되어 있다.

사람들의 심리는 묘하다. 부동산 시장이 상승하고 주변에서도 돈 좀 벌었다고 하면 우르르 몰려가서

부동산 쇼핑을 한다. 반대로 침체기에 빠지면 언제 그랬냐는 듯이 공포감에 휩싸여 갖고 있던 물건을

처분하기에 급급하다. 사람들은 이렇게 이리저리 휩쓸리며 대중이 움직이는 방향으로 몰려다닌다.

이것이 군중심리다. 부동산의 상승요인과 하락요일 그리고 심리에 따른 부동산 가격 변화를 사람의 심리로

표현해서 설명해 놓았다.

폭락의 조건에 대해서 설명할 때는 1634년 네덜란드의 튤립 버블, 천재 뉴턴도 주머니가 털린 영국의 남해회사

주식 버블, 프랑스의 미시시피 버블, 1990년 일본의 부동산 버블 등 많은 사례를 예시로 들어서 설명되어 있다.

버블은 인간의 심리적 광기로 인해  발생하는데 짧은 기간 동안 가격의 폭등을 불러왔고 결국 폭락으로 이어져

비이상적인 행동의 결과물인 자산의 몰락을 가져왔다.

인간의 심리는 이토록 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데

과한 욕심이 눈을 멀게 만든다.

군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.

전국의 주택 가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것은 아니다. 수요 공급의 균형점이

지역별로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐름과 함께 개별시장의 움직임도

읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.

공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다. 주택 수요량 파악의 필요성은 지역별 시장에 공급되고

있는 물량이 초과인지 부족인지를 파악하기 위해서다. 투자자 입장에서 투자하고 싶은 지역의 다른 조건이

긍정적이라 하더라고 향후 입주물량이 적체돼 있다면 투자를 실행해서는 안 된다.

주택 수요량은 어떻게 할 수 있을까..? 특별시와 광역시 그리고 도, 특별자치도, 특별자치시의 입주 및 입주예정물량에

대한 내용이 이 책에 아주 상세하고 자세하게 설명되어 있다.

대한민국 면적이 좁다는 말이 믿기지 않을 만큼 지역적으로 상당히 다른 입주물량의 패턴을 보인다.

하지만 어느 지역이든 공급이 몇 년간 많으면 다음 몇 년간은 공금이 적다. 당연히 시장은 "보이지 않는 손" 에 의해

움직이므로 공급이 많으면 시장에서 소비자들에게 전부 소화될 때까지 공급이 줄어들었다가 다시 부족하면 공급자들이

움직여서 초과공급을 만들어낸다.

투자 시장 격언 중 하나가 "정부는 시장을 이길 수 없다." 는 것이다. "보이는 손" 이 "보이지 않는 손"을 이길 수

없다는 뜻일 것이다. 장기적으로 시장의 거대한 흐름이 정부 정책을 이기겠지만 정부의 정책은 단기적으로는

규제완화나 부동산 경기 부양에 필요한 자금줄을 풀어줘서 부동산 가겨을 올릴 수도 있고 반대로 규제를 강화해

시장의 거래를 위축시키고 가격을 떨어뜨릴 수도 있기 때문에 시장을 이길 수도 있다고 저자의 생각을 말했다.

또..... 정부에서 양도소득세를 면제해주는 경우는 인생에 몇 번 오지 않을 부동산 투자 절호의 기회라는 것을

알아두기 바란다고. 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만 가끔은 정부가 이길 때도 있다.

즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.

부동산 투자 공부를 하기 위해서는 언제 어디에 어떤 물건을 얼마나 저렴하게 사는지도 중요하지만

가장 먼저 공부해야 하는 것이 바로 돈이다. 투자는 돈의 본질을 이해하는 것에서부터 출발한다.

당신의 지갑 속에 들어있는 신사임당과 세종대왕은 돈이 아니라 화폐다.

돈은 오랜 시간이 지나도 가치가 변하지 않는 실물 자산이어야 한다. 금과 은이 대표적인 돈이다.

주변에 한두 사람이 부동산 투자를 해서 돈을 벌었다고 할 때까지는 관심을 보이지 않다가 세 번째 사람이

부동산 투자로 수익을 봤다고 하는 순간 나도 투자를 해봐야겠다고 생각하게 된다. 제3의 법칙이다.

군중심리가 작용해 많은 시장참여자가 물불 가리지 않고 진입하기 때문에 가격상승이 이어진다.

하지만 기왕 투자한다면 시장의 흐름과 가치 있는 물건을 선택할 수 있는 능력을 평소에 공부해둬야 한다.​

부동산 시장을 읽는 법을 배우기 위해서는 전체 시장의 수요와 공급도 봐야 하지만 지역별로 수요와 공급이

어떻게 움직이는지도 체크해야 한다. 부동산은 주식과 달리 오늘 사서 당장 내일 팔 수 있는 상품이 아니기도 하고

주택의 경우 세입자의 이사 주기를 고려한다면 팔고 싶다고 해서 아무 때나 팔 수 있는 물건이 아니기도 하다.

적정 매도시기를 판단하기 위해서는 해당 지역의 공급량을 반드시 체크하고 매입 여부를 판단해야 한다.

정부 정책이 부동산을 사라고 권유하는 시기, 대출도 많이 해주면서 금리까지 낮은 시기, 부동산 침체기에 일반인들이

군중심리에 휩쓸려 좋은 물건을 집어 던지는 시기 등이 바로 투자의 적정시기다.

이러한 시기에 공급까지 부족할 것이 예상되는 지역은 하늘이 내린 기회로 알고 반드시 투자를 실행해야 한다. 공

격적인 투자도 가능할 것이다. 하지만 반대의 시기에는 자신의 재정수전을 감안해 능력에 맞는 투자를 하든지

쉬어야 한다. 강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것이다.

저자 구만수 박사는 이 책을 읽고 반드시 알아야 할 것이 있다고 했다. 우리는 왜 재테크 공부를 하는가.?

무엇 때문에 투자를 하는가.? 자산 가격은 지속적으로 상승하는가.? 아니면 지속적으로 하락하는가.?

아니라면 언제 상승하고 하락하는가.? 상승하고 하락하는 직간접적인 요인은 무엇인가.? 하는 점이다.

결국은 이러한 요인을 알고자 하는 과정이 재테크 공부의 본질이며 성공적인 부동산 투자를 위한 밑거름이라고

했다. 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법은 어른만 보는 책이 아니라 자녀와 함께 가족 모두가

읽고 토론할 수 있는 책으로 지필되어 있다.

또 이책을 통해 많은 사람이 경제적 자유가 삶을 풍요롭게 만드는 원천이라는 것을 깨닫는 계기가 되는 책이기를

희망한다고 저자는 말한다. 또한 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게

대응해야 하는지도 소개되어 있다.

부동산 하면 왠지 어렵게만 생각되고 책을 읽어도 도무지 무슨말인지 이해가 안 갈때가 많았는데,

이 책에서는 부동산 규제책은 바퀴벌레를 잡는 모습과 같다고 책을 읽는 사람이 이해하기 쉽게 바퀴벌레를

잡는 방법으로 설명을 해 놓아 좋았다.

부동산 투자에 관심을 갖게 된것은 오래되었지만 사실 한 번도 부동산 투자에 실천을 하지 못했다.

적은 돈이 투자 되는 것도 아니고 큰 돈이 왔다 갔다 하는 거라 사실 엄두도 나지 않았지만 어떤 물건을 사야하고

언제 팔아야 하는지에 대한 공부가 전혀 되어 있지 않았다.

그냥 싸게 사서 오르면 팔면 되는거 아닌가 하는 안일한 생각만 하고 있었다.

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 책을 읽고 지금부터라도 부동산에 대한 공부를 자세히,

확실하게 해두어서 기회가 되면 나도 부동산투자를 해서 조금이라도 벌어보고 싶다. 

* 본 포스팅은 컬쳐300 으로 부터 ​제품을 무상으로 받아 직접읽고 작성한 후기 입니다. *