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내집마련 트렌드 2026
최윤성(망고쌤) 외 지음 / 모티브 / 2026년 3월
평점 :
* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

책의 일부분은 지방 부동산을 너무 단순하게 보면 안 된다는 이야기로 시작한다. 흔히 지방은 집이 남아돈다, 주택보급률이 100%가 넘는다, 이런 식으로 말하는 경우가 많은데, 책은 그 숫자 하나만 보고 시장을 판단하는 건 위험하다고 본다.
왜냐하면 통계에 잡히는 집이라는 게 다 같은 집이 아니기 때문이다. 사람이 실제로 들어가 살고 싶어 하는 집도 있고, 숫자만 집이지 지금 기준으로는 선호도가 떨어지는 집도 있다. 낡은 빌라나 외곽의 오래된 아파트, 생활이 불편한 주택까지 한꺼번에 넣어 계산한 수치라면, 그걸 가지고 집이 많다고 말하는 건 현실을 잘 모르고 하는 말이다. 집이 많다는 것과, 사람들이 원하는 집이 많다는 건 다르다고, 책이 말하고 싶어하는 것 같다.
사람들은 아무 집이나 찾지 않는다. 도심에 가깝고, 브랜드가 있고, 대단지이고, 학군이 괜찮고, 생활이 편한 아파트를 본다. 가능하면 신축이면 더 좋다. 너무 당연하다. 아이가 있는 집이라면 학교를 안전하게 오갈 수 있는지도 본다. 같은 돈이면 더 나은 환경을 찾고 싶어 하는 건 당연한데, 그 당연한 기준이 시장에서 그대로 작동하고 있다는 얘기다.
책을 읽다 보니 지방이라는 말 자체를 하나로 묶는 걸 조심해야겠다는 생각도 든다. 예전에는 서울이냐 지방이냐, 수도권이냐 비수도권이냐 정도로 크게 나누는 시선이 많았는데, 지금은 그 안에서도 차이가 너무 커졌다. 부산 안에서도 다르고, 대구 안에서도 다르고, 같은 도시 안에서도 어느 구냐, 어느 동네냐, 어느 단지냐에 따라 분위기가 완전히 다르다. 그래서 지방이 다 어렵다, 지방이 다 죽었다, 이런 식으로 말하는 건 지금 시장을 너무 크게 뭉뚱그려 보는 느낌에 가깝다.
여기서 자연스럽게 나오는 얘기가 상급지 쏠림이다. 사람들은 여러 채를 가질 수 없는 상황이 되면, 하나를 가져도 더 나은 걸 고르려고 한다. 책은 이걸 단순한 허영이나 투기로만 보지 않는다. 오히려 규제가 많은 상황에서는 자산가든 실수요자든, 감당할 수 있는 범위 안에서 가장 좋은 입지를 선택하려는 쪽으로 움직인다고 말한다.
이건 서울만의 얘기가 아니라 지방도 비슷하다고 한다.
광역시 안에서도 학군, 인프라, 커뮤니티가 괜찮은 지역은 따로 있고, 그런 곳은 하락기에도 덜 흔들리고 분위기가 풀리면 먼저 반응한다는 설명이다. 이 부분은 실제로도 지방에 집이 있다보다 어디에 집이 있느냐를 더 따지게 되기 때문이다. 같은 도시 안에서도 선호도 차이가 크고, 신축 여부나 주변 환경에 따라 가격 움직임이 완전히 달라진다.


책은 시장을 움직이는 요소도 몇 가지로 나눠서 보는데, 사람들의 심리, 수요와 공급, 정책, 그리고 호재다.
이 중에서 특히 강조되는 건 수요와 공급이다. 앞으로 3년 정도 입주 물량이 얼마나 되는지, 공급이 어디에 몰리는지, 부족한 지역은 어디인지 이런 걸 보면 가격 흐름을 어느 정도 가늠할 수 있다고 한다. 마스크 얘기를 예로 든 것도 비슷한 맥락이다. 찾는 사람은 많은데 물건이 없으면 가격은 오른다. 아파트도 다르지 않다는 얘기다.
심리에 대한 얘기도 계속 나온다. 이건 숫자로 설명하기 어려운 부분이다. 공포가 퍼지면 싼 매물도 안 사고, 분위기가 살아나면 관심이 한꺼번에 몰린다. 공포에서 무관심으로, 다시 관심으로 넘어가는 흐름을 보는 게 중요하다고 말한다.
공동 저자의 글을 읽다보면 지금 시점을 꽤 의미 있게 보고 있다는 느낌이 든다. 저자는 지방 부동산이 끝났다는 주장에는 동의하지 않는다. 또 그렇다고 아무 지역이나 다 살아난다고 보지도 않는다. 그 안에서도 수요가 남아 있는 곳, 사람들이 계속 찾는 곳은 따로 있다고 한다. 15년 동안 전국을 다니며 임장하고 투자했다는 얘기가 괜히 나온 건 아닌 것 같다. 데이터만 보는 게 아니라 현장에서 분위기를 계속 확인해왔다는 느낌이 들어 더 신뢰가 간다. 현장에서 쌓은 판단을 풀어낸 글들이 좀 확인된다. 읽는 사람에 따라서는 이런 부분이 더 와닿을 수도 있을 것 같다.
중간부터는 수도권 얘기도 이어진다.비싼 지역만 계속 오르는 것처럼 보이지만, 실제로는 수요가 옆으로 퍼진다. 송파가 오르면 강동으로, 강동이 오르면 하남으로 이어지는 식이다. 이 부분은 부동산 매체에서 많이 확인되는 부분이다.
또 광명이나 안양 같은 지역도 같이 언급되는데, 입주 물량, 신축 공급, 교통, 재건축 같은 요소를 함께 보면서 다음 흐름을 볼 수 있다고 말한다. 이미 많이 오른 곳만 바라보다가 놓치기보다는, 그 주변에서 영향을 받을 수 있는 지역을 같이 보라는 얘기다. 개인적으로 빌라만 살다가는 끝도 모르고 치솟는 아파트 입성은 꿈에 그리기만 하는 얘기가 될 수 있을 것 같다.
그래서 이건 부동산을 점으로 보지 말고 흐름으로 보라는 말처럼 들린다.
뒤쪽으로 가면 세금 얘기가 길게 이어진다. 특히 분양권 부분이 많이 바뀌었다. 이제는 분양권도 주택 수에 포함되기 때문에, 아무 생각 없이 접근했다가 비과세 계산이 꼬일 수 있다. 실제로 일시적 2주택이 아니라 3주택으로 잡혀버리는 사례도 나온다.
책은 이걸 잘 활용하면 비과세를 유지하면서 상급지로 갈아타는 전략도 가능하다고 본다. 조금 복잡하긴 하지만, 왜 이런 얘기를 길게 하는지는 이해가 간다. 대출 규제의 경우, 규제가 크게 풀릴 거라고 낙관하지 않는다. 대출 규제는 계속 이어질 가능성이 크고, 세금 완화도 체감이 크지 않을 수 있다고 본다.
책은. 부동산 입지 분석에서 그 안에서도 차이가 커지고 있고, 사람들이 더 나은 입지와 상품으로 계속 이동하고 있다는 점을 보여준다. 나는 이 관점 자체는 꽤 공감이 갔다. 같은 지역 안에서도 차이가 점점 더 커지고 있는 건 이미 체감되는 부분이기 때문이다.
다만 전체 분위기는 아무래도 상승 쪽에 조금 더 무게가 실려 있다. 그래서 인구 감소나 산업 구조 같은 부분은 따로 생각해볼 필요는 있지 않을까 싶다. 특히 책은 부동산 전문가들이 각자의 의견을 모아 한권의 책으로 만든 만큼, 통일되지만 다른 시선을 보여주고 있어서 부동산 정보로 충분히 참고할 만했다.

