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경매 승부사들 - 해결법을 아는 순간, 마법같은 수익률이 나타난다!
정충진 지음 / 길벗 / 2018년 6월
평점 :
법과 관련된 일을 하는 저자가 쓴 글이라 더 믿고 보기가 쉬웠다.
경매 관련 책들은 많은데, 실제 경매관련일을 하는 사람은 몇이나 될까 싶다.
자금이 적은 것도 아니고, 못해도 1,2천만원의 여유자금이 있어야 할수 있으니, 쉬운일은 아니다.
그럼에도 경매공부를 하면, 적은 돈이라도 수익을 얻을수 있다고 말하고 있고, 경매를 어떻게 하는것인지,
저자 본인이 도움을 주어 성공한 사례들을 자세히 설명하고 있다.
내용은 흥미로우나, 책속에 그림이나 삽화 이미지를 좀더 풍부하게 넣었으면 하는 아쉬움이 남았다.
용어를 처음접하거나 부동산에 관심이 없는 사람이 듣기에는 조금 어려운 용어들도 있어,
그림이나 표를 좀더 넣었다면 책속의 내용이 좀더 쉽게 이해되었을것 같다.
부동산업이 블루오션이었던 때가 지나고, 지금은 너무 부동산 자격증을 가진 사람들이 많아,
실제 부동산을 운영하는 공인중개사를 통해 물어보면, 경쟁자들이 너무 많아 레드오션이 되어버렸다고 한다.
그럼에도 불구하고, 부동산 자격증은 꼭 따두라 말한다.
경쟁은 많지만, 평생직업이 사라진 시대에 늦은 나이까지 하기 좋은 직업이고,
아직까지는 부동산을 통한 시세차익이 크다는 점 때문이다.
집이없는 사람은 갈수록 집사기 어려워지고 있고, 대출을 끼고서라도 집을 샀을경우,
적어도 그 지역안팎에서라도 고만고만한 집한채는 살수 있다.
이책은, 경매를 통해 수익을 안겨다 주는 사례를 실화 그대로 설명되어 있다.
집 구조와 등본상에 등기부내역을 보여주고, 경매용어를 자세하게 풀어서 이해하기가 쉽다.
경매에 초보자인 사람도 어느정도 이해가 갈수 있게 쉽게 쓰여 있다.
공인중개사가 읽는 수준으로는 너무 쉽게 이해될 책이지만,
일반인이 보기에도 부담되지않게 쉽게 쓰여있어, 가독이 빨랐고, 중요한 내용이 많아 도움이 되었다.
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[ 책속 ]
경매에서 가장 중요한 것은 낙찰이다.
반드시 필요한 절차는 임장이다.(현장조사)
현장조사를 재대로 하면 낙찰 확률을 높일수 있고, 자연스럽게 수익도 극대화 할수 있다.
법적으로 복잡한 물건(특수물건)입찰에서 현장조사의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다.
보통 공인중개사를 통해 임대차 계약을 체결하면 확정일자를 받아 주는 것도 서비스에 포함되어
있어서 확정일자가 누락되는 경우가 드물다.
위장임차인이나 허위 유치권이 신고된 물건의 경우, 사소한 의문이라도 해결될때까지 의심의 끈을 놓으면 안된다.
공사업체가 공사대금을 못받을 경우 자신이 시공에 관여한 건물의 일부호수를 대물로 받는 사례가 종종 있다
이때, 대물로 받고 거주하면 소유자로서 점유하는 것이지 임차인으로서 점유하는 것이 아닌 만큼,
낙찰자에게 임차인의 권리인 대항력을 주장할수 없다.
즉, 매각물건명세서에 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다고 기재되 있어도 보증금을 인수할
필요가 없다는 말이다.
그러나, 소유자로서 점유하던 공사업자 입장에서는 해당 물건이 경매로 들어가면 낭패다.
이럴 경우 자구책으로 해당 건물에 대한 유치권을 주장하거나, 임차인의 권리를 주장하게 된다.
해당 건물 주소지에 전입신고가 되어있고 전입신고 전에 가압류나 근저당권 등 다른 권리가
설정된 바 없다면 공사업자가 임차인 행세하기에 딱 좋은 상황이 된다.
이 경우 뒤늦게 임대차 계약서를 만들면서 날짜를 소급하여 애초부터 임차인으로
점유한 것처럼 행세하는 것이다. 신축빌라의 경우 이런 사례가 많은데, 이 경우 임대차계약은
통정허위표시로 무효가 되며 낙찰자에게 대항력을 행사할수 없다.
* 통정허위표시란 상대편과 짜고, 하는 가짜 의사표시다.
예를 들어, 채권자의 압류를 피하려는 의도로 타인과 통정하여 부동산 명의를 타인에게
이전하는 경우 그 매매는 허위표시가 된다.
요즘 경매시장에서는 권리관계가 복잡한 특수물건을 제외하고는 낙찰과 동시에 수익을 내기가 쉽지 않다.
급매보다 싸게 살수 있고, 공인중개사 수수료를 절약할수 있으며, 다양한 물건을 접하면서 어떻게 활용할수
있을까 구상해 보는 재미를 누릴수 있는 것이 경매다.
특히 낙찰을 통한 수익이 아니라 인테리어나 간단한 리노베이션을 통한 가치증대 및 낙찰 물건의
다양한 용도 활용은 경매의 매력이다.
지은지 오래된 모텔은 리모델링 비용도 만만치 않다.
오히려 외관이 세련되지 못해 리모델링을 한다 해도 경쟁력이 떨어진다.
저가에 낙찰받아 과감히 원룸이나 고시텔로 용도전환을 하는 것이 낮다.
용도변경 허가 등 행정적인 문제만 제대로 처리할수 있다면 경매의 좋은 수익모델이 된다.
특히 모텔이나 사우나처럼 용도가 제한된 업종의 매물들은 수요층이 한정되므로 상당히 저가에 매입할수 있다.
게다가 이런 매물에는 늘 거액의 유치권신고가 따라붙는데. 대부분 유치권이 성립되지 않는 시설 유치권이거나
소유자가 저자 낙찰을 노리고 허위로 유치권을 신고하는 경우가 많다.
따라서 옥석만 가려낼수 있다면 높은 수익이 가능하다.
가끔 건물만 입찰이라는 이름으로 토지없이 건물만 감정평가해 경매를 진행하는 경우가 있다.
이 경우 토지 소유자가 건물을 철거하거나 지료를 청구할수 있고, 지상 건물을 시세대로 매도하라는
구분소유권매도청구권도 행사할수 있어 해결이 어렵다
토지 소유자는 어떻게든 건물을 헐값에 매수하려고 다양한 방법으로, 건물 낙찰자를 압박한다.
건물소유자 역시 방어하려고 하고, 줄다리기가 장기화될수 있다.
이런 어려움 떄문에 건물만 입찰 매물은 몇번이고 유찰을 거듭하는데, 이러한 매물을 잘만 활용하면
저가에 낙찰받아 쏠쏠한 수익을 얻을수 있다.
특수물건 중 위장임차인 물건은 고수익을 노리는 경매인들에게 인기다.
요즘 위장임차인 물건과 관련하여 무상임대차각서가 실무상 많은 문제가 되고 있다.
무상임대차각서란, 한마디로 임차인이 자신은 진정한 임차인이 아니고 무상으로 거주하는 사람이다.
라는 내용으로 집주인에게 써주는 확인서다.
갑자기 급전이 필요해 대출을 받아야 하는데, 담보로 제공할 집에 대항력 있는 임차인이 거주하면
대출이 많이 안나오니, 집주인이 은행에 제출하기 위해 임차인을 설득해서 받은 것이다.
실제로는 진정한 임차인이지만, 이런저런 이유로 집주인의 부탁을 차마 거절하지 못하고,
무상임대차각서를 써주는 임차인이 적지 않다.
이 무상임대차각서가 존재하면 사람들은 무조건 위장임차인이라고 추측하는 경향이 있는데,
법리적으로 반드시 그렇지는 않다.
"무상임대차각서"(무상거주 사실 확인서) 의 효력에 대한 대법원 판례에 따르면 그들은 진정한 임차인이 맞다.
그러나 은행에 무상임차인이라는 신뢰를 주었기 때문에 민사법의 대원칙인 신의칙상 은행에 진정한
임차인이라고 주장하지 못할 뿐이다.
반면에 입차인 입장에서 볼때, 적어도 낙찰자에게는 자신이 무상임차인이라는 신뢰를 준적이 없기에
무상임대차각서가 있음에도 불구하고 자신의 보증금 전액을 낙찰자에게 떠넘기는 경우가 있다
그래서, 실무상 종종 분쟁이 발생하곤 한다.
