감정평가사 사용법

감정평가사 사용법 - 당신의 부동산 가격을 결정하는
박효정 지음 / 라온북 / 2021년 11월

11년차의 감정평가사이자 4년차 행정사인 저자의 오랜 경험이 묻어나온 책으로, 사례와 절차, 활용 방법, 좋은 평가사 고르는 방법 등의 실제 사용법의 전반을 다룬다.   감정 평가사라는 자격 시험 자체가 생소하고, 어떤 업무를 상세히하고 있는 지  몰랐는데, 이책 한권으로 감정 평가사에 대해 알수 있는 시간이었다.

재개발, 재건축에 나온 건물이나 토지 값이 턱 없이 낮을 수 밖에 없는 이유가 무엇인지 몰랐다. 이 글에서는 그 이유를 [공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]을 근거로 공익 사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되는것을 고려하지 않고 평가하도록 하는 개발 이익 배제의 원칙을 규정하고있기 때문이라고 설명한다. 이런 가장 큰 이유와 함께,  둘째는,현실적인 이유로 개발 사업으로 인한 공익 사업 구역 외 인근 지가 상승을 꼬집는다. 그에 대한 사례와 함께 의견도 제시한다.

(p. 26 ~ 27)
개인적으로는 수용 후 취득한 대체 부동산을 양도할때와 수용 부동산을 양도할때 둘 중 한번만 납부하도록 피수용자에게 선택권을 주는것이 대안이 될수 있다고 생각한다.
대체시 취득시 발생하는 중개 수수료, 법무사 수수료 등도 모두 피수용자가 부담한다.
토지 보상을 받은 후 1년 이내 인근 부동산을 취득하면 수령한 토지보상금의 한도에서 취득세가 면제되지만, 개발호재로 인한 인근지가 상승, 피수용자의 양도소득세 납부, 기타 수수료 발생 등의 사유로 같은 돈을 받고서는 온전한 대체지 취득이 불가능하다.

29페이지에서는 철거 전에 감정 평가를 해야 이득인 이유를 설명하고 있고, 36페이지에는 감정 평가사를 아는 사람과 모르는 사람 차이가 어떻게 다른 결과를 초래하는지 사례 중심으로 설명한다.

특히 이 사례를 읽어 보면, 실제 일어난 사례 중심의 이야기라고 하니, 감정 평가를 알고 모르고의 차이가 너무 크다는 생각이 든다.  재개발, 재건축 관련 해 부동산 시세 조회를 할 때와 비상대책위원회의 반대파 조합원과 승부를 할 때 감정 평가사의 조언이 얼마나 중요한지를 느끼게 한다.(페이지 39 참조)

조합에서 제시하는 금액을 평균 시세보다 더 받고 팔수 있다고 생각 해 받아들이려 했지만, 감정 평가사의 조언으로(법원 감정) 최종 제시대비 50% 상승 금액으로 청산했다는 내용은 놀라움의 연속이었다.
누구나 선망하는 직업에 '사'자로 끝나는 직업 중, 감정평가사를 추가 해야할지도 모르겠다.  책을 읽는 내내 감정 평가사라는 직업이 꾀 매력적인 직업이라는 생각이 든다.

증여와 상속에는 세금과 연관되어 있기 때문에, 세무사나 회계사만을 연결지어 생각하기 쉬운데, 감정 평가사를 통하면 합법적인 절세가 가능하고 감정 평가 수수료는 500만원까지 과세 가액에서 필요 경비로 공제가능하다고 하니, 꼭 감정 평가사를 활용해 보는것도 좋을 것 같다.

(p.42)
감정평가를 활용하면 절세가 가능하다.  증여가 폭증하며 절세를 위한 감정평가 수요 역시 급격히 상승하고 있다. 또한 증여, 상속하려는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매사례가 증여세, 상속세 산정 기준이 되는 시가로 인정될 가능성이 높다. 여기서 절세를 위해 꼭 알아야 할것은 증여, 상속 부동산의 감정평가액이 유사 부동산의 매매사례보다 우선하여 적용된다는 것이다.  매매 사례가 있어도 감정평가액으로 신고가 가능한것이다.   그렇다면 유사 부동산의 최근 매매사례에 비해 증여,상속 부동산의 감정평가 금액이 더 낮은 경우, 세금 부담이 줄어들게 된다.

페이지 50과 51의 증여는 2023년 이전에 서둘러 하는것이 증여에 유리하다라는 글은 눈여겨 볼만 하다.

감정 평가를 할때는 감정 평가사에게 의뢰할 몇가지 정보가 존재한다고 한다.  감정 평가의 목적, 감정 평가의 기준 시점, 해당 부동산의 소재지, 감정 평가 시에는 상담을 1차로, 업무 계약을 시작하게 되면, 감정 평가 의뢰서를 작성, 안내받은 착수금을 입금하면 된다.

원하는 감정 평가를 빠르게 받아볼수 있는 대화법에는, 소재지와 물건의 종류, 목적을 설명하고, 감정 평가의 기준 시점, 기존에 감정 평가를 받은 경험이 있으면 공유한다. 감정 평가서의 희망 납품 기한을 알리고, 착수금 입금 가능 시점과 송부 방법을 상의하면 된다고 한다.   절차 상 이루어지는 방법도 나와있어 감정 평가사 업무의 시작과 끝을 상담받은 느낌이다.  감정 평가사는 소송에서 판사와 변호사 같은 역할을 대리한다. 감정 평가사어를 쓰면 가격 경쟁력을 높일수 있다고 하니 꼭 참고할 부분이다. 

책은, 이의 신청서 꿀팁, 감정 평가사에게 하면 위험한 말, 내 뱉은 말이 오히려 독이 되는 케이스, 사감정을 추천하는 이유, 감정 평가사 용어 및 법률 용어 등의  어렵고 딱딱한 부동산용어나 법률, 감정 평가사들의 용어를 통해 부동산에 조금 더 다가선 것 같다.

촉 2022-2023

촉 2022-2023 - 메디치 격년 Biennium 전망서
하지현 외 지음 / 메디치미디어 / 2021년 11월

불과 두 달 남짓 남은 2021년이 지나도 전 세계적인 팬데믹은 쉽사리 가시지 않을 것 같다. 여러 책에서도 바이러스 대유행을 논한다. 메디치 출판사는 정치와 경제를 전문으로 출간하는 출판사로, 올해 코로나 바이러스를 시작으로 대대적인 팬데믹 이후를 논했던 전망서로 최근 기획했다. 내년과 내후년을 미리 점치고, 변화 방향성을 생각해 볼 수 있는 정치 경제서적이다. 작년 여름 세계 석학 7인에게 코로나 이후 인류의 미래를 물었던  [오늘부터의 세계]의 책이 외국 석학의 버전이라면, [촉 2022-2023]은 국내의 전반적인 문제와 경제를 논하는 국내 전문가 버전이라고 할 수 있을 것이다.

재택 근무로 집단 안에서 축소된 인간관계의 불안과 우울을 설명하는 정신 건강의학과 전문의의 이야기를 지나면, 팬데믹의 사회적 반응 단계를 설명하는 문명 연구가의 논쟁이 펼쳐진다. 다음으로는 코로나로 인한 금리 인상과 국제기구의 세계 경제 전망을 이야기하는 금융 결제국 자문 위원의 글로 이어지는데, 이처럼 경제, 정치, 의학, 인문(문학상 수상 작가가 전망하는 문화 전쟁의 양상도 확인된다.) 등의 전문가 10인이 모인 사회 전반의 변화 가능성을 논하는 책이다.  작가의 생각이 뭍어 날 수 밖에 없는 경제 서적의 특징 상 여러 공동 작가의 책들은 현재와 미래를 가늠해 보기 꽤 유용해 보인다.  각 분야 별로 다각도로 느끼는 미래와 현재는 내가 생각하고 있던 사회를 함께 비교해 전망해 볼 수도 있다.

온라인으로 미팅을 하고 비대면이 자유로워진 지금, 정체성 정치와 PC주의(정치적 올바름 혹은 정치적 교정주의) 에서 확인되는 남녀 갈등과 문화적 변화를 이야기하는 주제가 특히 기억에 남는다. 책의 5장 새로운 문화전쟁 : 약좌의 게임이다. 우리나라에서도 다문화 가정(특히 중국인 부모 가정들이 많다.)들이 과거에 비해 월등히 많아졌고, 이에 따른 민족, 성차별, 인종 간의 갈등은 점점 심화된다. 더구나 페미니스트를 대하는 남성들의 인식에도 주목할 필요성이 분명 있어보인다. 이에 따른 정체성 집단과 남성 대중의 영향을 조목조목 설명하는 글에는 공감을 넘어 미래 지향점을 생각하게 하는 것이다. 단순히 여성이기 때문에 남성들의 행동이 문제가 있을 것이다 라는 논쟁을 넘어 성별의 차별을 두지 않는 평등을 논하는 것은 이 부제에서도 주장하는 바였다. 작가는 '조선구마사'의 중국적 요소가 짓어져 큰 부정적 의미로 막을 내린 드라마의 운명을 청년층의 보수화 내지 극우화의증거로 볼 수 있는 혐오의 연장선에 대해 질문하기도 한다.

우리 앞의 미래를 부정적으로 전망하는 작가들의 의견들이 많았다. 이는 현재의 상황만 보더라도 당연한 전망일지도 모른다. 단지 여러 방향으로 생각하고 미래를 전망해보는 책이기 때문에 너무 무겁게는 볼 필요는 없겠지만. 전문가들의 말을 참고해 볼 만은 하다. 메디치가 2년간 전망한 변화를 이야기하는 책이라 사회 전반의 의견을 들을 수 있어서 좋은 시간이었다. 

어둠이 돌아오라 부를 때

어둠이 돌아오라 부를 때
찰리 돈리 지음, 안은주 옮김 / 한즈미디어(한스미디어) / 2021년 11월

어둠을 선택하는 자(some choose Darkness)가 원 제목인 이 책은 책 속, 여주인공(로리 무어)의 조력자(남자친구)인 레인 필립스가 쓴 논문의 이름이기도 하다. 살인자들의 심리와 살인 동기를 포괄적으로 관찰한 이 책의 제목은 한국판, 어둠이 돌아오라 부를 때로 번역되어 출간되었는데, 작가 찰리돈리의 전 작 수어사이드 하우스 (2021년 1월 출간) 를 읽었던 독자라면 흡입력 있는 속도와 캐릭터들로 만족할 게 분명하다. (많은 인물이 등장하지 않아 속도감이 있고, 살인이라는 주제에서 추리하는 재미도 있다.) 

여성들을 죽이는 일명 '도적'이라는 연쇄살인범은 1979년 다섯 명의 여성을 살해했다. 여성을 살인하는 것에서 굉장한 스릴을 느꼈던 사이코패스 살인마는 30년 만에 가석방 심사를 준비했고, 그로부터 10년이 지나 이제 승인만 기다리면 되었다. 하지만 그를 대변하던 변호인 프랭크 무어의 협심증으로 인한 심장마비로 계획이 틀어졌다. 

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범죄 재구성 전문가 로리 무어는 남자친구 레인 필립스와 미해결 살인 사건을 추적하여 패턴을 찾아내기 위한 살인 사건 프로젝트를 계획해 진행하고 있었다. 로리는 전국을 통틀어 살인 사건 재구성을 가장 잘했고, 레인은 연쇄 살인과 관련해 세계에서 손꼽히는 권위자였다.  6개월이 지나고, 로리 무어의 직장 상사 론 데이비슨 반장은 카밀 버드의 살인 사건으로 연락을 하고, 로리는 사건에 합류하게 된다. 막 사건을 확인하려는 찰나 아버지의 부고를 듣게 되고, 아버지가 전담했던 사건과 계류중인 사건 파일을 정리하게 된다. 그러던 중, 아버지가 철저히 비밀에 붙였던 한 사건파일을 보게 된다. 아버지는 '도적'이라고 불리는 살인자를 변호하고 있었다, 그것도 1982년 이후로 쭈욱.

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 개리슨 포드사는 규모가 큰 형사 전문 사무소이다. 프랭크는 2년 간 이곳에서 근무했다. 그리고 프랭크 무어가 회사를 차리면서 여기서 다루던 '도적' 사건을 가지고 나온다. 1982년부터 '도적'의 사건을 계속해서 맡은 프랭크는 가석방 심사에서도 그를 변호했다. '도적'은 단 하나의 사건에 대해 2급 살인죄로 기소되었지만, 판사는 그가 다수의 살인을 저질렀다고 보고 있다. 검사는 1급 살인을 주장했으나 배심원단은 납득하지 못했다. 이는 시신을 찾지 못하고, 자패증이 있는 여성이 증거를 전달했다는 것 때문이었다. 결국 2급 살인으로 판결이 났다. 당시 검찰이 그자의 범죄 사실을 배심원단에 납득시키지 못한다면 그자는 그냥 걸어나가게 될테고, 반대로 성공하면 그자는 사형을 당할 처지였지만, 시신을 찾이 못했기 때문에, 60년이 구형이 되었다. 증거불충분에 정황증거 시신도 없었다. 가석방은 30년 이후부터 가능했고, 10년 동안의 가석방 심사가 끝나 이제 그가 풀려나려고 하고 있었다.

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로리 무어는 '도적'에 대한 전반적인 사건을 남자친구 레인에게서 전해 듣는다. 결정적으로 '도적'을 잡는데 자페증 여성의 도움이 컸다는 것에 로리는 바로 '앤절라 미첼'을 찾으려 하지만, 안젤라 미첼은 증언을 앞두고 범인에게 살해당했다고 한다. 로리는 40년 전의 이 여성에게 이상하리만큼 유대감을 느꼈다. 따지고 보면 앤절라 미첼은 로리가 지금 하고 있는 일을 했던 것이다. 피해자를 찾아내고 서사를 부여해 범죄사건을 재구성 하는 것. 

책은 1979년과 40년이 지난 2019년을 번갈아 가며 진행한다. 1979년은 앤절라 미첼이 2019년은 로리 무어가 주인공이다. 중반을 지나면 1981년과 1982년이 재구성되며, 사건은 모아진다. 결국 범인은 누굴까? 그리고 로리는 사건을 해결할 수 있을까? 사건이 과거와 현재를 넘나드는 입체적인 구성이다. 캐릭터의 심리와 줄거리를 확인하는 앤딩 장면에서 터져나오는 큰 재미는 영미추리의 진수를 보여주는 것 같다. 3년간 5권의 책을 내는 다작 작가인 만큼 다음에 나올 책도 조만간 볼 수 있지 않을까. 

* 이 글은 출판사로부터 도서를 협찬 받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다.

[100자평] 조선왕조실록

조선왕조실록 - 왕PD의 토크멘터리, 태조부터 세조까지 ㅣ 조선왕조실록 1
왕현철 지음 / 스마트북스 / 2021년 11월

pd의 특성이 보이는 조선왕조실록의 구성이 재미있습니다.

왕 pd의 토크멘터리 조선왕조실록

조선왕조실록 - 왕PD의 토크멘터리, 태조부터 세조까지 ㅣ 조선왕조실록 1
왕현철 지음 / 스마트북스 / 2021년 11월

왕이 죽으면 그 주검을 대궐에 5개월 간 모신다고 한다. 그 이유는 왕릉을 만드는 산릉 도감이 설치되고, 터를 잡고 능을 만드는 시간이 그 정도 걸리기 때문이라고 하는데, 드라마를 보면 왕이 서거하는 경우, 바로 왕세자 책봉이 되거나 왕대비 혹은 그 측근이 섭정하는 영상으로 이어진다. 따라서 왕이 죽은 후는 자세히 알 수 없었다. 5개월 간 죽은 왕을 임시로 모시는 관(찬궁)도 역사서에서는 많이 다루지 않았던 것 같다. 

또한 왕에게 상소를 올리거나 절을 올릴 때의 신하들의 자세가 있는데, 자세와 행동이 사뭇 궁금했다. 그 행동과 비슷한 의식을 이끄는 자세가 책에서 소개되는데,  왕의 즉위식에서 모든 신하들이 교서를 반포하기 바로 전 그 자세다. 책에서는 본 이야기와 함께 남은 이야기라는 구성으로 설명하고 있다.   

드라마에서처럼 모든 왕들은 화려한 즉위식을 하지 않았다. 특히 태조 이성계의 즉위식은 매우 단촐함을 알 수 있었는데, 어좌에 앉지도 않고, 신하들에게 하던 일을 계속하라고 지시했다는 점에서 시대 상황을 유추하기 쉽다. 고려 왕조 500년이 무너지고, 조선이라는 나라를 세우는 것에 반대 세력도 만만치 않았을 것이다. 

대하 사극을 보면 왕과 그 신하들을 주 조연으로 역사적 사실을 그대로 보여주는 듯 하나, 실제로는 그렇지 않다. 저자는 다큐멘터리 PD로 모든 방송에 정확한 사실만을 보도해야 하는 직업적 특성 때문에 역사 또한 왜곡되거나 각색된 것이 아닌 정확한 근거와 해석이 필요한 조선왕조실록을 만들고 싶었다고 했다. (조선을 세운 정도전을 찬양하는 책들이 많은 반면에, 그가 한편으로는 개인적인 감정으로 조선의 젊은 인재들을 죽였으며, 도랑이 좁고, 시기가 많았다는 사관의 기록을 소개한 것으로 보아, 저자는 현재 인식과 다소 다른 역사적 인물을 보도하는 불편함을 조금은 감수하고 있는 듯 하다.  역시 역사는 승자의 기록임을 다시 한번 느끼게 된다. )

page. 81
태조 6년, 정도전은 명나라에 보낸 외교문서 때문에 곤란한 처지에 놓였다. 명나라 황제가 외교문서에 경박하고 모멸을 주는 '문자'가 있었다며 그 문서를 작성한 정도전의 송환을 요구했다. 명나라의 송환은 죽음으로 이어질 수도 있었다. 정도전은 병을 핑계 삼아서 가지 않았다. 조선은 명의 요구를 거절할 수도 없었고, 그를 명으로 보낼 수도 없었다. 이 어려움을 해결한 것은 권근이다. 권근은 자신도 그 외교문서 작성에 참여했으니 명으로 보내달라고 청했다. 태조는 받아들이지 않았다. 
"경은 노모를 모시고 있는데다가, 황제의 명령이 없기에 차마 보낼 수 없다."
권근이 왕을 거듭 설득해서 허락을 받아냈더니, 정도전은 오히려 황제가 의심할 수 있으니 보내지 말라고 했다. 결국 권근은 명에 가서 외교문서 문제를 잘 해결하고 돌아왔지만, 정도전은 오히려 그를 의심하고 탄핵했다. 명으로 간 사신 중에 오직 권근만 살아돌아왔고, 황제에게서 황금을 받았다는 것이 이유였다.
"황제가 진노를 풀었고, 경을 다시 부르지 않으니, 권근은 나라에 공이 있고, 경은 은혜를 입었다. 나는 권근에게 상을 주려하는데, 경은 오히려 죄를 주려 하는가."
왕이 말하자, 정도전은 감히 다른 말을 할 수 없었다고 한다.

조선을 설계했던 정도전에게 너무 어울리지(?)않는 배포라고 할 수 있다. 

이를 두고 저자는 이 글을 책에 실을까 망설였다고 한다. 왕은 자신의 말을 사관에게 모두 기록하게 했으므로, 이 글은 빠질 수 없는 사실이다. 더구나 조회에 입시(대궐에 들어가 왕을 뵙던 일)하는 사관을 두 명으로 늘려 빠트리지 않고 말을 기록하라 했다.

작가가 쓰는 글과 pd가 쓰는 글에는 차이점이 있는 것 같다. 작가는 자신의 생각이 들어갈 수 밖에 없는 반면에,  pd는 직업적 특성 때문에 생각을 최대한 배제하고 정확한 사실 만을 근거로 쓰려 노력한다는 점이다. (물론 작가는 글에 따라 개인의 생각을 배제하기도 한다.)  그리고 pd 또한 자신도 공부를 하며 글을 썼기 때문에 독자들이 궁금해하는 부분을 잘 짚어내지 않았나 싶다. 책을 읽다가 어려운 용어가 있을 때면 어김없이 바로 다음 줄에 설명을 해준다. 예를 들어 도성수축도감, OO 도감의 이해를 돕기 위해, "어떤 목적을 이루기 위해 설치하는 임시 기구를 도감이라고 한다." 라는 설명을 하며 다음 글을 이어가는 것이다. 

책의 표지에서 알 수 있듯, 이 책은 태조부터 세조까지의 기록을 역사 1편으로 구성했다. 다음 역사 2편으로 세조 이후의 왕의 이야기를 기대하게 한다. 지리와 인사, 인물, 사건을 고루 빼놓지 않고 여러 방향으로 살펴 볼 수 있는 책이었다. 다음 책도 출간되면 읽어볼 참이다.

스마트북스 출판사로부터 도서를 제공 받아 작성한 리뷰입니다.