감정평가사 사용법

감정평가사 사용법 - 당신의 부동산 가격을 결정하는
박효정 지음 / 라온북 / 2021년 11월

11년차의 감정평가사이자 4년차 행정사인 저자의 오랜 경험이 묻어나온 책으로, 사례와 절차, 활용 방법, 좋은 평가사 고르는 방법 등의 실제 사용법의 전반을 다룬다.   감정 평가사라는 자격 시험 자체가 생소하고, 어떤 업무를 상세히하고 있는 지  몰랐는데, 이책 한권으로 감정 평가사에 대해 알수 있는 시간이었다.

재개발, 재건축에 나온 건물이나 토지 값이 턱 없이 낮을 수 밖에 없는 이유가 무엇인지 몰랐다. 이 글에서는 그 이유를 [공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]을 근거로 공익 사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되는것을 고려하지 않고 평가하도록 하는 개발 이익 배제의 원칙을 규정하고있기 때문이라고 설명한다. 이런 가장 큰 이유와 함께,  둘째는,현실적인 이유로 개발 사업으로 인한 공익 사업 구역 외 인근 지가 상승을 꼬집는다. 그에 대한 사례와 함께 의견도 제시한다.

(p. 26 ~ 27)
개인적으로는 수용 후 취득한 대체 부동산을 양도할때와 수용 부동산을 양도할때 둘 중 한번만 납부하도록 피수용자에게 선택권을 주는것이 대안이 될수 있다고 생각한다.
대체시 취득시 발생하는 중개 수수료, 법무사 수수료 등도 모두 피수용자가 부담한다.
토지 보상을 받은 후 1년 이내 인근 부동산을 취득하면 수령한 토지보상금의 한도에서 취득세가 면제되지만, 개발호재로 인한 인근지가 상승, 피수용자의 양도소득세 납부, 기타 수수료 발생 등의 사유로 같은 돈을 받고서는 온전한 대체지 취득이 불가능하다.

29페이지에서는 철거 전에 감정 평가를 해야 이득인 이유를 설명하고 있고, 36페이지에는 감정 평가사를 아는 사람과 모르는 사람 차이가 어떻게 다른 결과를 초래하는지 사례 중심으로 설명한다.

특히 이 사례를 읽어 보면, 실제 일어난 사례 중심의 이야기라고 하니, 감정 평가를 알고 모르고의 차이가 너무 크다는 생각이 든다.  재개발, 재건축 관련 해 부동산 시세 조회를 할 때와 비상대책위원회의 반대파 조합원과 승부를 할 때 감정 평가사의 조언이 얼마나 중요한지를 느끼게 한다.(페이지 39 참조)

조합에서 제시하는 금액을 평균 시세보다 더 받고 팔수 있다고 생각 해 받아들이려 했지만, 감정 평가사의 조언으로(법원 감정) 최종 제시대비 50% 상승 금액으로 청산했다는 내용은 놀라움의 연속이었다.
누구나 선망하는 직업에 '사'자로 끝나는 직업 중, 감정평가사를 추가 해야할지도 모르겠다.  책을 읽는 내내 감정 평가사라는 직업이 꾀 매력적인 직업이라는 생각이 든다.

증여와 상속에는 세금과 연관되어 있기 때문에, 세무사나 회계사만을 연결지어 생각하기 쉬운데, 감정 평가사를 통하면 합법적인 절세가 가능하고 감정 평가 수수료는 500만원까지 과세 가액에서 필요 경비로 공제가능하다고 하니, 꼭 감정 평가사를 활용해 보는것도 좋을 것 같다.

(p.42)
감정평가를 활용하면 절세가 가능하다.  증여가 폭증하며 절세를 위한 감정평가 수요 역시 급격히 상승하고 있다. 또한 증여, 상속하려는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매사례가 증여세, 상속세 산정 기준이 되는 시가로 인정될 가능성이 높다. 여기서 절세를 위해 꼭 알아야 할것은 증여, 상속 부동산의 감정평가액이 유사 부동산의 매매사례보다 우선하여 적용된다는 것이다.  매매 사례가 있어도 감정평가액으로 신고가 가능한것이다.   그렇다면 유사 부동산의 최근 매매사례에 비해 증여,상속 부동산의 감정평가 금액이 더 낮은 경우, 세금 부담이 줄어들게 된다.

페이지 50과 51의 증여는 2023년 이전에 서둘러 하는것이 증여에 유리하다라는 글은 눈여겨 볼만 하다.

감정 평가를 할때는 감정 평가사에게 의뢰할 몇가지 정보가 존재한다고 한다.  감정 평가의 목적, 감정 평가의 기준 시점, 해당 부동산의 소재지, 감정 평가 시에는 상담을 1차로, 업무 계약을 시작하게 되면, 감정 평가 의뢰서를 작성, 안내받은 착수금을 입금하면 된다.

원하는 감정 평가를 빠르게 받아볼수 있는 대화법에는, 소재지와 물건의 종류, 목적을 설명하고, 감정 평가의 기준 시점, 기존에 감정 평가를 받은 경험이 있으면 공유한다. 감정 평가서의 희망 납품 기한을 알리고, 착수금 입금 가능 시점과 송부 방법을 상의하면 된다고 한다.   절차 상 이루어지는 방법도 나와있어 감정 평가사 업무의 시작과 끝을 상담받은 느낌이다.  감정 평가사는 소송에서 판사와 변호사 같은 역할을 대리한다. 감정 평가사어를 쓰면 가격 경쟁력을 높일수 있다고 하니 꼭 참고할 부분이다. 

책은, 이의 신청서 꿀팁, 감정 평가사에게 하면 위험한 말, 내 뱉은 말이 오히려 독이 되는 케이스, 사감정을 추천하는 이유, 감정 평가사 용어 및 법률 용어 등의  어렵고 딱딱한 부동산용어나 법률, 감정 평가사들의 용어를 통해 부동산에 조금 더 다가선 것 같다.