부자가 되기 위한 법칙

분양의 신 2 - 형국진 자전에세이 2탄 ㅣ 분양의 신 2
형국진 지음 / 하움출판사 / 2021년 5월

‘부자가 되기 위해 가장 중요한 것은 무엇일까’ 

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근래 몇 년사이에 갑자기 부자가 된 사람들의 이야기를 자주 접합니다. 투자의 방식은 다양하지만 직장을 너머 ‘시간을 선택’할 수 있는 사람, 그리고 순자산가치로도 수백억원때 자산가라면 충분히 부자로 봐도 된다고 생각합니다. 부자가 아닌 사람들은 주로 그 사람들이 얼마를 벌었고 어떤 종류의 투자를 했는지에 주목합니다. 왜냐하면 본인이 가지지 못한 욕망을 좁히고 싶은 것이 인간의 본성이기 때문이죠. (그래서 비교적 저소득층 동네에는 남이 잘되면 갈등이 심해지는데, 중산층 이상, 고소득층 이상 자산가들이 사는 동네는 오히려 아쉬울게 없으니 서로간에 더 조심하고 배려합니다. 뇌피셜이 아니라 제가 겪어본 일이고 실제로 관련 보고서도 있는 걸로 알고 있습니다) 그런데 정작 부자들은 얼마나 벌고, 무엇에 투자를 했는지보다 더 중요한 것을 얘기합니다. <분양의 신 2>의 형국진 저자도 결국은 같은 얘기입니다. 

<분양의 신2>는 5년전 지식산업센터관련 분양으로 큰 돈을 벌고, 부자가 된 저자의 자전적인 이야기이자, 분양관련 내용을 담은 서적으로 알고 있습니다. 솔직히 말해 본서를 읽기 전에도 표지를 보고 아파트, 지식산업센터, 혹은 오피스텔 분양에 대한 이야기일 줄 알았습니다. 그런데 읽다 보니 그것보다 <분양의 신2>는 더 중요한 얘기를 하고 있습니다 바로 부자가 되기 위한 삶의 원칙과 행동 습관에 대한 이야기를 다루고 있기 때문입니다. 저자는 오래전부터 가난에서 벗어나기 위해 치열하게 살아왔고 그가 얘기하는 것중에 3가지를 독자들은 주목해야 합니다. 

첫번째는, 부자가 되고 싶으면 부자의 태도를 주목해야 한다는 것입니다. 어설픈 부자행세를 하는 사람들은 보여주는데 많은 비용을 씁니다. 물론 필요한 경우도 있지만, 저자의 말에 따르면 그리고 제가 아는 찐부자들은 차량이나 옷, 그리고 과시를 위해서는 돈을 쓰지 않습니다. 단돈 천원과 만원도 아낍니다. 그런데 투자가치가 있는 것은 수천만원에서 수십억까지 과감하게 투자를 합니다. 그리고 식사를 대접하는 것에 인색하지 않고 절대 남에게 자랑을 하지 않고 겸손이 몸에 배어 있습니다. 자랑은 본인들의 커뮤니티 즉 부자들 모임에서나 서로 얘기합니다. 왜냐하면 거기서는 다들 잘살아서 아쉬울게 없는데 자산 격차가 많이 나는 사람들에게는 시기와 질투가 화가 된다는 것을 잘알고 있기 때문입니다. 두번째는, 시간을 잘 활용한다는 것입니다. 부자들중에 직장인과 월급쟁이도 많습니다. 그들은 직장에서의 입신양명보다는 필요한 일을 하고 현금 흐름을 만들고 퇴근시간후에 자기계발이나 투자공부를 게을리 하지 않습니다. 시간이 돈이고, 그래서 일주일 내내 정해진 루틴으로 돌아가며 이게 선순환이 됩니다. 마지막은 원칙입니다. 그 원칙은 대인관계와 투자에 있어 잃지 않는 것을 중요시 여긴다는 것입니다. 대인관계는 신뢰를 잃지 않는 것, 투자에 있어서는 원금손실을 위한 안전마진에 대한 가중치를 둔다는 것이지요. 

<분양의 신2>는 자전적 에세이로서 자신의 분양투자에 대한 내용들과 사람에 대한 이야기를 담고 있지만, 결국은 위의 3가지 부자들의 삶과 그들이 가진 태도를 얘기하는 것과 같습니다. 그리고 본서를 읽으면서 돈에 쫓기는 삶이 아니라, 돈을 끌고 다니는 시간을 구속받는 삶이 아니라 나의 시간을 선택하는 부자로 가는 사람의 삶을 볼 수 있었습니다. 누가 얼마나 벌었냐는 중요하지 않습니다. 세상에 공짜 점심은 없다고 어차피 부유한 재산을 상속받지 않는 이상, 자수성가로 부자가 되기 위해서는 시간과 노력, 신뢰와 기다림이 필요한 법이니까요. 본서를 읽고 저는 제가 가진 투자원칙과 삶의 태도에 대해 다시금 생각할 거리를 얻었고, 그것만으로도 본서를 읽은 시간이 전혀 아깝지 않았습니다. 

‘표지만 보고 좋은 책을 놓치는 우를 범하지 말길 바랍니다’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 지식산업센터 투자

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

지식산업센터의 A to Z

지식산업센터 A to Z

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

‘지식산업센터 투자? 나도 해볼까?’ 
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예전에는 개인들이 투자하는 것은 정해져있었습니다. 금과 은, 그리고 달러도 투자하면 투자를 다양하게 하는 것이었고 이것이 주식과 채권 부동산으로 확장되기 시작합니다. 그리고 이제는 주식과 부동산(암호화폐는 개인적으로 투자자산으로 인정하지 않습니다)은 국민의 상당수가 투자하고 있는 자산일겁니다. 그리고 수년전부터 부동산 경매, 토지투자에 이어 최근에 이슈가 되고 있는 투자가 바로 꼬마빌딩과 함께 ‘지식산업센터’입니다. 특히 직주근접의 신도시 부근에 우후준순 생기는 지식산업센터는 어느정도 대출여력이 되고 목돈을 모은 직장인들에게는 새로운 투자처로 각광을 받고 ‘있다고’합니다. 그런데 제가 늘 하는말이 있습니다. 아는만큼 보인다고 그래서 읽어본 서적이 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자’입니다. 

지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리우던 것이 리먼사태이후 공실이 늘어나면서 주목받기 시작했습니다. 그리고 그때부터 수년전까지가 지식산업센터의 전성기였지만 지금도 수도권의 준공업단지나 역세권 일대는 많이 생기고 있습니다. 상업용 오피스텔과 헛갈리시길수 있는데 오피스텔과 달리 지식산업센터는 부지자체가 훨씬크고, 지차체와 한국산업관리공단의 허가를 받아야 하며, 들어갈 수 있는 업종에 제한이 있고, 상업용오피스텔에 비해 대출이 20%(상업용 오피스텔 50~70%, 지식산업센터 70~90%)이상 상방으로 나옵니다. 그래서 ‘대출이 더나온다는데 혹’하고 관리비가 비교적 저렴하다는 것 때문에 지식산업센터를 블루칩으로 생각하는 분들이 있습니다.

하지만, 지식산업센터는 거주형 공동주택 투자보다 한단계 레벨이 높습니다. 개인적으로는 경매보다도 높습니다. 왜냐면 부동산의 경우 실거주용으로 입주하거나 입지와 학군만 봐도 입주수요물량이 있는 반면, 지식산업센터는 잘못되면 공실이 발생하게 되고, 공실발생시에 상당한 자금손실이 우려됩니다. 단순히 역세권이고 주변에 큰 기업이 있다고 수익성이 좋은게 아닙니다. 부동산처럼 현장 임장을 가는 것도 그리 수월하지 않고, 아파트처럼 남향과 층수를 제외하고 일괄로 되어있는 것과는 달리 지식산업센터는 한층에만 동서남북향에 엘리베이터 옆, 실외기 여부 전용면적이 상이, 파사드 설치의 여부등 고려해야할 요소가 너무나도 많습니다. 게다가 잘못 세를 주면, 업종불법신고로 퇴출되서 공실이 될 여부가 있습니다. 그리고 더 큰 문제는 지식산업센터의 공급물량이 점점 늘어나고 있다는 사실입니다. 개인적으로는 피크치에 왔다고 봅니다. 

그래서 저는 현 시점에서는 지식산업센터의 투자를 절대로 쉽다고 보지 않습니다. 그럼에도 좋은 투자처는 어디든 존재합니다. 그리고 그 투자이전에 <딱 한번…지식산업센터투자>에 있는 내용은 기본중의 기본중의 기본이라 생각합니다. 기존 부동산 투자하던 분들도 지식산업센터 투자하냐고 물어보면 고개를 저으시는 분들도 많습니다. 이는 아파트 대비 안전마진이 떨어지고 수익률의 갭이 심하기 때문입니다. 따라서 지식산업센터 투자는 함부로 덤볐다가는 아주 어려운 부동산 투자분야이니 본서에 나온 내용들은 기본으로 숙지하고 수도권 지식산업센터에 대한 충분한 자료를 취득하고 천천히 접근하시는 것도 늦지 않습니다. 

‘개인적으로는 토지 다음의 부동산 투자레벨이 지식산업센터입니다’

[100자평] 금융 도둑

금융 도둑 - 99%는 왜 1%에게 빼앗기고 빚을 지는가
그레이스 블레이클리 지음, 안세민 옮김 / 책세상 / 2021년 5월

자본주의는 금융도둑이라는 견해를 인정할 수 없네요

금융도둑은 이 서적일지도

금융 도둑 - 99%는 왜 1%에게 빼앗기고 빚을 지는가
그레이스 블레이클리 지음, 안세민 옮김 / 책세상 / 2021년 5월

‘불공평한 세상 사회민주화가 답이다?’ 

연일 먹고 살기 힘들어진 세상입니다. 이를 부인할 순 없습니다. 빈부격차가 늘어나고, 월급대비 인플레이션이 훨씬 높습니다. 수도권 집값은 신고가를 경신하고 있고, 정부에 내야할 세금은 매년 늘어납니다. 그런데 시중에 유동성은 높습니다. 수많은 금융자산들이 빠르게 이동하고 있습니다. 돈을 버는 사람들은 더버는 것 같습니다. 무언가 불공평합니다. 자본가들만 먹고 사는 세상은 언젠가는 IMF사태와 리먼브라더스 사태처럼 금융위기를 불러올 것 같습니다. 이 자본주의에서 벗어나야 할 것 같습니다. <금융도둑>은 이러한 관점에서 시작합니다. 

저자인 그레이스 블레이클리는 글로벌 노스, 그리고 신자유주의가 현재의 사태를 만들었다고 합니다. 여기서 말하는 글로벌 노스(Global North)는 북미국가와 영국등 서유럽국가를 대표적으로 지칭합니다. 그들이 부르짓던 금융주도 성장모델은 이제 혼돈만이 남을 것이고 자본의 길은 99%를 빈곤으로 1%를 부유하게 만들거라 합니다. 이 논리를 위해 저자는 2007년까지 영국의 뱅크런 사태와 함께 일어난 자본주의 국가들의 파산의 사례입니다. 그리고 겉으로는 모두가 잘살자는 것처럼 천명하지만, 실제로는 금융주도 성장이 이뤄놓은 것이 없다고 하며 결과적으로는 노동자들을 착취해서 얻은 소득을 분배하지 않았기에 문제점이 일어난다는 논리입니다. 어찌보면 일리 있는 이야기입니다. 그래서 저는 이런 자본주의에 대한 비판적인 서적을 볼때마다, 늘 결론을 중시합니다. 그 결론이 논리적이고 설득력이 있고 데이터로 말하면 시각이 다르더라도 인정할 수 밖에 없으니까요. 

그러나 <금융도둑>은 과거 자본주의의 일부 시장실패에 대한 결과론적 이야기에 논리를 갖다 붙인 생산적인 대안이라고는 1도 없는 담론의 가치도 없는 서적입니다. 현 금융자본주의를 타파하기 위해 국민을 위한 자산관리자를 도입하고 공공소매금융을 구축하며 민간은행의 시스템을 규제해야한다고 합니다. 그리고 주택은 부를 저장하는 수단이 아닌 공용의 가치 수단이 되어야 한다고 말합니다. 솔직히 말해 정부의 지나친 규제와 간섭, 공용주택이라고 얘기하는 순간, 저는 지금 제가 살고 있는 나라에서 수년간 일어난 집값 상승과 공용주택의 맹점들이 떠오릅니다. 솔직히 말해 저자는 비현실적인 이상론자입니다. 핵심은 2가지입니다. 첫째, 사유재산에 대한 인간의 욕망을 철저히 무시하는 이상론 두번째, 시스템을 개선하되, 부를 이전시키는 파시즘 논리입니다. 분명히 말하지만 이래서 망한 나라들이 좀 멀리있습니다. 바로 남미에 있죠. 

자본주의 사회는 완벽하지 않습니다. 그리고 지나친 탐욕과 제도와 시스템을 방치한 문제가 있습니다. 그래서 그 실패이후 세계는 그것을 수정 보완하면서 현재의 수정자본주의가 되었습니다. 만일 자본주의 시스템의 문제가 있다면 진작에 전복이 되었겠지요. 그렇게 되지 않은 이유는, 현 제도아래 사람의 성장을 독려하고, 욕구를 실현할 수 있는 기회를 제공하기 때문입니다. 그리고 국가가 함부로 부를 이전시키는 독재정권이 그다지 많지 않죠. 그러니 현 금융자본주의를 비난하기 전에 제발 현실적인 경제서적이 있었으면 좋겠습니다. 독서를 사랑하시는 여러분, 서적과 이론, 그리고 현실은 너무나 다르다는 것을 아실겁니다. 저명학 경제학 교수도, 이론에 빠삭한 사람도 실물경제에 대해서는 너무나 어리석고, 경기예측에는 번번히 실패하는 이유도 현실경험이 전혀 없기 때문입니다. 그 현실경험에는 사람과 재화의 이동, 그리고 성장과 탐욕의 줄다리기가 진행됩니다. 누가 <금융도둑>을 읽고 현 금융자본주의에 대한 저자와 같은 논지로 설파한다면, 현실적인 이야기로 박살내고 싶네요. 

‘입만 살은 서적입니다. 시간낭비지만, 이런 서적도 읽어는 봐야죠.’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다