지식산업센터 A to Z

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

‘지식산업센터 투자? 나도 해볼까?’ 
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예전에는 개인들이 투자하는 것은 정해져있었습니다. 금과 은, 그리고 달러도 투자하면 투자를 다양하게 하는 것이었고 이것이 주식과 채권 부동산으로 확장되기 시작합니다. 그리고 이제는 주식과 부동산(암호화폐는 개인적으로 투자자산으로 인정하지 않습니다)은 국민의 상당수가 투자하고 있는 자산일겁니다. 그리고 수년전부터 부동산 경매, 토지투자에 이어 최근에 이슈가 되고 있는 투자가 바로 꼬마빌딩과 함께 ‘지식산업센터’입니다. 특히 직주근접의 신도시 부근에 우후준순 생기는 지식산업센터는 어느정도 대출여력이 되고 목돈을 모은 직장인들에게는 새로운 투자처로 각광을 받고 ‘있다고’합니다. 그런데 제가 늘 하는말이 있습니다. 아는만큼 보인다고 그래서 읽어본 서적이 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자’입니다. 

지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리우던 것이 리먼사태이후 공실이 늘어나면서 주목받기 시작했습니다. 그리고 그때부터 수년전까지가 지식산업센터의 전성기였지만 지금도 수도권의 준공업단지나 역세권 일대는 많이 생기고 있습니다. 상업용 오피스텔과 헛갈리시길수 있는데 오피스텔과 달리 지식산업센터는 부지자체가 훨씬크고, 지차체와 한국산업관리공단의 허가를 받아야 하며, 들어갈 수 있는 업종에 제한이 있고, 상업용오피스텔에 비해 대출이 20%(상업용 오피스텔 50~70%, 지식산업센터 70~90%)이상 상방으로 나옵니다. 그래서 ‘대출이 더나온다는데 혹’하고 관리비가 비교적 저렴하다는 것 때문에 지식산업센터를 블루칩으로 생각하는 분들이 있습니다.

하지만, 지식산업센터는 거주형 공동주택 투자보다 한단계 레벨이 높습니다. 개인적으로는 경매보다도 높습니다. 왜냐면 부동산의 경우 실거주용으로 입주하거나 입지와 학군만 봐도 입주수요물량이 있는 반면, 지식산업센터는 잘못되면 공실이 발생하게 되고, 공실발생시에 상당한 자금손실이 우려됩니다. 단순히 역세권이고 주변에 큰 기업이 있다고 수익성이 좋은게 아닙니다. 부동산처럼 현장 임장을 가는 것도 그리 수월하지 않고, 아파트처럼 남향과 층수를 제외하고 일괄로 되어있는 것과는 달리 지식산업센터는 한층에만 동서남북향에 엘리베이터 옆, 실외기 여부 전용면적이 상이, 파사드 설치의 여부등 고려해야할 요소가 너무나도 많습니다. 게다가 잘못 세를 주면, 업종불법신고로 퇴출되서 공실이 될 여부가 있습니다. 그리고 더 큰 문제는 지식산업센터의 공급물량이 점점 늘어나고 있다는 사실입니다. 개인적으로는 피크치에 왔다고 봅니다. 

그래서 저는 현 시점에서는 지식산업센터의 투자를 절대로 쉽다고 보지 않습니다. 그럼에도 좋은 투자처는 어디든 존재합니다. 그리고 그 투자이전에 <딱 한번…지식산업센터투자>에 있는 내용은 기본중의 기본중의 기본이라 생각합니다. 기존 부동산 투자하던 분들도 지식산업센터 투자하냐고 물어보면 고개를 저으시는 분들도 많습니다. 이는 아파트 대비 안전마진이 떨어지고 수익률의 갭이 심하기 때문입니다. 따라서 지식산업센터 투자는 함부로 덤볐다가는 아주 어려운 부동산 투자분야이니 본서에 나온 내용들은 기본으로 숙지하고 수도권 지식산업센터에 대한 충분한 자료를 취득하고 천천히 접근하시는 것도 늦지 않습니다. 

‘개인적으로는 토지 다음의 부동산 투자레벨이 지식산업센터입니다’