재건축 투자, 전략적으로 접근하라

마법의 재건축 투자
김선철 지음 / 원앤원북스 / 2021년 11월

‘재건축, 재개발도 이제 스마트하게 접근해야 한다’ 

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추석까지 무섭게 달아오르던 전국의 집값, 특히 수도권 집값이 주춤하고 있습니다. 지난주부터 온갖 유튜브와 방송에는 이제 매매가 일어나지 않고 어떤 지역은 수억씩 하락한 지역이 나오는 것도 사실입니다. 이제는 오를만큼 올랐고 집값은 하락기일까요? 그건 아무도 모릅니다. 제가 확인한 사실은 수도권 6억 이하의 아파트들은 신고가를 여전히 기록하고 있지만, 한편으로는 9억 이상의 아파트의 매물들은 동시호가가 떨어진다는 것입니다. 이것의 근본적인 이유는 집값이 비싼것도 있지만, 대출규제와 금리이산의 원인이 있겠지요. 앞으로 집값이 하락할 것이다, 아니면 눌림목을 주고 다시 상승할 것이다를 단언하는 것은 큰 의미가 없습니다. 중요한 것은 앞으로 자산을 상승시킬 방안을 찾는 것이지요. 이제는 부동산은 끝났다는 사람들이 조금씩 늘어나고 폭락에 대한 지지가 올라가는 지금, 저는 이제 다시 본격적으로 공부하기 시작합니다. 그리고 <마법의 재건축>은 아주 좋은 교재가 되었고, 결론부터 말하자면 부동산 분야의 올해의 책으로 생각합니다. 2년전 읽었던 재건축, 재개발 이후 아주 좋은 책을 읽었습니다. 

과거 재건축 책은 재건축에 대한 절차를 얘기하는 수준이었습니다. 그러다가 2017년이후 본격적으로 재건축, 재개발을 어떤 방식으로 해야하는지 그리고 수익률 시뮬레이션을 어떻게 해야하는지 돈이 아깝지 않은 서적이 하나둘씩 탄생하기 시작합니다. 여기서 마법의 재건축은 시공사에 근무해보고, 부동산학을 전공해보고, 관련 정책들을 연구해본 경험과 ‘현장실사’를 해본 노하우를 바탕으로 재건축, 재개발에 대해 또 한가지의 소중한 지식을 공유합니다. 바로 재건축에 있어 입지분석을 위한 것을 넘어 ‘신탁’이 들어오느냐와 조합자체로 진행되는 것의 비교이죠. 이게 바로 본서의 핵심이고, 본서의 진행방식은 그리 중요하지 않습니다. 

재건축을 한다는 것은 사업시행인가가 났다는 가정하에 결국 사업성이 어느정도 있다는 것을 반증합니다. 그 다음에 중요한 것은 여기에 새 아파트가 들어오느냐, 아니면 어떤 브랜드가 들어오느냐의 문제보다는 ‘사업속도’입니다. 간접적으로 재건축/재개발을 경험한 저로서는 수많은 조합원분들이 바로 이 문제를 간과하는 경우를 봤습니다. 이는 재건축 대상지 조합원 뿐만이 아니라 재건축이 될 수 있는 지역의 부동산 투자를 하는 사람들에게도 해당되는 문제입니다. 그래서 언젠가는 재건축이 될 수 있을 곳을 굉장히 저렴한 가격에 선점을 하여 오랜시간에 걸쳐 큰 수익을 보던가, 아니면 관리처분인가 확률이 높은 곳을 산 뒤 짧은 시간에 초과이익 환수를 당하는 한이 있더라도 시간대비 효율적인 수익을 보던가 실거주 만족을 누리는게 재건축 투자의 핵심이며, <마법의 재건축>을 이를 위한 유용한 지식을 제공한 서적입니다. 

재건축, 재개발은 끈기와 기다림, 그리고 냉철한 전략적 분석이 필요한 일입니다. 그게 아니라면 얻어걸리는 경우도 있겠지만, 그건 어디까지나 오랜시간뒤에 일어나는 운의 영역일 뿐입니다. 재건축을 통해 쾌적한 환경에서 살고 싶을지, 아니면 시세차익을 목적으로 할 지를 정하고 난다면 본서에 기재된 재건툭 투자 7단계는 어느 하나 버릴 것없이 한번쯤 시도해 봐야할 접근방법입니다. 그리고 앞서 말씀드린봐와 같이 ‘사업속도’를 꼭 명심해야합니다. 50만원부터 몇백만원 때문에 사업속도가 늘어지면 전체 개발비는 그것의 몇십배 몇백배가 증액되는게 바로 재건축, 재개발의 사업영역입니다. (경험해보신 분들이라면 이를 정확히 이해하실겁니다) <마법의 재건축>투자는 재건축에 관심있는 분들에게 저자의 노하우와 최신정보와 지식, 그리고 전략적 관점을 선물하는 최고의 부동산 서적이라고 생각합니다. 

‘아쉬운 점은 정체보합장에 출간되었다는 점 그러나 고수는 이럴 때 학습합니다’

컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.

[100자평] 종목 선정 나에게 물어봐

종목 선정 나에게 물어봐 - 누구나 하루 만에 따라 할 수 있는 종목 선정 필살기
김정수 지음 / 하움출판사 / 2021년 11월

잃지 않는 투자를 위한 방법

잃지 않는 투자를 위해

종목 선정 나에게 물어봐 - 누구나 하루 만에 따라 할 수 있는 종목 선정 필살기
김정수 지음 / 하움출판사 / 2021년 11월

‘잃지 않기 위한 투자원칙’ 

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주변에 확연히 주식얘기하는 사람들이 줄었습니다. 그리고 서점에도 주식관련된 출간서적도 상반기에 비해 줄어들었고, 제가 포스팅하는 서적중에 주식관련 서적도 자연스럽게 줄어듭니다. 8월부터 11월까지 국내 시장은 큰 조정이 있었고, 최근에는 연말에 CPI와 인플레이션 관련 나스닥도 소량 조정이 있으니 영원히 올라갈거라 생각한 사람들의 실망매물들도 나오기 시작했습니다. 그리고 어제는 카카오페이같은 회사의 임원진들의 전량지분매도가 있었습니다. 주식투자라는 건 절대로 쉬운 것이 아닙니다. 누구나 참여할 수 있는 만큼, 그만큼 리스크가 따라는 방식입니다. 주식투자에 있어 정답은 없습니다. 결국은 자신만의 방법을 찾아야겠지요. <종목선정 나에게 물어봐>는 그러한 기록을 담은 서적중에 한 권입니다. 

본서는 국내 금융권과 주식시장에서 산전주전을 다 겪은 사람의 고군분투의 기록입니다. 금융시장에서 30년을 근무했지만, 회사에서 ‘팽’을 당하고 준비없이 뛰어든 국내 주식시장에서 상처만 입고 돈을 날리다가 코로나 19로 시장이 급감을 했을 때 부활한 기록입니다. 8년동안 12번 깡통을 차고 코로나때는 3억 6천만원 손실을 보고나서 나이 65세에 코로나 19로 인한 저점이후 반등으로 하반기에 경제적 자유를 실현한 사람의 자신의 일대기와 더불어 한국 주식시장에서 간과해서는 안되는 것들과 자신만의 필살기를 담는 것을 얘기하는데 차트 5백만개와 실거래 5만건의 실전 경험으로 이를 최적화 시킨 방법들을 공유합니다. 이를 종합하면 본서는 자신의 투자의 실패와 부활에 대한 내용과 투자해야할 종목과 하지 말아야할 종목을 분류하는 실전투자매매기록으로 분류된 서적입니다. 

하지만 주식초보자분들은 이런 필살기에 혹해서는 안됩니다. 본서는 본질적으로 장기투자를 하려고 우량종목을 사서 ‘버티다’ 손절을 하고, 국내 주식시장에서는 결국 ‘차트’로 승부를 봐야겠다고 생각하고 트레이더로 전업한 사람이 최근에 큰 이익을 보고 경제적 자유를 이뤘고 결과론적으로 자신의 기록이 필살기라고 공개한 기록이기 때문입니다. 주식시장은 스마트머니들이 지속적으로 변형을 일으키며 시장을 주도합니다. 작년에 적합했던 투자방식이 오늘이 아닐수도 있습니다. 늘 변하지 않는 것은 실적을 꾸준히 잘 내면서 성장하는 회사들을 정말 ‘싸게’사서 보유시 주가는 기업가치에 수렴한다는 것 뿐입니다. 

따라서 이미 이렇게 서적공개가 된 이상, 저자의 필살기에 현혹되면 위험합니다. 이건 저자분께 적합한 방법일 뿐입니다. 그럼에도 불구하고 한번쯤 읽어보길 추천하는 이유는, 저자가 그동안 어째서 실패를 했는지와 이런 종목에 투자를 하면 안되는 이유는 자신의 투자원칙에 참고를 하기 위해 유용한 리스크 헷지로 쓰일수 있기 때문입니다. 자신의 방식이 100%맞다면 본인만 알고 있지, 주식시장에 공개할 이유가 없으며, 전설적인 투자자들의 서적에 나온 기본 원칙들이 지금에도 통용되는 것은 다 이유가 있는 겁니다. 투자의 기본은 ‘잃지 않는 것’입니다. 잃지 않아야 시간의 복리를 사용할 수 있고 결국은 자산상승이 가능한 것임을 잊지 말아야 합니다. 

‘종목선정은 본인이 알아서 하는 겁니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.

[100자평] 3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

빌딩투자, 공동투자로 소액으로 가능합니다

빌딩투자의 구조파악

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

‘조물주위에 건물주라면서’ 

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돈벌어서 건물주가 되고 싶다는 이야기를 종종 듣습니다. 그런데 저는 그런 얘기를 들으면 사실 궁금해지는게 아직 고정소득이 부족한 사람이나 학생(도 요즘은 잘 버는 사람은 잘범)이라면 모르겠는데 소득이 있는 직장인라면 건물은 사고싶으면 언제든지 살 수 있습니다. 다만 그 건물이 강남이나 여의도의 건물이라면 다른 얘기겠지만, 그렇게 생각한다면 바꿔 말하면 회사에 들어가자 마자 임원급의 연봉을 받고 싶다라는 얘기와 별 다를게 없거든요. 이걸 또 바꿔 말하면 그냥 빨리 돈 많이 벌고 편하게 살고 싶다는 건데, 저는 세상을 간단하게 봅니다. 그럴 능력이 되면 하면 되고, 안되면 능력을 키우면 됩니다. 저는 안타깝게도 후자기 때문에 그 능력을 키우기 위해서 책이라는 소스를 활용하는 것이고 여기서 최소한 리스크를 줄이면서 언젠가는 사고싶은 건물을 살 준비하고 있습니다. 그래서 읽은 책이 <3천만원으로 빌딩 한 채 사십시오!>라는 책입니다. 

무슨 3천만원으로 빌딩한채를 사?라고 생각한다면 분명 2가지 부류입니다. 하나는 빌딩매입에 있어서의 구조를 전혀 모르고 있거나, 그게 아니면 본인이 생각하는 빌딩이란게 앞서 말한 강남대로변이나 번화한 곳의 빌딩이라고 인식하는 것입니다. 서울 내에서도 본인의 시드머니 3천만원에 대출로 충분히 빌딩 매입이 가능합니다. 다만 그 빌딩이 통상적으로 생각하는 빌딩과는 다른 꼬마빌딩이고, 무관심한 빌딩일 수 있죠. 하지만 별볼일 없는 빌딩이라도 결국 입지선택을 잘하고, 빌딩매입의 구조를 알고, 시간의 복리를 통해 수익성을 만들면서 업그레이드를 해가면 언젠가는 그 화려한 빌딩을 살 수 있는 날이 분명히 만들어질 수 있다고 생각합니다.

그렇다면 빌딩을 소액으로 매입한다고 해도 투자의 목적을 분명히 해야할 것입니다. 저자는 안전한 월세 수익을 얻을 수 있는 수익형 빌딩과 시세차익을 기대하기 위한 투자형 빌딩에 대한 구조적인 분류, 피해야할 빌딩투자처와 공동투자를 하기 위한 노하우를 얘기하는데요. 늘 얘기해왔듯이 빠르게 돈을 버는 것보다 빌딩투자에 있어서도 리스크를 최소화하면서 결과적으로는 시세차익을 얻을 수 있는 방식으로 투자를 해야한다고 생각하는 저로서는 저자의 공동투자에 대한 이야기와 소액으로 살 수 있는 투자유망지역을 주의깊게 볼 수밖에 없었습니다. 

건물주가 되고 싶어라는 푸념과 기대를 하는 시간에 저자는 어느새 빌딩투자를 통해 건물주가 된 것것 볼 때 역시 세상 최고의 능력은 실행력이라는 것을 다시한번 느낍니다. 뭐든지 쉬워보이지만, 어느정도 단계에 오르기 위해서는 시간이 필요하고 그 시간은 남들과는 다른 학습과 노력으로 채워져야겠지요. 건물주가 되고 싶다면, 본서와 관련서를 한번쯤 읽고 이미 그 단계를 이룬 거인의 어깨에서 지식을 베끼고 바로 원하는 건물이 무엇인지를 알아보고 현장 임장을 가는 실행력이 필요하다고 생각합니다. 

‘그 다음은 시간이 필요할 뿐이죠’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.