재건축 투자, 전략적으로 접근하라

마법의 재건축 투자
김선철 지음 / 원앤원북스 / 2021년 11월

‘재건축, 재개발도 이제 스마트하게 접근해야 한다’ 

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추석까지 무섭게 달아오르던 전국의 집값, 특히 수도권 집값이 주춤하고 있습니다. 지난주부터 온갖 유튜브와 방송에는 이제 매매가 일어나지 않고 어떤 지역은 수억씩 하락한 지역이 나오는 것도 사실입니다. 이제는 오를만큼 올랐고 집값은 하락기일까요? 그건 아무도 모릅니다. 제가 확인한 사실은 수도권 6억 이하의 아파트들은 신고가를 여전히 기록하고 있지만, 한편으로는 9억 이상의 아파트의 매물들은 동시호가가 떨어진다는 것입니다. 이것의 근본적인 이유는 집값이 비싼것도 있지만, 대출규제와 금리이산의 원인이 있겠지요. 앞으로 집값이 하락할 것이다, 아니면 눌림목을 주고 다시 상승할 것이다를 단언하는 것은 큰 의미가 없습니다. 중요한 것은 앞으로 자산을 상승시킬 방안을 찾는 것이지요. 이제는 부동산은 끝났다는 사람들이 조금씩 늘어나고 폭락에 대한 지지가 올라가는 지금, 저는 이제 다시 본격적으로 공부하기 시작합니다. 그리고 <마법의 재건축>은 아주 좋은 교재가 되었고, 결론부터 말하자면 부동산 분야의 올해의 책으로 생각합니다. 2년전 읽었던 재건축, 재개발 이후 아주 좋은 책을 읽었습니다. 

과거 재건축 책은 재건축에 대한 절차를 얘기하는 수준이었습니다. 그러다가 2017년이후 본격적으로 재건축, 재개발을 어떤 방식으로 해야하는지 그리고 수익률 시뮬레이션을 어떻게 해야하는지 돈이 아깝지 않은 서적이 하나둘씩 탄생하기 시작합니다. 여기서 마법의 재건축은 시공사에 근무해보고, 부동산학을 전공해보고, 관련 정책들을 연구해본 경험과 ‘현장실사’를 해본 노하우를 바탕으로 재건축, 재개발에 대해 또 한가지의 소중한 지식을 공유합니다. 바로 재건축에 있어 입지분석을 위한 것을 넘어 ‘신탁’이 들어오느냐와 조합자체로 진행되는 것의 비교이죠. 이게 바로 본서의 핵심이고, 본서의 진행방식은 그리 중요하지 않습니다. 

재건축을 한다는 것은 사업시행인가가 났다는 가정하에 결국 사업성이 어느정도 있다는 것을 반증합니다. 그 다음에 중요한 것은 여기에 새 아파트가 들어오느냐, 아니면 어떤 브랜드가 들어오느냐의 문제보다는 ‘사업속도’입니다. 간접적으로 재건축/재개발을 경험한 저로서는 수많은 조합원분들이 바로 이 문제를 간과하는 경우를 봤습니다. 이는 재건축 대상지 조합원 뿐만이 아니라 재건축이 될 수 있는 지역의 부동산 투자를 하는 사람들에게도 해당되는 문제입니다. 그래서 언젠가는 재건축이 될 수 있을 곳을 굉장히 저렴한 가격에 선점을 하여 오랜시간에 걸쳐 큰 수익을 보던가, 아니면 관리처분인가 확률이 높은 곳을 산 뒤 짧은 시간에 초과이익 환수를 당하는 한이 있더라도 시간대비 효율적인 수익을 보던가 실거주 만족을 누리는게 재건축 투자의 핵심이며, <마법의 재건축>을 이를 위한 유용한 지식을 제공한 서적입니다. 

재건축, 재개발은 끈기와 기다림, 그리고 냉철한 전략적 분석이 필요한 일입니다. 그게 아니라면 얻어걸리는 경우도 있겠지만, 그건 어디까지나 오랜시간뒤에 일어나는 운의 영역일 뿐입니다. 재건축을 통해 쾌적한 환경에서 살고 싶을지, 아니면 시세차익을 목적으로 할 지를 정하고 난다면 본서에 기재된 재건툭 투자 7단계는 어느 하나 버릴 것없이 한번쯤 시도해 봐야할 접근방법입니다. 그리고 앞서 말씀드린봐와 같이 ‘사업속도’를 꼭 명심해야합니다. 50만원부터 몇백만원 때문에 사업속도가 늘어지면 전체 개발비는 그것의 몇십배 몇백배가 증액되는게 바로 재건축, 재개발의 사업영역입니다. (경험해보신 분들이라면 이를 정확히 이해하실겁니다) <마법의 재건축>투자는 재건축에 관심있는 분들에게 저자의 노하우와 최신정보와 지식, 그리고 전략적 관점을 선물하는 최고의 부동산 서적이라고 생각합니다. 

‘아쉬운 점은 정체보합장에 출간되었다는 점 그러나 고수는 이럴 때 학습합니다’

컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.