지식산업센터 A to Z

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

‘지식산업센터 투자? 나도 해볼까?’ 
_

예전에는 개인들이 투자하는 것은 정해져있었습니다. 금과 은, 그리고 달러도 투자하면 투자를 다양하게 하는 것이었고 이것이 주식과 채권 부동산으로 확장되기 시작합니다. 그리고 이제는 주식과 부동산(암호화폐는 개인적으로 투자자산으로 인정하지 않습니다)은 국민의 상당수가 투자하고 있는 자산일겁니다. 그리고 수년전부터 부동산 경매, 토지투자에 이어 최근에 이슈가 되고 있는 투자가 바로 꼬마빌딩과 함께 ‘지식산업센터’입니다. 특히 직주근접의 신도시 부근에 우후준순 생기는 지식산업센터는 어느정도 대출여력이 되고 목돈을 모은 직장인들에게는 새로운 투자처로 각광을 받고 ‘있다고’합니다. 그런데 제가 늘 하는말이 있습니다. 아는만큼 보인다고 그래서 읽어본 서적이 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자’입니다. 

지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리우던 것이 리먼사태이후 공실이 늘어나면서 주목받기 시작했습니다. 그리고 그때부터 수년전까지가 지식산업센터의 전성기였지만 지금도 수도권의 준공업단지나 역세권 일대는 많이 생기고 있습니다. 상업용 오피스텔과 헛갈리시길수 있는데 오피스텔과 달리 지식산업센터는 부지자체가 훨씬크고, 지차체와 한국산업관리공단의 허가를 받아야 하며, 들어갈 수 있는 업종에 제한이 있고, 상업용오피스텔에 비해 대출이 20%(상업용 오피스텔 50~70%, 지식산업센터 70~90%)이상 상방으로 나옵니다. 그래서 ‘대출이 더나온다는데 혹’하고 관리비가 비교적 저렴하다는 것 때문에 지식산업센터를 블루칩으로 생각하는 분들이 있습니다.

하지만, 지식산업센터는 거주형 공동주택 투자보다 한단계 레벨이 높습니다. 개인적으로는 경매보다도 높습니다. 왜냐면 부동산의 경우 실거주용으로 입주하거나 입지와 학군만 봐도 입주수요물량이 있는 반면, 지식산업센터는 잘못되면 공실이 발생하게 되고, 공실발생시에 상당한 자금손실이 우려됩니다. 단순히 역세권이고 주변에 큰 기업이 있다고 수익성이 좋은게 아닙니다. 부동산처럼 현장 임장을 가는 것도 그리 수월하지 않고, 아파트처럼 남향과 층수를 제외하고 일괄로 되어있는 것과는 달리 지식산업센터는 한층에만 동서남북향에 엘리베이터 옆, 실외기 여부 전용면적이 상이, 파사드 설치의 여부등 고려해야할 요소가 너무나도 많습니다. 게다가 잘못 세를 주면, 업종불법신고로 퇴출되서 공실이 될 여부가 있습니다. 그리고 더 큰 문제는 지식산업센터의 공급물량이 점점 늘어나고 있다는 사실입니다. 개인적으로는 피크치에 왔다고 봅니다. 

그래서 저는 현 시점에서는 지식산업센터의 투자를 절대로 쉽다고 보지 않습니다. 그럼에도 좋은 투자처는 어디든 존재합니다. 그리고 그 투자이전에 <딱 한번…지식산업센터투자>에 있는 내용은 기본중의 기본중의 기본이라 생각합니다. 기존 부동산 투자하던 분들도 지식산업센터 투자하냐고 물어보면 고개를 저으시는 분들도 많습니다. 이는 아파트 대비 안전마진이 떨어지고 수익률의 갭이 심하기 때문입니다. 따라서 지식산업센터 투자는 함부로 덤볐다가는 아주 어려운 부동산 투자분야이니 본서에 나온 내용들은 기본으로 숙지하고 수도권 지식산업센터에 대한 충분한 자료를 취득하고 천천히 접근하시는 것도 늦지 않습니다. 

‘개인적으로는 토지 다음의 부동산 투자레벨이 지식산업센터입니다’

[100자평] 금융 도둑

금융 도둑 - 99%는 왜 1%에게 빼앗기고 빚을 지는가
그레이스 블레이클리 지음, 안세민 옮김 / 책세상 / 2021년 5월

자본주의는 금융도둑이라는 견해를 인정할 수 없네요

금융도둑은 이 서적일지도

금융 도둑 - 99%는 왜 1%에게 빼앗기고 빚을 지는가
그레이스 블레이클리 지음, 안세민 옮김 / 책세상 / 2021년 5월

‘불공평한 세상 사회민주화가 답이다?’ 

연일 먹고 살기 힘들어진 세상입니다. 이를 부인할 순 없습니다. 빈부격차가 늘어나고, 월급대비 인플레이션이 훨씬 높습니다. 수도권 집값은 신고가를 경신하고 있고, 정부에 내야할 세금은 매년 늘어납니다. 그런데 시중에 유동성은 높습니다. 수많은 금융자산들이 빠르게 이동하고 있습니다. 돈을 버는 사람들은 더버는 것 같습니다. 무언가 불공평합니다. 자본가들만 먹고 사는 세상은 언젠가는 IMF사태와 리먼브라더스 사태처럼 금융위기를 불러올 것 같습니다. 이 자본주의에서 벗어나야 할 것 같습니다. <금융도둑>은 이러한 관점에서 시작합니다. 

저자인 그레이스 블레이클리는 글로벌 노스, 그리고 신자유주의가 현재의 사태를 만들었다고 합니다. 여기서 말하는 글로벌 노스(Global North)는 북미국가와 영국등 서유럽국가를 대표적으로 지칭합니다. 그들이 부르짓던 금융주도 성장모델은 이제 혼돈만이 남을 것이고 자본의 길은 99%를 빈곤으로 1%를 부유하게 만들거라 합니다. 이 논리를 위해 저자는 2007년까지 영국의 뱅크런 사태와 함께 일어난 자본주의 국가들의 파산의 사례입니다. 그리고 겉으로는 모두가 잘살자는 것처럼 천명하지만, 실제로는 금융주도 성장이 이뤄놓은 것이 없다고 하며 결과적으로는 노동자들을 착취해서 얻은 소득을 분배하지 않았기에 문제점이 일어난다는 논리입니다. 어찌보면 일리 있는 이야기입니다. 그래서 저는 이런 자본주의에 대한 비판적인 서적을 볼때마다, 늘 결론을 중시합니다. 그 결론이 논리적이고 설득력이 있고 데이터로 말하면 시각이 다르더라도 인정할 수 밖에 없으니까요. 

그러나 <금융도둑>은 과거 자본주의의 일부 시장실패에 대한 결과론적 이야기에 논리를 갖다 붙인 생산적인 대안이라고는 1도 없는 담론의 가치도 없는 서적입니다. 현 금융자본주의를 타파하기 위해 국민을 위한 자산관리자를 도입하고 공공소매금융을 구축하며 민간은행의 시스템을 규제해야한다고 합니다. 그리고 주택은 부를 저장하는 수단이 아닌 공용의 가치 수단이 되어야 한다고 말합니다. 솔직히 말해 정부의 지나친 규제와 간섭, 공용주택이라고 얘기하는 순간, 저는 지금 제가 살고 있는 나라에서 수년간 일어난 집값 상승과 공용주택의 맹점들이 떠오릅니다. 솔직히 말해 저자는 비현실적인 이상론자입니다. 핵심은 2가지입니다. 첫째, 사유재산에 대한 인간의 욕망을 철저히 무시하는 이상론 두번째, 시스템을 개선하되, 부를 이전시키는 파시즘 논리입니다. 분명히 말하지만 이래서 망한 나라들이 좀 멀리있습니다. 바로 남미에 있죠. 

자본주의 사회는 완벽하지 않습니다. 그리고 지나친 탐욕과 제도와 시스템을 방치한 문제가 있습니다. 그래서 그 실패이후 세계는 그것을 수정 보완하면서 현재의 수정자본주의가 되었습니다. 만일 자본주의 시스템의 문제가 있다면 진작에 전복이 되었겠지요. 그렇게 되지 않은 이유는, 현 제도아래 사람의 성장을 독려하고, 욕구를 실현할 수 있는 기회를 제공하기 때문입니다. 그리고 국가가 함부로 부를 이전시키는 독재정권이 그다지 많지 않죠. 그러니 현 금융자본주의를 비난하기 전에 제발 현실적인 경제서적이 있었으면 좋겠습니다. 독서를 사랑하시는 여러분, 서적과 이론, 그리고 현실은 너무나 다르다는 것을 아실겁니다. 저명학 경제학 교수도, 이론에 빠삭한 사람도 실물경제에 대해서는 너무나 어리석고, 경기예측에는 번번히 실패하는 이유도 현실경험이 전혀 없기 때문입니다. 그 현실경험에는 사람과 재화의 이동, 그리고 성장과 탐욕의 줄다리기가 진행됩니다. 누가 <금융도둑>을 읽고 현 금융자본주의에 대한 저자와 같은 논지로 설파한다면, 현실적인 이야기로 박살내고 싶네요. 

‘입만 살은 서적입니다. 시간낭비지만, 이런 서적도 읽어는 봐야죠.’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] job? 나는 플라잉카 전문가가 될 거야!

job? 나는 플라잉카 전문가가 될 거야! ㅣ job? Special 시리즈 20
박연아 지음, 김대지 그림, 오종석 감수 / 국일아이 / 2021년 5월

플라잉카의 미래를 함께해봐요

플라잉카의 미래 머지 않았다

job? 나는 플라잉카 전문가가 될 거야! ㅣ job? Special 시리즈 20
박연아 지음, 김대지 그림, 오종석 감수 / 국일아이 / 2021년 5월

‘하늘을 나는 자동차 머지 않았을까?’ 

_

작년에 대한민국의 대표적인 자동차회사가 UAM(Urban Air Mobility)에 본격적으로 투자하겠다고 천명한바 있습니다. 그리고 지금은 스캠(SCAM)으로 인정받고 있지만, 중국의 이항(Ehang)이라는 회사의 주가는 작년연말부터 연초까지 하루에도 수십퍼센트씩 급상승한바 있습니다. 그만큼 사람들의 관심이 ‘플라잉카(Flying Car)’로 조금씩 옮겨지고 있다는 반증이고 해당 기술역시 점점 상용화를 향해 가고 있다는 것을 보여줍니다. 어릴적에 한번쯤은 상상해보신 적이 있을겁니다. 특히 교통체증으로 도로가 막히면 하늘을 향해 가면 금방일텐데 하는 생각을 말이죠. 비록 아이언맨처럼 수트를 입고 가긴 힘들겠지만 플라잉카는 가능할 날이 오기를 희망하며 <나는 플라이아 전문가가 될거야!>를 펼쳤습니다. 

본서는 아동용으로 제작된 학습만화지만, 성인인 제가 봐도 아주 흥미롭고 즐거웠습니다. 관련 기술에 대해 직업적으로 아는 부분이 있어서도 있지만, 플라잉카는 어릴적 로망이니까요. 그러고 보면 어릴적에는 우주에 간다는 공상을 했는데 이미 화성까지 우주선을 보내는 것은 가능하고, 플라잉카는 아니지만 드론도 상용화 되고 있으니 플라잉카도 언젠가 아닌 수년뒤에 현실이 될 가능성이 있습니다. 특히 드론형으로 공중수송이 가능한거는 우리나라도 한강에 실증과정을 거친바 있으니 앞으로의 미래는 경비행기형으로 도로에는 자동차처럼 운행하고 필요시 비행기로 날아가는 방식의 플라잉카가 점차적으로 늘어날것입니다. 

하지만, 이제서야 대폭 늘어나는 전기차도 기반기술은 내연기관보다 먼저였습니다. 1세기 전에 만들어진 기술이고, 드론역시 이미 수십년전에 관련 기술은 전부 완성이 되었습니다. 통신과 에너지동력장치(배터리를 포함한 전력변환)와 영상촬영 및 경량화 소재가 이제서야 경제성에 맞게 탄성한 것이죠. 그동안에 전기차가 상용화 되기 위해서는 이러한 원천기술 외에 부차적인 기술의 완성도뿐만 아니라, 규제해결이 중요합니다. 플라잉카에 대한 안전규정, 도로진입규정, 하중이슈, 속도제한외에도 공중에서 운행시에 어떤식으로 공중도로를 이용할 것인지, 상공의 높이와 지상위의 몇미터부터 어떻게 감속해야하는지에 대한 제도적 절차는 아직 미흡하며, 특히 연료전지를 사용할 시에 어떻게 전력효율을 최대화시키고 손실률을 낮추면서 안정성을 확보할 수 있을지가 관건입니다. 

하지만, 이것역시 시간이 해결할 문제라고 봅니다. 기반기술은 있으니 이 모든 것을 새롭게 재편할 원천기술의 진화 혹은 비즈니스모델의 개발이 플라잉카를 우리 현실에 맞게 만들어낼ㅠ것입니다. 그리고 자율주행단계가 정립되면, 직접 운전하지 않도고 플라잉카가 자체적으로 하늘을 날고 목적지까지 데려다줄 날이 있을겁니다. 이제 플라잉카가 상용화되면, 그 때는 전세계가 더욱 쉽게 연결이 되겠죠. 과연 모든 것이 연결된 세상이 긍정적일지는 다음문제겠지만

‘플라잉카를 타볼날이 곧 오기를’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다