어쩌다 건물주란 없다_ 오동협 지음

어쩌다 건물주란 없다 - 30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기
오동협 지음 / 영림카디널 / 2019년 9월

진짜 제목 잘 지은 것 같다. 정말 어쩌다 건물주 되는 사람은 없는 것 같다.

지인의 추천으로 이 책을 구매해서 읽게 되었는데, 처음에는 쉬운 마음으로 넘겨보다가 나중에는 바르게 앉아 형광펜으로 줄까지 치면서 읽었다.

나중에 누군가 주기보다 내가 다시 한번 읽고 내 것으로 만들어야겠다는 생각에 밑줄을 쫙쫙 그으면서 말이다.

책을 읽고 난 결과, 역시 어쩌다 건물주는 없는구나.

이렇게 많은 공부와 열정을 가지고 임장을 다녀야지 내 건물이 나오는구나를 알게 된 것 같다.

이 책에서는 전문가를 만나라는 말을 은연중에 많이 한다. 그럴 수밖에 없을 것이다. 이 책을 쓴 저자가 바로 빌딩 중계를 하는 사람이기 때문이다. 물론 결국에는 그렇게 가게 될 것 같다. 하지만 그전에 건물주 될 사람들이라면 건물에 대해서 공부하고 배워야 한다고 생각한다.

임장 할 줄 알아야 하고, 사람들이 왜 그 동네를 좋아하는지, 왜 그 동네가 인기가 있는지 스스로 보고 판단해야 한다고 생각한다.

그래서 지금 열심히 시간만 되면 다니려고 하고 있다. 물건을 보는 것보다 동네 분위기라든지 왜 사람들이 좋아하는지를 스스로 걸어 다니면서 느끼고 있다. 성수동, 한남동, 용산, 성북동... 지금까지 내가 다닌 동네이다. 그 동네를 다니다 보면 동네에 정이 가는 것 같다.

또 계절이 계절인지라 어딜 가나 예쁘고 소박하고 괜찮게만 보인다.

'나라면 어디에 가게를 얻고 싶을까?' '어디에 장사를 하면 좋을까?' 그런 마음으로 세상 구경하듯 걷고 있다.

진짜.. 우리나라에 이렇게 건물들이 많았던가! 이 건물들의 주인들은 어떤 사람들일까!!!

관심을 두고 보니 건물만 보이고, 그 건물의 건물주에게 궁금증이 생기는 것 같다.

이론도 좋지만 결국에는 실전이다. 알고 보는 것과 모르고 보는 것은 천지차이이기 때문에 공부도 하고, 부동산에 들어가서 사람도 만나면서 내 세상을 넓혀나가는 게 좋을 것 같다. 다행히.. 내겐 너무나도 재미있는 취미생활이라.. 기분 좋게 하고 있을 뿐이다.

< 다시 읽고 싶은 글귀>

꼬마빌딩이 각광받는 이유

1. 다주택자에 대한 규제가 심해지면서 '아파트 대체재'를 찾는 사람들이 많아졌기 때문으로 분석

2. 2010년대 초반부터 빌딩을 매입한 경험이 없는 초보 투자자들도 손쉽게 접근할 수 있는 시스템, 즉 관리 서비스 업체가 많이 생겨난 것도 하나의 이유가 될 수 있다. 컨설팅 등 도움을 받을 수 있는 전문가 군이 생겨나면서 시장이 확대된 것이다.

3. 빌딩은 아파트처럼 공동시설이 아니라서 소유주 본인의 의지와 노력으로 가치를 상승시킬 수 있기 때문에 투자 수익을 높일 수 이다는 점도 매력 포인트다.

4. 단독이 아니라 자녀와 함께 공유 지분으로 매입해 사전증여를 할 수 있기 때문에 투자처로 가치가 있다.

5. 임대는 물론이고 직접 사용이 가능하기 때문에 활용도가 높다는 점도 매력이다.

6. 끝으로 꼬마빌딩의 인기는 언론을 통해 자주 소개되는 연예인들의 성공담 때문이기도 하다. 이제는 꼬마의 수준을 넘어서서 수백억 원짜리 빌딩을 소유한 연예인들이 한둘이 아니다.

최근 빌딩 시장 동향

2015~2016 : 연트럴파크와 성수동의 부활

홍대 상권이 이면까지 뻗어나갈 수 있었던 이유는 메인 상권보다 그 이면의 임대료가 상대적으로 저렴하기 때문이다. 비싼 임대료를 피해 이전하는 경우도 많았고, 새롭게 사업을 시작하는 임차인들이 초기 투입 비용을 줄이기 위해 자리를 잡으면서 형성되었다.

2017~2018: 빌딩 시장의 활황, 그리고 RTI 규제

용산구에 다양한 호재가 있었다. 아모레 퍼시픽이 2018년 6월 준공을 목표로 빌딩을 올리고 있던 때였다. 이러한 호재 덕분에 주변 빌딩이 하나둘 거래되기 시작했다. 미군부대 이전, 용상공원 조성, 고급 주거 단지인 나인원 한남 등의 거래가 활발했다. 부촌이라는 이미지가 생겨나면서 30억~50억 원 사이의 빌딩 매매가 예년에 비해 매우 활발했다. 이는 강남구의 가격을 좇아가는 주변 상권으로 이해하면 된다.

성수동 거래가 주춤하던 해. 지가는 상승했으나 거래량은 감소하는 추세. 성수동이 대림창고를 시작으로 핫한 지역으로 떠올랐으나 아무래도 편중된 유동 인구와 임대료 문제가 상권 확장의 걸림돌이 아니었나 판단. 거리 전체가 유명세를 타자 임대료가 올라가고, 이에 부담을 느낀 임차인들이 떠났지만 새로운 임차인들이 임대료 때문에 입점을 꺼리면서 거리의 활기가 떨어진 것.

강남에 30억 원 미만의 빌딩이 없어서 생긴 현상으로서 매수자들이 오른 금액에 빌딩을 매입했다는 것으로 해석

아파트는 공유를 하는 사람들이 다주택자로 분류되지만 빌딩은 여러 채를 가지고 있어도 해당되지 않기 때문

2020년은 법인 빌딩 매입의 좋은 기회: 부동산 대책 이후 가계와 개인 임대 사업자에 대한 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 대출이 용이한 법인을 통해 빌딩을 우회 매입하는 추세가 늘어나고 있다. (중간 생략) 우선 법인사업자는 개인 임대 사업자와 달리 RTI 적용을 받지 않기 때문에 상대적으로 훨씬 많은 담보대출을 받을 수가 있다. 은행이 법인에게 개인보다 더 유리한 조건으로 대출을 해주기 위해 적극적으로 영업을 하고 있는 실정이다.

저금리로 대출을 해 줄 테니 굳이 비싼 임대료를 내면서 남의 건물에 있지 말고 차라리 빌딩을 매입해 사옥으로 사용하라는 것이다. 사옥으로 매입한다는 것은 자금 회전에 이점이 있는 임대료 수익만 기대하는 것이 아니라 회사 브랜드 가치 상승 및 매각차익 등의 추가 이득도 고려한 투자라고 보아야 한다.

대출이자를 충당하고 남는 수익으로 다른 빌딩을 임대하는 방법이나 그냥 온전히 수익을 발생시킬 용도로 매입한다. 따라서 사옥을 마련할 계획이 있다면 때를 기다리기보다는 과감하게 결정할 필요도 있다.

먼저 법인이나 개인 모두 4.6%의 취득세를 내는 게 원칙이지만 법인은 중과되는 경우가 있다. 중과되는 금액은 취득세 기준세율 2%의 3배가 되는데 기타 부가세까지 계산하면 모두 9.4%를 내야 한다. 4.6%에서 9.4%로 4.8%를 더 내는 셈이 된다. 중과되는 경우를 보면, 과밀억제권역 안에 사업장을 둔 법인들 주에서 설립한 지 5년 미만의 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 중과된다. 이는 투기 세력을 1차적으로 차단하기 위한 규정으로 5년이라는 기간을 적용 기준으로 정한 것이다. 단, 과밀억제권역 밖에 사업장이 있는 법인의 경우는 5년 규정이 적용되지 않는다. 그리고 과밀억제권역 밖에 사업장이 있는 법인이 과밀억제권역 밖에서 빌딩을 매입할 때는 문제가 없지만 과밀억제권역 안에 위치한 빌딩을 매입할 때는 취득세가 중과되는 경우가 있다.

빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 "싸다. 비싸다"의 문제가 아니라 내가 원하는 빌딩, 즉 목적에 맞는 빌딩을 합리적이고 똑똑한 방법으로 매입하는 데에 있다. 건물주가 되고자 한다면 최우선적으로 투자의 목적부터 정해야 한다. 구매 목적을 정확히 하고 흔들림 없이 매수 과정을 밟아나가야 현명한 투자가 가능해진다. 빌딩 매입의 목적은 크게 임대 수익, 시세 차익, 자가 사용 등이 있다. 안정적 임대 수익을 원하는 투자자라면 주변 배후세대, 임대 시세, 임차인 현황 등을 따져야 하고, 시세 차익을 원하는 투자자라면 주변 개발 호재와 유동 인구에 따른 상권의 확장성 등을 따져야 한다. 또한 사옥으로 사용할 것인지, 입주해서 거주할 것인지도 명확히 해야 한다.

정해진 가격에 대한 개념이 존재하지 않는 빌딩 시장에서 가격이 싼 급매물의 이유를 철저하게 분석하지 않으면 투자에 실패할 확률이 높다.

빌딩의 가치를 높이는 작업을 할 차례다. 빌딩 투자의 성공 포인트 중 '잘 매입하는 것'이 중요하지만 '잘 관리하는 것'도 못지않게 중요하다. 투자할 욕심이 생기도록 누구나 갖고 싶은 빌딩을 만들어야 하는 것이다.

빌딩 투자의 성패는 매도 시점에 판가름이 난다. 그러니 적당히 80점 정도 되는 빌딩을 만났으면 망설이지 말고 매입해야 한다. 우선 수익용 부동산이기 때문에 임대료를 올리면 그 부동산의 가치가 자연스럽게 돌라간다. 임대료를 올리기 위해 용도변경을 해서 임차인을 바꾸는 방법이 있을 수 있다. 주택을 사무실이나 상가로 바꾸어 임차인을 새롭게 구성하는 것이다. 요즘 흔히 접할 수 있는 사례가 단독주택을 카페 등으로 변경해 골목상권의 명소로 탈바꿈시키는 것이다.