분야별 전문가 집단의 부동산 투자 입문서

부동산 투자 입문서
고상철 외 지음 / 랜드프로 / 2017년 4월

어제 부동산대책이 나오고 서울 중심의 부동산 카페는 정말 하루종일 시끌시끌 하다. 부동산 매수, 매도가 개인의  삶에 차지하는 부분이 얼마나 큰지 당연한 일이라 생각된다. 거래 경험이 많은 분들도 있지만 일평생 한 두번에 그치기도 하니 그 중요성을 다시 말할 필요가 없다.

책의 저자들은 랜드프로의 교수님들이시다. 공인중개사 공부를 해본 분이라면 공법에 고상철, 세법에 김윤석 교수님  이름은 한번쯤 들어보았을 것이다.  특히 고상철교수님 강의는 특강으로 한두번 들어보았었는데, 오랬동안 고민하며 힘들게 외웠던 개념들을 한번에 말끔히 해결해 주셨던 기억이 있다. 그간의 명성을 한순간에 이해했었다.

책은 이렇게 저자 6인 분야별 전문가가 함께 제작하였고 부동산 관련법 기본들을 설명해주고 있다. 감상적인 투자 스토리는 전혀없고 사례위주로 간단히 소개하여 오히려 이해하기 좋았다.

1. 부동산 투자 입문 / 2. 수익형 부동산 투자 / 3. 상가투자
4. 토지투자 / 5. 부동산 경매 투자 / 6. 부동산 절세 전략

목차만 보아도 부동산 관련 주요 대상들을 다 다루고 있음을 알 수 있다. 토지와 상가, 경매, 세금을 한권에 담으려니 어려움이 있었을 것이다. 자세한 내용을 다 만날 거라고 기대하기보다는 기본적이고 중요힌 내용들을 한번에 간단히 훓는 책으로 이해하면 좋을 것이다.

여러기지를 담았다고 해서 쉬운건 아니다. 입문서라고 하기에 조금은 어렵지 않나 생각해본다.
특히 토지투자의 선결 조건에서 접도구역과 건축의 높이제한 등 그림으로 설명되지 않았다면 이해하기가 어려웠을 것 같다. 일조에 따른 높이제한, 가로구역별 최고 높이 제한지역...등등 건축법의 높이규정은 수익율과도 직결되니 잘 알아둬야 하겠다.

세금에서도 취등록세와 중과세, 증여세, 재산세, 종합부동산세...양도세까지 표와 함께 전체를 설명해 주고 있다. 하지만 하나하나 예시가 없어서 안타깝기도 했다.

여러가지를 담은 만큼 장단점이 존재한다. 기본적인 내용들을 담고 있지만 이해하기 위해서는 랜드프로 강사님들의 특강을 들어보면 좋을 것 같다. (강의를 하시는 분들이라 책 마지막에는 수강할인권도 붙어있다.) 책은 명확한 개념 정리 책이며 결국 각자 원하는 영역은 따로  깊이있게 공부하면 될 것이다. 

부동산 투자 입문서 - 다양한 투자스토리를 만나보자.

부동산 투자로 후천적 부자가 되라 - 2년 안에 평생 열매 맺는 머니트리 만드는 법
이지연 지음 / 위닝북스 / 2017년 7월

후천적 부자??
후천적 부자라면 저자 이재범 '핑크팬더' 님이 떠올랐다. 이렇게 제목을 써도 문제는 없는 건지...
잠시 생각하다 책을 펼쳤다. 저자는 평택 고덕일번지 부동산을 운영하는 공인중개사이다. 지난번 읽은 '앞으로 5년, 부동산이 답이다'의 저자와 같은 부동산, 같은 카페를 운영하는데 이번엔 책도 함께 출판한 것이다. 공인중개사로서의 다양한 경험을 자연스레 예상할 수 있었다.
왕초보 부동산 투자 입문서 /"부동산 투자로 평범한 직장인에서 월세 받는 부자로 갈아타라!"

책은 총 5개의 챕터로 나뉘어 있다.
챕터 1 당신의 투자는 진짜인가? / 챕터 2 부동산 투자에 목숨 걸어라.
챕터 3 수익형 부동산 투자가 답이다. / 챕터 4 소액 투자로 16배 빠르게 부자 되는 법
챕터 5 부동산 투자로 후천적 부자가 되라.

각 챕터마다 저자의 수많은 경험들이 녹아있다. 고객의 이야기에서 본인의 투자 이야기까지 ...에피소드가 다양하여 하나하나 자세히 알기는 어려웠지만 수많은 투자 스토리는 늘 재미있게 다가왔다. 중개사로 개업을 하실 분이라면 저자의 노력과 아이디어를 따라 해보는 것도 좋을 것 같았다. 참 열심히 하시는구나 생각이 절로 들었다.

특히 나에게 의미가 많았던 부분만 다시 한번 기록해 본다.

* 목숨 걸고 공부하라.
부동산으로 돈을 버는 것을 불로 소득으로 폄하하는 많은 사람들이 있다. 실제 나만 해도 예전에 이렇게 생각했던 듯하고. 하지만 부동산으로 돈을 버는 많은 사람들은 열심히 공부하고 있다. 가족, 친구들과의 즐거운 시간이나 혼자 편히 쉴 수 있는 시간을 포기하고 시간을 쪼개서 공부하고 투자하고 있다. 책을 사고 강의도 듣고 돈을 투자하며 열심히 노력하는데도 투자에 관심이 없는 분들에게 안 좋은 시선을 받고 있는 게 사실이다. 하지만 저자는 열심히 공부할 것을 그것도 목숨 걸고 공부하라고 독려한다.

* 수익형 투자 / 상가주택 / 이주자 택지
투자에 수익형과 시세차익형의 균형을 맞추기를 권하고 있다. 특히 상가주택 이야기는 내가 잘 모르는 분야여서 인지 여러 가지 배울게 많았고 읽는 동안 재미있었다. 땅을 사서 집을 짓고 그 집에서 노후를 해결하는 이야기들. (1층에는 상가로 세를 주고 2층에는 전세에서 월세, 위층에 살며 노후 생활비를 해결) 아직은 멀었다고 생각이 들긴 하지만 부동산에는 아파트만 있는 것이 아니니 다시 한번 그 부분을 읽어보고 공부해 볼 생각이다.

* 2008년 금융 위기 때의 이야기들~
책의 내용에는 흔한 그래프 하나, 표하나도 찾아볼 수가 없었다. 제시하는 수치도 정확하다기보다는 조금은 막연하기도 했다. 하지만 많은 생각을해볼 수 있는 시간이 되었다.  저자의 투자 스토리 안에는 2008년 리먼 사태 때의 이야기가 많이 나왔기 때문이다. 이야기를 들어보면 참 두렵고 무섭기까지 했다.  500만 원만 내면 계약할 수 있었던 용인의 대형 아파트들을 열 개씩 계약했던 지인이 입주시점에는 한 채당 3천~5천만 원을 가지고 와서 매도해야 했다고 한다. 자자 본인도 수천만 원 마이너스피로 아파트를 매도하고 여러 개 투자했던 물건들이 동반 하락하며 대출이자 독촉을 받았다고 한다. 그때 매일 아침 눈을 뜨는 것도 힘이 들었다고 한다. 자살하는 사람들도 이해가 되고... 나도 이때 구입했던 아파트에서 3~4천 마이너스로 매도했었기 때문에 그때의 분위기나 저자의 마음이 어느 정도 이해가 되었다. 
요즘 하루가 다르게 서울 아파트 가격이 올라가니 부동산 가격은 오르는 줄만 아는 분들도 있는 듯하다. 하지만 투자심리는 작은 이유에서도 바뀔 수 있으니 여러 가지를 안전하게 고려하고 투자해야 한다는 생각이다. 

부동산 책을 연달아 읽으니 책마다 어느 정도 중복되는 내용이 있다. 결국은 기본에 충실하며 열심히 공부해야 현재의 삶도 노후도 해결할 수 있을 것이다. 부동산 투자를 하고 싶은 초보 투자자분들은 읽고 자극받으면 좋을 것 같다.

앞으로 5년 부동산이 답이다.

앞으로 5년 부동산이 답이다 - 부동산 투자 인생 20년의 모든 노하우를 정리한
박경례 지음 / 위닝북스 / 2017년 7월

최근 몇년의 부동산 시장은 얼마나 뜨거운지 둘, 셋만 모여도 투자이야기가 화제거리가 되곤 한다. 부동산에 관심이 많은 나같은 사람이 아니어도 어디가나 들려오는 아파트 이야기... 어디에 투자 했다거나 또 어떻게 해야 하는지 고민이라는 이야기들... 특히 다가오는 2,3년은 어떻게 대처해야 하는지 참 궁금해한다. 지난해 만 해도 2018년 공급이 많아 2017년 하반기부터 떨어진다는 의견도 많았다. 하지만 지난 한달 서울은 더욱더 뜨겁게 달구어졌고 앞으로가 어느때보다 궁금해 지는 시간이다.

책의 제목이 '앞으로 5년 부동산이 답니다' 이다보니 투자를 고민하는 사람들 누구라도 관심이 갈 것이다. 그런데 책을 덮고 되집어 보면 5년이라는 키워드는 왜 들어간건지 의문이다. 특별히 제목으로 '5년'이란 단어를 사용할때는 어떤 근거라거나 개인적인 주장이라도 있어야 하는데 내용은 향후5년과는 관련이 없다.  책 내용은 저자가 공인중개사로서 20년동안 활동해 오며 투자를 도운 이야기가 주가된다. 저자의 투자이야기도 있지만 주내용은 다양한 사람들의 투자와 그것을 도운 이야기이다.  아파트 이야기를 하는 건가하고 읽다보면 갑자기 상가, 오피스텔...또  토지 이야기도 소제목 하나에도 여러가지 이야기가 섞어서 나온다. 비슷한 내용이 반복적으로...

책은 크게 5개의 챕터로 나뉜다. (챕터의 소제목들이 부동산 베스트렐러 제목들과 비슷하기도 하다.ㅋ)
챕터1 경기가 흔들려도 부동산 투자는 흔들리지 않는다.
챕터2 아는 만큼 돈 버는 부동산 투자가 진짜 투자다.
챕터3 돈 걱정 없이 살고 싶다면 부동산으로 투자하라.
챕터4 소액 부동산 투자로 평생 수입 만드는 9가지 기술
챕터5 부동산 투자로 또 다른 월급통장을 만들어라.
사실 내용을 보면 챕터별로 명확한 구분은 없는 듯하다. 저자의 다양한 경험과 노하우들을 자연스럽게 풀어가고 있다. 평범한 아줌마였던 저자가 부동산 투자로 경제적 자유를 얻었다고 했지만 저자는 20대부터 공인중개사 사무실에서 일했고 투자를 지켜 보며 몸으로  익혀온 베테랑이었다. 

* 부동산 공부는 꾸준히 해라./ 명품도 사본 사람이 또 산다.
* 가까운 곳부터 투자해라.
*.잘 모르는 것에 투자하지 마라.
*.설익은 부동산이 있다 - 다 익혀서 매도 해야 제값 받는다. 미리 팔면 손해. 때를 기다려야 한다.

기억에 남는 부분은 저자의 강남입성 이야기와 강남 부동산에서 일하며 직접 격은 강남 부자엄마들의 이야기였다.  강남 엄마들은 좋은 물건을 소개받기 위해 명절엔 선물까지 사주며 노력했다고 한다.  부자 엄마들은 수시로 물건을 체크하고 좋은물건이 있다고 하면 언제든 달려왔다고도 한다. 좋은 물건을 놓치는 법이 없었다고... 아줌마 부대는  귀찮을  정도로 부동산에 들락거리며 정보를 얻기 위해 노력했다고 한다. 이때 부자들의 부지런함과 정확한 안목을 배웠고 그것을 평생 투자에 중개에 사용할 수 있덨던 것 같다.

개업 공인중개사분들에게는 영업 아이디어를 얻을 수 있을 수 있을것 같다.
중개업  직원일때 인터넷이 발달하지 않아 직접 임장해야만 했고 전날 임장한것을 좋은것으로 리스트를 작성해서 오전부터 전화를 했다고 한다.  또 중새사무소 안에 버스 충전기를 들여 놓아 많은 사람들이 편안하게 사무소를 들락 거리도록 했다고도 했다.

최근 2,3년 동안 부동산의 성장세에 힘입어 부동산 관련 책들이 쏟아져 나왔다. 어떤책을 읽으면 정신을 가다듬게 되고 어 떤책에서는 부동산 투자의 구체적인 방법, 팁을 얻게 된다. 책에서 지식을 저자의 경험과 정신을 배울 수가 있다. 하지만 이책은 중개사무소와 본인을 홍보하기 위한 책으로 여겨진다. 사무소 이름과 위치, 심지어 저자의 전화번호도 여러번 나온다. 이런책은 또 처음이다.
사례위주로 가볍게 읽을 수 는 있을 것이다.

토지 투자의 기술2 -토지개발에 좋은 토지 알아보는 법

1년 안에 되파는 토지 투자의 기술 2 - 매입에서 개발까지 토지 투자 실전 노하우
김용남 지음 / 경향미디어 / 2017년 6월

 아파트, 빌라 등의 주택은 살다 보면 당연히 어느 정도 경험이 생기기 마련이다. 아무리 부동산, 재테크에 관심이 없어도 집 없이는 살수 없으니 매수가 아니어도 임대계약이라는 걸 해보게 된다. 살아가면서 피할 수 없는 경험이 될 것이다.
  하지만 토지 거래는 경험 한번 하지 않고도 잘 살 수 있다. 그래서 그런지 주변에 토지매수, 토지 투자 경험을 가진 분을 보기가  어렵다.  또 배우고 싶어도 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 도통 감이 없다. 강의를 바로 듣자니 어느 정도 기본 지식이 없을 때 듣는 강의는 별 도움이 안 됐던 기억이 있어서 미뤄두고 있고...  이런 나 같은 토지 왕초보는 일단 책을 많이 읽는 두는 것이 실수하지 않는 길이 아닐까 한다.

토지 매입에서부터 개발까지 토지 투자 실전 노하우

 저자의 전작 중에 <평생 연봉, 나는 토지 투자로 받는다>를 읽어 보았었다. 그때는 토지에 그리 관심이 많을 때가 아니어서 휘리릭 빠르게 읽었는데도 내용이 꽉 차게 알찼던 기억이 있다. 전작 두 권은 다 믿고 보는 '지혜로' 책이었는데 이번은 '경향미디어'로 출판사를 바꾸어 출판한 것이 의아하긴 하지만 내용에 있어서는 의심이 들지 않았다. 

책 내용은 단순히 토지를 구매하는데 그치는 내용이 아니다. 토지를 개발해서 단기간에 수익을 내는 방법을 설명해 주고 있다. 15년간 저자가 공인중개사로 활동하며 몸으로 격은 실전 투자 노하우로 한꺼번에 풀어내고 공유하기에 참으로 고민되었을 듯하다. 
  개발하기에 좋은 토지를 빠르게 알아보고 개발하여 단기간에 매도하는 방식이다. 매수 계약금을 치르고 개발행위를 득한 뒤 대출을 받아 잔금을 치르는 방법으로... 물론 개발하기 좋은 토지, 수익성이 높은 토지를 알아본다는 것이 노하우인 것이고 그 방법을 자세히 배울 수 있다.

도시계획심의 대상 / 개발업등록증 대상 / 개발부담금 대상 ?
배수로 확보, 도시가스 연결
민원이 제기될 사업인지~
가감속차선 공사 여부
성토와 절토, 구조물 공사(옹벽)
사업비, 절세전략 - 사업보고서.

 개발을 하기 좋은 수익성 높은 토지를 매수하기 위해서 알아봐야 할 키워드들이다.  땅이 위치한 지역과 면적에 따라 심의 대상인지, 개발업등록 대상인지... 원형지의 성격에 따라 개발부담금은 내야 할지 ...저자가 예를 들어가며 하나씩 하나씩 설명해 주고 있어서 책이 끝나갈 때쯤에는 키워드가 저절로 이해되고 외어졌다.

특히 파트 6 토지개발 SECRET 8 은 경험 많은 저자의 고급 비밀을 배울 수 있다. 하나하나 설명할 수도 있겠지만 저자에 대한 예의가 아니라 생각한다. 조금만 더 깊이 생각하면 수백에서 수천을 아낄 수 있는 팁 방출이다.

사실 아파트 갭 투자, 분양권 투자는 현재 레드 오션으로 경쟁이 얼마나 치열한지 입 아프게 떠들 필요도 없다. 하지만 토지는 아직 블루오션이라는 생각이다. 특히 이렇게 개발해서 매도하는 방법은 내가 생각하는 토지 투자가 아니었다.  전, 답, 임야...를 사서 원형지 형태로 오랫동안 보유하다 지역이 개발되면 갑자기 크게 돈을 버는 수동적인 물건으로 알고 있었다. 이렇게 적극적으로 토지를 개발해서 단기간에 수익을 얻는 방법은 구축을 리모델링하는 방법과는 차원이 다른 전신 성형?? 김공인이라는 닉으로 강의도 하시는데 꼭 한번 들어봐야겠다.

  토지를 꼭 개발해서 매도할 생각이 아니어도 토지를 매수하려면 꼭 한번 읽어 보면 좋을 것이다. 사실 용도지역, 용도지구에 따라 용적률과 건폐율이 다르고, 어떤 지목이 있고... 이렇게 기본적인 내용만을 알고 있던 나에게는 조금은 어려웠던 게 사실이다. 투자의 기술 1번을  안 읽고 이 책을 잡아서 그런 건지 사칙연산을 모르고 비례식, 방정식 아니 미적분을 푸는 격이 아니었을지... 하지만 책을 읽고 토지개발의 수익성에 다시 한번 놀라고 공부 의지를 다지기에는 부족함이 없었다.  땅 투자하고 싶은 모든 분들께 추천한다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어? - 투자 지침서

부동산 투자 이렇게 쉬웠어? - 당신을 부자로 만들어 줄 실전 투자 Secret
신현강(부룡) 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2017년 6월

최고의 경매카페 행복재테크와 출판사 지혜로의 수장인 송희창 (송사무장)님의 추천글을 읽기만 해도 기대가 되었다. 송사무장님은 부동산 분야에서 전문가 행세를 하며 책을 쓰고 강의를 하는 사람 중 진짜전문가는 다섯에 하나라고 단언하고 있다. 그런 그가 삼고초려를 운운하며 세상으로 끌고나온 이책의 저자 부룡!  20년을 투자하신 저자 부룡의 책!

일단 책 표지에 분명히 밝히고 있다.
평생 이기는  부동산 투자를 위해 꼭 읽어야 할 최고의 입문서!  

입문서?... 그리고 투자가 쉬워지는 완벽 실전 매뉴얼!

책은 총4단계로 나누어 설명하고 있다.

1단계 ​ 부동산 투자를 위한 기초를 다져라.

2단계 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

3단계 1억원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!

4단계 상승장뿐 아이라 하락장에서도 수익을 거뒤라!​


요즘은 부동산 책들이 쏟아지면서 책에 대한 기대가 살짝 떨어진게 사실이다. 힘들게 투자하게 된 슬픈 사연들과 성공담 시리즈도  처음엔 좋았지만 이젠 질렸다는 것. 하지만 저자는 달랐다. 시작부터 군더더기 없이 정리된 원칙들을 소개한다. 부동산 투자를 하면서 기본적으로 알고 넘어기야할 것 들을 말이다. 다 읽고 전체적인 내용을 말하자면...여기저기 띄엄띄엄 보았었던 투자의 규칙들을 한권에서 만난 느낌이다.  뭐 하나 빠지는 것 없는 부동산 투자 메뉴얼이 맞다.

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고수분들이 투자를 할때는 어떤 과정을 거쳐서 투자하게 되는지, 어떤 걸 중요하게 생각하고 장단점을 어떻게 고려해서 판단하는지 궁금해 하던 투자결정 메커니즘을 만날 수 있어 좋았다.  원흥지구나 중동신도시등등 구체적인 예를 들어 왜 그때 이곳을 투자해야 했는지 어떤 판단 결정 과정이 있었는지 시간을 거슬러 함께 살펴볼 수 있었다. 우리가 고민하는 투자에서도 고려해야할 점들을 다시한번 정리하는 기회가 되니 입문자가 아니고 투자를 하고 있던 분들에게도 부족함이 없는 책이라 생각한다.

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특히 4단계 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라! 는  요즘같은 혼란의 장세에서 많은것을 생각하게 해준다.  짧은 시간에 성과를 거두고 싶은 조급한 마음도 반성할 수 있었다. 특히 '투자의 완성은 매도' 부분은 꼭 지켜야 할 원칙으로 느껴졌다.

각 단계 마지막에는 저자의 혜안이 담긴 칼럼을 싣고 있다. 개인적으로는 첫번째 칼럼을 곱씹으며 읽었다. 경매 카페의 칼럼니스트로 활동하는 저자에게는 말하기 어려운 주제라고 생각되는데도 소신을 그대로 실었다. 레버리지 투자의 한계와 시제 차익 투자의 필요성...많은 투자자들이 이 사이에서 고민하고 있을텐데 참 도움되는 내용이 아닌가 한다.

책을 다 읽고 나도 초보의 의문은 어쩔 수 없나보다. 최근의 부동산 활황​에 저자의 생각은 어떤지...새정부의 정책등은 5년동안 어떻게 진행될지... 단기적인 내용이 없어 아쉬운 건 하수이기 때문인건지...ㅋㅋ 투자규칙을 읽고나도 눈앞의 투자 하나에 고민 많은 나 같은 초보는 조금 더 여러번 읽고 마음에 새기면 좋을 것이다.

모든 지식을 이해하는 것은 쉬울지  몰라도 그 지식.지혜를 실천하며 오랫동안 부동산계에서 살아남는다는 것은 결코 쉬운일이 아니다. 그것도 20년 이나~~  읽는 것에 그치지 않고 매뉴얼을 지켜 하나씩 실천해 나가면 분명 좋은 결과가 뒤따르리라 확신한다.  집마련을 한다거나 투자하겠다고, 공부하겠다고 책 추천 부탁이  들어오곤 하는데 가장먼저 이 책을 추천해야겠다.