주택청약의 모든 것

주택청약의 모든 것 - 한국부동산원 청약홈이 선보이는 대한민국 주택청약, 2025~2026년 최신 개정판
한국부동산원 지음 / 한빛비즈 / 2025년 4월

*본 포스팅은 출판서로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

주택청약은 우리나라에서 내 집 마련의 가장 효율적인 통로 중 하나다. 2025년 현재, 청약제도는 저출산 문제 해결을 위한 정부의 정책 방향과 맞물려 큰 변화를 맞이했다. 이번에 청약의 기본 개념부터 2025년 특별공급 제도의 변화, 그리고 성공적인 청약 전략까지 상세히 알려주는 신간을 읽을 기회가 있었다. 한국부동산원의 <주택청약의 모든것>이었다.

대한민국 헌법은 국민의 쾌적한 주거생활을 보장하기 위해 국가의 의무를 명시하고 있다. 이러한 헌법적 가치 아래 발전해 온 청약제도는 일반 시장가보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 제도적 장치다. 경매 다음으로 저렴하게 집을 구할 수 있는 방법이라고 볼 수 있는 것이다. 청약제도는 다른 어떤 나라보다 복잡하고 세부적인 규정을 가지고 있으며, 국가의 인구정책과 주택정책에 따라 수시로 변화한다. 이러한 복잡성 때문에 많은 사람들이 청약제도를 이해하는 데 어려움을 겪고 있다. 하지만 내 집 마련이라는 인생의 중요한 목표를 위해서는 반드시 알아두어야 할 필수 지식이라 할 것이다.

2025년 주택청약의 가장 큰 특징은 '출산'에 초점을 맞춘 정책 변화 0.75명이라는 세계 최저 수준의 합계출산율을 기록하며 국가 존립의 위기감이 고조되는 가운데, 정부는 출산 가구에 대한 주택 지원을 대폭 강화했습니다. 가장 주목할 만한 변화는 '신생아 특별공급'의 도입이다. 기존 신혼부부 특별공급과 달리, 신생아 특별공급은 혼인 여부를 따지지 않고 순수하게 '출산'에 초점을 맞춘 제도다. 입주자 모집 공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날 포함)의 자녀가 있거나 임신 중인 무주택 세대구성원이라면 누구나 신청할 수 있다. 이는 혼인제도보다 출산 자체에 대한 지원을 강화하려는 정책적 의지를 반영하고 있다. 신생아 특별공급은 「공공주택특별법」을 적용하는 '공공주택'으로만 공급되며, 민영주택이나 국민주택에서는 신혼부부 특별공급과 생애최초 주택 구입자 특별공급의 일정 물량을 신생아 가구가 우선 당첨되도록 하는 '신생아 우선공급' 방식을 채택하고 있다.

2025년 청약제도의 또 다른 중요한 변화는 '혼인 특례'와 '출산 특례'의 도입이다. '혼인 특례'는 청약 신청자가 과거 다른 주택에 당첨되어 현재 청약 제한을 적용받고 있더라도, 그 주택이 현 배우자와의 혼인 전에 당첨된 주택이라면 신혼부부 특별공급에 한 번 더 청약 신청이 가능하도록 하는 제도다. 이는 본인뿐만 아니라 배우자의 혼인 전 당첨 이력도 1회에 한하여 배제해주는 파격적인 조치다. 더 나아가 '출산 특례'는 2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀가 있는 가구에 대해, 청약 신청자와 그 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 사실이 있더라도 추가 1회에 한해 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 특별공급에 청약이 가능하도록 했다. 이는 특별공급이 '세대 내, 생애 1회'라는 기본 원칙을 깨는 혁신적인 변화다.

신혼부부 특별공급은 결혼한 지 얼마 되지 않은 신혼부부나 예비부부, 그리고 어린 자녀가 있는 한부모 가족을 위한 제도다. 2025년 현재, 혼인 기간 7년 이내인 신혼부부, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가족이 대상이 된다. 신혼부부 특별공급의 소득 기준은 외벌이와 맞벌이에 따라 차등을 두고 있다. 특히 주목할 점은, 맞벌이 가구라 하더라도 부부 중 1인의 소득이 외벌이 소득 기준 금액을 초과하지 않아야 한다는 것이다. 민영주택 소득우선공급 자격에 해당하는 맞벌이 가구(소득 120% 이내)인 경우, 부부 중 1인의 소득이 100%를 초과하면 부부 합산 소득이 맞벌이 기준 이하이더라도 부적격 처리된다.

생애최초 특별공급은 말 그대로 생애 처음으로 주택을 구입하는 무주택 세대구성원을 위한 제도다. 주택청약 종합저축에 가입하여 일정 기간이 지나고, 소득과 자산 요건을 충족하는 경우 신청할 수 있다. 특히 이 제도는 청년층의 주택 마련을 돕기 위해 소득 요건이 상대적으로 완화되어 있으며, 신혼부부 특별공급과 마찬가지로 '혼인 특례'의 혜택을 받을 수 있다. 또한 기존에는 미성년 자녀가 3명 이상인 경우에만 신청 가능했던 다자녀 특별공급이 최근 2명 이상으로 완화되었다. 이 역시 출산을 장려하고 다자녀 가구를 지원하기 위한 정책적 변화다. 다자녀 특별공급은 자녀수, 자녀의 나이, 해당 지역 거주 기간 등에 따라 가점이 부여되며, 가점이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.

새롭게 도입된 '청년 특별공급'은 주거 안정이 필요한 청년층을 위한 제도다. 일정 연령과 소득 조건을 충족하는 청년 무주택자에게 특별공급 기회를 제공함으로써, 청년층의 주거 사다리를 마련해주는 역할을 한다. 특별공급 자격이 없거나 특별공급에서 낙첨된 경우, 일반공급을 통해 청약에 도전할 수 있다. 일반공급은 청약통장 가입 기간, 납입 금액, 무주택 기간 등에 따라 가점이 부여되는 '가점제'와 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 '추첨제'로 나뉜다. 민영주택 일반공급 1순위는 일정 비율을 가점제로 공급하고, 나머지는 추첨제로 공급한다. 특히 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서는 추첨제 물량의 75%를 무주택 세대구성원에게 우선 공급하고, 나머지 25%만 1주택자와 경쟁하는 구조다. 이는 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위한 조치다. 가점제에서 높은 점수를 받기 위해서는 청약통장 가입 기간을 늘리고, 무주택 기간을 유지하며, 부양가족 수를 최대한 늘리는 전략이 필요하다.

대한민국의 주택청약 제도는 복잡하지만, 그만큼 다양한 혜택과 기회를 제공한다. 특히 2025년에는 저출산 문제 해결을 위해 '출산'에 초점을 맞춘 다양한 특례와 특별공급 제도가 도입되었다. 청약제도를 잘 이해하고 자신의 상황에 맞는 전략을 세운다면, 내 집 마련의 꿈을 보다 효율적으로 이룰 수 있을 것이다. 특히 청약통장의 조기 가입, 무주택 기간 관리, 특별공급 자격 확인 등은 청약 성공을 위한 기본 중의 기본이다. 대한민국의 주택 시장은 끊임없이 변화하고 있으며, 청약제도 역시 정부 정책에 따라 수시로 바뀐다. 따라서 최신 정보를 꾸준히 공부해야 한다.