대한민국 마지막투자처: 도시재생

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

* 들어가며

"대한민국 마지막 투자처: 도시재생"이라는 책제목만 봤을 때,

일반적인 부동산 투자유형으로서 잘 알려지지 않은

가로주택정비사업이나 소규모재건축 등

소규모주택정비사업에 대한

심층분석이 주류를 이룰 것으로 기대하고 책을 읽게 되었다.

그러나 이 책의 내용은 그런 내 예상과는 좀 달랐다.

결론부터 말하자면,

저자가 재개발/재건축부터 소규모 재건축까지 

정말 다양한 사업유형을 총망라하려다보니

책의 초점이 흐려졌다.

재개발/재건축 부분에 대한 설명은 최소화하고,

가로주택정비사업 등 틈새시장에 대한 설명을

좀 더 보강했었더라면 

이 책의 특색이 좀 더 부각됐을텐데 하는 아쉬움이 남는다.

아울러 저자 자신이 대표로 있는 회사 투자사례를 소개하고,

책 말미에 저자특강 초대권을 실어놓기까지 하니,

자신의 사업에 대한 영업용으로 책을 쓴 인상이 강하게 든다.

나는 개인적으로 이런 유형의 책을 싫어한다.

책이란 모름지기 그 책 한권으로서 독립성이 있어야 한다.

그 책 한권만으로 특별한 가치가 있어야 한다.

그런데, 영업용 책은 그 책이 다른 숨은 의도를 갖고

독자를 낚기 위한 미끼성 책이 되면서

그 책의 본질적 가치가 훼손돼 버리기 때문이다.

중간중간 유망한 투자처를 소개하는 부분도 아쉽다.

부동산 투자에 관심있는 사람이라면 

누구나 할법한 수준의 투자추천이 주류를 이룬다.

3대 일자리, 교통의 중심 등등 

이런 곳에 투자하라는 내용은

도시재생이라는 나름 특수한 분야에 관심을 가지고 있는

독자라면 기초상식으로 알법한 내용이다..

또한 두루뭉술한 추천이 주류를 이루고,

좀 구체적이다 싶은 부분이나 사례는

본인 회사의 투자와 관련되다보니

그닥 순수하게 보이지만은 않는다.

* 이 책의 주요 내용

그럼에도 불구하고 자체 평점 3.0을 준 이유는,

재개발/재건축 이외에 

요즘 개인적으로 관심을 가지고 있는 

소규모 도시재생 사업 분야에 대해

그나마 약간의 갈증을 해소할 수 있었기 때문이다.

도시재생사업 > 뉴타운사업(재정비촉진지구) > 재건축/재개발, 소규모 주택 재정비..

도시재생사업이 가장 큰 범위의 개념이다.

은평뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운 등이 중간 범위이고,

재건축/재개발이나 가로주택정비사업이 가장 좁은 범위인 것이다.

일단, 기반시설이 양호하여 건물만 새로 짓는 것은 재건축,

기반시설이 불량하여 기반시설과 건물 모두를 새로 짓는 것은 재개발이다.

건물을 허물고 새로 짓는 대신,

기존의 건물틀을 유지한 채 대수선/세대수 증가형/수직증축형의 3가지 형태 중

한 가지 방식을 선택하여 진행하는 사업은 '리모델링'

기존 재개발 유형의 사업을 '도시재정비촉진법'에 근거해

기반시설 확충 비중을 높인 업그레이드 버전이 '뉴타운' 사업이다.

저소득층 주거지역으로서 기반시설이 매우 열악하고,

사업성이 부족한 지역은 관(官)주도의 공공사업으로서

 '주거환경개선사업'을 진행한다.

* 소규모 주택 정비 사업

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법

① 가로주택정비사업

- 미니 재개발. 기존의 가로(도시계획도로)를 유지하면서, 주거환경을 개선하는 사업.

- 사업추진 순서: (정비계획수립 및 정비구역지정 생략) → (추진위원회  생략)

    → 조합설립인가 → 사업시행인가 → (관리처분인가 생략) → 분양/준공/입주/정산

- 기존의 대형 재개발 사업에 비해 사업추진 속도가 빠르다.

② 자율주택정비사업

- 가로주택정비사업보다 규모가 작은 곳에서 추진 가능한 형태.

- 사업추진 순서: (정비계획수립 및 정비구역지정 생략) → (추진위원회  생략)

    → (조합설립인가 생략 대신 주민합의체 구성) → 건축협정 통합심의 → (관리처분인가 생략)

    → 분양/준공/입주/정산

- 5~6층 저층 개발, 최소인원 1~2인, 최소비용 3억원, 사업기간 1년

③ 소규모재건축사업

- 미니 재건축. 

- 사업추진 순서: (정비구역지정 및 안전진단 생략) → (추진위원회  생략)

    → 주민합의체(20인 미만) or 조합설립인가(20인 이상) → 사업시행인가 

    → 관리처분인가 → 분양/준공/입주/정산

- 일반 재건축과 동일한 규제 적용(분양가상한제, 초과이익환수제, 규제지역내 전매금지 등)

④ 기타(지주공동사업)

- 소규모 재건축과 일반개발의 중간 형태

- 땅 소유자들이 조합을 만들지 않고, 전문시행사와 동업계약 형태로 진행

- 지주들과 시행사가 사전 약속된 지분대로 수익을 배분 및 청산한다.

* 마치며

서두에 적은 것처럼,

이 책의 초점을 '소규모 주택 정비사업'에 맞추고,

각 사업유형별 투자성 분석 방법 및 유망한 투자처를 좀 더

구체적으로 제시했더라면 훨씬 더 좋았을 것 같다.

기존의 재건축/재개발 투자방식을 그대로 적용해도 되는 것인지,

빠른 추진속도를 감안해서 좀 더 공격적으로 투자해도 되는 것인지,

그래서 좀 더 구체적으로 어디가 투자하기 좋다는 것인지 등등..

이런 내용에 대한 설명이 부족해서 아쉽다.

덧, 몇 군데 눈에 띄는 오타도 거슬리고,

굳이 의도적으로 자신의 사업에 대한 홍보성 멘트를

꼭 써야만 했을까 하는 안타까움도 있다.

그래서 지금 사야 하나요?

그래서 지금 사야 하나요? - 부동산, 3년 내 특이점이 온다
우용표 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

◆ 책소개

1. 제목: #그래서지금사야하나요?

2. 저자: #우용표

3. 출판사: #

4. 평점: 3.0(★★★)

5. 한줄평: 용두사미. 너무 많은 것을 담으려다가 주제가 분산됐다. 

                   선택과 집중을 좀 더 했더라면 어땠을까 싶은 책. 

들어가며

이 책의 제목은, 어찌보면,

일반인들에게 가장 중요한 질문이다.

왜냐하면, 각종 매스컴에서 부동산이나 경제시황에 대해

이러쿵 저러쿵 전문가들이 실컷 떠드는데,

그래서 도대체 사라는건지 말라는건지 헷갈릴 때가 많다.

처음에는 전문가 느님께서 귀하신 말씀 해주시는걸

귀 쫑긋 새우고 듣곤 하는데,

결국엔 뜬구름 잡는 얘기,

귀신 신나락 까먹는 얘기만

실컷 떠들다 가시는 걸

많이 보게 된다.

근데, 입장 바꿔 생각해 보면,

확실하게 미래예언(?)을 했다가

나중에 틀린 것으로 판명나면 안되니까

결론을 어물쩡 넘어가는 것 같기도 하다.

그래서 이 책의 저자는 "지금이라도 사라"는 거다.

특히, 수도권, 그 중에서도 서울의 아파트나 재건축 물건을 사라고 한다.

이건 이 책의 부제(부동산, 3년 내 특이점이 온다)와도 연결되는 내용이다.

특이점(singularity):

인간의 사고능력으로 예상하기 힘들만큼

획기적으로 발달한 기술이 구현돼 인간을 초월하는 순간을 의미

→ 기존과 다른 행동양식을 보이거나 혁신적인 업그레이드가 된 경우

부동산,

3년 내 특이점이 온다.

*근거

①  트럼프 대통령 임기 만료: 2021년 1월

② 문재인 대통령 임기 만료: 2022년 3월

③ 박원순 서울시장 임기 만료: 2022년 6월

부동산 양극화

부동산 특이점을 한 마디로 요약하면 "부동산 양극화"이다.

국내외 정치변동이 트리거가 되어 그 동안 축적된 변화가 가시화될 것이다라고 한다.

그래서 이 책에서 말하는 특이점의 가장 큰 특징은,

"부동산 양극화"이다.

앞으로 부동산은 극단적인 양극화가 진행될 것이다.

첫째, 대형아파트 수요의 폭발적인 증가.

둘째, 서울과 지방의 양극화.

셋째, 서울 안에서의 양극화.

양극화에 대한 이슈는 이미 여러 곳에서 접한터라 

그렇게 특별하게 와닿지는 않았다.

다만, 앞으로 지금의 양극화가 '더욱' 심해질 수도 있겠구나에 대한

경각심이 더 들었다고나 할까?

그런데, 대형 아파트에 대한 수요는 가끔 부각되는 주제긴 하지만,

이 정도로 메인테마로 잡기엔 좀 부족하지 않나 하는 생각이 들었다.

왜냐하면, 보통 대형 아파트에 대한 수요는 

결혼해서 적어도 둘 이상 아이를 둔 고소득 가정이 많은

강남권에 국한된 얘기로 알고 있었기 때문이다.

소득수준이 낮은 곳에서 대형에 대한 수요가

'폭발적'으로 늘어날지는 미지수이다.

44효과

미국의 금리 폭등기 이후 4년이 지나면 국내 부동산 경기는 침체기를 겪는다.

* 44효과

미국의 급격한 금리 상승 후, 4년이 지나면 우리나라에

부동산 폭락기가 온다는 이론(?)

1994년~1995년 사이 미국의 금리 폭등을 이후,

4년이 지난 1998년 우리나라는 IMF 금융위기를 겪음.

2004년~2005년 사이 미국의 금리 폭등을 이후,

4년이 지난 2008년 우리나라는 서브프라임 금융위기를 겪음.

이건 좀 우연의 일치가 아닌가 싶긴 한데,

암튼, 이 책의 저자는 미국의 금리인상 4년 후에

우리나라에 경기 침체기가 온다는데 집중하고 있다.

근데, 내가 보기엔 꼭 4년이라는 기간이 중요한게 아니라,

미국의 금리인상이 분명 우리나라 경기 하강에 영향을 분명 준다는 거다.

왜냐하면, 미국이 지속적인 금리인상을 하게되면,

글로벌 경기는 위축될 수 밖에 없고,

대외경기에 민감한 국내경기역시 

하강국면에 접어들 수밖에 없기 때문이다.

집값 예상의 기초1

일자리가 많은 곳은 거주 매력도가 높다.

국세청의 연말정산 통계자료를 이용해서 일자리의 수를 알 수 있다.

(국세청, 국세통계)

주소지 기준: 서울에 거주하면서 근무도 하는 사람의 수

→ 서울(주소지 기준,ⓐ) 근로소득 연말정산 신고자 수: 3,645,417명(2018년 결산 기준)

원천징수지 기준: 원천징수되는 사업장(회사)의 위치가 서울인 곳의 수

→ 서울(원천징수지 기준,ⓑ) 근로소득 연말정산 신고자 수: 5,685,123명(2018년 결산 기준)

⇒ ⓑ-ⓐ = 204만명이 서울 이외의 지역에 거주(서울로 출근)하고 있다.

⇒ 서울 이외의 지역에 사는 사람들이 보기에 서울은 매력적인 곳이므로,

    서울 지역의 일자리 매력도는 56%(204÷364 = 56%)로 계산할 수 있다.

이런 방법으로 서울의 각 자치구별로 일자리 매력도를 계산할 수 있다.

*일자리 매력도 TOP10

① 중구: 1,141%(139,776 / 543,492)

② 종로구: 655%(50,504 / 381,162)

③ 용산구: 407%( 86,315/ 437,924)

④ 강남구: 368%(201,206 / 941,581)

⑤ 영등포구: 238%(156,209 / 528,009)

⑥ 서초구: 185%(165,674 / 472,610)

⑦ 금천구: 125%(91,260 / 205,210)

⑧ 성동구: 83%(116,243 / 213,243)

⑨ 마포구: 72%(148,218 / 254,564)

⑩ 송파구: 26%(263,839 / 331,645)

집값 예상의 기초2

소득수준이 높은 곳은 투자 매력도가 높다.

소득수준이 높아서 집값이 높은 것인지,

집값이 높아서 소득수준이 높은 것인지는 불분명하지만,

양자간에 상관관계는 높게 나타난다.

각 자치구별 서울 평균 소득 대비 초과비율을 계산하면 다음과 같다.

*소득수준 매력도 TOP10(서울 1인당 연평균 소득: 4,015만원)

① 강남구: 75%(7,029 / 3,013÷4,015=75%)

② 서초구: 71%(6,856 / 2,841÷4,015=71%)

③ 용산구: 43%( 5,726 / 1,711÷4,015=43%)

④ 송파구: 16.4%(4,676 / 660÷4,015=16.4%)

⑤ 종로구: 16%(4,659 / 644÷4,015=16%)

⑥ 중구: 8%(4,324 / 308÷4,015=8%)

⑦ 양천구: 7%(4,280 / 265÷4,015=7%)

⑧ 마포구: 6.4%(4,275 / 260÷4,015=6.4%)

⑨ 성동구: 5.6%(4,241 / 226÷4,015=5.6%)

⑩ 영등포구: -0.5%(3,996 / -20÷4,015=-0.5%)

마무리

3년 내에 특이점이 온다는 말에서는

나름 저자의 통찰력이 엿보인다.

그러나 그 근거가 좀 부족해 보인다.

특이점의 구체적인 모습이 '부동산의 양극화'라는 건

부동산에 조금이라도 관심있는 사람이라면

웬만한 사람은 다 알만한 내용이다.

왜냐하면, 이미 

서울 vs 지방,

신축 vs 구축,

역세권 vs 비역세권,

강남권 vs 비강남권 등등..

부족한 아파트 공급량과 수요 억제 정책으로 인해 

'똘똘한 한 채' 쏠림현상은 손쉽게 찾아 볼 수 있기 때문다.

그렇다면 3년 이내에 특이점이 온다라고 한 말을 뒷받침하려면,

단지 양극화되는 수준을 넘어서는,

지금과는 획기적으로 다른 가시적인 현상이 

어떤식으로 전개되리라는 내용이 있어야 했는데

그 부분이 약하다.

또한 대평 평형의 인기가 폭발할 거라는 점도 근거가 좀 빈약하다.

대형 평형에 대한 적정 수요가 어느 정도이고,

그 동안 공급이 어느 정도였으며,

그래서 대형의 수요가 폭발할 것이라고 주장해야 했다.

과거 정권에서 뉴스테이가 한창 이슈가 될 때,

이제 뉴스테이의 시대가 올 것이다라고

모 전문가가 했던 말이 결과적으로 완전 헛다리 짚은 적이 있었는데,

그 전문가의 말이 오버랩되는 면이 있다.

마지막으로, 이 책의 거의 절반이상을 서울시 각 자치구별 특징 분석 및

주목할만한 아파트 단지를 추천해 놨는데,

추천 근거가 됐던 저평가(주변 시세 대비 저렴한 가격 등) 근거가

무용지물이 된 경우가 태반이다.

즉, A아파트는 현재 시세가 얼마이고,

이 가격은 주변 아파트 대비 너무 싼 것이다라는 식의 추천이 많은데,

이미 그 가격에서 1억 이상 호가가 상승한 지역이 대부분이다.

이 책을 집필하기 시작한 게 너무 오래 된 것인지,

아니면 얼마 안 되는 몇 달 사이에 

서울 아파트값이 죄다 폭등해서인지는 모르겠다.

어쨌거나 이 책에서 말하는 주목해야 할 아파트 단지는

별로 도움이 안 된 거 같다..

위대한 중국은 없다

위대한 중국은 없다 - 시진핑이 모르는 진짜 중국
안세영 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

미중 무역분쟁이 아직 최종 마무리되지 않은 상황이다.

최근의 협상타결 소식은

재선을 염두에 둔 트럼프의 임시 방편이랄까?

어쨌든 세계경제에 가장 큰 영향력을 끼치는

양대 강국의 통상마찰에 관심을 가질 수 밖에 없는 상황이다.

이러한 시점에 중국에 관한 신간이 나왔다니

읽지 않을 수가 없다.

더군다나, 이 책의 부제가

"시진핑이 모르는 진짜 중국"이라고 하니..

부제를 보고 오잉?

저자가 중국 사람인가?

저자가 한국사람인데,

시진핑이 모르는 진짜 중국이란

무엇이길래 이런 다소 오만한 부제를 달았을까

호기심이 발동했다.

(아마도 출판사의 마케팅 컨셉이라 생각되긴 한다)

책 내용은 사실 별게 없다.

중국과 우리나라를 중심으로 역사적 팩트를 한 번

되짚어 보고,

팍스 아메리카를 뛰어 넘어

팍스 차이나를 꿈꾸는

중국에 일침을 가하는 내용이다.

주변국과 마찰을 일으키면서까지

야금야금 영토를 확장해가려는 중국.

남중국해를 중심에 두고 동남아 주변국과의 무력시위를 일삼고,

우리나라와는 이어도를 호시탐탐 노리고 있는 중국.

이민족들을 때론 무력으로 통합하고,

한족을 이주시켜서 결국 자신들의 문화로 흡수(한화)하는 중국.

동북공정을 통해 고구려를 자신들의 역사로 편입하고,

미국과의 회담에서 한국을 자신들의 속국(part of china)으로

표현하는 오만한 중국에 경고를 하고 있다.

책을 다 읽고 나서 아쉬운 점은 이 책의 컨셉이다.

역사서라고 하기엔 내용이 살짝 아쉽고,

그렇다고 소설이나 수필은 아니고,

신문 기고란에 '독자칼럼'쯤으로 나올법한 글을

좀 길게 쓴 것 같은 느낌이다.

차라리 좀 더 역사적인 팩트에 기반을 둬서

이 책에서 말하고자 하는 내용(중국의 실체)을

전개했더라면 더 좋았을 것 같다.

즉, 과거 별볼일 없었던 중국의 역사적 단면을

적절하게 배열만 해도 자연스럽게 독자들이

'아, 그래, 사실 중국이 뭐 그렇게 대단해?'라고

생각을 이어갈 수 있게 말이다.

그런데 너무 국뽕(?)스런 내용전개가

이 책에서 주장하는 내용을

독자들이 억지로 잡아끄는 인상이 강했다.

요즘 사람치고 조선시대 사대부처럼

중국 사대주의에 빠져서

중국을 숭상하는 사람은 없다.

이런 상황에서 굳이 중국을 깎아 내리고,

우리나라를 억지로 띄울 필요는 없다고 본다.

그것보다는 차라리

중국의 부정적인 면과 긍정적인 면을 균형있게 제시함으로써

중국이란 나라를 좀 더 객관적으로 파악하고,

우리나라의 나아갈 길에 대해

저자의 생각을 전개했더라면 더 좋았을 것 같다.

진짜 돈 버는 방법

진짜 돈 버는 방법 - 자수성가한 괴짜 슈퍼리치가 알려주는
펠릭스 데니스 지음, 도지영 옮김 / 크로스북스 / 2020년 1월

들어가며 원제는 "돈 버는 방법(How to make money)"인거 같다. 아~주 원초적인 제목인지라, 국내 번역서는 부제를 달아서 좀 변형시킨 것 같다. "자수성가한 괴짜 슈퍼리치가 알려주는 진짜 돈 버는 방법" 이라고 말이다. ​ 성공하고 싶으면, 말로만 떠드는 이론가가 아니라, 성공을 실제로 직접 경험해 본 사람을 멘토로 삼아야 한다는 말을 듣곤 했다. ​ 그런데 가끔 재테크 강의를 듣다보면, 입으로만 떠드는 사람들을 종종 보곤 한다. 실제 투자자가 아니고, 그냥 재무 컨설팅(?)만 해 주는 사람들, 자기는 책장사 아니라고 하는데 책 판매부수에 무지 신경쓰는 게 눈에 보이는 사람들, 자신의 투자 수익률을 높이는 거 이상으로 강의자료 만드는 데 공을 들이는 사람들 등등.. (강의자료 만들기 위해 투자를 하는 건 아닌가 의심이 들 정도?) ​ 그런데 이 책을 읽어보니, 이 책의 저자는 사업 초창기 부터 사업 후반부에 이르기까지 전 단계를 직접 경험해 보고, 자신의 진짜 경험에 입각한 쓴소리를 적어놓은 느낌이 든다. ​ 그래서인지 책의 구성이 살짝 아쉽긴 하다. (책의 내용 구성이 좀 안 좋아서 내가 주는 평점이 3.0이다.) 나름 신사업 설립부터 사업 매각에 이르기까지 순서대로 선배 사업가로서의 조언을 적어놓긴 했는데, 내용전개가 다소 중구난방식이다. 즉, 대부분 2~3쪽 분량의 짧은 조언을 88개의 소챕터로 나누어서 열거하고 있다. 어떤 한 가지 주제를 심도있게 다루지는 않고, 그냥 생각이 흘러가는데로 쭉 서술한 거 같다. ​ 돈을 벌기 위해 사업을 시작하고, 자본금을 모으고, 사람을 모으고, 동물적 감각으로 위험을 감수하는 배짱을 부리고, 임원의 연봉을 어떻게 줘야하고, 어떤 사람을 해고해야 하며, 협상은 어떻게 하고, 자금관리는 어떻게 하고, 기업 매각은 어떻게 하라는 등등 내용 사이에 뭔가 유기적인 연결구성이라든가 하는 건 찾아보기 힘든 구조다. 이 책은 기업 경영에 관해 전반적으로 각 분야에 대한 짤막한 조언과 쓴소리들로 구성되어 있다. 이 책의 주요 내용 할 수 있거나 할 수 있을 거라 꿈꾸는 일이 있다면, 그게 무엇이든 일단 시작하라. 새로운 일을 저지르는 과감함 속에 당신의 천재성과 능력 그리고 기적이 모두 들어 있다. - #요한 볼프강 폰 괴테 - 이 책의 중간중간에는 짧고 굵으면서도 정말 번뜩이게 하는 문구들이 많이 등장한다. 저자가 직접 하는 말도 있고, 다른 유명한 사람들의 말을 인용하는 글도 있다. ​ 괴테가 저런 말을 했는지는 처음 알았지만, 듣는 순간 정말 맞는 말이라는 생각이 들었다. 설혹 실패할지라도, 일단 시작하는 것이 중요하다는 말엔 절대 공감한다. ​ 무슨 일이든, 일단 '시작'해야 한다. 시작해야 '실패'를 하든 '성공'을 하든 할테니까. ​ 우리나라 속담에도 있잖은가! '시작이 반이다!'라고~ 동서양을 관통하고, 시대를 초월하는 진리인가 보다. ​ "지금 꿈꾸는 일이 있다면, 일단 시작해 보자!" ​ 동업을 하거나 소수 주주를 받아들일 때, 가장 필요한 것은 이 관계를 끝낼 방법, 즉 매각 조건이다. p.131(42. 동업과 소수주주 中) 동업의 형태로 투자를 같이 진행한 지인을 알고 있다. 안타깝게도 매각조건(청산조건, 출구전략)을 정하지 않고 동업을 시작했다. 그것도 5:5의 지분으로! 지금 현재는 사업을 시작할 때 가졌던 장점(위험 분산, 투자금 분담 등)은 매각조건에 대한 의견 불일치로 퇴색해 버린지 오래다. 사업 시작 후에 그 사업이 잘 되거나 못 되거나 변화는 분명 온다. 그런데 그에 대한 인식은 동업자와 항상 같을 수만은 없다. 그 경우 필연적으로 발생할 수 밖에 없는 것이 매각에 대한 의견 불일치이다! ​ 아무리 좋은 아이디어를 가지고 있어도, 실행에 옮기지 못하면 아무 소용 없다. p.141 부자가 되고 싶은 많은 사람이 흔히 잘못 생각하는 것이 있다. 바로 좋은 아이디어에 대한 의존성이다. 좋은 아이디어를 떠올리는 것만으로는 안된다. 아이디어의 실행이 더 중요하다. ​ 모든 산업 분야의 전 발전 단계에서 좋은 아이디어를 모방하지 못하는 실수가 만연해 있다. p.184 '그 아이디어는 우리가 떠올린 게 아니야' 증후군(?) 때문에, 개인이나 기업이 큰 성공을 거두지 못하곤 한다. 경쟁사가 일을 처리하는 더 좋은 방법알고 있다면, 그 성공을 모방해야 한다. 직원들에게 모든 경쟁사의 활동을 자세히 관찰하고, 중요하다고 생각되는 내용을 발견하면 즉시 보고하라는 지시를 내려야 한다. ​ 벼랑 끝으로 오라. 떨어질지도 모르지. 벼랑 끝으로 오라. 거긴 너무 높아! 벼랑 끝으로 오라! 그들은 벼랑 끝에 섰고, 그는 밀었다. 그리고 그들은 날아올랐다... - #크리스토퍼로그, <벼랑 끝으로 오라> - 직감을 믿으라는 조언은 치명적으로 위험할 수도 있다. 당신의 목적은 관리자나 사업가가 되려는 게 아니다. 당신은 많은 돈을 벌려고 한다. 그러려면 반드시 직감을 따라야 한다. ​ 직감을 믿어라. 직감의 노예가 되는 일은 피해야 하지만, 마음속 목소리가 직진을 소리칠 때는 정말로 돈을 벌고 싶은지 결정해야 할 순간이다. 이런 건 신중하게 깊이 생각하고 나서 할 수 있는 일이 아니다. 뻔한 방법으로 일을 진행해서는 돈을 벌 수 없다. ​ 홀로 먹이를 찾는 포식자가 돼야 부자가 된다. 경쟁자보다 오래 기다리고, 늘 경계심을 늦추지 않고, 계속 냄새를 맡다가 먹잇감이 나타나면 죽일 듯한 기세로 덤벼들어야 한다. p.191 자기계발서 몇 권을 사서 읽는다고 '사람'이 '계발'된다고 생각하지 않는다. 계발이란 건 오직 스스로 행동할 때만 이룰 수 있다. p.193 반드시 성사시켜야 하는 딜이란 없다. p.234 딜(deal)과 사랑에 빠지지 말라. 딜은 그저 딜일 뿐이다. 당신에게는 앞으로 더 좋은 딜과 기회들이 있을 것이다. ​ 반드시 성사시켜야 하는 딜이 있다고 한다면, 그건 바로 당신이 아닌 협상 테이블 건너편에 앉아 있는 상대방에게나 해당하는 일일 것이다. ​ 정말 맞는 말이다. 협상테이블에서 조바심을 느끼게 되면 필연적으로 더 안 좋은 조건을 걸 수 밖에 없게 된다. 나 스스로를 궁지로 모는 격이다. ​ 마무리 내가 감탄한 몇몇 짤막한 문구들은 내 경험에 근거한다. 따라서 내가 아직 경험해 보지 못 해서 감탄하지 못 하고 지나쳐 버린 내용이 더 많이 있을 수도 있겠다. ​ 이 책은 그만큼 '친절한' 책은 아니다. 다소 오만하고 재수없게 느껴지는 내용 (특히, 나이든 사람보다 젊은 사람이 성공가능성이 더 크다는 내용..ㅠ)이 꽤 되지만, 육감적으로 그 내용이 아마도 더 진실에 가까울 거라는 느낌을 많이 받았다. ​ 일단 시작(도전)하라. 실행(실천)하라. 책만 많이 읽는다고 사람이 '계발'되지 않는다. 직감을 믿어라. 끝질기게 기다리고, 먹잇감을 발견하여 죽일듯한 기세로 달려들라. 반드시 성사시켜야 되는 딜이란 없다. 등등.. ​ 얼핏 단편적인 조언들의 나열처럼 보이지만, 번뜩이는 무언가가 있다. 내가 나중에 사업가로 성공하 후에 이 책을 다시 읽어 본다면 확실히 이 책이 다르게 보일 것 같다.

경제학에서 건져올리는 부의 기회

경제학에서 건져 올리는 부의 기회 - 돈 버는데 바로 써먹는 경제지식은 따로 있다
가야 게이치 지음, 박재영 옮김 / 센시오 / 2019년 12월

결론부터 말하면,

이 책은 나름 괜찮은 책이다.

경제학 이론과 실제 투자포인트를 적절히 배합해서

나름의 투자 인사이트를 확립하는 데도

도움이 될 것 같다.

다만, 한 가지 아쉬운 것은

기본이 되는 경제학 내용을

너무 간략하게 요약식으로 정리해서

자연스럽게 실생활로 연결되지 않는 부분이

꽤 있다는 점이다.

이런 부분은 별도로

자료조사 및 공부를 더 해야할 것 같다.

예컨데, 'IS-LM 분석'을 실제로 적용하면서

경우에 따라서 IS곡선과 LM곡선이

이동하는 방향이나 양상이 달라지는 부분이

이 책에 요약된 부분만 읽어서는

잘 이해가 가지 않았다.

(경제학 이론서도 한 번 읽어봐야겠다는 생각이 불끈불끈..;;)

사실, 경제학자라고 해서 모두 부자는 아니다.

부자는 커녕 오히려 부자가 아닌 사람이 훨씬 더 많다.

경제학자 중에 실전투자(?)를 잘한 사람은 케인즈 정도밖에

떠오르지 않는다.

그래서인지 실전 투자의 대가들은

대부분 대학교 경제학 교수들을 비아냥거리기 일쑤다.

이 부분에서 특히 생각나는 건,

'상품에 대한 정보는 이미 가격에 반영되어 있기 때문에

시장 수익률을 초과하는 수익은 얻을 수 없다'는

이른바 '효율적 시장 가설'이다.

자본주의 사회에서 투자를 통해 수익을 거두는 사람이

모래알처럼 많은데도 불구하고,

시장 초과수익의 불가능함에 대한 연구를 함으로써 얻는

실익이 과연 무엇인지 묻고 싶다.

이런 말도 안되는 이론으로 노벨 경제학상까지 탔다고 하니,

실전 투자자들이 보기에

이론 경제학자들이 얼마나 가치없게 느껴졌을까 싶다.

이런 탁상공론을 일삼는 경제학 이론이

주류 학문의 담론으로 자리잡아 가고 있을 때,

전 세계적으로 잘 알려진 주식 투자자인 워렌버핏이나

레이달리오와 같은 글로벌 헤지펀드 매니저 같은 사람들은

시장수익률을 훨씬 더 뛰어넘는 수익을 거두기에 여념이 없었다.

그래서 나역시 이런 실전투자 대가들을 롤모델로 삼고

그들의 이야기에 주로 귀 기울이다보니,

상대적으로 상아탑 경제학자들의 이야기는

그냥 한귀로 듣고 한귀로 흘려 보냈었다고나 할까?

특히나 거시경제를 분석해서

개인투자에 정확히 반영하기란

여간 어려운 게 아니다.

달리 표현하자면,

지난 역사를 돌이켜 보면서

거시경제와 시장을 분석하는 것은 쉽지만,

현재 상황을 정확히 분석해서

실전투자에 활용하는 것은

정말 어려운 일이다.

매크로 투자자들은 전체적으로 상당히 밋밋한 결과를 내왔다.

이것은 거시 환경이 중요하지 않다는 말이 아니라

그것을 완벽히 이해할 수 있는 사람이 거의 없다는 뜻이다.

대부분의 투자자에게 거시적인 환경은 알기가 쉽지 않다.

혹은 더 훌륭한 성과를 낼 만큼 충분히 잘, 지속적으로 알기 어렵다.

-투자와 마켓 사이클 법칙(하워드 막스)-

예컨데, 이 책에서,

환율을 결정하는 다양한 요소 중에서

가장 강력한 요소는 바로 '물가'라고 지적하고 있다.

즉, '물가가 비싼 나라의 환율은 떨어지고,

물가가 싼 나라의 환율은 올라간다'는 거다.

이런 경제학 이론을 우리나라 실제 상황에 적용해서

해석해 보면 어떤 결과가 나올까 살펴 보자.

자, 그렇다면, 일단,

우리나라의 경우,

최근의 물가는 어떻게 변해왔을까?

우리나라 물가는 최근 들어서 급격히 낮아지고 있다.

과거 물가상승률이 높았던 시절은 5~6%에 육박하기도 했다.

평균 2~3%씩 기록했던 것이,

최근 몇 년 동안은 1% 내외를 기록하고 있다.

이를 두고 디플레이션에 빠진 것이 아니냐는

논쟁까지 일고 있는 실정이다.

즉, 과거 십수년 동안 평균적으로 봤을 때,

'우리나라 물가는 떨어지고 있다'라고 볼 수 있다.

그렇다면, 원-달러 환율은 어떨까?

 

환율은 과거 10년 동안 1,000원에서 1200원 사이에서

등락을 거듭하고 있다.

좀 더 구체적으로 표현하면,

1,120원을 평균으로 진동하고 있다.

지난 10년 동안 1,220원 이상이거나,

1020원 미만인 날은 1% 정도 밖에 되지 않는다. (이낙원)

결론적으로,

물가가 10년 평균 하락추세인데,

환율은 10년 평균 상승추세라고 말하기 힘든 상황이다.

즉, 이 책에서 일반적인 경제이론으로 설명한 부분과 맞지 않는다!

물론 일물일가설이니, 구매력평가니 하는 게 개념적으로는 이해가 간다.

하지만, 실제 이론 적용은 정말 다른 차원의 얘기가 된다.

정말 다양한 독립변인의 조합으로 인해

특정 종속변인이 도출되는 것이 경제현상이다.

그렇기에 현실에서는 말도 안되는 상황을

변인통제라는 미명하에 가정하고

그래서 말도 안 되는 종속변인을 도출해 놓고서는

그게 맞다고 주장하는게 고작이다.

경제학의 무용성에 대해 너무 비판적으로 쓰다보니,

이 책에 대한 평도 나쁜 쪽으로 너무 흘렀는데,

이 책 자체는 괜찮은 책이다.

사람들의 입에서 안 좋은 점에 대해 논란이 많이 이는 아파트일수록

결국에는 매매가가 많이 오르는 속설처럼,

이 책은 불만이 많은 경제학관련 투자서이지만,

짧은 챕터별로 이론과 실전을 적절히 배합하는 구조는 참 마음에 든다.

더 나아가 이론 경제학에 대해 좀 더 공부해야 겠다는 동기를 부여하고,

내 나름의 투자철학을 정립해야겠다는 생각까지 들게 하였으면,

이 책은 책의 역할을 훌륭히 해 냈다는 생각이 든다.

그래서 이 책은 고이 모셔뒀다가,

나중에 한 번 더 읽어봐야 겠다.