대한민국 마지막투자처: 도시재생

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

* 들어가며

"대한민국 마지막 투자처: 도시재생"이라는 책제목만 봤을 때,

일반적인 부동산 투자유형으로서 잘 알려지지 않은

가로주택정비사업이나 소규모재건축 등

소규모주택정비사업에 대한

심층분석이 주류를 이룰 것으로 기대하고 책을 읽게 되었다.

그러나 이 책의 내용은 그런 내 예상과는 좀 달랐다.

결론부터 말하자면,

저자가 재개발/재건축부터 소규모 재건축까지 

정말 다양한 사업유형을 총망라하려다보니

책의 초점이 흐려졌다.

재개발/재건축 부분에 대한 설명은 최소화하고,

가로주택정비사업 등 틈새시장에 대한 설명을

좀 더 보강했었더라면 

이 책의 특색이 좀 더 부각됐을텐데 하는 아쉬움이 남는다.

아울러 저자 자신이 대표로 있는 회사 투자사례를 소개하고,

책 말미에 저자특강 초대권을 실어놓기까지 하니,

자신의 사업에 대한 영업용으로 책을 쓴 인상이 강하게 든다.

나는 개인적으로 이런 유형의 책을 싫어한다.

책이란 모름지기 그 책 한권으로서 독립성이 있어야 한다.

그 책 한권만으로 특별한 가치가 있어야 한다.

그런데, 영업용 책은 그 책이 다른 숨은 의도를 갖고

독자를 낚기 위한 미끼성 책이 되면서

그 책의 본질적 가치가 훼손돼 버리기 때문이다.

중간중간 유망한 투자처를 소개하는 부분도 아쉽다.

부동산 투자에 관심있는 사람이라면 

누구나 할법한 수준의 투자추천이 주류를 이룬다.

3대 일자리, 교통의 중심 등등 

이런 곳에 투자하라는 내용은

도시재생이라는 나름 특수한 분야에 관심을 가지고 있는

독자라면 기초상식으로 알법한 내용이다..

또한 두루뭉술한 추천이 주류를 이루고,

좀 구체적이다 싶은 부분이나 사례는

본인 회사의 투자와 관련되다보니

그닥 순수하게 보이지만은 않는다.

* 이 책의 주요 내용

그럼에도 불구하고 자체 평점 3.0을 준 이유는,

재개발/재건축 이외에 

요즘 개인적으로 관심을 가지고 있는 

소규모 도시재생 사업 분야에 대해

그나마 약간의 갈증을 해소할 수 있었기 때문이다.

도시재생사업 > 뉴타운사업(재정비촉진지구) > 재건축/재개발, 소규모 주택 재정비..

도시재생사업이 가장 큰 범위의 개념이다.

은평뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운 등이 중간 범위이고,

재건축/재개발이나 가로주택정비사업이 가장 좁은 범위인 것이다.

일단, 기반시설이 양호하여 건물만 새로 짓는 것은 재건축,

기반시설이 불량하여 기반시설과 건물 모두를 새로 짓는 것은 재개발이다.

건물을 허물고 새로 짓는 대신,

기존의 건물틀을 유지한 채 대수선/세대수 증가형/수직증축형의 3가지 형태 중

한 가지 방식을 선택하여 진행하는 사업은 '리모델링'

기존 재개발 유형의 사업을 '도시재정비촉진법'에 근거해

기반시설 확충 비중을 높인 업그레이드 버전이 '뉴타운' 사업이다.

저소득층 주거지역으로서 기반시설이 매우 열악하고,

사업성이 부족한 지역은 관(官)주도의 공공사업으로서

 '주거환경개선사업'을 진행한다.

* 소규모 주택 정비 사업

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법

① 가로주택정비사업

- 미니 재개발. 기존의 가로(도시계획도로)를 유지하면서, 주거환경을 개선하는 사업.

- 사업추진 순서: (정비계획수립 및 정비구역지정 생략) → (추진위원회  생략)

    → 조합설립인가 → 사업시행인가 → (관리처분인가 생략) → 분양/준공/입주/정산

- 기존의 대형 재개발 사업에 비해 사업추진 속도가 빠르다.

② 자율주택정비사업

- 가로주택정비사업보다 규모가 작은 곳에서 추진 가능한 형태.

- 사업추진 순서: (정비계획수립 및 정비구역지정 생략) → (추진위원회  생략)

    → (조합설립인가 생략 대신 주민합의체 구성) → 건축협정 통합심의 → (관리처분인가 생략)

    → 분양/준공/입주/정산

- 5~6층 저층 개발, 최소인원 1~2인, 최소비용 3억원, 사업기간 1년

③ 소규모재건축사업

- 미니 재건축. 

- 사업추진 순서: (정비구역지정 및 안전진단 생략) → (추진위원회  생략)

    → 주민합의체(20인 미만) or 조합설립인가(20인 이상) → 사업시행인가 

    → 관리처분인가 → 분양/준공/입주/정산

- 일반 재건축과 동일한 규제 적용(분양가상한제, 초과이익환수제, 규제지역내 전매금지 등)

④ 기타(지주공동사업)

- 소규모 재건축과 일반개발의 중간 형태

- 땅 소유자들이 조합을 만들지 않고, 전문시행사와 동업계약 형태로 진행

- 지주들과 시행사가 사전 약속된 지분대로 수익을 배분 및 청산한다.

* 마치며

서두에 적은 것처럼,

이 책의 초점을 '소규모 주택 정비사업'에 맞추고,

각 사업유형별 투자성 분석 방법 및 유망한 투자처를 좀 더

구체적으로 제시했더라면 훨씬 더 좋았을 것 같다.

기존의 재건축/재개발 투자방식을 그대로 적용해도 되는 것인지,

빠른 추진속도를 감안해서 좀 더 공격적으로 투자해도 되는 것인지,

그래서 좀 더 구체적으로 어디가 투자하기 좋다는 것인지 등등..

이런 내용에 대한 설명이 부족해서 아쉽다.

덧, 몇 군데 눈에 띄는 오타도 거슬리고,

굳이 의도적으로 자신의 사업에 대한 홍보성 멘트를

꼭 써야만 했을까 하는 안타까움도 있다.