부동산 절세 성공법칙

부동산 절세 성공법칙 - 공인중개사 + 세무사 자격증을 보유한 진짜 전문가의 세금 안 내는 비법
공찬규(유튜버 ‘공셈TV’) 지음 / 황금부엉이 / 2022년 11월

들어가며

이전 정부에서 부동산 관련 세금을

엄청 복잡하게 만들어 놔서

평범한 일반인들은 도저히

내가 낼 세금이 얼마인지 알 수 없는 지경에 이르렀다.

다시 이번 정부 들어서,

원래 정책기조가 부동산 조정기와 맞아 떨어지면서

하나씩 다시 규제가 풀리고 있는 중에 있다.

그러나 복잡한 과세 제도와 이를 다시 완화하는 규정이

뒤섞이면서 세금 관련 규정들은

더욱 복잡해 지는 측면도 있다.

무주택자부터 1주택자, 다주택자를 불문하고

일상생활을 영위하는 데 있어서

주택은 필수적인 만큼

그 주택과 관련된 세금에 대한 상식(?)도

필수적으로 알아두어야 하는 게 있는데,

이 책에 비교적 잘 정리가 되어 있다.

이 책의 주요 내용

이 책은 일반인들이 가장 관심을 많이 가지고 있는

양도세와 양도세 이외의 기타 세금,

이렇게 크게 두 파트로 구성되어 있다.

PART1: 부동산 세금의 꽃? 양도세

주택의 정의부터 시작해서

주택수, 주택 보유기간, 1세대 등의 정의 부터 시작한다.

이를 기초로 해서 양도세를 계산해 보고,

신고하는 방법에 대한 설명이 이어진다.

그 이후에는 다주택자, 1세대1주택자 등

각자 상황에 맞는 비과세 또는 절세전략을

소개한다.

1세대 1주택 비과세를 기본으로

일시적2주택, 혼인, 동거봉양, 상속 등

특수한 상황의 비과세 전략에 대한 소개가 나온다.

그 외에도 기본적으로 양도세는 누진세이므로

이익을 본 부동산을 1년에 1채씩 양도해야

기본공제도 받는 등 추가적인 혜택까지 받을 수 이써서

세금을 적게 낼 수 있다는 팁 등

양도세의 전체적인 이해가 바탕이 필요한

내용들이 등장한다.

추가적으로 분양권 및 입주권 등의 취득 및 양도 단계에서

주의해야 할 사항과

주택임대사업자와 관련된 각종 특징과 세제 상 혜택을 받기 위해

주의해야 할 사항이 정리되어 있다.

PART2: 때마다 다른 부동산 절세 전략

보유세(재산세 및 종부세) 전략에 대한 내용이다.

공동명의, 조정/비조정 지역 구분,

특례주택(일시적2주택, 상속주택, 지방 저가주택) 보유,

오피스텔 관련 세금 등

보유세와 관련 된 절세전략에 대한 소개가 나온다.

2019년 부터 도입된 임대소득세에 대한 소개에는

간주임대로 계산, 2천만원 이하 분리과세,

2천만원 초과 종합과세 등에 대한

내용이 설명되어 있다.

또한 취득세 관련 개정된 내용과

자금조달게획, 가족간 매매 등

일반인들이 궁금해 하는 내용들이

정리되어 있다.

별책부록: 증여세/상속세

증여세와 상속세의 기본 개념 및 절세 전략.

가족간 차용시,

2억 1,700만원 이하로 차용하고,

무이자로 원금분할상환하면,

증여세(이자소득세 포함)를 납부하지 않을 수 있다.

법정이자율(4.6%)로 계산한 이자와 실제로 지급한 이자의 차이가

연 1천만원 이하일 경우, 증여세가 과세되지 않는다.

그 외에도 '창업자금 과세특례제도'를 이용하면,

5억원 까지 증여세 없이 과세할 수 있다.

해외주식의 양도차익이 클 경우,

배우자증여를 활용하면

양도세를 절세할 수 있다.

주식을 증여받은 배우자의 취득가격은 증여당시 주가를 기준으로 산정되기 때문에 양도차익이 발생하지 않고,

양도 후 바로 매도해도 부동산과 달리 이월과세가 적용되지 않기 때문이다.

단, 세법이 개정되어 23년 부터는 이월과세 1년이 적용된다.

차용증을 인정받기 위해서

우체국 내용증명을 활용하면

일반 공증받는 것보다

훨씬 더 크게 비용을 아낄 수 있다.

내용증명과 공증은 효력이 동일하므로 굳이 비싼 공증을 이용할 필요가 없다.

마치며

세금 관련 규정이 하도 복잡해서

개인별 구체적인 상황에 따라서

정확한 세금이 얼마인지는

천차만별 차이가 난다.

사소한 조건 하나로 인해서

비과세가 되기도 하고,

반대로 엄청난 세액이 산출되기도 한다.

따라서 세금 관련 책 한 권 보고서

자신의 세금을 계산해 본다거나,

절세전략을 따라한다고 이것 저것 시도해 보다가

나중에 크게 세금을 두드려 맞을 수도 있다.

즉, 세금 관련 책은 필연적으로

자주 바뀌는 세제와 복잡한 규정 및 개인별 상황으로 인해서

개인이 판단하기에 힘든 영역이 존재하는

한계가 존재할 수 밖에 없다.

그럼에도 불구하고,

기본적인 과세 구조를 익혀 두고,

중요한 이슈가 되는 핵심 쟁점 들은

꾸준히 관심을 갖고 모니터링해서

전체적인 세후수익관리를 하려는 노력이 필요하다.

퀀트 투자 무작정 따라하기

퀀트 투자 무작정 따라하기 - 검증된 전략으로 안정적인 수익 만드는 파이어족 프로젝트 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
강환국 지음 / 길벗 / 2022년 10월

이 책의 주요 내용

퀀트 투자가 뭐예요?

* 퀀트투자의 정의

1. 언제, 어떤 자산을 사고

2. 얼마나 오래 보유하고

3. 언제 기존 자산 비중을 조정하거나, 팔거나, 다른 자산으로 교체하는지,

즉, 투자에 관련한 모든 의사결정이 규칙대로 이루어지는

규칙 기반(rule-based) 투자

'퀀트'는 Quantitative의 줄임말이다.

퀀트 투자의 제1규칙은 계량화가 가능해야 한다.

따라서 계량화할 수 없는 애매모호한 투자방식은

퀀트투자에 적합하지 않다.

왜 퀀트 투자인가?

첫째, 배우기 쉽다.

가치투자, 기술적 투자, 매크로 투자 등 다른 투자방식에 비해

상대적으로 쉽게 따라할 수 있다.

둘째, 가성비가 좋다.

몇 개월에 몇 분만 투자하고,

그 사이에는 아무것도 안 해도 될 정도로

투자시간 대비 가성비가 좋은 투자방식이다.

셋째, 전략의 검증이 가능하다.

백테스트(backtest)를 통해 자신의 전략을 검증할 수 있다.

넷째, 심리의 영향을 덜 받는다.

심리적 요인을 최대한 배제할 수 있다.

퀀트 투자의 목표

첫째, MDD를 20% 이하로 제한하기

최대낙폭(Maximum Drawdown)은

손실이 커질수록 본전에 도달하기 점점 더 어려워지고,

손실 회피 편향의 심리적 문제를 방지하기 위해서

제한할 필요가 있다.

둘째, 만족할 만한 수익 내기

'낙원계산기'를 이용해 현재 본인의 상황에 맞게

보유 자산, 저축금액, 은퇴시기 등을 입력하여

파이어 필요 자금을 계산할 수 있다.

◆ 투자로 돈 버는 3가지 방법

1. 자산배분

2. 마켓타이밍

3. 종목선정

1. 자산배분

균형 잡힌 자산배분에는 주식, 채권 실물 자산이 다 포함되어야 한다.

① 장기적으로 우상향하는 자산군 매수: 주식, 부동산, 채권, 금, 원자재

② 상관성이 낮은 자산군에 투자

③ 자산군별 변동성을 비슷하게 유지(변동성과 비중이 반비례)

◎한국형 올웨더 - 연복리 수익률: 7.9%, MDD: -7.2%

구분		ETF 상품	투자비중(%)
위험자산	미국주식	TIGEER S&P 500	17.5
	한국주식	KOSEF 200TR	17.5
	금	KODEX 골드 선물(H)	15
안전자산	한국 중기채	KOSEF 국고채 10년	25
	미국 중기채	TIGER 미국채 10년 선물	25

2. 마켓타이밍

최근 가격의 추세, 계절성, 경제지표, 밸류에이션 지표 등으로

마켓타이밍을 파악할 수 있다.

① 가격을 사용한 마켓타이밍: 동적자산배분, 역추세, 상대모멘텀

② 계절성을 사용한 마켓타이밍: 핼러윈 전략, 종가 베팅, 요일 효과, 월말월초효과,

연말연초 전략, 특정 월 전략

③ 경제지표를 사용한 마켓타이밍: OECD 선행지수, 기타 거시경제 지표

④ 밸류에이션을 사용한 마켓타이밍: PER, PBR

⑤ 기타전략

◎한국형 올웨더에 핼러윈 전략 결합(주식비중±15%)

자산군	11~4월	5~10월
한국 주식	25	10
미국 주식	25	10
금	15	15
한국 중기채	17.5	32.5
미국 중기채	17.5	32.5
연복리수익률	9.1
MDD	7.5

3. 종목선정

저평가된 기업, 즉 가치주와 성장하는 기업(성장주)에

투자해야 한다.

① 가치지표가 우수한 주식은 수익이 높다.

(PSR, PGPR, POR, PER)

→ 가치주+소형주 전략: 높은 수익률(42%), 높은 MDD(-54%)

② 성장지표가 우수한 주식의 수익이 높다.

(매출성장률, 매출총이익성장률, 영업이익성장률, 순이익성장률)

→ 가치주+소형주 전략: 높은 수익률(39%), 높은 MDD(-54%)

③ 가치지표와 성장지표가 우수한 성장가치주도 수익이 높다.

가치지표+성장지표

→ 가치성장주+소형주 전략: 높은 수익률(47%), 높은 MDD(-58%)

④ 대형주 수익은 전반적으로 낮다.

⑤ 소형주 수익은 매우 높다.

⑥ 개별 주식 전략은 연복리수익률이 매우 높으나,

MDD도 매우 높아서 투자자가 버티기 어렵다.

⇒ 따라서 MDD를 줄이기 위해 자산배분을 먼저 하고,

주식 비중을 퀀트 전략으로 투자하는 것이 좋다.

마치며

자산배분을 시작으로 마켓타이밍 전략까지는

최적의 투자전략이 나올 것이라는 기대감을 갖고 읽었다.

(물론, 그런게 책에 나올리는 없겠지만;;)

자산을 배분해서 경제상황에 관계없이

일정한 수익을 올린다는 기본 아이디어(올웨더 전략)에서 시작해서

손실위험을 줄였지만, 그와 함께 수익률도 떨어지는 단점을

보완하기 위해 마켓타이밍을 부가해서

수익률을 개선하는 데까지는 내용이 연결됐다.

그러나 마지막 가장 관심이 가는 부분인

종목선정과 그걸 앞의 두 단계(자산배분, 마켓타이밍)와 결합하여

그래서 결국 최종적으로 추천할만한 전략이 무엇인지가 빠졌다.

용두사미랄까?

그래도 굳이, 내 나름대로 이 책의 결론을 유추해 보자면,

성장가치주의 수익률이 무척 좋지만,

MDD가 너무 크니까,

자산배분&마켓타이밍을 섞어서

그걸 좀 줄이라는 말 같다.

책 말미에 성장가치주+소형주 전략에 포트폴리오를

몰빵하는 것도 나쁘지 않다고 하거나,

책에 나온 전략이 모두 괜찮으니 성향에 맞게 투자하면 된다는 건..

이 책의 전체 기조에서 벗어난 내용이 아닌가 싶다.

투자의 원칙

투자의 원칙 - 제시 리버모어 ㅣ 월가의 영웅들 1
제시 리버모어 지음, 우진하 옮김, 박병창 감수 / 페이지2(page2) / 2022년 9월

특정한 주식의 움직임에 관한 판단을 내렸더라도

성급하게 행동에 나서지 말라.

일단 주가와 시장의 동향을 예측한 다음

시장이 예측을 확인해 줄 때까지 참고 기다려야 한다.

확실하게 매수에 나설 수 있는 그런 신호가 떨어질 때까지

지켜보며 기다리라는 뜻이다.

예를 들어 어떤 주식이 지금 

한 주당 25달러에 매매되고 있으며,

상당한 기간에 약 22~28달러 사이에서 

움직이고 있다고 가정해 보자.

그런데 이 주식의 가치를 개인적으로 

한주당 50달러 이상이라고 판단했다면,

이 주식의 거래가 활발해 지면서

주당 약 28~29달러 사이에서 

신고가가 형성될 때까지 기다려야 한다.

그렇게 일단 28~29달러 사이에서 

신고가가 형성됐다면,

이후에도 주식의 가격이 

확실하게 더 올라갈뿐만 아니라

그러한 상승세가 계속될 가능성도 커진다.

"그러면 그 때가 바로 자신의 판단을 믿고 행동에 나서야 할 때다."

현금을 인출해 직접 세어보라.

대부분의 투자자들은 

주식계좌에서 현금을 직접 인출하지 않는다.

설사 투자에 크게 성공했다 하더라도

'이 돈을 다시 투자해서 두 배로 불려야지'하는 생각으로

현금을 인출하지 않는다.

그 결과 대다수 투자자들은 

돈을 실제로 손에 쥐어보지 못하는 것이다.

이런 사람들에게 돈은 

실제로 존재하는 유형의 물체가 아니다.

나는 오래전부터 매매에 성공한 다음에는

반드시 현금을 인출하는 습관을 들였다.

이건 아주 좋은 원칙이었을 뿐만 아니라,

심리적인 효과까지 있었다.

그렇게 돈을 손으로 만질 때의 그 느낌을 

기억하고 있으면,

큰 손해로 이어질 수 있는 무모한 도전 앞에서

좀 더 신중해 질 수 있다.

그러니 적어도 이따금,

특히 한 번 거래를 끝내고 

다음 거래를 준비하는 사이에

이렇게 자신의 진짜 돈을 가져와

눈으로 보고 손으로 만져보며 

생생하게 느껴보는 것이 좋다.

시장이 자신에게 불리한 방향으로 움직이고 있다면,

혹시 모를 추가 납입을 위해

돈을 남겨두어야만 한다.

만약 자신의 투자금을 두 배로 불렸다면,

그 중 절반을 바로 현금으로 인출해

따로 보관해 두어야 한다.

나는 아주 여러 차례 

이 원칙을 통해 큰 도움을 받았다.

가격이 싸다고 해서 덥석 사들이지 말고,

투자금의 상당 부분을 유동성 좋게 유지해야 한다.

그래야 투자처가 나오면 즉시 행동에 들어갈 수 있다.

일반 투자자들은 보통 현금만을 

지나치게 많이 움켜쥐고 있거나,

반대로 팔리지 않는 주식에 

투자금이 너무 많이 묶여 있어

곤란해 하는 경우가 많다.

그레이트노던(20세기 초 미국의 철도회사) 같은 곳의 주가가

한 달에 몇 포인트 정도 올라갈 거라 말한들

일반 투자자들이 관심이나 가질까?

아니, 그들은 빨리 그리고 쉽게 

돈을 벌 수 있는 방법만을 찾는다.

하지만, 싸게 사서 비싸게 팔리길 바라며 사들인

싸구려 주식은 본전도 찾지 못하게 되겠지만,

이제 그레이트노던은 몇 개월 동안

차곡차곡 주가가 상승해 

적어도 20포인트 넘게 주가가 상승할 것이다.

주식시장에서 성공을 거두려면

관련 지식과 함께 참을성이 반드시 필요하다.

성공한 사람이 보기 드문 건

대부분의 사람들이 참을성이 없기 때문이다.

사람들은 그저 빨리 부자가 되려고만 해서

주가가 떨어지면 투자할 생각을 하지 않는다.

그리고 대부분 주가가 정점에 도달하면

그때가 기회인 줄 알고 시장으로 들어간다.

장기적으로 볼 때 

참을성은 지식을 제외하면

다른 어떤 요소보다도 더 중요하다.

지식과 참을성은 함께 짝을 이루어야 한다.

잊지 마라!

업종 전체를 바라보고 가장 유망한 업종의

가장 유망한 종목을 선택해야 한다.

헛된 희망은 품지 말아야 한다.

주가가 오를 거라는 확신이 섰을 때,

그 때 시장에 들어가라.

세번째 위기 세번째 기회

세 번째 위기, 세 번째 기회 - KBS 홍사훈의 경제쇼, 홍반장이 묻고, 전문가가 답하다
박병창 외 지음 / 베가북스 / 2022년 7월

들어가며

우크라이나 전쟁으로 인한 

전세계적인 물가상승 기류와

미국의 금리 인상으로 촉발된

강달러 현상은

향후 우리나라의 경기전망을 어둡게 하고 있다.

경기부양을 위해 풀렸던 통화의 역습(인플레이션)이 찾아 오고 있다.

우크라이나 전쟁은 기폭제가 되었을 뿐이고,

인플레이션은 무한정 돈을 풀 때부터

이미 예정된 사실에 불과했다.

어느 정도의 인플레이션까지는 용인해 주던

미 통화당국이었지만,

물가상승률이 단기간에 8%를 넘어서자,

기준금리를 크게 인상할 수 밖에 없는 상황에

내몰리게 된 건 어찌보면 

너무나 당연한 결과였다.

이렇게 돈줄을 틀어막으니,

당연히 미국 증시도 바닥이고,

미국에서 기침을 하니,

한국에서는 독감에 걸리 수 밖에..

대내외적 경제환경이

안 좋은 건 알겠다.

그래서 개인 투자자들은

어떤 포지션을 취해야 하는데??

인생사가 그렇듯,

투자에도 정답이 없는 것은 안다.

그럼에도 불구하고,

이 책을 통해서

소위 전문가들이라는 사람들의

다양한 의견을 전체적으로 한 번 들어보고,

내 자신의 투자방향을 점검하는 계기로

삼아 보고 싶었다.

이 책의 주요 내용

지금 물가를 잡기 위해서 

어떤 조치가 필요한 상황이 아닌가요?

지금 연준이 금리 인상을 서둘러야 하는데,

전쟁 중에 금리를 공격적으로 올리기가 쉽지 않습니다.

이건 연준뿐만 아니라 각국 중앙은행의 공통된 어려움입니다.

-홍춘욱-

우크라이나 전쟁에 대한 중국의 태도는 어떤가요?

중국은 러시아의 힘이 약해지는 게 달갑지 않을 것입니다.

그래서 중국에서 내보낸 뉴스는 다 러시아 중심으로 되어 있습니다.

다른 나라는 일반적으로 우크라이나 중심의, 서방의 관점에서 뉴스를 내보내니까

중국은 그에 대항해 러시아 위주의 보도를 하는 겁니다.

-안유화-

이렇게 물가지수가 상승하게 된 원인은 무엇이 있을까요?

연준은 지금 두 마리의 용과 싸워야 합니다.

첫 번째는 우리가 직면한 인플레이션이라는 용이고,

두 번째는 기대 인플레이션이라는 용입니다.

기대 인플레이션은 마음속에서 물가가 올라갈 거라는 심리를

끊임없이 자극합니다.

이 고질병 때문에 앞으로는 정부나 연준, 금융당국이 어떤 정책을 시도하려고 해도

기대 인플레이션이라는 큰 저항에 부딪힐 겁니다.

-오건영-

지금과 같은 시기에는 어떤 종목이 유망할까요?

LNG운반선에 대한 수요 증가는 장기간 이어질 가능성이 큽니다.

2022년 상반기 내내 이어진 약세장에서도

현대중공업을 중심으로 한 조선주와 조선기자재 관련주의 주가가

견조했던 이유입니다.

-염승환-

마치며

너무 다양한 이야기를 한 권의 책에 다 담으려고 해서일까?

책 전체를 아우르는 일관성이 없어 보여서 아쉬웠다.

예컨데, 우크라이나 전쟁, 물가상승, 금리인상,

환율상승, 주가하락 등 하나의 큰 줄기로 묶을 수 있는 내용을

중심으로 좀 더 심도있게 다뤘다면 어땠을까 하는

아쉬움이 남는다.

예컨데, 이와 관련성이 떨어지는

인구감소 문제, 배달산업, 분산투자 등 투자자의 마인드 등의

개인소양에 가까운 주제는 과감히 빼는게 나았다고 본다.

부동산공법 무작정 따라하기

부동산 공법 무작정 따라하기 - 부동산 실무자를 위한 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
서영창.남우현 지음 / 길벗 / 2022년 6월

요즘 공인중개사 자격증 공부를 틈틈이 하고 있다.

공인중개사 자격증 시험 과목 중의 하나가

바로 '부동산 공법'이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 기반으로

도시개발법, 주거환경정비법,

주택법, 건축법 등

토지나 건물 등 각종 부동산에 관한

기본법률이 주요 내용이다.

너무 법률 내용만 공부하다보니,

좀 더 생생한 실무적인 내용을

부가적으로 공부해 본다면

큰 도움이 되지 않을까 싶어서

읽게 된 책인데..

안타깝게도 이 책은

공인중개사 자격시험의

'부동산공법' 과목에서 배우는 내용과

거의 90%이상 일치하는 것 같다.

수험서의 약간 다른 버전이라고 해야할까?

나름 이것저것 책 내용은 꽉꽉 채워 넣으려고

애쓴 흔적은 보이는데,

가독성 떨어지는 깨알같은 법령들까지 집어 넣은 건

좀 아닌 거 같다.

기존 수험서에서는 찾아보기 힘들었던

실전 투자 사례 등

실무적인 내용이 좀 더 보강됐더라면

어땠을까 하는 아쉬움이 남는다.

공법 자체가 내용도 많고,

복잡하고 어려운 건 알겠는데,

그리고 이 한 권에 최대한 많은 내용을 넣으려고

관련된 주요 내용들더 집어 넣은 것도 이해는 하는데,

글쎄 잘 모르겠다.

중간중간 각종 공부상 내용을 확인하는 사이트나

조회하는 방법 등에 대한

기초적인 내용을 소개하면서,

정작 본문의 내용은 어려운 법조문 위주의

설명이 대부분이어서

도대체 이게 주요 타겟 독자층이

어느 수준인 건지 헷갈리게 돼 있다.

무따기 시리즈는 출판 전에

독자 리뷰도 거치고,

주로 초보자를 대상으로 알기 쉽게

책을 내는 것으로 알고 있어서,

큰 기대를 하고 책을 읽기 시작했는데

좀 실망이다.

그렇다고 완전 허접하다고까지 할 수준은 아니고,

나름 공들여 쓴 거 같긴한데,

책의 컨셉이랄까 기획이랄까

큰 틀에서 방향성이 좀 잘 못 된 게 아닐까 싶다.

내가 만약 기획자라면,

부동산 공법 중 버릴건 버리고,

꼭 필요한 내용만을 중심으로

실전 투자 사례로 책을 구성할 것 같다.

수십년 동안 부동산 투자 및 컨설팅을 해 온

저자의 경력에 비추어 볼 때,

공법을 조금만 알아도 큰 투자수익을 거둘 수 있는

사례가 무수히 많았을텐데

왜 공인중개사 수험서의 내용을

그대로 답습하는 책을 굳이 냈을까라는

의구심이 든다.