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부동산투자가 처음입니다 - 부동산 초보 투자자가 가장 알고 싶은 것들
성주원.김기덕 지음 / 메이트북스 / 2020년 5월
평점 :
이데일리 TV '굿머니'의 진행자 성주원 님과 이데일리 부동산부 취재기자 김기덕 님이 손을 잡고 책을 펴냈다. 책은 이름하여 <부동산투자가 처음입니다>. 부린이(부동산 어린이)를 위해 부동산의 기초 개념과 사례를 정리한 부동산 입문자용 교과서다. 두 저자는 부동산에서 이기기는 어려워도 쉽게는 지지 않도록 부동산에 대한 기초 지식을 탄탄히 하는 것에 집필의 초점을 두었다고 한다.
1장에서는 부동산에 접근하는 기본 자세부터 짚는다. 집은 필요할 때 사는 것이고, 대출은 감당할 수 있는 범위 내에서, 무주택자라면 청약통장부터 만들라고 권한다. 미리미리 준비하고 부동산에 항상 관심을 갖는 것이 최선이니, 관심 부동산의 시세를 정기적으로 확인하고 매수 타이밍보다 매도 타이밍에 보다 집중하라고 조언한다.
2, 3장에서는 부린이 탈출을 위한 가장 기초적인 부동산 지식을 다루고 있다. 베란다와 발코니, 공급면적과 전용면적, 평수 환산법, 용적률과 건폐율, 주택담보대출 삼총사, LTV, DTI, DSR 까지 부동산을 거래하고 청약을 위해 대출을 일으켜야 하는 사람들이라면 반드시 알고 있어야 할 필수 지식들이 줄줄이 등장한다.
부동산 가격은 정가가 없어 흥정이 가능한데, 그러려면 국토부 실거래가와 KB 부동산 시세 추이를 꾸준히 확인해야 효과적 대처가 가능하다. 중개수수료는 사전에 알고 확인해야 불필요한 논란을 피할 수 있고, 갈아타기 할 때는 선매도 후매수가 원칙이다.(여유자금이 충분치 않을때는 더더욱!) 주택담보대출은 서민의 내집 마련을 도와주는 지렛대이자 사다리이지만, 무리한 차입에 발목 잡혀 하우스푸어가 되는 우를 범할 수 있음을 경계한다.
4장은 아파트 분양권, 즉 청약에 대한 이야기다. 신축 아파트가 요즘 부동산 시장의 대세임을 다시 한번 확인할 수 있다. 정부 정책에 따라 청약 추첨시 무주택자를 우선 배정하고, 분양가상한제 적용지역은 전매제한도 길지만 실거주가 의무화되었다. 다만 높아진 주택가격에 비해 LTV를 40~50%로 제한하고 있어 분양가의 50~60%는 들고 있어야 가능하다는 것이 정책의 큰 미스매치라고 생각한다.
5장의 부동산 세금은 얼핏 다주택자나 투자자를 위한 내용인듯 하지만, 실수요자도 꼭 알야두어야 할 내용이다. 셀프 등기, 취득세, 1주택자 양도세 비과세 관련 내용은 모르면 손해이다. 2017년 8.2 대책 이후 취득한 조정대상지역 내 주택인 경우 2년 보유+2년 거주를 모두 충족시켜야 했다. 최근 급격히 높아진 일부 수도권의 집값은 1주택 실수요자에게도 절세를 위한 부부 공동명의를 검토하도록 만들고 있다.
6, 7장은 부동산 투자를 위한 거시적 안목과 재건축 재개발에 대한 내용이다. 주식과 부동산의 상관관계, 전세가와 매매가의 연관성 등도 흥미롭지만, 역시 금리와 통화량의 영향이 가장 큰 것으로 보인다. 수요과 공급의 경제적 법칙이 작동하지만 '부동산은 심리'라는 말이 그냥 나온 건 아니다. 정가가 매겨지는 재화가 아닌 만큼 기대심리에 따른 가격변동이 큰 것이 사실이다.
재개발 재건축에서는 아파트 최고층수 35층 제한과 관련해 2040 서울 플랜에 주목할 것을 권한다. 정비사업 과정에서 추가분담금 발생과 재건축 초과이익 환수제라는 복병은 꼭 염두에 두어야 할 내용이나, 재개발과 리모델링은 해당 사항이 없다. 8장에서는 경매, 9장에서는 임대사업자까지, 책은 부동산에 관한 거의 모든 것에 대해 폭넓게 다루고 있다. 부록으로 실린 청약 궁금증 16문 16답도 놓치기 쉬운 부분을 짚어주어 쏠쏠하다.
<부동산투자가 처음입니다>는 부동산 시장을 이해하기 위해 알아야 하는 가장 기본적인 이슈들을 이야기로 풀었다. 책은 질문을 던지고 답안을 요약 제시한 후 그 구체적인 내용을 자세히 해설하는 형식으로 이루어져 있다. 하나의 주제에 4~5페이지의 짤막한 글이 계속되는 형태의 Q&A로 알아보는 부동산 기초지식 백과사전이라 할 만하다. 부동산 투자를 시작하기 전 얕고 넓게 부동산 기초를 다지기에 적합한 책이다.