[[리뷰// 대기업을 이긴 한국의 스타트업]]

대기업을 이긴 한국의 스타트업 - 국내를 넘어 글로벌 시장의 혁신을 이끄는 스타트업 13
임성준 지음 / 호우야 / 2023년 11월

책 서두에 ]]

우리는 이제 완전히 새로운 시대를 살고 있다. 인공지능, 빅데이터, 자율주행, 블록체인, 로봇 등 혁신적인 기술의 발전으로 인해 비즈니스 환경은 이전과는 전혀 다른 모습을 보이고 있다. 이제는 대기업들도 새로운 기술과 혁신적인 아이디어를 충분히 활용하지 못한다면 하루가 다르게 변화하는 시장경쟁 속에서 도태되고 스타트업에 밀릴 수밖에 없다.

언젠가 부터 , 20대 학생들의 취업 목표가 대기업이 아닌 스타트업으로 옴겨 가기 시작한 시점이 있다. 이전 10수년전 세대에는 스타트업이란 벤처 기업과 동일시 되며 ,  기업의 불안전한 성장과 , 희망을 담보로 최대한의 효율적인 투자와 업무 분장을 하여 어느 정도 성과를 내어야만 다음 단게로의 이행이다  물론 그간의 고생이 실적과 연봉의 상승으로 보상 받기는 하지만 중도에 하차 하거나 프로젝트가 마무리 되지 않을때는 그 안에 속한 고용인들 또한 불안한 입장이 되고 많다. 

현제는 어떠할까 ,  시대가 빛의 속도로 바뀐 이즈음. 새로운 비지니스로 세상은 넘쳐 나고 있다. 이 책에서 ㅅ소개 되는 내용 조차도 처음에는 생소 하게 받아 들여 지는 사람도 있을 것이다.  대락 아래와 같은 주제로 시작 한다. 

모빌리티 

콘테크 

애드테크

프롭테크

푸드테크 

이커머스 

메타버스 

등이다. 

최근 몇년사이 우리들 주변을 보라 , 보통의 교통 수단이라고 할수 있는 시내 버스와 택스 그리고 전철이 있다. 사실 이사이를 비집고 들어가 비니지스를 해보고자 시도 했던 스타트 업체가 없지는 않았지만 , 그간의 소프트웨어나 하드웨어 그리고 전동기기에 들어가는 베터리 기술 조차도 최근에야 성능 개선이 되어 , 곳곳 힁단 보도에는 전동 킥보드와 , 전기 자전거가 열병식 하듯이 늘어서 있다.  이중 아무거나 집고,  스타트폰의 앱을 켜고 결재를 연동 한다면 바로 시동키가 주어지는 방식이다.  거리에 별도 GPS 기록이 남어 적산이 되며 움직인 거리 만큼 계산이 되니 효율적이라 할수 있다. 의외라고 생각 되는 방식이 이제는 모빌리티 분야의 선두 주가가 되고 있다. 

건설 현장은 어떠 한가  . 콘테크 시장이 있다. 건설 현장에서 사용 되는 다양한 기술과 시스템 해결책등을 통칭해서 풀어 내는 솔루션 이다.  건설 디지털화 ,  스마트 건설 , IOT , AI 빅데이터 등의 기술 , 그리고 사람이 대신 하는 작업 현장에서 안정성을 추구 하며 사람보다 더 정밀 하게 일 할 수 있는 로봇이 그것이다. 

광고시장은 어떠할까 , 이전에는 많은 아파트 들이 엘리베이터에 종이 전단지를 붙여서 광고 하거나 도로 나무 가지 사이에 배너를 걸러 모 기업이나 가게를 홍보 하였던 시절이 있엇다. 이제는 이모든 일들이 전자적 디스플레이로 변환 되어 대시 보드가 활성화 되고 , 업무 전요 시설의 큰 사무실이 아니어도 우리 동네 맛집 정도는 손쉽에 찾아 내고 광고를 통해 새롭게 인지 하기도 한다. 

더나아가 , 공간 과 공간사이의 유효 스페이스에 대해 기업 광고를 한다면 ?  그리고 그부분이 수익이 창출 될 수 있는 시너지 효과가 있다면 , 점주나 빌딩주들 그리고 임대인 , 임차인들은 보다 효율적으로 마이크로 단위의 표적화된 시장에 대해 광고를 개시하고 특정 부분에 대한 피드백을 얻어 데이터 화 할수도 있다.   광고 유발 계수와의 상관 관계등 .. 

빅데이터가 이뤄낸 여러가지 모습중의 하나이지만 , 우리들 인간들의 모든 동선과 가본곳 , GPS 지점을 찍었던 곳들은 내가 알던 모르던 구글이 거대한 데이터 센터에 필요시 언제라도 불러낼 수 있는 자료로서 남아 있다. 

이 밖에도 법률 서비스를 해주는 엡이 등장 하였고 회계사의 일을 대신해 줄 수있는 3.3 이라는 회계 카운셀링 사이트도 등장 하였다. 부동산 또한 다르지 않아서 투명한 직거래를 원하거나, 거래 비용을 회소화 하는 목적으로 직방이나 프롭테크부동산 사이트를 방문 하기도 한다. 

그리고 마직막으로 구독 서비스가 우리들 주변에 부상하여 , 비효율적인 렌탈이나 소유만 하여 잘 사용 되지 않은 사물들에 대해 공유 하거나 ,  기업에서 시스템화 하여 , 구독 서비스로 전환 하기도 한다.  최근 렌터카 없체에서도 자동차에 대한 다양한 수요에 맞춰 나만의 구독 서비스를 선사 하고 있다. 이제는 보험료나 기타 유지 관리비에 대해서도 개인화 하거나 , 신경을 덜 쓰게 하는 세상이 되었다. 

스타트업, 그 무궁한 가능성 앞에 20-30세대들이 좀더 적극적으로 대쉬 해보면 어떨까 합니다만 ,  30-50대의 청 장년층도 열정과 미래의 비젼을 가지고 한번쯤 나의 인생을 새로운 마중물에 투자해 보면 어떨까요 .  Written by E HAN 

[리뷰 / 더 크래시 부동산 ]

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

책 서두에, 

『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다 ]] 

작년 마국금리가 오르기 시작 하면서 한국의 부동산에도 지각 변동이 시작 되엇다 . 기준금리를 조정 하고 , 에대 마진에 띠른 은행별 이자률과 , 대출이자률이 바뀌면서 그간 영끌로 빌라나 오피스텔 , 아파트를 마련햇던 30-40 그리고 다른 세대들 또한 현제 매우 어려운 곤란을 겪고 있다.  

최근의 빌랑와 사건과 전세 역전세에 대한 부동산 분위기도 심상치 않아서 미국발 실리콘밸리 은행의 파산에 이어 상업용 부동산의 도화선은 어디로 틯지 모르는 상황이다 하반기로 갈수록 주식 시장 또한 조정장이나 다운 사이징에 ,  디플레이션의 위협마져 느껴지는 요즘, 활로를 찾아 나서는 이들이 적지 않고 스스로 멘토임을 자처 하며 어느정도 부동산의 길잡이 노릇을 할 수 있는 전문가의 조언을 들어 보는 것 또한 일리는 있는 일이다. 

그간 한국의 부동산은 재태크 투자및 투기의 성향이 강해서 , 전세가가 올라 매매가에 육박하는 변곡점이 오는 순간 , 적은 자본으로도 수억 혹은 수십억짜리 아파트나 빌라가 매입 하기 쉬워 진다. 여기에다가 전세 보증금을 받고 차익을 계산하면 무피 투자도 가능한 실정이어서  이런 틈새를 노린 전문 브로커에 의해 수십채 혹은 수백채의 빌라 전세 사기에 번연히 이뤄지고 있는 것이다. 

또한 , 국가 재정이라는 HUG라는 전세 임대 보증 제도를 통한 대출 및 상황, 임대부 건물 매입등도 가능한 실정이어서 감정가에 LH나 HUG 에서 건물이나 집을 매입 하였다고 하여도 시장 가치가 떻어지거나 역세세시기가 도래하면 여지 없이 깡통 물건으로 전락 하고야 만다. 

전자는 부동산의 사이클은 돌고 돈다고 보앗다.  부동산 상승과 하락장의 기본은 거래량이다 그리고 전세가 비률로 어느 정도 상승기인지 하락기인지가 예측이 가능 하고, 그 지역 혹은 권역에서 미분양 물량의 증가 하면 하락장 , 감소 한다면 상승장으로 보아도 무방하나 ,이런 지표들은 보통 3-5년 사이 선행 되므로 지금 물량 부족이라고 하여도 3년 뒤에도 그러하리라는 보장은 없고 오히려 하락장을 준비 하여야 한다. 

또한 메이저 경제 지표는 금리 상.하락과 , 환률 상.하락이다. 당연히 금리가 오르면 이자 부담 증가로 수요는 감소 하고 주택 가격은 하방 압력을 받게 되는데 2022- 2023년이 그러하다. 

반대의 경우 , 박근헤 정부 시절 저금로 장기화로 인한 이자 부담이 감소하여 수요 증가 , 주택 가격 상승으로 마감 하였다. 

환율과의 관계는 어떨가 ,, 자국의 환률이 상승 하면 수입물가나 원자재의 가격이 오르고ㅡ 이는 제조 물가를 상승 시키며 , 동시에 금리 상승의 여파로 개개인 가처분 소득이 줄고 이는 부동산이 하방 압력으로 작용 한다. 

반대의 경우는 환률이 내리면 ㅡ> 물가하락 -- > 금리 인하 --> 가처분 소득 증가 -- > 부동산 매입 증가로 나타난다. 

전체적으로 부동산 시장의 큰 변수는 공급량이고 이는 역대 정권 시기부터 신도시 공약에 따라 전체 집값이 술렁였던 사례를 보면 잘 알수 있도 빅데이터 로도 당시 가격 변동성을 그도시의 주택 공급량과 비교 하여 판단도 가능 하였다. 

마지막으로 좀더 공부가 필요 한 사람의 경우 아래와 같은 경제 지표를 참조용으로 같이 본다면 보다 정확한 미래 시황 예측이 가능 하지 않을까요 .. 

HAI; 주택 구입 부담지수

주택금융지수 | 주택금융통계 (hf.go.kr)

PIR; 소득 대비주택가격비률 

PCE ; 소비자 지출 가격지수 

연준이 주목하는 물가지표 "PCE"란? (CPI와 차이, Core vs. Headline) :: 10년 뒤 퇴사를 꿈꾸며 (tistory.com)

매수우위지수 ; KB, 한국 부동산 연구원 

FVI; 금융 취약성지수 - 한국은행 

CPI ; 소비자 물가지수 '

PCE; 소비자 지출 가격지수 

PMI ; 구매자관리지수 

미국 제조업 구매관리자지수 (investing.com)

CSI ; 소비자 심리지수 

BDI ; 발틱 해운 운인지수 

K- VIX ; 변동성지수 (공포지수) 

Piketty -index ; 피케티 지수 

경제 지표 정리 잘한 사이트 하나 링크 드립니다. 

https://ecodemy.cafe24.com/m_indicators.html

[쉽게 설명 드릴게요] - 최근 경제지표(날짜별로 보기)

ecodemy.cafe24.com

 

자산의 자산은 자신이 아는 만큼 지킬 수 있고 늘릴 수 있다. 이제라도 조금씩 경제 공부와 세상 공부를 벗 삼아 해보면 어떨까 제위께 제안 드립니다..  Written by E HAN 

[리뷰] 당신의 투자가 심플했으면 합니다.

당신의 투자가 심플했으면 좋겠습니다 - 복잡한 소음은 뒤로하고, 주식 투자자에게 가장 중요한 단 하나의 원칙만 남겨두는 법
전주불도저 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2023년 2월

책 서두에 

[[ 대한민국 투자자들은 기본적으로 만성과로다. 특유의 부지런함으로 없는 시간을 쪼개가며 열심히 투자 공부를 한다. 경제 뉴스와 유튜브를 보다 보면 어쩐지 매일같이 기민하게 시황과 사업 실적을 찾아봐야 할 것 같은 의무감이 생기기 때문이다. 뒤처질 수 없다는 생각에 이른 아침 출근길에도, 퇴근 후 집에서도 시간과 에너지를 녹여낸다. 그런데 ‘방향성’ 없이 무조건 열심히만 해서는, 투자를 시작한 본연의 목적을 달성할 수 없고 ‘투자 스트레스’만 쌓일 뿐이다.

이 책의 저자는 “늘 시간이 부족한 직장인들이 전문가들처럼 매일 매크로 환경과 복잡한 변수를 따져가며 투자한다는 것은 애초에 불가능한 일”이라며, “투자의 목적이 노후를 풍요롭게 누리기 위해서라고 한다면, 멀리 내다보면서 투자 전략을 오히려 심플하게 가져가야 한다”고 말한다. 이에 저자가 제시하는 현실적인 방안 중 첫 번째는 우선 잘못된 투자 관행 버리기다. 투자 수익을 갉아먹는 잘못된 투자 루틴과 관행에 대해 낱낱이 파헤치며, 투자자들이 자신의 투자관을 올바르게 세울 수 있도록 돕는다.  ]] 

우라들은 하루에도 수십 수백건의 경제 기사와 기업들의 시황 , 국제적인 이슈와 미국 나스닥 , S&P지수등을 보자면 그이상의 과도한 데이터들이 매일 생산되고 재생산 되어 지고 이는 바로 혹은 나중에 기업들의 실적을 반영 했거나 , 가치에도 가중치를 두게 된다.  

전문 적인 애널리스트나 프로급의 트레이더 들 거의 전업적으로 분석해도 하루가 모자라도 해내지 못하는 일들은 우리들 개미 투자자들은 어떤 방식으로 따라 잡고 있을/가요 ,,, 

대부분 ,약 80-90% 이상의 투자자들은 기업 분석을 대층 햇거나 , 분석 하다라고 왜, 이점에 주가가 변동을 가지게 되었는지 이해하지 못한채 , 시황이 급등 하기에 사기도 하고 ,  갑자기 주변 시황에 않좋아져서 5-10% /덜어지게 되면 투매를 하기도 한다 

사고 파는 거래 횟수가 많아 질수록 , 거래 수수료률은 증가 하지만 , 실제 본인이 손에 쥐게되는 이익률은 평균을 하회 하게 되고, 어느 시기가 되면 포기 하고 투자 시장을 떠나거나 다른 이류로 주식 시장에 돌아오기도 하지만 준비가 되어 있지 않거나 , 제대로된 정보 없이 블라인트 투자로서는 어/떠한 이익을 내기는 어렵다고 보아야 한다. 

저자는 중요 투자 일수록 간단 심플하게 들어 가야 한다라고 애기 한다  인생의 왕도는 없지만 정도는 있다라는 생각으로 접근 하자면 , 깊게 파혜쳐 들어간 기업 분석의 밸류에이션과 기사화된 뉴스와 피상적으로 떠돌아다신 소식 사이에 어딘가에 진실은 존재 하며, 이를 판단 결정 하는 것은 오롯이 자신의 몫이다. 이러한 제대로된 투자와 판단을 하기위해선 정성적인 루틴을 가지고 꾸준히 재료에 대해 공부하며 투자에 대해 복기 하며, 기존 상식적인 투자 방식을 뒤집어서 살펴볼 필료가 있다고 설파 한다. 

누구나, 시장에서는 싸게 사거 비싸게 팔고 싶지만 시점은 모른다  그래서 탁월한 식견을 갖추기 위한 인문학적 공부도 필요 하고, 적정 수익률이 나타났을때 , 손절 할 수 있는 적정 매도 시점을 피봇 하기도 한다,

특히나 인상 깊은 챕터는 5장 투자자의 성장 단계 인데 , 

1 번째 ;  당장 오르는 수혜주에서 벗어나기 공부 

2 번째 ; 지금부터 좋은 기업 ' 의 함정에서 빠져나오기 

3 번째 ; 급 자체가 다른 기업 선별해 보기 

4 번째 ; 사업적 관점에서 다뤄 보기 등이 있다. 

더 나아가 심플한 투자를 위한 포트 폴리오 구성 하기 항목에선  투자의 대가 워런 버핏의 사례로 보는 대가의 포트 폴리오를 살펴 보고 개인 투자에 적용 해보기등 , 

캐시 우드의 파괴 혁신적 기업 포토 폴리오등의 구성과 개인 투자가들이 실제로 적용 할 수 있는 분산 방식이 무엇인지 , 나아가 본인 현황 에 대한 이해와 네팅형 복합게 사고 방식등에서도 끊임없이 배우고 변화하는 투자자의 모습을 투영해 본다. 

챕터 8항목도 투자자라면 눈여겨 보아야 할 기업을 선별 하는 기준으로서도 좋을듯 하다.

1. 신규 사업이 진입 장벽이 어느 정도되는 혹은 경쟁 구도가 어느 정도 인지 

2. 회사의 이익 성자으이 지속성이 있는가 

3. 이익이 발생 하더라도 질이 좋은 이익 인가. 

4. 회사 운영진의 이해 관게가 일치 하는가 ?

5. 고객이 고객을 불러 모으며 홍보비를 아낄 수 있는기업인지 

6. 숫자에 일관성이 있는 기업인가 

7. 탁월한 자본 관리 능력이 있는가 등 이다 

기본 적인 상식 이지만 기업은 성장 하면서 회사의 총매출과 이익 능력도 늘어 난다 , 지속 성장이 기대 되는 기업, 그리고 현 시점에서 저평가 되어 있는 기업을 흙속의 진주 찾기 처럼 찾아가는 노력을 게을리 하지 않는 투자가라면 , 일정한 자신의 투자 루틴에 /다른다면 소기의 성과를 이룰 수 있게 되지 않을까요 .. 

이를 위해, 일상 생활 속에서도 자신만의 행동 패턴과 체력관리 , 꾸준한 주변 관찰과 인문학적 학습을 하는 노력을 게을리 하지 말것을 당부 한다.      

현상적으로 부자가 된 사람은 많으나 일정 이상의 부를 이를 사람들의 특징은 있는듯 한다.  무엇보다고 자신의 그릇을 알고 자기 관리에 철저 하다라는 점이다. 이는 서양이던 동양이던 다르지 않고, 주식으로 한정해서 애기 하자만 가치주를 투자 하여 수년 혹은 10년 이상 밸류에이션 우상향을 그린 미국 주식의 경우가 그러하고 변동성에서 기회의 장을 찾아 박스권이지만 다이나믹한 한국과 신흥 국가 개발주들에서 기회의 장을 포착한 투자가의 시선 또한 가벼이 움직이지는 않았다라는  점이다.

어떤 방식으로 자신의 성공루틴과 , 투자 패턴을 만들어 가는 것은 경험과 학습 그리고 결과에 대한 매우 냉 혹한 현실적인 데이터에 기반 한다라고 필자는 생각한다.  오늘의 단상 ,,, Written by E HAN 

[[;리뷰/건축주의 세무가이드북]

신방수 세무사의 신축·리모델링 건축주 세무 가이드북
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

[책 서두에 ] 

사업을 시행하고 있거나 시행 예정에 있는 건축주들의 관점에서 신축이나 리모델링을 할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 손쉽게 해결할 수 있도록 이 책을 집필했다. 신축·리모델링 사업에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루어 정리했고, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제 해결을 쉽게 하도록 했다. 독자들은 필자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지를 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무 문제를 손쉽게 처리할 수 있게 될 것이다.

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우리는 이런 저런 목적으로 건축을 하게 된다, 토지 매입 시점부터 , 건축을 염두해 두어서 일반 주택이나 다세대 또는 다가구 생활형 오피스텔 ,  더 나아가 창고나 공장 , 기존에 있는 건물들을 그래도 놔둔체 대수선을 하기도 하고 , 철골만 남겨둔체 전체를 리모델링 하기도 한다. 

여러가지 이유가 있겠지만 일반인인 건축주가 잘 모르는 부분이 세무적인 부분과 공사 공기에 대한 자금 지불 능력 이 있다 ,,  작은 규모의 사업이라면 자신의 기본 자본을 가지고 시공을 하고 시행을 해서 건물을 지어 올리면 되지만 , 어느 정도 규모가 있는 중급 이상의 건축을 진행 하자면 우선은 필요한것은 토지 매입비에서부터 , 토목 , 토목 인러가 , 그리고 설계 , 설계 변경에 따른 인허가 , 과정 과정 마다 현금성 지불이 늘어나는 건축 설계 시공의 경우에는 현금이 없이는 공사 현장이 움직이자 않는 경우도 많다. 

여기에 더 나아가 개인이 건물을 건축 하는지와 법인이 설계 건축 하는것 ,그리고 매매로 진행 할건지 , 분양 대행서는 붙혀서 개별 매각을 진행할건에지에 따른 부가세와  개별 항목에 들어가는 세금들도 다르다. 

아래 목차를 보자. 

제 1 장 신축·리모델링과 세무상 쟁점

03. 신축·리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계 21

04. 신축·리모델링 사업의 세금 체계 25

05. 신축·리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택 30

심층분석 신축·리모델링 관련 법률의 이해 36

심층분석 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점 42

제 2 장 건축주 사업자등록과 세무상 쟁점

01. 건축주가 사업자등록 이전에 검토해야 할 세무상 쟁점들 48

02. 건축주의 사업 구조와 세무상 쟁점 53

03. 신축·리모델링 사업에 대한 세법상의 업종 구분 요령 56

04. 건축주 사업자등록의 절차 59

제 3 장 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점

01. 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점 88

02.토지취득원가를 장부에 올리는 방법 91

03. 건물의 잔존가액과 철거비용의 처리법 95

04. 나대지의 취득과 세무상 쟁점 101

05. 멸실·리모델링 예정인 주택의 매입과 세무상 쟁점 105

06. 멸실 예정인 건물의 매입과 취득세 중과세 111

07. 멸실·리모델링 예정인 건물취득과 부가세 처리법 116

심층분석 원가의 구분과 흐름 121

심층분석 건축자금의 조달 및 집행과 세무상 쟁점 123

제 4 장 건설용지의 보유 및 양도 관련 세무상 쟁점

01. 건설용지의 장기간 보유와 세무상 쟁점 130

02. 건설용지와 보유세 과세 133

03. 개인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 140

04. 법인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 145

심층분석 개인과 법인의 비사업용 토지 판단법 비교 149

제 5 장 신축공사 중 건축주의 세무 처리법

01. 공사 중 세무상의 이슈 154

02. 국민주택의 공급과 이의 건설용역 제공에 따른 부가세 실무 159

03. 국민주택 건설공사와 수익성 분석 167

04. 주택신축 판매업(건설업)과 부가세 쟁점 170

05. 건물신축 판매업(부동산 매매업)과 부가세 쟁점 176

06. 주상복합건물의 공사와 부가세 처리 180

07. 공사비 대물조건의 사업성 분석 185

제 6 장 준공 시의 세무 처리법

01. 건축물의 준공과 세무상 쟁점 202

02. 신축·리모델링 분양·판매와 부가세 쟁점 207

03. 준공 시의 취득세 212

04. 소유권이전등기와 취득세율 217

심층분석 주택분양권과 세무상 쟁점 220

심층분석 건물분양권과 세무상 쟁점 223

제 7 장 건설업 소득세· 법인세 정산법

01. 개인과 법인의 장부 작성법 비교 228

02. 주택신축 매매업 소득세 정산 방법(주택리모델링 판매업 포함) 232

03. 주택신축 판매업 법인세 정산 방법 238

04. 건물신축 판매업 소득·법인세 정산방법 243

05. 미분양주택과 세무상 쟁점 246

제 8 장 지주공동 업과 세무상 쟁점

01. 일반공동 사업과 세무상 쟁점 260

02. 지주공동 사업과 세무상 쟁점 265

03. 토지 소유자의 현물출자와 세무상 쟁점 273

04. 토지 사용권의 출자와 세무상 쟁점 277

제 9 장 리모델링 사업과 세무상 쟁점

01. 리모델링 사업과 세무상 쟁점 286

02. 리모델링과 사업자등록 290

03. 리모델링과 취득세 293

04. 리모델링과 부가세 297

05. 리모델링 사업과 소득세(법인세) 301

부록 2 국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드

국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드 353

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보다시피 복잡 다단한 세금 체게를 공부 하듯이 외우고 알기 보다는 필요한 항목이 이렇게 구성 되 있구나 하는 정도로 이행 하면서 책을 읽어 내려 간다면 현실 사업에서 보다 원할 하게 접근을 용이 하게 할수도 있고 , 

필요히시 내가 하려는 사업 범위가 공동 사업인지 지주 공동 사업인지에 대한 구분과 이해 세무상 쟁점을 알 수 있으면 족할듯 하다. 

건설업과 부동산 매매업에 따라서도 취득세와 매매 나중에 판매시의 양도세도 차이가 날수도 있고, 주택 신축 매매업과 판매업에 따라서도 취득세와 속득, 법인세율이 다 다르니 이경우 세무사에 일임 하는 것이 속 편할 수도 있으나 본인도 어느 정도 알아야 자문의 범위를 청구 할 수 있다는것 ,  지헤롭게 취사 선택 할 일이다. 

생활속의 법규와 세무 이지만 알면 그만금 합법적인 절세나 절감 할수 있는것이 세무 관계 이다 .  시간을 필요로 해서라도 건축이나 리모델링, 세로운 부지매입을 계획 하는 투자자들은 한번쯤 숙독해  볼일이다.  Written by E HAN 

[서평// 부동산 공매]

부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? - 알기 쉬운 기초 공매 ㅣ 부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 1
김동년 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

책소개 서두에 ;; 

[[  정부의 부동산 시장 규제 정책과 큰 보폭으로 진행되는 금리 인상으로 부동산 시장이 얼어붙었다. 거래 절벽이라는 말이 무리가 아닐 정도다. 다양한 투자 종목에 관한 정보가 넘쳐나는 가운데, 어렵게 부동산으로 종목을 정한 부동산 투자 초보자들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 그러나 그래도 부동산 시장 만한 투자처가 없다는 투자자들이 많다. 그렇다면 어떻게 투자하는 것이 좋을까? 이 책은 이 질문에 대한 답이 될 수 있다.

이 책에는 졸지에 빚더미에 앉은 평범한 50대 주부였던 지은이가 희망이 없는 삶에서 벗어나고자 부동산 투자 공부를 하고, 부동산 공매로 경제적 자유를 누리는 여유로운 삶을 살게 된 이야기가 담겨 있다. 지은이가 공매에 뛰어들게 된 것은 투자금이 부족해서였다. 적은 금액으로 가능한 부동산 투자 방법으로 경매를 공부했지만, 패찰을 거듭하면서 공매로 눈을 돌리게 된 것이다.

공매는 경매처럼 현장입찰이 아니라 인터넷으로 입찰할 수 있고, 입찰참여 비용이 적게 든다. 매각절차가 신속하게 진행되고, 잔금 납부에도 유리하다. 상대적으로 입찰차가 적어 낙찰받을 확률이 높다는 것도 장점이다. 다만 경매보다 현장조사서가 부실하고 물건의 종류와 수가 적으며, 취하되는 경우가 많다는 것은 단점이다. 이 책은 이처럼 공매의 장단점을 분석하고 공매 초보자도 어렵지 않게 공매에 입문할 수 있도록 돕는 친절한 가이드다.]] 

우리가 알고 있는 경매는 어떤 것일까 , 기본 상식으로는 집담보나 근저당권을 가지고 있다가 변제 시기에 도해 해서도 제대로 빚을 청산 하지 못하면,  체권으로 갈음 하여 경매시장으로 넘겨 지게 되고 , 최저금액 이상 가액을 써낸 매수 예정자중 , 최고가를 써낸 자가 낙찰자가 된다. 

공매도 비숫한 경로를 거치는데, 기관이 개인이라기 보다 켐코 기관과 기타 국세등 압류 재산 처분이 주를 이룬다. 아래 사이트를보자 

온비드 (onbid.co.kr)

옥션원-법원경매정보No.1 (auction1.co.kr)

일반적인 압류 부동산의 공매 절차는 다음과 같다. 

1. 압류관서의 한국자산관리공사에 대한 공매대행의뢰(법 제61조 제5항, 법 시행령 제68조의 2 제1항)

2. 한국자산관리공사의 체납자, 납세담보물 소유자, 그 재산에 전세권･질권･저당권 또는 그 밖의 권리를 가진 자와 법 제39조제1항 전단에 따라 압류재산을 보관하고 있는 자에 대한 공매대행의 통지(법 시행령 제68조의2 제2항)

3. 공매대상재산에 대한 현황조사(법 제62조의2 제1항) 및 공매재산명세서 작성･비치(법 제68조의3)

4. 매각예정가격의 결정(법 제63조)

5. 공매기일의 지정(법 제70조)

6. 배분요구종기의 지정(법 제67조 제5항)배분요구를 할 수 있는 채권자들을 명문으로 확대하고 그 배분요구절차를 정한 규정(법 제68조의2, 제81조)을 신설하고, 이와 함께 배분요구종기를 지정하도록 하는 규정(법 제67조 제5항)을 신설

7. 매각결정기일의 지정(법 67조 제6항)

8. 공매공고(법 제67조 제2항)

9. 공매공고의 등기(법 제67조의2, 2012. 1. 1.부터 시행)공매공고 후 그 등기를 촉탁하도록 하는 규정을 신설하여, 과거 부동산 등기사항전부증명서를 열람하여도 공매절차가 진행중인지 여부를 알 수 없었던 불편을 해소하고, 그 등기시점을 기준으로 하여 배분요구의 종기까지 배분요구를 하여야 배분받을 수 있는 채권자와 배분요구없이도 배분받을 수 있는 채권자를 구분함

10. 체납자, 납세담보물 소유자, 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공매공고의 등기 또는 등록 전일 현재의 공유자, 공매재산에 대하여 공매공고의 등기 또는 등록 전일 현재 전세권, 질권, 저당권 또는 그밖의 권리를 가진 자에 대한 공매통지(법 제68조)공매처분을 하면서 체납자 등에게 공매통지를 하지 않았거나 공매통지를 하였더라도 그것이 적법하지 아니한 경우에는 절차상의 흠이 있어 그 공매처분은 위법함. 다만, 체납자 등은 자신에 대한 공매통지의 하자만을 공매처분의 위법사유로 주장할 수 있을 뿐 다른 권리자에 대한 공매통지의 하자를 들어 공매처분의 위법사유로 주장하는 것은 허용되지 않음(대법원 2007두18154)

11. 입찰(법 제73조 제1항)

12. 공매보증금의 납부(법 제65조)

13. 매각결정(법 제75조 제1항)

14. 매각결정통지서의 교부(법 제75조 제3항)

15. 대금납부기한의 지정(법 제75조 제3항)

16. 매수대금의 납부(법 제77조)

17. 권리이전절차(법 제79조) 단, 유찰 혹은 매수대금 미납시에는 재공매(법 제74조)

18. 배분절차(법 제80조)

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상단 절차를 보면 꽤나 까다로워 보이지만 실제로 접근 하며 하나 하나 풀어 나가면서 공부 한다면 

공매 또는 경매 절차 처럼 느껴 질 수 있고 오히려 온비드라는 온라인 매체를 통한 , 매각 여부를 결정 하여서 

시간에 바쁜 직장인이나 주부 , 소액투자에 관심있는 사람들도 , 한 두번쯤 진행을 하다 보면 자연스럽게 익히게 되는 것이 경매 , 공매 이다.  

또한 여러기관에서 진행 하는 공매 사이트 있어서 지역별 혹은 금액대 별로 필요한 용도에 맞춰 토지를 매입 하기에도 참조 할만 하다. 아래는 토지 공사 사이트 

공매물건ㅣ한국토지신탁 (koreit.co.kr)

공매에 처분되는 부동산은 구분에 따라  국유 일반 재산중 행정 재산과 일반 재산으로 분류 되는데 아래와 같다. 

책은 일반 독자들을 위해 알기 쉽게 써져 있고 ,  당사자도 처음 공매 경매를 접했을때의 당혹감과 처리 미숙에 대한 시행 착오등도 참고 할만하고, 우선은 요즘 다양한 앱을 통한 정보 활용이 가능 하다라는 점이다. 시세 부터 물권 분석 ,  위치 , 입지, 예정 낙찰가등 ,,  손품 , 발품을 잘 팔고 못 팔고는 오롯이 자신이 결정할 일이지만 한단계 더 뛰어 넘는 투자를 이뤄 보고 싶다면 , 그간 잘 눈여겨 보지 못했던 공매의 세계에 한단계 들어가 보면 어떨까 한다.   2022- 2023 년도 불확정성 혹은 변동성이 강한 시기에는 어느 정도는 차익과 차손이 발생 할 수 밖에 없는 것이 부동산의 구조이자 생테 이다 ,  준비 하고 공부 하는 자만이 그 기회를 볼수 있지 않을까 하며 몇자 마무리 한다..  Written by E Han  2022.11.29