부동산 세무 가이드북 실전편

신방수 세무사의 부동산 세무 가이드북 : 실전 편 - 개정판
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 1월

신방수님의 부동산 세무 가이드북이다.

이 책은 2023년 12월 세법을 기준으로 집필이 되었다.

저자의 책을 통해 공부를 하면 좋은 점이 있다.

카페를 활용해서 책의 내용을 질문도 가능하다.

또한, 세무상담도 자유롭게 할 수 있다.

이런 점을 잘 활용하면 좋을 것 같다.

최근 부동산 세금이 상당히 복잡하다.

부동산 매매인, 중개를 담당하는 사무소, 거래 전 후를 책임지는 세무 업계, 부동산 매도인 등

부동산 거래 전에 세금 문제를 충분히 파악해야 한다.

계약을 끝내 놓고 세금을 다루다가는 뒤로 밑지는 경우가 많을 것이다.

이렇게 밑지는 경우 얼마나 당혹스러울까.

몇 천에서 몇 억을 날릴 수 있는게 세금이니.

세금에 대한 무지로 세금이 부과되는 일반적인 예를 살펴보자.

1) 세대분리를 하지 않고 양도하는 경우

2) 증여받은 재산을 5년(23년 이후 10년) 이내에 양도하는 경우

3) 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우

4) 재건축·재개발 입주권을 보유하는 중에 주택을 양도하는 경우

5) 할아버지 유산을 자녀가 있음에도 손자가 상속받은 경우

6) 과세를 비과세로 오판하는 경우

7) 1년에 2회 이상 양도해 합산과세를 받는 경우

8) 부동산을 상속받았으나 시가로 신고해두지 않는 경우

이런 결과, 안 내도 될 세금을 내거나 잘못 신고한 경우에는 신고불성실가산세(10%, 20%, 40%), 납부지연가산세(미납기간 2.2/10,000) 등이 부과된다.

일반인이 스스로 부동산 세금을 아는 것은 쉽지 않다.

하지만, 부동산을 보유하거나 투자를 하기 전에 세금을 제대로 알아야 한다.

부동산에 있어 세금은 현금지출을 의미하기 때문이다.

본인의 재산은 본인 스스로 지켜야 한다.

세금도 포함된다.

예상치도 못한 세금을 가산세까지 덧붙여 낸다면 얼마나 아깝겠는가?

어찌보면 세금공부도 투자공부다.

이 책을 통해 세금에 대한 지식을 높여보자.

이 책은 총 7개의 장으로 구성된다.

※ 1~2장 : 부동산 세금을 알아야 하는 이유와 실전에서 절세전략

※ 3~6장 : 주택에 관한 다양한 세무상 쟁점

· 3장 : 주택의 개념, 주택 수 산정방법, 1세대 1주택 비과세 적용법

· 4장 : 일시적 2주택, 일시적 3주택 비과세 적용법

· 5장 : 조합원 입주권과 분양권

· 6장 : 다가구주택이나 상가겸용주택, 단독주택 등 세무상 쟁점

· 7장 : 상업용 부동산과 토지 세무상 쟁점

이번 책도 아주 읽기 좋게 구성이 되었다.

세무공부를 하기에 저자의 책만큼 좋은 책이 없는 것 같다.

표와 설명이 잘 되어 있어 읽기 편한것 같다.

세금공부를 열심히 공부해야 할 것 같다.

세법이 자주 바뀌고, 내용도 난해한 부분이 많으니깐.

처음부터 이해되는 건 아니니,

계속 공부하고, 따라갈 수 밖에 없는 것 같다.

그러면 절세와 투자 잘 할 수 있는 방법을 찾을 수 있을것 같다.

부자들의 멘토

부자들의 멘토 - 돈이 보이는 명품 코칭
정미경.오두환 지음 / 대한출판사 / 2024년 1월

이 책은 큰 부자들을 위한 책이 아니다.

부자가 되기를 원하는 사람들을 위한 책이다.

저자는 지금까지 고군부투하며 처절하게 살아왔지만,

지금은 일반인과 조금 다른 삶을 사는 사람들이다.

저자들은

택시비를 아까워하지 않고,

사업할 때 끌려다니지도 않고,

하고 싶지 않는 일엔 '진행하기 어렵다'고 당당히 말한다.

하지만, 저자들은 일반인과 크게 다르지 않다.

소위 좋은 직업을 가지고 있지 않고,

아주 유명하고 대단한 분들처럼 큰 사업을 벌이지도 않고,

영어 실력도 유창하지 않고,

평범한 한국 사람이다.

오히려 직업을 말할 때, 상대의 눈빛이 달라지기도 한다.

보험설계사 정미경.

마케터 오두환.

사기를 치거나, 보험을 권유할 것 같아 웬지 피하고 싶은 직업군.

그런데...

이 두분의 저자들은 기피 직업으로 어덯게 나름대로 업계 1위와 부자의 반열에 올랐을까?

그 속에는 일반인과 똑같은 처절함과 약간의 기술이 담겨 있다.

누구나 실행할 수 있는 아주 기초적인 것.

당연한 진리지만, 실천해야지 성공할 수 있는 것들.

이런 것들을 이 책을 통해 배울 수 있다.

그 중에서 13가지 브랜드 법칙에 대해서 살펴보자.

이것은 특별하게 보이는 원리이다.

기업 브랜드, 제품 브랜드, 퍼스널 브랜드, 서비스 브랜드까지 어디에도 대입하여 사용이 가능하다.

1. 유명하게 보일 것

2. 믿음이 가게 보일 것

3. 직접 활동하는 모습을 보일 것

4. 시설과 규모가 크게 보일 것

5. 더 나은 미래를 위해 끊임없이 연구하는 모습을 보일 것

6. 잘하고 발전하는 모습을 보일 것

7. 열정적으로 보일 것

8. 부지런해 보일 것

9. 체계적으로 보일 것

10. 선한 행보를 보일 것

11. 한결같이 진실해 보일 것

12. 대의와 비전을 보일 것

13. 반드시 책임지려 함을 보일 것

두 분의 저자의 인생경험을 이 책에 쓴것 같다.

책을 통해 부자들의 생각과 재무설계 및 투자방법, 마케팅 방법 등을 간접 경험할 수 있는 책이다.

머니테이커

머니테이커 - 월 180 직장인이 상위 1% 경제적 자유로 가는 여정
정승요(머니테이커) 지음 / RISE(떠오름) / 2023년 12월

저자는 37살에 잘 다니던 초등교사를 퇴사하고 광고대행사를 창업했다.

그리고, 2년 만에 광고대행사, 교육회사, 온라인 쇼핑몰을 성공시켰다.

이 책은 평범한 사람도 부업, 사업으로 성공할 수 있는 전략에 대해 말한다.

30대까지 교사에서 퇴사 후 3개의 사업체를 운영했던 방법과 성공 스토리를 들어보자.

이 책은 1000억 부자로 만들어주는 방법을 설명하지 않는다.

훌륭한 위인으로 만들어주는 책도 아니다.

그냥 나와 내 소중한 가족, 나를 믿어주는 주변 사람을 지킬 수 있을 정도의 돈만 벌 수 있으면 된다.

그렇게 생각하는 부자의 단계는 정신적·신체적 자유를 느끼는 단계까지이다.

돈을 벌어보니, 지금 이것은 확실한다.

'돈 버는 데는 학벌이 필요 없다'

'돈 버는 데는 나이가 필요 없다'

'중요한 건 시기가 아니다'

'정말로 중요한 건 방법이다'

저자의 경험을 보면,

그는 37살에 0에서 시작했고,

현재 머니테이커가 되기까지 걸린 시간은 불과 2년이다.

그가 돈을 번 방법을 살펴보자.

그는 마케팅을 활용하였다

그가 했던 마케팅을 위한 5가지 단계를 살펴보자.

1단계 멘탈세팅

2단계 프로가 된다.

3단계 부업, 사업, 퇴사

4단계 돈을 부르는 시크릿 글쓰기

5단계 마케팅으로 지금 당장 돈 벌기

위 5가지는 돈을 버는 가장 기본의 루틴을 말하는 것 같다.

돈에 대한 생각을 올바로 잡고,

부업이든 사업이든 프로가 되고,

돈을 더 잘 벌기 위한 강력한 글 쓰기를 하고,

마케팅을 더욱 돈을 잘 버는 것.

지금까지 많은 부자들이 강조했던 내용들이다.

특히, 꾸준한 실천이 더 중요한 것 같다.

책의 내용 중 조금 참고할 부분을 살펴보자.

저자는 언제 퇴사를 하기로 마음먹었나?

직장에서 오래 일하다 보면 직급이 올라간다.

하지만, 직급과 자산과 크게 관계가 없다는 것을 느낀다.

그때부터 퇴사를 생각하고 퇴사 후에 할 사업을 찾아보기로 마음먹었다.

자신의 연봉을 5500만 원으로 생각하고,

20년간 하나도 안 쓰고 모으면 11억 원이다.

그럼 이것에 만족하는가?

저자는 이 돈이 내가 하고 싶은 걸 자유롭게 하고,

행복하게 살 수 있는 돈인지 고민을 했다.

그리고, 중요한 한 가지.

사업과 투자는 곱셈이다.

사업과 투자를 병행하는 이유는

자산을 늘리기 위함도 있지만,

인플레이션을 방어하기 위함도 있다.

처음에는 현금흐름에 집중해야 한다.

현금흐름이 어느 정도 높아지면, 투자를 병행해야 한다.

비트코인, 주식, 부동산만을 말하는 것이 아니다.

내 현금흐름과 관련 있는 투자를 하면 더욱 가능성이 높다.

이 책은 평범한 사람이 안전하게 도전하는 방법에 대해 말한다.

저자가 성공할 수 있었던 계기는 성공시스템을 알았기 때문이다.

이러한 저자의 경험을 이 책을 통해 배워볼 수 있다.

당신만 몰랐던 공인중개사 실무 A to Z

당신만 몰랐던 공인중개사 실무 A to Z - 자격증은 시작일 뿐, 중개는 실전이다!
김애란(집사임당) 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 12월

저자는 31회 공인중개사이자 현재 중개사무소 운영 3년 차이다.

블로그, 유튜브에서 '집사임당'으로 활동 중이다.

이 책은 3년 전 공인중개사 자격증을 합격 후, 중개업을 뛰어든 저자의 초보시절의 모습으로 돌아가,

그 시절 자신에게 말해주고 싶거나 알려주고 싶은 내용으로 쓰여있다.

책의 내용이 중개업에 대해 엄청나고 대단한 노하우나 비법을 알려주는 것은 아니지만,

꼭 실무를 해봐야만 알 수 있는 그런 내용이 담겨있다.

저자 또한 많은 시행착오와 비용을 들여 배웠고,

이렇게 책을 쓸 정도로 성장했다.

부동산 중개업 시장은 시대도 많이 변했고,

무조건 오래 했다고 다 잘하는 것은 아니다.

중개업은 초반 물꼬만 잘 터주면 그 이후로는 스스로 개척해날 갈 수 있으며,

자신만의 강점을 갖고 경쟁하는 자영업과 사업의 영역이라 볼 수 있어 꼭 정답이라는 것다.

중개업에 대해서 저자의 시선으로 살펴보자.

중개업은 뿌린 만큼 거둔다. 겉보기에는 시간이 자유롭고 고객에게 집 몇 번 보여주고 큰 수수료를 받는 것처럼 보이기는 하다. 저자도 이 일을 하기 전에는 그렇게 생각했다. 그런데 중개사 이 1건의 계약을 성사시키기 위해 최소 10명 이상을 만나야 한다. 그리고 만만한 게 공인중개사라고, 하나부터 열까지 계약 및 잔금 후에도 들들 볶인다. 쉽지 않다.

중개업은 정말 성실해야 한다. 손님 응대뿐만 아니라 매물 접수를 받는 것도, 인터넷에 매물 광고를 하는 것도, 공부를 하는 것도 전부 성실하고 꾸준하게 해야만 한다. 특히나 혼자서 사무실을 운영하는 경우는 도와줄 사람도, 그렇다고 지시할 사람도 없기 때문에 나태해지기 정말 좋은 환경이다.

중개업은 10개의 계약을 10개의 중개사무소가 나누어서 하는 게 아니라 1~2개의 잘하는 중개사무소에서 다 해버린다. 나머지는 '왜 손님이 없지?' 하고 경기를 탓하는 동안, 잘하는 몇 개의 사무소에서 다 계약하는 게 중개업의 현실이다. 계약도 잘하는 중개사무소가 더 열심히, 더 부지런히, 더욱 성실히 매일 사무소의 불을 켜놓고 손님을 받고 있다.

막상 중개사무소를 개업하면 내가 사장이니깐 출퇴근을 자유롭게 하시는 분들이 많다. 계약하면 계약했다고 일찍 퇴근하고, 손님 없으면 어차피 오늘은 손님 없다고 일찍 퇴근한다. 그게 점점 쌓이다가 망하는 것 같다.

중개업도 목표 설정을 먼저 하고 그 방향대로 가야 한다.

계약과 수수료가 오로지 중개업의 목적이 되어 일희일비하지 않았으면 한다.

목표를 달성하기 위해 많은 매물을 확인하고, 촬영해서 광고를 올리고, 블로그나 유튜브에 콘텐츠를 오리고, 업무 자료를 만들고, 많은 손님과 통화를 하고, 미팅을 하는 등 무료하고 따분하지만, 성실히 임한 하루하루에 스스로를 다독이고 보상을 해줘야 이 일을 오래 할 수 있는다. 계약은 그냥 결과로 따라오게 된다.

기본적인 중개 실무 FLOW

매물 접수

광고

손님 문의

손님 미팅

조건 조율

가계약금(생략 가능)

계약서 사인 및 계약금 송금

중도금(생략 가능)

잔금(이사)

사후 처리

어떤 직업도 마찬가지겠지만, 중개업도 참 어려운 직업같다.

이런 실무에 관한 책을 보면서, 현장에서 많이 익혀야 되지 않을까 싶다.

그리고, 경험을 통해 자신의 노하우를 키워야하는 것 같다.

처음 중개사무소를 오픈해서 과실을 얻기까지 씨를 뿌리고 키우는 시기가 꼭 필요하다.

최소 1년 치의 임대료는 준비해놓고 시작하라는 말도 있다.

초보 중개사가 오픈하자마자 큰 계약이 터지기는 쉽지 않고,

만약 오픈하자마자 계약이 나왔다면 그것은 실력이라기 보다는 운일 것이다.

당장 계약이 안 나온다고 초조해하지 말라.

사무소 책상에 앉아서 손님을 기다리기만 할 것이 아니라 적극적으로 주변을 공부하고 나에게 맞는 마케팅 방법을 찾아 꾸준히 매물을 광고하며 전문성을 키우다 보면, 갑자기 콜이 마구 오기 시작할 것이다.

기업분석 처음공부

기업분석 처음공부 - 누구나 전자공시를 읽고 분석할 수 있는 ㅣ 처음공부 시리즈 6
체리형부 지음 / 이레미디어 / 2023년 12월

투자를 위한 기업분석, 왜 해야 할까?

특정 기업에 투자하는 투자자는 망망대해에 홀로 난파된 조난자처럼 막막한 상황에 놓이곤 한다.

망망대해에 홀로 던져진 상황에서 생존 확률을 높이는 방법은 기업분석이다.

현금흐름에 대한 기업분석을 살펴보자.

투자자는 틀릴 확률을 낮추기 위해 가장 유리한 조건에서 투자를 시작해야 한다.

유리한 조건이란 투자 대상 기업이 과거에 장기간 보여온 우수한 현금흐름이라 할 수 있다.

현금 흐름이 우수했다면 기업이 사업 성장을 위해 투자할 때 자금을 자체 조달할 수 있다.

현금이 부족한 기업은 자금 조달을 위해 메자닌을 발행하거나 유상증자를 하는 등 총발행 주식 수를 증가시켜 EPS를 희석시킨다. 현금흐름이 우수한 기업이라면 향후 발생할 부정적인 상황을 꽤 많이 피할 수 있다.

기업분석 방법

기업분석은 정량적 분석, 정성적 분석으로 나뉜다. 정량적 분석은 재무제표 분석이며, 정성적 분석은 해당 기업의 사업 성격과 매크로와 연계되는 기업의 미래를 합리적 추론으로 스토리화시키는 과정이다.

정량적 분석은 사업보고서 내 재무제표 구성 요소들(재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표)을 이용한 수치 기반 분석이며, 정성적 분석은 기업의 사업 내용을 토대로 한 스토리 기반 분석이다.

현시점에서 투자자가 성공하기 위해서는 다른 투자자보다 더 많은 정보를 취합하고 걸러내는 과정을 거쳐야만 한다.

더욱 많은 기업에 대해 깊이 있는 분석을 실시한 뒤 시장 진입을 해야 한다.

투자자는 많은 정보 가운데 유용한 정보만을 골라서 취득하는 동시에 수천 개의 기업 중에서 투자에 적합한 기업들을 빠른 시간 안에 걸러내고 분석하는 데 시간을 집중해야 한다.

일반적으로 투자자들은 가치 투자자가 되어야 한다고 생각한다.

그러기 위해 낮은 PER, 낮은 PBR, 높은 ROE, 낮은 부채비율, 높은 유동비율을 중요시한다.

하지만, 저PER, 저PBR 지표를 보유한 기업에 투자하니 주가는 장기간 하락하고 실적 감소가 지속된다면 밸류 트랩에 빠질 수도 있다. 반대로 고ROE 지표를 보유한 성장주에 투자하자니 고PBR과 고점 인근이거나 고점을 넘어선 주가로 인해 사자마자 손실이 우려되기도 한다.

그래서 저자가 생각한 최적의 방식은 과거 몇 년간 우수한 현금흐름을 유지해온 기업을 선택하여 정량적 검증 과정을 거치는 것이다. 이것이 기업분석의 첫걸음이라 판단한다.

투자자 덕목

투자자에게 가장 중요한 부분은 기질이다.

기업분석을 완벽하게 했더라도 진입 타이밍을 놓치거나, 적정한 주가에 진입했더라도 투자자의 기질이 매우 불안정하고 인내력이 부족하다면 손실을 볼 확률이 매우 높아진다.

인간의 심리는 시장 상황에 따라 흔들리기 쉽고, 일반적으로 불안 심리가 낙관 심리보다 우위에 있다.

만약 거액을 투자했는데 연이어 증시가 폭락한다면 정기적으로 유입되는 월급, 즉 현금흐름이 없는 전업 투자자는 직장인 투자자보다 훨씬 높은 심리적 불안감을 겪게 될 것이다.

투자자와 기업에게 현금흐름이란 핵심 포인트이다.

현금흐름이 좋은 기업

현금흐름이 좋은 기업이란 무엇일까?

장기간 걸쳐 높은 설비투자를 필요로 하지 않는 기업

경제적 해자가 우수한, BM이 우수한 기업

높은 ROE를 유지할 가능성이 큰 기업

부채비율이 낮은 기업

주식 수를 희석하는 유증, 사채 발행 가능성이 낮은 기업

필요에 다라 자사주 매입, 고배당 정책을 시행할 수 있는 기업

주식 초보자가 해야 할 일

현재 기업분석을 할 줄 모른다면 주식 투자는 보류하자.

기업분석을 할 수 있는 기본 실력을 키우자.

이 책을 보니, 주식 투자를 위해 기업분석 공부를 해야겠다는 생각이 든다.

지끔까지는 그냥 주식이 괜찮을 것 같으니깐 투자를 해왔는데, 반성을 하게 된다.

이제는 기업분석하고, 나의 기준을 만들고 투자를 해야 할 것 같다.

책이 매우 쉽게 쓰여져 있다.

그림도 꽤 있고, 설명도 쉽게 쉽게 쓰여져 있어, 나같이 초보자가 읽기에 매우 좋다.

열심히 읽어보고 기업분석을 잘 하는 투자자가 되어보자.

그리고, 주식에서 돈을 잃지않는 지속가능한 투자자가 되어보자.