더 크래시

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

더 크래시는 한문도 교수님의 신간이다.

한문도 교수님은 연세대학교 부동산학과 초빙교수로 거시경제를 바탕으로 부동산을 분석하시는 듯하고...

하락 쪽에 비중을 두고 계시는 것 같다.

이 책은 부동산 시장의 현황과 전망, 금리와 경제예측을 다룬다.

그래서, 내 집 마련을 원하는 무주택자,

고점일 때 영끌한 1주택자,

폭락 속에서 임대사업을 포기할 수 없는 다주택자 등

각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다.

그럼 이 책을 통해 현재 부동산 시장을 현명하게 대처하고

내 자산을 지키고 불릴 수 있는지

한번 저자의 의견을 살펴보자.

이제부터 3년, 5년 후 집값이 어떻게

될지 한번 예측해 보자.

현재 주택 가격을 부담할 수 있는 유효 수요자가 많을까?

많지 않을 것 같다.

2021년 이미 가격이 임계점을 돌파했다고 말했다.

2022년 상반기 상승장은 이번 사이클의 마지막 불꽃이었다고 생각한다.

이 말은 불꽃이 꺼진다는 것이다.

p95

인천 송도를 비롯한 인천 지역, 안양, 수원, 대구, 서울 노원구 등 단기간에 상당 폭의 하락이 일어난 지역도 많다. 그렇다고 하락이 끝난 것은 아니다. 추가적으로 하락 조정이 더 일어날 가능성이 높다.

그 이유는 다음과 같다.

1. 미국 기준금리 인상 : 2023년 최고 5~5.5% 인상 가능성

2. 미국발 경제침체 시 전 세계 경제침체로 전이

3. 국내 무역적자 심화

4. 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5. 역전세난과 입주물량 증가

p96

책의 4부가 핵심인듯한데...

급락을 기회로, 반드시 성공하는 부동산 투자 법칙을 살펴보자.

결론적으로 경제 호황기와 불황기에 따른 타임 갭, 즉 시간 차를 예측하는 능력을 갖춰야 한다.

호황기와 불황기는 계속 온다.

이게 자본주의의 한계이기도 하다. 전 세계가 이것을 학습했기 때문에 여러 정책과 대안을 내놓지만, 앞으로도 호황기와 불황기가 반복될 것이다.

그리고 기득권층은 이 갭을 이용해서 자산을 불린다.

p243

2008년 글로벌 금융위기 때 미국이 힘들어지니까 나서서 G20을 모아 바젤3 협약을 맺었다는 것이다.

이 협약에서는 금융위기 재발을 막기 위해 은행자본 건전화 방안을 담았다. 자기자본이 없고 상환능력이 없는 고객에게 대출하지 못하도록 자본 규제를 세분화하고 항목별 기준치를 상향 조절했다.

이 협약이 2023년부터 시행되고 있다. 조만간 전세대출도 DSR이 적용될 수도 있을 것이다.

이 말은 앞으로는 예전보다 상승의 폭이 적을 수밖에 없다는 뜻이다.

앞으로 2015년~2022년 부동산 폭등과 같은 시대는 오기 힘들다는 것을 인식하고 부동산 시장에 대처하는 것이 합리적이다.

p244

결국 부동산 투자를 잘하기 위해서는 거시적이고 미시적으로 잘 볼 줄 알아야 한다.

부동산 예측하기 위해 살펴야 하는 것들은 금리, 환율, 경제지표 등은 거시적인 것이 선행적 변수라면 국내 정부의 정책, 분양, 입주물량 등 미시적 요소로 후행적 변수다.

금리가 상승하면 이자가 늘어나고, 이자가 늘어나면 집 살 능력이 줄어든다.

그럼 주택 가격이 안 팔리니까 집값이 하락한다. 이걸 하방 압력이라 한다.

금리가 하락하면 반대로 상방 압력을 받게 된다.

p248

책의 내용을 토대로,

종합해 보면, 현재 부동산 시장은 금리인상 등으로 하방압력이 있으므로 조심스럽게 투자하라는 내용이 주다.

이 책이 나온지 23년 4월에 나왔는데 현재 시장은 실제로 많은 부분 떨어졌고, 앞으로도 예측하기가 힘든 게 사실이다.

시장을 어떻게 보고 이길지 스스로 잘 고민하고 책을 보면 좋을 것 같다.

내 경험상 단순히 예측하는 것은 잘 안 맞는 것 같다.

시간을 길게 두고, 자신의 능력에 맞게 자산을 취득하되,

급등한 자산을 따라가서 사는 것은 위험한 것 같다.

앞으로 시장이 어떻게 될지 궁금한데...

더 크래시의 내용과 비교해보고 맞을지 안맞을지 봐야겠다.

거절당한 순간 영업은 시작된다

거절당한 순간 영업은 시작된다 (무삭제 완역판)
엘머 레터만 지음, 유광선.최강석 옮김 / 와일드북 / 2023년 4월

이 책을 읽은 이유!

영업의 영자도 모르는 내가 왜 이 책 < 거절당한 순간 영업은 시작된다>를 읽었을까요?

연구원으로 회사생활만 주구창창 했는데 굳이 영업에 관심이 생겼을까요?

그것보다,

앞으로도 전문적인 영업은 아니더라도,

최근에 마케팅이 필요하다는 생각에 들어서입니다.

어떤 물건을 팔기 위한 전략이라든지 사람들의 마음을 어떻게 다뤄야 물건을 잘 팔 수 있는지...

최근에 당근거래를 통해 물건을 거래한 적인 있는데,

어떻게 하면 조금 더 사람들에게 어필을 할 수 있는지 그런 걸 배워보고 싶단 생각이 들었습니다.

지금은 아니지만, 향후에 제 가게를 오픈할 수도 있고,

온라인에서 스마트스토어 등으로 물건을 팔거나, 강의 플랫폼 등을 통해 저의 지식을 전달할 수도 있을 테니까요.

그리고, 두 번째 이유는 아마존 최장기 베스트셀러라는 타이틀이 눈에 들어와서 읽어보고 싶었습니다.

이 책을 통해 보다 전문적으로 영업의 기술을 배울 수 있었던 것 같아요.

그중 책에서 나온 영업에 대한 몇 개의 팁을 공유해 보겠습니다.

4가지에 대해 살펴볼게요.

판매 연쇄반응, 영업과 친구, 상대가 원하는 것, 거절에 관한 내용입니다.

우선, 판매는 연쇄반응이 일어나도록 하라는 것입니다.

그 방법에는 세 가지가 있습니다. 이 세 가지 모두를 적절히 사용하는 것이 중요합니다.

1. 연결된 체인 방법

A에서 B로, B에서 C로, C에서 D로 판매가 이어지도록 하는 것

2. 중심인물 방법

이는 영향력 있는 인물을 중심으로 주변 인물로 판로를 넓혀가는 방식입니다.

A가 B, C, D의 구매 영향력을 가지고 있다면, A와 먼저 거래를 성사시킨 후 점차 B, C, D로 거래를 확장시키는 방식입니다.

3. 둥지 탐색 방법

이는 병원의 모든 의사, 학교의 모든 교사, 화사 냉의 팀원들과 같이, 밀접하게 연관된 집단을 판매 타깃으로 삼는 방식입니다.

영업을 잘 하는 사람은 좋은 친구를 사귀고 친구를 돕는다는 것입니다.

저자에게 많은 사람들이 성공 비결을 묻는다고 합니다.

그럴 때만 다 그는 그 비결을 호의를 베풀려는 노력이라고 말합니다.

영업을 잘하는 사람은 좋은 친구를 사귀고, 관계가 오래가며, 시간과 열정을 아끼지 않고 친구를 돕는다고 합니다. 그러면서도 어떤 이기적인 보상이나 이익을 바라지 않고 기꺼이 도움을 준다는 것입니다.

이런 사람은 온 세상이 친구이고, 다른 사람에게 친절을 베푸는 행동이 결코 손해나 낭비라고 생각하지 않습니다.

쉽지 않은 이야기입니다.

우린 가끔 경험을 합니다.

누군가가 나에게 호의를 베풀고 나서 무언가를 해주어야 하는 그런 일 말입니다.

그것만큼 혐오스러운 일은 없다는 것입니다.

영업을 하는 사람이라면 이렇게 해서는 안 된다는 것입니다. 어떤 호의나 대가를 바라지 않고 영업을 해야 하는 것.

어쩌면, 세상사 도움을 줄 때는 어떤 대가도 바라지 않고 도움을 줘야 하는 것과 마찬가지인 것 같습니다.

비용과 노력을 계산하는 사람은 나에게 필요하지 않고, 우정을 실천하는 사람에게 기댄다는 것입니다.

결론은 진심 어린 호의를 합시다.

인생사나 영업에서나 통용하는 것 같습니다.

진정한 의미에서 영업은 구매자가 원하는 상품을 파는 것이다.

세일즈맨이 팔고 싶은 물건을 팔아넘기는 것은 진정한 영업이 아니다.

구매자는 납득할 만할 때 세일즈맨이 팔 수 있다.

이 경우 거절이라는 단어는 아예 사라진다.

영업에서는 열린 마음의 소유자가 유리하다는 것입니다.

명쾌한 답을 줄 수 없을 땐 오히려, "저도 잘 모르겠습니다만..."이라는 화법이 오히려 도움이 된다.

판매 상담의 지침으로 꽤 유용한 아래 지침을 살펴보면 좋을 것 같다.

판매 상담의 지침

1. 고객이 마음을 열기 전에 팔려고 하지 마라.

2. 취급하는 상품에 대해 정직하고 충실해라.

3. 건넬 수 없는 약속은 하지 마라.

4. 경쟁을 이해하고 그것의 진정한 가치를 인정해라.

5. 판매의 모든 것은 고객의 문제를 해결하는 데 어떻게 도움이 될 것인지에 집중하라.

6. 경우에 따라 명쾌한 대답을 할 수 없음을 인정하라

7. 고객의 거절에 낙담하지 마라. 거절하는 순간 영업은 시작된다.

p101

마지막으로 거절에 대해 살펴봅시다.

거절에 대해 귀에 담지 마라

No라는 마을 들었을 때 대부분 사람은 오랫동안 낙담할 수도 있지만, 의지가 강한 사람은 오히려 자극을 받아 강해진다고 합니다.

고객의 노는 하나의 신호입니다.

첫 번째 거절보다는 두 번째, 두 번째보다는 세 번째 거절에 더 많은 설명을 듣고 싶다는 고객의 마음이 담겨 있을 수 있습니다.

노에서 예스로 이끌어 낸다는 것은 고객이 마음을 바꾸도록 설득하는 것이 아니라, 고객이 마음을 정하도록 돕는 것을 의미합니다.

영업은 곧 사람의 마음을 움직이는 직업 같네요.

사고자 하는 사람을 잘 이해해야 잘 팔 수 있지 않을까 생각이 듭니다.

나의 돈 많은 고등학교 친구

나의 돈 많은 고등학교 친구 - 슈퍼리치와의 대화에서 찾아낸 부자의 길
송희구 지음 / 서삼독 / 2023년 4월

저는 송희구님의 유튜브를 자주시청하는데요.

유튜브를 보고 느낀 점은 두 가지로 요약해 보면,

첫째, 부동산에 대한 자신만의 확고한 투자 시각을 가지고 있습니다.

둘째, 누구나 알기 쉽게 잘 설명합니다.

누구라도 기회가 되신다면 꼭 시청해 보세요.

배울게 많을 거라 확신합니다.

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그럼 송희구 작가의 2년 만의 신작 <나의 돈 많은 고등학교 친구>를 살펴보겠습니다.

이 책은 고등학교 때 친구였던 영철, 광수 2명의 이야기입니다.

그리고, 그들의 동갑내기 아들 영현, 광현이 있습니다.

우연히 놀이동산에 만나게 되는 두 친구 영철과 광수.

영철은 일반 티켓을 사서 오랜 시간 기다려서 놀이 기구를 타는 반면,

광수는 프리미엄 티켓을 사서 줄을 서지 않고 놀이 기구를 탑니다.

영철은 생각하죠.

그렇게 특출난 것이 없이 지방대를 간 광수가 무슨 돈이 있어 비싼 프리미엄 티켓을 구입했을까 말이죠.

왜냐하면, 내심 속으로 자신보다 못하다고 생각했기 때문일까요?

영철은 인서울대학 경영학과를 졸업한 대기업 과장이고,

광수는 지방대학 건축학과를 졸업한 중소건설회사 사장입니다.

그리고, 두 아빠의 자식인 영현과 광현의 스토리가 펼쳐진다.

마치 한국판 부자아빠 가난한 아빠를 연상시키는 듯한 스토리입니다.

가장 큰 변화를 이룬 광수는 자신의 아들뿐 아니라, 친구 영철과 영현에게 많은 영향을 끼치는 인물로 나옵니다.

왜 그럴까요?

그가 자수성가를 이루었고, 무엇보다 탄탄한 마인드를 가지고 사업과 투자, 돈에 대한 지혜가 확고했기 때문일 겁니다.

이 책을 보면, 소설 속에서 주옥같이 좋은 말들이 많이 있습니다.

스토리 속에서 부자마인드, 투자마인드, 인생 지혜를 많이 얻을 수 있을 거라 생각이 듭니다.

그럼 책에서 나온 주옥같은 말들을 보겠습니다.

p302~309에 나온 내용 요약입니다.

성공을 하는 목적은 도피라는 것이다.

성공의 목적은 가난으로부터 도피, 열등감으로부터 도피, 불편함으로부터 도피의 일종이지이라는 것.

인간은 강박, 두려움, 책임, 걱정, 부담감, 정신적 피로. 육체적 고통 같은 무제를 안고 살고 있고, 여기에서 벗어나고자 두 가지 도피 방식을 한다는 것이다.

하는 현실적 도피이고, 하나는 아예 성공해버는 것이다.

자유의지와 용기가 없다면 성공도 결국 도피의 일부분이라는 것인데.

일종의 예로, 사람들이 아무것도 안 하고, 세계 일주를 가고, 크루즈 여행을 가고, 그저 누워서 푹 쉬는 게 자유라고 생각하지만, 그것은 일상으로부터의 도피라는 것이다.

여행이 끝나갈수록 쉬는 시간이 끝나갈수록 현실로 돌아가야 한다는 압박을 받으면서 '지금은 자유롭다', 이순간을 즐기자'라고 자기 암시를 하는 것이라고.

그래서, 이왕 도피를 할 거면, 부자가 되는 쪽으로 도피를 하라는 것이다.

곧 부자가 아니더라도 경제적인 독립이 필요하는 것.

경제적 여유는 자유를 찾게 해줄 것이고, 자신이 원하는 삶을 살게 해준다는 것이다.

그 자유는 어디서 오는 것인가?

바로, 레버리지에 온다는 것이다.

금전적 레버리지(대출), 생산적 레버리지, 소비적 레버리지에 대한 이해가 필요하다.

소비적 레버리는 누구나 할 수 있지만, 생산적 레버리지는 자신에 대한 객관적 평가가 이뤄졌을 때 가능하다.

예를 들어 4천만 원의 연봉을 8천만 원으로 만들기 위해 20년이라는 시간을 투자하지만, 20년 뒤에 받을 8천만 원의 가치는 현재의 4천만 원과 다를 바 없다는 것이다. 어쩌면 더 낮을 수도 있다.

이는 사람들이 간과하는 사실이지만, 매우 중요한 사실이다.

곧 직장인들은 회사로부터 레버리지를 당하고 있는 수단이라는 것이다.

그럼 어떻게 하는 게 좋을까?

직장인들도 생산자의 입장에서 서야 한다는 것이다.

생산적 레버리지를 어떻게 하는 것인가?

생산자의 팀에 들어가라는 것이다.

롤모델로 생각하는 사람들을 믿고, 따라 하고, 의심이 가거나 힘들 때마다 다시 그 사람의 저서나 강의를 찾아보면서 중심을 잡고, 흔들리지 않는다면 그 롤모델과 생산자의 팀에 속해 있는 것이다.

다니고, 있는 회사의 장단점을 습득해 가는 과정이 레버리지의 시작이다. 오랜 시간 존속해온 회사를 통해 갖춰진 시스템은 누구나 배우기 힘든 것으로 그 자체가 엄청난 시간과 기회를 레버리지 하는 것이다.

내가 배우고 있는 것, 배우고 싶은 것, 할 수 있는 것, 잘할 수 있는 것, 하고 싶은 것들을 자세히 살펴봐야 한다.

그리고, 함께 하고 싶은 사람, 나에게 없는 것이 있는 사람과 같이 자신의 주변도 두루 관찰해야 한다. 줌인으로 면밀히 들여다보기도 하고, 줌아웃으로 멀리서 보기도 한다면 미래를 걸어볼 만한 뜨거운 무언가를 찾을 수 있을 것이다.

돈과 운의 법칙

돈과 운의 법칙 - 당신도 부의 트랙에 올라설 수 있습니다
남택수 지음 / 서삼독 / 2023년 3월

운은 총량이 있을까요?

저자는 없다고 합니다.

잘되는 사람은 천장이 없다고 할 만큼 잘되는 경우를 보죠.

그냥 잘되는 거죠.

운에는 총량은 없는거죠.

하지만, 인생에서 운의 총량이 정해진 것은 아니지만, 운을 쓸 수 있는 좋은 구간(시간)은 정해져 있습니다.

그 구간을 파악하고, 내 최대 에너지를 그 구간에 쏟아야 합니다.

이것이 핵심입니다.

우리가 살다보면 분명 나보다 노력을 안 했던 사람이 더 빨리, 더 크게 성공하는 경우를 봅니다.

그럴 땐 가끔 허무했던 경험 다들 있을 거라 생각합니다.

하지만, 그분들은 좋은 운을 쓸 수 있는 구간을 최대한 활용하고 집중한 거라 볼 수 있습니다.

좋은 운을 쓸 수 있는 시간에 에너지를 집중하면, 그 성공과 부의 크기는 가늠할 수 없을 정도로 커집니다.

우리가 주변에 볼 수 있는 큰 부자들은 어떻게 부를 축적했는지 아시나요?

그분들은 차근차근 단계를 밟아가며, 부를 쌓아 큰 부자가 된걸까요?

아니면, 특정 구간에 큰 수익을 올려 한꺼번에 많은 부를 축적했을까요?

후자의 경우가 대부분입니다.

결국 부자가 되는 경우는 특정 구간에 한 일이 잘되어 큰돈을 벌고 그것을 기반으로 빠르게 부를 확대하는 경우가 훨씬 많습니다. 부자 부모를 둔 금수저는 제외하고요.

그럼 일반적은 우리는 어떻게 해야 할까요?

저자는 이렇게 말합니다.

감히 여러분 운의 한계를 스스로 정하지 마세요.

최근에 TV에서 봤던 한보 창업주가 생각나네요.

평범한 세무공무원에서 한보 창업주로 승승장구하며 한보를 재계 14위까지 성장시키고

결국 운을 과도하게 믿고 욕심으로 인해 망했던 이야기인데요.

운이 굉장이 좋았지만 그 운을 잘 다루지 못하면 망하는 것 같습니다.

이 책 돈과 운은 이런 운을 다루는 방법에 대해서 자세히 설명합니다.

이 책을 읽으면서, 성공은 오히려 노력보다 운이 8할이 아닐까 생각이 듭니다.

당연히 노력도 엄청 중요한 걸 압니다만...

그만큼 크게 작용하는 것이 운이라 생각을 다시 인지했습니다.

성공과 운을 더 알고 싶으신 분은 읽어보면 좋을 것 같습니다.

저자가 쓴 모든 챕터의 글들은 허투루 쓴 것이 하나도 없다고 하니,

잘 익히면 좋을 것 같습니다.

일본전산 이야기

일본전산 이야기 - 50만 부 돌파 리커버
김성호 지음 / 쌤앤파커스 / 2023년 3월

이 책을 통해 일본전산이라는 기업을 처음 알게 되었습니다.

우연히 봤던 책이었는데 50만 부 이상 팔린 유명한 책이고, 일본 전산의 경영철학에서 배울게 많다고 생각이 듭니다.

일본전산은 일본의 10년간 장기불황에도 살아남아 10배의 성장을 이룬 기업입니다.

1973년 사장을 포함해 단 네 명의 직원이 시골의 허름한 창고에서 시작한 회사는 현재, 계열사 140개에 직원 13만 명을 거느린 매출 8조 원의 막강한 기업이 되었습니다. 튼튼한 인프라로 무장한 회사도 아니었고, 문어발식 사업 분야를 늘려간 것도 아니죠. 오로지 기술력과 끈기 하나로 만들어진 회사라고 할 수 있습니다.

그러면 이 기업은 어떻게 성장을 할 수 있었을까요?

그 이유는 사장의 특별한 경영철학에서 찾아볼 수 있었습니다.

사장은 나가모리 시게노부이라는 사람인데 직원들에게 이렇게 말한다고 합니다.

" 회사 다니기 싫으면 그만둬라! 불황이니 뭐니 지껄일 그 시간에 일을 해라. 주말도 반납하고 일하고자 하는 열의만 있으면 어떤 회사도 살아날 수 있다. 우리는 남들이 어렵다 할 때 오히려 성장하고 있다. 그만큼 직원들도 더 많이 가져간다. 앓는 소리로는 아무것도 바꿀 수 없다. "

그는 또한 경영자들에게 이렇게 말한다고 합니다.

" 평상시에 직원들에게 일하라고 호통치지 않고, 직원들을 혹독하게 훈련시키고 공부시켜 경쟁력을 갖추게 해주지 않고, 회사 사정이 어려워지면 은근슬쩍 정리해고 카드나 내미는 그런 경영자는 자격이 없다. "

이렇게 회사의 경영 철학과 방식은 무모하다고 할 만큼 전근대적이라고 할 수 있습니다.

나가모리 사장은 이런 말들을 서슴없이 하나 봅니다.

"남들보다 두 배로 일하라"

"주말도 없이 일하라"

"신입 사원 주제에 쉴 생각을 하다니"

"해결하지 못하면 죽는다고 생각하라"

자 어떤가요?

이쯤되면 모든 사람들이 현재와도 안 맞고, 힘들어서 직원들이 많이 나가겠다고 생각하겠죠.

저 또한 힘들어서 못버터지 않을까 생각이 듭니다.

근데 오히려 이상합니다.

폭군과도 같은 CEO 밑에서 일하는 직원들이 주눅이 들어 있거나 불평에 절어 있어 자주 이직을 할 것 같은데, 이직률 또한 장기근속 비율이 높은 일본 업계 중에서도 최저 수준이라고 합니다.

저자가 일본전산의 직원들을 인터뷰했을 때 직원들의 눈빛에서 사장의 존경심을 느낄 수 있었다고 하는데 열심히 할 수 있도록 많은 지원을 하기에 힘들어도 잘 버티면서 성장하는 맛에 회사를 다니는 것 같습니다.

사장은 직원들이 진정한 프로가 되는 과정을 사장을 원하는 것 같습니다.

당연히 그 과정을 힘들겠죠.

그 과정이 쉽다면 아무나 프로가 되겠죠.

일본전산에서 필요한 사람이 어떤

사람인지 정리했습니다.

일본전산에서 떠나야 할 직원

- 지혜를 내지 않는 직원

- 지시받은 것만 하는 직원

- 처음부터 다른 사람 힘에 의존하는 직원

- 곧바로 책임 전가부터 하는 직원

- 혈기왕성하지 않은 직원

- 자주 불평불만을 말하는 직원

- 자주 쉬고 자주 늦는 직원

등용문으로 들어서는 직원의 일곱 가지 조건

- 건강 관리를 제대로 하는 직원

- 일에 대한 정열, 열의, 집념을 기복 없이 발휘하는 직원

- 어떤 경우에도 비용에 대한 인식을 가지는 직원

- 일에 대한 강한 책임감을 가진 직원

- 지적받기 전에 할 수 있는 직원

- 꼼꼼하게 마무리할 수 있는 직원

- 당장 행동으로 옮길 수 있는 직원

일본전산의 3Q 6B라는 경영방식이 있습니다.

좋은 직원, 좋은 회사, 좋은 제품

좋은 직원으로 변신하면 좋은 회사가 만들어지고, 좋은 회사의 좋은 직원들이 결국 좋은 제품을 만들어낸다.

이런 선순환 구조가 이 회사를 지금도 계속 성장하도록 하는 원동력인 것 같습니다.