더 크래시

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

더 크래시는 한문도 교수님의 신간이다.

한문도 교수님은 연세대학교 부동산학과 초빙교수로 거시경제를 바탕으로 부동산을 분석하시는 듯하고...

하락 쪽에 비중을 두고 계시는 것 같다.

이 책은 부동산 시장의 현황과 전망, 금리와 경제예측을 다룬다.

그래서, 내 집 마련을 원하는 무주택자,

고점일 때 영끌한 1주택자,

폭락 속에서 임대사업을 포기할 수 없는 다주택자 등

각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다.

그럼 이 책을 통해 현재 부동산 시장을 현명하게 대처하고

내 자산을 지키고 불릴 수 있는지

한번 저자의 의견을 살펴보자.

이제부터 3년, 5년 후 집값이 어떻게

될지 한번 예측해 보자.

현재 주택 가격을 부담할 수 있는 유효 수요자가 많을까?

많지 않을 것 같다.

2021년 이미 가격이 임계점을 돌파했다고 말했다.

2022년 상반기 상승장은 이번 사이클의 마지막 불꽃이었다고 생각한다.

이 말은 불꽃이 꺼진다는 것이다.

p95

인천 송도를 비롯한 인천 지역, 안양, 수원, 대구, 서울 노원구 등 단기간에 상당 폭의 하락이 일어난 지역도 많다. 그렇다고 하락이 끝난 것은 아니다. 추가적으로 하락 조정이 더 일어날 가능성이 높다.

그 이유는 다음과 같다.

1. 미국 기준금리 인상 : 2023년 최고 5~5.5% 인상 가능성

2. 미국발 경제침체 시 전 세계 경제침체로 전이

3. 국내 무역적자 심화

4. 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5. 역전세난과 입주물량 증가

p96

책의 4부가 핵심인듯한데...

급락을 기회로, 반드시 성공하는 부동산 투자 법칙을 살펴보자.

결론적으로 경제 호황기와 불황기에 따른 타임 갭, 즉 시간 차를 예측하는 능력을 갖춰야 한다.

호황기와 불황기는 계속 온다.

이게 자본주의의 한계이기도 하다. 전 세계가 이것을 학습했기 때문에 여러 정책과 대안을 내놓지만, 앞으로도 호황기와 불황기가 반복될 것이다.

그리고 기득권층은 이 갭을 이용해서 자산을 불린다.

p243

2008년 글로벌 금융위기 때 미국이 힘들어지니까 나서서 G20을 모아 바젤3 협약을 맺었다는 것이다.

이 협약에서는 금융위기 재발을 막기 위해 은행자본 건전화 방안을 담았다. 자기자본이 없고 상환능력이 없는 고객에게 대출하지 못하도록 자본 규제를 세분화하고 항목별 기준치를 상향 조절했다.

이 협약이 2023년부터 시행되고 있다. 조만간 전세대출도 DSR이 적용될 수도 있을 것이다.

이 말은 앞으로는 예전보다 상승의 폭이 적을 수밖에 없다는 뜻이다.

앞으로 2015년~2022년 부동산 폭등과 같은 시대는 오기 힘들다는 것을 인식하고 부동산 시장에 대처하는 것이 합리적이다.

p244

결국 부동산 투자를 잘하기 위해서는 거시적이고 미시적으로 잘 볼 줄 알아야 한다.

부동산 예측하기 위해 살펴야 하는 것들은 금리, 환율, 경제지표 등은 거시적인 것이 선행적 변수라면 국내 정부의 정책, 분양, 입주물량 등 미시적 요소로 후행적 변수다.

금리가 상승하면 이자가 늘어나고, 이자가 늘어나면 집 살 능력이 줄어든다.

그럼 주택 가격이 안 팔리니까 집값이 하락한다. 이걸 하방 압력이라 한다.

금리가 하락하면 반대로 상방 압력을 받게 된다.

p248

책의 내용을 토대로,

종합해 보면, 현재 부동산 시장은 금리인상 등으로 하방압력이 있으므로 조심스럽게 투자하라는 내용이 주다.

이 책이 나온지 23년 4월에 나왔는데 현재 시장은 실제로 많은 부분 떨어졌고, 앞으로도 예측하기가 힘든 게 사실이다.

시장을 어떻게 보고 이길지 스스로 잘 고민하고 책을 보면 좋을 것 같다.

내 경험상 단순히 예측하는 것은 잘 안 맞는 것 같다.

시간을 길게 두고, 자신의 능력에 맞게 자산을 취득하되,

급등한 자산을 따라가서 사는 것은 위험한 것 같다.

앞으로 시장이 어떻게 될지 궁금한데...

더 크래시의 내용과 비교해보고 맞을지 안맞을지 봐야겠다.