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부동산 트렌드 2027
김경민 외 지음 / 와이즈맵 / 2026년 9월
평점 :
* 와이즈맵 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 주관적인 리뷰입니다.
부동산 트렌드 2027
부동산, 참 어렵다. 부동산의 미래 가치를 미리 알 수 있을까? 다양한 요인들이 복합적으로 작용해 부동산 가격이 결정되기에 단순한 요인만으로 그 가격을 설명하기 어려운 점이 많다. 내가 보기엔 참 괜찮은 곳인데 내 생각처럼 가격이 오르지 않는 경우가 많다. 반대로 이해할 수 없이 가격이 올라가는 부동산도 있다. 사실 우리가 부동산에 대해 잘 몰라서 그렇다. 내가 선택한 곳이 부동산에 대해 잘 아는 사람이라면 선택하지 않았을 지역일지도 모른다.
정부의 부동산 정책은 정권 교체에 따라 기조가 바뀌면서 다양한 정책들이 달라지고 예상치 못한 방식으로 적용된다. 직간접적으로 나와 연관되는 부동산 정책들을 면밀하게 이해할 필요가 있다. 내가 당장 이사가지 않는다고 몰라도 되는게 아니다. 외부 요인으로 갑작스레 이사를 가야할 수도 있고 지속적으로 미래를 위해 부동산 지식을 쌓아야 한다.
종부세 부담이 줄어드는 시가 20억 원 이하 강북 및 노도성 등 중저가 지역에서는 실거주 수요가 지지되는 반면, 보유 부담이 커지는 강남 초고가 시장에서는 절세 매물이 나오며 조정 압력이 나타날 수 있다.
2026년 8월 3일 정부 발표 '2026년 세제 개편안'은 "보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로"라고 요약할 수 있다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮추고, 초고가 및 비거주 주택 부담을 늘린다. 장기보유특별공제를 얼마나 오래 살았나를 중심으로 살펴본다. 다주택자 양도세 중과를 다시 2년 유예한다.
현재의 부동산 정책을 이해하는 것이 매우 중요하다. 앞으로 어떻게 변화할지는 모르지만 이 기준을 이해하고 미래에 대처해야 한다. 정부가 나아가는 방향의 정책을 이해하고 준비해야 한다.
다주택 투기를 잡겠다고 정부는 다주택자가 보유한 집을 팔고 실거주 목적의 집 한채만 남기게끔 정책을 펼쳐내고 있다. 대출규제와 세금을 통해 1주택자는 추가로 집을 사기 어렵게, 다주택자는 집을 팔게끔 유도한다.
서울 동부의 강남업무지구와 서부의 여의도, 구로, 가산업무지구가 각각 남쪽으로 확장되고, GTX와 SRT 등 광역,고속철도망이 중첩되는 동탄이 남쪽 꼭짓점으로 기능하면서 고소득 일자리와 주거 수요가 '대서울 철도 역삼각형'의 형태로 집중되고 있다.
먼저 일자리와 교통의 연결성이 집값을 결정하는 아주 큰 요인 중 하나이다. 서울의 집 값이 서울 지역권별로 다른 양상을 보인다. 기존의 강남권이 끝없이 치솟는 형태와는 많이 달라졌다. GTX의 영향에 대한 부분이 특히 흥미로웠다. GTX 북부 라인은 출근권역과 연결되지 않아 북부라인의 역 주변의 집값을 끌어올리지 못했다.
반대로 GTX 남부권역은 서울의 직장이 밀집한 지역과 정거장이 연결되며 남부라인의 역주변 집값을 끌어 올렸다. 기존의 교통 광역버스로 1시간 거리가 GTX를 타면 20분으로 줄어들면서 굳이 서울이 아닌 GTX 주변 역으로 터전을 옮긴다는 의미다. 아직 GTX 삼성역이 개통되지 않아 추후 가격 변화를 주목할만하다.
인허가가 있더라도 착공으로 전환되지 않으면 실제 주택 공급은 늘어나지 않는다. 지금 확인해야 할 것은 '얼마나 허가가 났는가'보다 '얼마나 공사가 시작됐는가'다.
주택 공급의 부족 원인 중 큰 하나는 사업성 약화다. 급격하게 토지비 상승, 시공비 상승으로 개발 원가가 크게 높아져 충분한 수익성을 확보하지 못하기 때문이다. 앞으로 시장에 신규 주택 공급의 기반이 약해지고 있다는 의미이기 때문에 기존의 집값에도 큰 영향을 주는 부분이다.
인허가에서 착공으로 이어지지 못하고 취소되는 사례가 적지 않게 발생한다. 사업성 약화로 인해 착공으로 이어지지 못하는 경우가 발생하기 때문이다. 과거에는 인허가만 나도 안도하고 성공이라 생각했으나 이제는 그 상황이 달라진 셈이다.
시장에 나오는 주택 자체도 부족해지고 있다. 특히 신축 입주가 감소하면 새 아파트 입주를 계기로 발생하던 기존 주택의 연쇄 이동도 줄면서 전세 매물 회전까지 느려진다. 결국 2027년에는 '전세를 구하기 어려워지고, 월세 부담은 더 커지는' 흐름이 이어질 가능성이 크다.
부동산 시장의 향후 전망을 요약하자면, 첫째, '전세를 구하기 어려워지고, 월세 부담은 더 커지는' 흐름이 이어질 가능성이 크다.(p305) 둘째는 강북의 거래량이 더욱 증가하고 실제 가격 상승으로 이어질 것이다. 셋째 강남은 큰 상승을 기대하기는 힘들 것이며 얼마나 외부 충격에 버틸 수 있는가를 확인해야 한다.
책에서의 내용을 요약하자면, 대출 및 세금 규제로 인해 강남의 거래는 줄어들고 반사익으로 강북의 거래량이 늘어날 것이라 추측해 볼 수 있다. 전세 품귀현상이 나아나면서 월세 부담이 커질 수 있기에 그에 따른 준비가 필요할 수도 있다.
사실 이런 모든 예측은 그저 예측에 불과하다. 갑작스런 정책의 변화로 인해 언제 어떻게 흐름이 달라질지는 아무도 모른다. 그렇기에 사람들은 버티기 작전으로 관망을 하는 이들도 있을 것이며, 정책에 맞춰 부동산을 정리하기도 할 것이다. 누구의 말이 맞을지는 모르겠으나 시시각각으로 바뀌는 정책에 귀기울이고 그에 따라 발빠르게 준비하고 대비하는 것이 필요하다.
아는만큼 보이는 법이다. 부동산에 대해 미리 공부하고 준비하면 그만큼 기회를 잡고 결국 우리의 이득이 될 것이다.
