-
-
돈 버는 상가 망하는 상가 - 공실과 매출 걱정 없는 상권분석 인사이트
이홍규 지음 / 매일경제신문사 / 2025년 5월
평점 :
* 매일경제신문사 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 주관적인 리뷰입니다.
상권분석의 기초부터 심화까지
상가 투자에 관심이 있거나 상가에서 장사를 하려는 사람이라면 상권 분석은 매우 필수적이다. 상권 분석에 대해 모두가 어느 정도는 알고 있지만 좀 더 본격적으로 분석하고 자세히 알고자 한다면 막막할 수 밖에 없다. 요즘은 유튜브를 통해 상권 분석 관련 다양한 영상을 접할 수 있긴 하지만 막상 내가 관심이 있는 상가에 대해 알아보려하면 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막하다.
상가의 공실이 점점 늘어간다고 하지만 분명 사람들로 북적거리는 상가들은 어디나 존재한다. 우리는 어느 정도는 알고 있다. 2층이나 3층보다 1층 상권이 더 좋고, 유동 인구가 많은 곳에 상권이 좋다는 사실은 본능적으로 알고 있다. 하지만 내가 관심이 있는 A지역과 B지역이 있다고 할 때 두 지역 중에 어떤 상가가 더 좋은가에 대해서는 쉽사리 답을 내기 어렵다. 물론 다양한 정보를 바탕으로 상권 분석을 해야한다지만 어디서부터 어떻게 시작해야할지조차 모른다.
이 책을 읽기 전과 후가 확연하게 달라짐을 느낀다. 어느 정도 상권 분석에 대해 알고 있다고 생각한 내 자신이 한심스럽게 느껴지기도 했다. 이 책을 읽다보면 상권 분석에 대해 우리가 정말 모르는 사실이 많다는 깨달음을 얻게 된다. 아는만큼 보이는 법이다. 자신이 열심히 모은 큰 돈을 쓸 계획에 있으신 분들이 꼭 이런 책들을 읽고 상권 분석에 대한 식견과 지식을 쌓아 성공적인 투자가 될 수 있었으면 좋겠다.
상권분석은 부동산 이야기가 아니다
상권분석은 '손품+발품'의 조합니다.
상권분석 절대 기준 3가지.
상권분석은 '비교 평가'다.
소상권 보는 눈을 키우라.
'상권 분석 절대 원칙' 5가지는 책표지 뒷편에 적혀있다.
책을 읽기 전에 이 원칙들을 한 번 읽고, 책을 다 읽은 후 이 원칙들을 다시 읽어보니 이 책을 관통하는 가장 핵심의 내용임을 이해하게 되었다. 상권분석은 다양한 경험과 지속적인 스터디를 통해 지식을 쌓아야 한다.
상권분석 고수들이 즐겨쓰는 빅데이터 상권분석 사이트
현장 검증 전에 데이터를 통해 지역의 사전 조사 및 공부가 필요하다
1. 오픈업 - 개별 매장의 월 매출액 파악, 시간대 및 요일결 결제 비중을 분석해 해당 상권에서 소비자의 소비 패턴을 파악할 수 있다. 매장의 매출 특성 : 예를 들어 점심 식사 / 저녁 식사에 따라 어느 상권이 더 유리한지 파악. 연령대별 소비 파악.
2. 엑스레이맵 - 주거 배후세대와 직장인구 규모 파악, (마이프차 - 유료 월5만, 소상공인365 - 속도 느림)
3. 호갱노노 - 주거용 부동산 관련 정보 파악, '학원가' 키워드로 분석 가능, '상권'메뉴 사용은 비추천
4. 나이스 비즈맵 - 유동인구 데이터 파악 (상권 상세보고서 작성 기능은 유료 월5만원이지만 무료 기능만 사용해도 충분)
현장에 나가기 전에 위 사이트를 통해 미리 정보를 습득하는 용도로 사용할 수 있다. 데이터만으로 쉽사리 판단해서는 오류를 범할 수 있으니 주의가 필요하다. 꼭 현장에서 발품을 팔아 직접 확인하는 과정은 필수다.
신축 아파트가 들어선다고 해서 상권에 영향을 준다는 오해 : 3000세대 이상의 배후세대는 상권에 영향을 줄 수 있으나 그 이하의 경우 큰 변화를 기대하기 어렵다. 생활동선 측면을 분석하여 유의미한 상권을 파악하는 것이 중요하다.
전통시장 근처에 있다고 반드시 좋은 상권이 아니다. 시장의 통로 지역 외에 동선이 끊기는 주변부의 골목들은 생활동선이 차단되기에 유의해야 한다.
지하철역이 생기지만 상권에 영향력이 적은 경우들도 존재한다.GTX-A 동탄역의 경우 이용율이 크지 않아 거주민의 이용 빈도가 적다. 신풍역 상권의 경우 충분한 배후세대가 있지만 도로로 인한 동선 차단으로 상권이 발달되지 않는 경우다.
아무리 발품을 다녀도 본인 매장에 맞는 상가를 찾기 어려운 이유는 판단의 기준이 명확하지 않기 때문이다. 상권분석은 콘텐츠와 부동산의 조합임을 기억해야 한다.
내가 새롭게 창업을 한다고 하면 먼저 내 매장에 대한 콘텐츠가 확실해야 한다. 매장의 주요 고객, 피크 타임 및 테이블당 예상 단가, 주요 고객과 결이 맞는 상권인지를 고려해야 한다. 공인 중개사가 제공하는 정보는 우리가 참고를 해야하는 정보이기에 반드시 객관적 검토의 과정을 거쳐야 한다.
잘 알고 있는 지역에서 상권분석을 하면 개인적인 경험을 확대 해석해 오판을 할 수 있으니 주의해야 한다.
상권분석을 간단한 방정식에 의해 가능한 것이 아니다. 주거용 부동산보다 고려해야 할 요소가 훨씬 많기 때문에 다양한 변수를 고려해야 한다.
상권 분석은 비교 평가다. 상권에 대한 이상형 월드컵 토너먼트를 거쳐야 한다.
상권분석에서 어떠한 공식을 찾기보다 다양한 사례를 통한 케이스 스터디가 중요하다. 데이터만으로 사람들이 어디서 왜 소비하는지 상권의 실체를 모두 담아낼 수 없다. 상권분석은 숫자가 아닌 통찰력이 중요하다.
상권 분석은 손품(빅데이터 상권분석)과 발품(임장)의 조합이다.
상권을 소상권으로 나누기 : 비슷한 소비 형태나 유사한 특징을 가진 지역을 묶어 주는 작업.
소상권 분석을 통해 불필요한 정보의 개입을 차단하고 상권분석의 구체적 인사이트를 정리하기 수월해진다.
소상권 나누기를 여러 차례 진행하면 좋다. 발품을 팔고 소상권을 재차 나눠 정확도를 높여간다. 감에 의존하는 것이 아닌 객관적 데이터와 비교 평가를 통해 결론에 도달해야 한다.
골목 하나 차이로 상권은 달라지기 때문에 면밀한 분석이 필요하다.
다양한 질문을 미리 정하고 현장에 방문해 궁금증을 하나씩 해소하는 과정을 통해 파악해야 한다.
왕초보도 중수 이상 될 수 있는 상권분석 다섯 단계
1. 주요시설 확인하기 - 지하철, 중앙 버스 정류장, 백화점, 대형마트, 먹자골목, 영화장, 대형 병원, 대학교, 관공서, 전통시장
2. 배후세대 확인하기 - 주거, 오피스, 외부 배후세대에 대한 분석
3. 상권의 시간대별 차이 파악 - 평일/주말, 주간/야간 차이를 확인하여 소상권의 특징을 구체적으로 예측
4. 현장 임장 - 무식하게 현장을 많이 다닐수록 흐름을 잘 읽을 수 밖에 없다.
5. 비교 평가 하기 - 다양한 상권을 찾아 끊임없이 비교 평가해야 한다.