꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법 - 다크호스 조태호 (원룸 건물 투자)

꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법 - '평범한 직장인에서 당당한 건물주로' 대한민국에서 가장 빨리 부자를 만드는 '부동산 투자'의 힘
다크호스 조태호 지음 / 모모북스 / 2024년 12월

* 모모북스 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 주관적인 리뷰입니다.

꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법

원룸 건물 5:3:2의 법칙

오랜시간 부동산은 불패 신화와 같이 모두가 투자하면 돈을 버는 것으로 여겨졌다. 부동산으로 돈을 많이 벌었다는 말을 많이 듣는다. 대부분의 부동산 투자 성공 관련 서적도 상당히 많으며 모두 자신의 성공 사례를 자세히 설명하고 있다. 그러다 2021년부터 2024년까지 부동산 관련 서적들은 자취를 감추었다. 강력한 정부의 정책, 금리 인상 및 사상 초유의 빌라 사기단의 활약으로 부동산 시장은 얼어붙었고 거래가 없어 버티기에 돌입한 부동산 투자자들이 많았다.

물론 이 책 <꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법> 역시 결국에는 성공적 사례를 담고 있다. 당연히 책을 쓰려면 성공 후기를 들려줄 수 밖에 없다. 그런데 무엇보다 저자의 솔직한 실패의 경험을 담고 있어 좋다. 실패담은 실제 투자에 도전하는 사람을 두려움에 시작을 못하게 하기도 하지만 조금 더 신중하고 면밀하게 검토하고 공부하도록 돕기도 한다. 그렇기에 이런 실패담이 나와 같은 사람들에게는 더욱 도움이 되는 귀한 자료다.

2022년부터 약 3년의 시각을 보내는 동안 역대급으로 힘든 시기를 관통하고 있었다. (중략) 손해를 보고서라도 많은 아파트 매물을 헐값에 팔았다. 마련한 자금으로 역전세금을 돌려주었다. (중략) 운영하는 원룸건물 3채에서 총 10개가 넘는 공실이 발생했고 아파트 역전세로 인한 계약이 5건을 넘어가고 있었다.

p88

부동산에 호황기가 있다면 이렇게 끝모를 추락의 시기도 있다. 저자는 이런 시기를 힘겹게 버텨냈다. 자신의 공격적인 투자는 화살이 되어 돌아왔다. 잠을 이루지 못하고 고민 걱정으로 원형탈모가 생겼다고 한다. 이런 계기를 통해 저자는 안정적인 보수적인 투자 현금흐름이 나오는 투자로의 전환을 목표로 했다.

지속적으로 부동산 호황이었다면 저자의 공격적인 투자는 계속되었을 것이다. 또한 승승장구했을 것이다. 그러나 이런 실패의 경험은 저자의 탄탄한 투자로 전환하는데 큰 몫을 한다. 새로운 세입자를 구하기 어려운데 현 세입자가 나간다는 상황에서 바로 전세금을 돌려줄 수 있는 정도로 여유자금을 마련해야 함을 경험을 통해 습득한 셈이다.

꼭 서울이 아니더라도 지방에서 충분히 내가 하는 일을 통해 돈을 벌고 열심히 모으고 재테크 투자한 돈으로 현금흐름이 나오는 부동산이나 건물을 매수해서 언젠가 없어질 내 월급을 대처할 만한 현금흐름을 만들자! 그 시작이 빠를수록 좋다!

p199

저자는 13년을 다닌 공기업을 퇴직하고 자영업에 도전했다. 저염 유아식 배달 전문으로 자신의 건물에서 자영업에 도전했다. 자영업에 도전하면서 저자의 파워J 성향은 한껏 빛을 발한다. 공부를 게을리 하지 않고 철저하게 준비했다. 주변에서 실패한 자영업의 사례들도 접하면서 자영업이 결코 쉽지 않음에 충분히 대비했다.

저자의 롤모델이라 할 수 있는 빵집 사장님의 사례가 나오는데 자신의 건물 1층에서 빵집을 차리고 2,3층에서 월세를 받으면서 안정적인 현금 흐름을 만들고 자신의 빵집 일을 하는 사례였다. 빵집이 성행하면 매출 상승, 월세 임대료 및 권리금 상승과 더불어 건물과 땅값까지 오르는 선순환이 작용한다.

5:3:2의 법칙+@

예를 들어, 건물가격이 10억이라고 가정했을 때

내가 실제로 갖고 있어야할 현금은 최소 5억 (실투자금)

해당 건물의 담보대출은 3억

그리고 임차인분들의 보증금 2억 (대출과 보증금 비율은 조정 가능함)

이렇게 세팅하는 것이 가장 안전하다!

또한 +@는 '여유자금'이다.

p236

3채의 원룸 건물을 보유한 저자의 경험이 농축된 노하우다. 대원칙에 따라 우리도 도전 해볼까 하는 용기를 얻는다. 다만, 저자의 원룸 건물 매수 실사례에서 구체적 비용을 공개했다면 더 좋았을 아쉬움은 있다. 세금, 수리비용, 보험 등 예상하지 못했던 부분에 대한 비용까지 언급되었다면 하는 점이다.

막연하게 원룸 건물 투자에 관심이 있는 분들에게 기본입문서로 제격이라 생각한다. 부동산 투자 중에서 특히 원룸 건물 투자에 대해 준비가 필요한 부분이나 미래를 그려나가는 방식에 대해 가이드를 스스로 세워 볼 수 있도록 돕는다. 10억 이하 건물, 입지 조건, 준신축, 급매 물건 등의 자신만의 기준을 세우고 발품을 팔아 스스로 공부했다.

부동산 투자는 기본적으로 큰 돈이 묶이기 때문에 수년간의 공부가 필수적이다. 나의 인생을 거는 투자인만큼 꾸준하게 공부하기를 거듭 강조한다. 저자의 첫 원룸 건물은 아파트 투자 및 대출, 어머니의 전세금으로 마련했다. 두 번째 원룸 건물은 1층 장사를 할 목적으로 구매했는데 자신의 퇴직금으로 자금을 마련했다.

장기로 보유하며 안정적인 월세 현금흐름을 만드는 것이 궁극적으로 가장 중요한 목적이다. 혹시라고 수년이 흐르고 정리를 하고 싶을 때 내가 샀던 금액 대비해서 땅 가격이 올라 건물매도가격이 올라있다면 그시세차익에 대한 것은 '덤'이라고 생각하면 좋다. 그래야 마음이 편하다.

p265

월세 현금흐름을 만드는 방법으로 원룸 건물을 장기 보유하는 방법에 대해 설명하고 있다. 수도권 지역의 20억, 30억이 훌쩍 넘는 건물이 아닌 지방의 10억 이하의 건물을 타겟으로 하고 있다. 회사 생활을 하면서 돈을 모아 살아가는 평범한 가장들에게 제시할 수 있는 실제 실현 가능한 목표인 것이다.

마지막으로 세 번째 원룸 건물에 도전해 쓴맛을 맛본 저자의 실패 사례가 나온다. 5년 운영 후 인테리어 비용과 수천만원 손해를 더해 약 1억의 손해로 마무리한 물건이다. 초심을 잃지 않고 실수하지 않게 꾸준히 공부하고 정보 습득을 게을리 하면 안된다는 뼈아픈 당부가 담겨 있다. 원룸 건물 2채를 잘 운영 중이면서도 이렇게 실패를 할 수 있다는 사실은 우리에게 큰 귀감을 준다.