미친 부동산을 말하다.

선대인, 미친 부동산을 말하다
선대인 지음 / 웅진지식하우스 / 2013년 11월

경제는 심리다 라는 말이 있는데 2010년을 기점으로 경기회복 기미가 좀처럼 보이지 않고 있다. 언론에서는 긍정적인 시그널이 있다고 하는데 현실적으로 체감되는 것 같지는 않다. 부동산 경기 또한 미래의 기대심리가 높아져야 시장에 활력이 도는데 심리가 불안한 탓에 보니 위축되는 것 같다.

우리나라의 경우 땅은 작고 인구는 많다 보니 해방 이후 부동산 불패신화가 지속되었다. 하지만 미국 발 금융위기 이후 주춤거리다 요즘은 집값이 오히려 떨어지는 경우도 있다.  이런 문제를 어떻게 해석해야 할지 정책 입안자나 전문가들의 의견이 분분하다. 이에 눈치보지 않고 입바른 소리를 하는 선대인 소장이 자극적인 제목으로 부동산 시장을 전망하였다. 많은 이들이 개략적으로 경기회복이 더디다는 것은 감지하지만 세부적으로 부동산전망에 대해 왜 부동산 시장이 위축될 수 밖에 없고, 현명한 소비자가 되기 위해서는 어떻게 행동해야 하는지 고민한적이 없었을 텐데 이 책을 계기로 부동산에 대한 전반적인 사항을 재 점검할 수 있었다.

까마귀 날자 배 떨어 진다는 속담이 있듯이 미국 발 금융이기가 발생하지 부동산 시장이 급속도로 냉각되었다. 향후 시장을 예측할 수 없지만 전문가의 예측은 이구동성으로 부정적 의견을 내 놓고 있다. 부동산 시장의 현재 상황과 미래에 전개될 상황을 유추하기 위해 저자의 주장 중 공감이 가고 참고할 만한 자료를 발췌하였다.

첫째 우리나라 생산가능 인구가(20~60세) 줄고 있고, 초 고령화 사회로 진입하고 있다. 현재 우리나라의 주택 보급률은 100%가 넘는다. 그렇지만 자가 주택 보유율이 60%정도 밖에 되지 않는다. 물론 집을 여러 채 가진 사람들 때문이다. 과거에는 집값이 계속 올랐기 때문에 문제가 되지 않았지만, 향후 집값이 지속적으로 떨어진다면 사회적으로 심각한 문제가 생긴다. 단순하게 주택가격 하락이 문제가 아니라 가계부채, 은행 부실 ……등으로 이어져 한국 경제 전체에 악 영향을 미칠 수 있다.

둘째 정부가 잇달아 대책을 내놓고 있지만 정부재정이 많이 필요하지 않는 정책을 쓰거나 가계를 동원한 부동산 부양책을 쓰고 있기 때문에 효과가 미미하고 한계에 도달하고 있다. 정부는 집값 하락을 막으려다 각종 부양책을 내놓고 있지만 이는 가계 부채만 키워 화약고가 될 수 있다고 전망하였다. 저자의 말처럼 정부관계자들은 부동산 거품과 가계부채 문제의 심각성을 인지하고 있으면서 자기들 임기 안에 사고가 안 나기를 바라고 있는 것인지 의문이다.

셋째 집값은 떨어지는데 전세 값은 오르는 현상은 다음 3가지 이유 때문이라고 한다. 1. 저금리 기조에서 이자수입을 올리기 위해 전세 값을 올린다. 2. 언론에서 과장되게 전세가 급등한다는 보도 때문에 중개업소와 집주인이 전세가를 올린다. 3. 정부의 전세자금 대출 확대로 자금조달이 용이해 지면서 전세가 상승을 부추긴다. 저자는 이러한 정책 보다는 저소득층의 주거 안정을 위해 주거복지 차원에서 주거 바우처 등을 통해 직접 주거비를 보조하는 편이 낫고, 전 월세 세입자들에게 전세가도 떨어 지므로 조금만 버티라고 충고하고 있다.

넷째 부동산 거품은 부채이므로 가계부채가 위험해 지면 금융권에 부실을 가져오고, 건설산업도 구조 조정되면서 다시 은행의 수익성에 악영향을 미쳐 경기 악화를 가져올 수 있다.

다섯 세대 하락기에 나타나는 7가지 특성은 1. 주택수요 감소로 공급과잉이 심화된다. 2. 건설업체의 경영위기와 연쇄부도가 장기화 된다. 3. 주택 거래가 장기간에 걸친 구조적 침체기에 들어간다. 4. 정부 부양책이나 초 저금리의 약발도 듣지 않는다. 5. 뉴타운 재개발사업 및 대규모 개발사업이 장기화 되거나 또는 좌초된다. 6. 전세 물량이 줄어든다. 7. 대형 건설업체들의 파격 마케팅과 주택 분쟁이 늘어 난다. 현재의 부동산 시장과 딱 맞는 것 같다.

여섯 2014년 이후 집값은 더 떨어질 수 있다. 이유를 살펴 보면 1. 위례 신도시와 수도권 보금자리 주택의 2014년 입주 물량이 284,825가구로 과잉 공급이 예상되기 때문이다. 2. 수도권과 지방의 미분양이 심각한 수준이므로 역시 과잉 공급에 해당되기 때문이다. 3. 이미 정부가 쓸만한 정책들은 모조리 써버렸기 때문에 견착륙 가능성이 매우 높다. 4. 미국의 출구 전략 시행으로 외국자금이 회수 되면서 금리가 올라가 결국 부동산 시장에 악영향을 미칠 수 있기 때문이다. 마지막으로 예측이긴 하지만 우리나라 재벌 의존도가 상당하기 때문에 만약 삼성전자 수출에 이상이 생겼을 때 우리나라 경제는 겉잡을 수 없는 나락으로 떨어질 수 있다는 것이 주자의 주장이다.

일곱 10년 후 주택 시장에서 펼쳐질 10대 현상은 1. 전세는 점점 사라지고 월세가 증가 할 것이다. 2. 부동산은 투자 목적이 아닌 사용중심으로 재편될 것이다. 3. 신축과 노후 주택의 가격 차가 벌어질 것이다. 4. 아파트 시대는 저물고 다 유형 소량생산 시대가 될 것이다. (예를 들어 아파트는 없어지고 전원주택 내지는 공동주택, 땅콩주택 등 선호도에 따라 주택을 선호할 것이다.) 5. 중대형 평수의 수요는 줄어 들것이다. 6. 주택의 과잉공급으로 남아도는 집이 많아 질 것이다. 7. 거품이 꺼지면 부동산의 수익률이나 환금성에 따라 차별화 현상이 두드려 질 것이다. 8. 선 분양제가 사라질 것이다. 9. 전면적인 재개발은 어려울 것이고 단독주택처럼 스스로 리모델링하는 가구가 늘어날 것이다. 10. 대규모 개발사업 추진이 어려워 질 것이다.

부동산 정책이나 시장에 대해 누가 알려주지 않기 때문에 깊이 있게 생각한적이 없었는데 체계적으로 공부를 잘 한 느낌이다. 사십 대 중반의 일반적인 가장으로 현금성 자산은 많지 않은 상태이고 꼴랑 집 한 채 바라보고 사는데 이 또한 40% 이상이 거품이라니 심리적으로 위축이 된다. 정년까지 잘 버티다가 집은 역모기지로 노후생활을 하려고 했더니 그것 또한 여의치 않다고 하니 노후에 대한 부분도 재 정비해야겠다. 이러한 현상들이 정책 입안자들의 잘못인지 아님 무능한 내 탓인지 모르겠다. 아마 많은 중년들의 고민일 것이다. 안정적인 노후를 대비하기 위해서는 현금성 자산을 늘려야 하고 가급적 은퇴시기를 늦춰야 한다는 사실은 잘 알지만 현실은 그렇지 않으니 걱정이 아닐 수 없다.