부동산 대변혁

인구 충격, 부동산 대변혁 - 인구 변화에서 부동산시장의 해법을 찾다
김효선 지음 / 메이트북스 / 2025년 4월

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인구감소의 체감은 어디든 볼 수 있다. 아이들이 다니는 학교만봐도 그리고 다니면서 문을 꽤 닫은 가게에서도 서울에서 살고 있지만 동네 구석구석 집들도 빈곳이 여간많다. 주구장창 아파트만 찍어 만들어내는 시대는 가야한다. 실수요가 중요하게 사람들이 주거안정을 갖을 수 있도록 양보다 질에 집중해야 한다.
저자는 NH농협은행 김효선 부동산 수석전문위원으로 부동산의 미래는 어떠한가에 주목하고 있다. '빠른 인구 감소'로 위기를 기회로 바꿔야 한다.

최근 수년간 대한민국을 충격의 도가니로 흔든 전세사기 사태는 단순한 것이 아니다. 국민이 더 내 집마련에 꿈을 안고 집을 사기전의 수순으로 전세를 들어가는데 전세사기로 전세보증금을 날리고 삶의 기반을 송두리째 빼앗겼다.
전세사기는 단순한 금전 사기가 아니다. 이는 국민의 삶의 기반을 무너뜨리는 명백한 ‘생활 파괴 범죄’이며, 피해 규모나 사회적 충격 면에서 살인에 준하는 중죄로 다뤄져야 한다. 수많은 임차인들이 평생 모은 돈을 한순간에 잃고, 법과 제도는 여전히 가해자에게 온정적인 잣대를 들이댄다.
정직하게 살아온 사람들이 고의적 사기에 무너지는 현실은 정의로운 사회라 할 수 없다. 지금처럼 사기꾼이 판치는 구조를 방치한다면, 피해는 반복되고 국가 전체의 신뢰 기반은 붕괴될 것이다.
정부는 피해자 지원에 그칠 것이 아니라, 범죄자에게 살인죄에 준하는 엄중한 형벌을 적용해야 한다. 형사 처벌 수위를 획기적으로 강화하고, 반복 범죄자에게는 사회와 영구 격리하는 수준의 조치를 강구해야 한다. 이제는 ‘실수’가 아니라 ‘악의’를 단죄해야 할 때다.
전세사기처럼 조직적이고 반복적인 사기는 단순한 범죄가 아니다. 관용을 베풀면 안되고 악의가 만들어내는 구조적 파괴에는 관용을 허용하면 안된다.
현시대에 분별력이 생기려면 거짓이 진실처럼 유통되고 다수가 속아 넘어가는 이런 세태를 바로잡아야 한다.

수도권과 비수도권의 양극화는 인구 감소 통계를 보지 않아도 알 수 있다. 서울에 외곽지역이나 산비탈쪽에만 가도 어르신들이 많이 사신다. 그리고 228개 시군구 중 89곳이 무려 '인구 감소지역'이다. 집 근처에 아이들 초등학교만 봐도 내가 입에 침이 마르도록 하는 얘기가 아파트 밀집지역 근처의 초등학교에는 여덟반이 있는 반면, 주택가 근처에는 한반이나 두반정도 밖에 없다. 부동산은 지금에도 이전과 같이 삶의 질을 반영하는 공간보다는 자산증식을 위해서 마련하는데 인구유입을 위해서도 실질적인 콘텐츠와 정책을 마련해야 할 것이다. 너무 중간에 낀 4050세대를 위한 부동산 대책도 필요하다.
4050세대의 부동산 현실을 알아보기도 했다. 4050세대는 자녀 양육과 부모 부양 등 가족 부양의 중심에 있으며, 경제 활동의 주축을 이루고 있습니다. 그러나 부동산 정책에서는 상대적으로 소외되어 있어, 주거 안정과 노후 준비에 어려움을 겪고 있다. 제대로 낀세대이다. 최근의 부동산 정책은 청년과 신혼부부를 중심으로 구성되어 있어서 4050세대는 상대적으로 소외되고 있는 실정이다.

무주택 비율: 통계청의 '2022년 생애단계별 행정통계 결과'에 따르면, 4050세대의 주택 소유율은 44.3%로, 절반 이상이 무주택자이다. 청약 당첨률: 2025년 서울의 평균 청약 당첨 가점은 65점으로, 무주택 기간 15년 이상, 부양가족 3명, 청약통장 가입 기간 11년 이상이어야 겨우 당첨 가능성이 생긴다. 이러한 조건은 4050세대에게도 상당한 부담으로 작용한다. 세대갈등과 상대적 박탈감만 키우는 현 청약제도는 근본적인 개편이 필요한 시점이다.

이 책은 여러가지를 생각하게 하는 책이며 부동산을 단기적인 흐름이 아닌, 인구와 구조의 관점에서 통찰하게 만든다. 불확실한 시대에 전략을 세우고 싶은 이들이 봐야할 책이라 할 수 있다.