도시개발, 그 문제점이 무엇이고, 향후 나아가야할 방향을 제시해 주는 책이라 하겠다.

도시개발, 길을 잃다 - 대형 개발에 가려진 진실과 실패한 도시 성형의 책임을 묻다
김경민 지음 / 시공사 / 2011년 9월

 도시개발, 지금 현재 돈의 중심, 부의 이동에 있어서, 부동산을 빼 놓을 수 없다. 그리고 주거형 부동산의 경우 주변에 무엇이 들어오느냐에 따라 가격이 새로 책정되게 되어 있다. 서울은 최근 몇 년사이에 엄청난 도시개발 Project가 진행되고 있다. 용산 국제업무지구, 한강수변도시, 각 각의 뉴타운 들로 엄청난 자본이 흘러 들었다. 하지만 2008년 서브모기지프라임사태가 일어나고, 국내의 부동산이 더이상 안전자산이 아닌 위험자산으로 변했다는 점이다. 그리고 다양한 민원사태와 초기 계획과 틀어진 다양한 문제점들이 계속적으로 불거져 나오기 시작했다. 이 책은 그러한 문제점들에 대한 내용을 담고 있는 책이라 하겠다.

 우선 책의 구성은 5개의 장으로 되어 있다. 1장은 도시개발의 문제점으로 일반적인 도시개발의 형태와 국내의 차이점을 비교하는 형식으로 되어 있다. 특히 이 쪽 분야에 있어 전문지식이 없는 사람들에게는 큰 구도를 잡는데 무리가 없을 것이다. 디벨로퍼(시행사) 없는 부동산 개발사업, 그리고 부동산개발에 대한 민원 들, 프로젝트파이낸싱의 원리와 국내 PF의 문제점, 전략없는 부동산 정책등을 들 수 있다. 2장은 1장에서 언급된 내용의 Case Study라고 볼 수 있다. 용산국제업무지구, 최근 컨소시엄에 들어가 있던 삼성물산 등이 더이상 토지대금의 연체이자를 물 수 없다고 하면서 한 번 크게 이슈화 된 것을 신문상으로 통해서 보았을 것이다. 왜? 그러한 문제점이 불거져 나왔는지, 그리고 현 개발의 문제점에 대해서 언급하고 있다. 이 프로젝트의 전체적인 구도는 신문지상을 통해서 부분적으로 이해할 수 있었는데 여기에서는 초기 시작부터 현재까지 시간순서대로 내용이 설명되어 있어 이해하는데 있어 크게 도움이 되었다. 3장은 2장과 같은 Case study부분이다. 이번에 서울에 무분별하게 개발되고 있는 뉴타운을 다루고 이다. 이 뉴타운의 문제점은 기존에 그 곳에 살고 있는 사람들이 추가부담금 등 다양한 추가비용때문에 주거지를 잃고 떠나게 되는 이유가 가장 큰 문제점으로 언급하면서 세부적인 내용을 담고 있다. 4장은 대규모 복합쇼핑몰인 타임스퀘어와 가든파이브를 사례로 비교를 하고 있다. 타임스퀘어의 경우 임대전략과 향후 성장할 모습에 대한 구체적인 전략을 가지고 성공적으로 이끌어 내었다. 하지만 가든파이브의 경우 서울시가 주도적으로 추진한 사업으로, 분양전략과 청계천의 상업인들을 끌어 모을 수 없을 정도의 비용을 통해서 결국은 실패한 형태로 되었다. 이 부분과 비교하여 해외 성공사례인 중국의 "신천지(新天地)"를 들고 있다. 10년 전 개발한 신천지는 해외에서 영예있는 상을 수상할 만큼 엄청난 성공사례가 되었고, 그 사례를 주도면밀하게 검토하고 추진한 가든파이브의 경우 실패한 사례가 되었다. 참 씁쓸하단 생각이 많이 들었던 부분이다. 마지막 5장에서는 PPD(Public Private Development,공공민간 협동개발)통한 국내의 도시개발전략을 다시 한번 수정해야 되지 않는 내용을 담고 있다. 그리고 이 재개발사례로는 뉴욕의 배터리파크시티 개발을 들고 있다.  이러한 방식의 개발은 공공이익을 고려한 개발 과정의 통제를 가능하게 하고, 시정부는 안정된 프로젝트수이블 확보함으로써 장기적인 세수를 확보할 수 있다.

 이번 리뷰에서는 책의 내용을 많이 언급하였다. 그러한 이유는 이 도시개발의 문제점과 향후 나아가야 할 방향에 대해서 우리도 알아야 한다는 생각이 많이 들다보니 그렇게 된 것 같다. 분명 우리나라의 도시개발에는 문제점이 있다. 이러한 문제점이 주무관청만의 문제가 아니라 시공사 측에도 문제가 있다는 것이다. 수주를 위한 무분별한 영업, 그리고 주체가 되는 주무관청의 전문성 미흡등 다양한 곳에서 불거져 나오고 있다. 

 우리에게 있어서 부동산은 주거의 목적이기도 하고, 투자의 기회일 수도 있다. 투자의 기회로 활용할 때에는 여기서 언급된 책의 내용이외에도 다양한 지식이 필요할 것이라 생각된다. 그래야 Risk를 최소화할 수 있지 않을까 하는 생각이다.

 마지막으로 이 책을 통해서 도시개발에 대한 보다 세부적인 이해를 할 수 있는 좋은기회가 된 책이라 하겠다.