빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월
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이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.



■그래서 정말 얼마나 벌었대? 


책 제목 참 자극적이다.

그래. 이 책 저자는 도대체 얼마나 벌었다는 거야? 


나는 책의 앞날개와



표지에서 그 힌트를 찾을 수 있었다. 


정확한 액수를 알 수는 없었지만, 

실패율 0%, 1000% 수익률이라니. 

그것도 직장 다니면서 5~6년 만에!!!!(투자를 결심한 것이 2014년이라고 한다.) 

5000만원 투자를 했어도 5억이다. 1억이면? 10억!!!!


꺅!!!


다 빅데이터 덕분이라고 한다. 


빅데이터? 


나도 매주 KB 주택 동향을 읽어보고, 이상우 사장님의 '부동산 라이프'를 구독하고, 가끔 국토부 미분양 보도자료도 찾아보고, 호갱노노나 부동산지인, 아파트실거래가앱 등의 프롭테크 앱과 사이트를 이용한다. 그런데서 볼 수 있는 게 빅데이터 아냐? 그런데 1000%는 커녕? -_-;;;;



여전히 '지금 어디에 투자해야 하나?'라는 질문을 맞닥뜨렸을 때

당황하고 두려움에 휩싸인다. 

이 데이터를 봤을 때는 좋아 보이지만

저 데이터를 봤을 때는 잘 모르겠고....


난 뭐가 문제야?


빅데이터로 어떻게 돈을 벌었대?


■그 돈을 어떻게 벌었대?


앞 날개를 다시 꼼꼼히 읽어보니 이 책, <빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대?>는 울산에 살고 있는 '플대표(박상용)'가 지은 책이다. 그는 울산에서 대기업을 다니면서 투자를 시작했고, 직장생활과 병행하면서도 자신만의 독특한 투자법으로 엄청난 성과를 거두었다고 한다. 현재는 퇴사하여 가치투자 노하우를 알려주는 '비긴플레이스'라는 재테크카페와 부동산 전문회사 (주)부동산그놈을 운영하고 있다. 


사실 이 책은 저자가 '얼마나 벌었대' 보다는 '어떻게 벌었대'에 초점을 맞춘다. 


책 뒷표지만 봐도 잘 알 수 있다. 


아항!


부동산의 역사를 공부하며 정책의 변화와 시장의 반응을 파악하고

각종 통계를 보는 눈을 키웠으며

그것을 이용해 앞으로 상승할 지역을 찾아

오랫동안 꾸준히 투자해 돈을 벌었구나!


한마디로 서 말의 구슬을 꿰어 보배로 만들면 된다는 것이다. 오호라! 내게 딱 필요한 책이구만! 각종 통계나 보도자료를 보기는 보는데, 그걸 어떻게 활용할 지는 갈팡질팡 하는 나에게! 박대리와 함께 플대표에게 배워보자!!!!


책을 펼쳐보니 술술 읽힌다. 부동산 투자에 갓 관심을 갖게 된 박대리(과거의 플대표)에게 자신만의 투자법으로 훌륭한 투자가가 된 현재의 플대표가 투자 방법을 알려주는 형식의 스토리텔링 형식이기 때문이다. 감각적인 일러스트와 이따금 나오는 유머도 재미 요소다.



그리고 수익률 1000%라고 하니 엄청 투기를 했을 것 같은데,

정 반대다.

박대리는 대출금으로 겨우 마련한 소중하고도 조그만 종잣돈을 잃지 않기 위해

대박날 곳 보다는 '절대 떨어지지 않을', 곳을 위주로 투자처를 찾는다. 


이를 위해서 먼저 빅데이터를 이용해 

부동산 가격이 하락하는 지역들의 공통점, 즉

(공급 과잉, 미분양물량 증가, 외부 영향(일자리 감소, 외환위기 등), 단기간 급등)을 알아보고


많은 사람들이 부동산 상승 요인이라고 꼽는 것들, 즉

(입지, 학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구증가)

이 진짜로! 무조건! 언제나! 적용되는 것인지 알아본다. 

(이렇게까지 검증하고 파고드는 책은 없었던 것 같다. 진짜 치밀한 사람이다. 무섭-_-;;;;)


​​결론은 절대적인 부동산 상승 요인이라는 것은 없다는 것!!!!

몇 가지 요인만 믿고 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 것이다.  


■ 그래서 지금 어디 투자해요? 

묻지 말고 찾아라!


그럼 투자 지역은 어떻게 찾아야 할까?

역시 빅데이터를 이용해야 한다.


이를테면, 매주 보는 KB부동산 주간 동향의 시계열 표에서 매매가격 증감만 보지 말고, 매수매도 지수(매수우위 지수)를 유심히 살핀다. 동향을 알기 위해서는 그래프로 한 번 그려 봐야 한다. 


이외에도 행안부 홈페이지에서 순이동자수 그래프를, 보기도 하고 지역 주요산업의 경기를 산업통상자원부의 BSI지수로 알아보기도 하고, 국토교통부의 미분양 물량도 살펴보고, PIR지수, 지역별 실업률도 찾아본다. KB리브온 뿐 아니라 감정원 매매가격지수도 찾아보고, 통계청의 지역내총생산도 보고, 외지인 거래 비중도 보고, 국토부 실거래가도 살핀다.   


머여....


그 많은 빅데이터를 언제 다 보고 정리해....-_-;;;;


역시 나에게는 무리였어...박대리 안녕....하고

힘없이 책을 덮으려는 찰나 내 손목을 팍! 잡는 저자의 손길.

그럴 줄 알고 준비했단다.

이름하여 '젠가투자법'. 


젠가투자법?


젠가는 길쭉한 나무블록을 세개씩 늘어놓고 다시 엇갈려 늘어놓기를 반복, 높은 탑을 만든 후 쓰러지지 않도록 주의하며 나무블록을 빼는 게임이다. 탑을 무너뜨리는 사람이 지는 것.


투자하고 싶은 지역이 있다면, 위의 여섯 개의 투자 요소에 자신만의 기준을 만들고,

그 기준에 부합하지 않는 것을 빼 가 보라는 것이다. 


6개의 기준은 충분한 수요가 있어야 하므로 일정 세대수 이상일 것(박대리 기준은 *만 명 이상), 수익률을 극대화하기 위해 최소한의 전세가율을 넘을 것(박대리 기준은 *% 이상), 2년 6개월 간의 적정 입주물량(구하는 식은 주연령층(30~50대) 인구수x*%), 적정 미분양률 이하(지역 세대 수의 *%), 적정거래율(해당 월 거래량/평균 월거래량)x 100, 아직 많이 오르지 않은 지역을 찾기 위한 평당 매매증감률({(****가-****가}x100) 등이다. (*이 궁금하신 분들은 책 참고. ㅎ^^)



젠가 투자법으로 지역을 선별한 후에도, 금리나 정책, 부동산 경기의 전국적 흐름 같은 것을 예의 주시해야 한다. 즉, 나무만 보지 말고 숲도 봐야 한다. 


휴~ 책은 쉽고 재미있는데, 투자법이 쉽지 않아.... 


하지만 나는 이미 마음 속으로 알고 있다. 쉽게 큰 돈을 버는 대박을 꿈꾸는 순간,

사기꾼들의 먹잇감이 된다는 사실을.

부동산 투자는 절대 불로소득이 아니며

혼자 판단할 수 있는 실력을 가진 자만이 

오래오래 성공할 수 있다는 사실을...


어렵게만 느껴지는 데이터 확인도,

하면 할수록 손에 익어 쉽고 속도가 빨라질 거라는 사실을...


이것이야말로 한 번 배워 평생 돈 벌 수 있는 기술이라는 사실도...


여기에는 쓰지 않았지만,

책을 보며 이 데이터 저 데이터 찝쩍대다보니,

오호! 한두 군데 관심이 가는 지역이 생겼다. 


이제 하나하나 검증하고 확인해야 할 시간.

실천할 생각을 하니 가슴이 두근댄다.


행운을 빌어주길~


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빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략 - 최강 부동산 어벤져스의 프리미엄 가이드
김학렬 외 지음 / 비사이드 / 2020년 4월
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요즘 청주가 핫하대! 

김해에도 투자자들이 많이 들어갔대! 

원주가 뜬다는 구만!!!


서울 전역이 투기지구로 묶여 대출이 나오지 않고, 급등한 수도권도 조정지역이 되었으며, 가격이 하늘높은 줄 모르고 솟자 투자자들은 '덜 오른 곳'을 찾아 지방으로 눈을 돌리고 있다. 그러면서 투자자들이 많이 진입한 곳에서는 어김없이 소식이 들려오곤 한다. 어디가 핫하다, 많이 올랐다 하는 이야기. 요즘은 지방 소도시들 이름까지 들려서 나로서는 놀라울 뿐이다. 그러면서 혼자 고민한다. '아...나도 가 볼까?', '어딘가 덜 오르고 많이 오를 곳...그런 곳 있지 않을까?'


그런데 이 책을 읽고 나서 서울 사람인 나는 시쳇말로 '내 나와바리'를 다시 챙겨야 할 필요성을 다시 느꼈다. 


왜? 이 책에 실린 지도는 대부분 서울과 수도권 지도다. 그 중에서도 서울 지도가 더 자주 등장한다.  


사실 책 내용이 어디서 들어볼 수 없는, 완전히 새로운 내용은 아니다. 저자는 <빠숑의 세상 답사기>에 단골 출연자들이고, 주요 내용은 빠숑님의 블로그나 유튜브나, 팟캐스트를 통해 이미 익숙한 내용이다. 하지만 자칭 타칭 대한민국 최고의 부동산 투자 전문가 4인의 최신의 투자 전략을 일목요연하게 정리할 수  있다는 점에서 좋았다. 



어느날부터인가 책 뒷표지를 자세히 읽어보는 버릇이 생겼다. 광고 문구일 수도 있지만, 책 내용을 가장 함축적이고 명료하게 담고 있는 내용이 실리는 것 같다. 


<빠숑의 투자 전략>

-신규 교통망, 환경 쾌적성 회복 지역, 대형 학원가, 실버 프리미엄에 주목


Lesson1은 빠숑님의 '오르는 아파트 어떻게 알아볼 것인가'라는 장이다. 

(장 이름을 Lesson이라고 단 것이 의미심장하다. 무지몽매인들을 가르치겠다는 개몽의 의지가 넘친다.)


랜드마크와 A,B급 단지의 가격 차이는 작지만 꾸준히 벌어집니다. 그런데 어느 순간 급격하게 벌어질 때가 발생합니다. 이때, A,B급 아파트를 구매하면 됩니다. 시간이 지나면 A, B릅 단지의 가격이 오르면서 랜드마크와의 차이를 좁히게 되는데 이때 매매하면 그 차익을 얻을 수 있는 것입니다. (24쪽)

돈이 될 만한 곳을 찾는 빠숑님의 전략은 새로 교통망이 생기는 곳, 혐오시설(특히 집창촌)이 옮겨가면서 환경이 쾌적해지는 곳, 대형 학원가가 생기는 곳, 실버 프리미엄이 있는 곳이다. 


다른 말은 무슨 말인지 알겠는데 실버 프리미엄이라니? 우리나라 노령 인구의 증가를 말하면서 지하철, 대형 병원, 즐길 거리, 쇼핑 거리가 가까운 입지가 인기를 끌 것이라고 말한다. 주상복합의 인기도 지금보다 높아질 것이라고. 


일자리와의 근접성, 교통망 연장 등을 볼 때 앞으로 좋아질 곳도 말해주고 있다. 빠숑님이 지난 책을 냈을 때부터 계속 강조했던 곳들이다. 이렇게 보면 서울이면 다 좋은가? 할 수 있는데 순서도 매겨져 있고 빠진 곳도 드문드문 보인다. ㅎ 이 곳들의 가격을 꾸준히 모니터링 하다보면 언젠가 기회가 올 것이라고 한다.   


각 장 끝에는 저자들과 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰를 넣었다. 빠숑님은 이 인터뷰에서 앞으로 서울 아파트가 신분이 될 것이라고 이야기했는데, 사실이라면 너무 씁쓸한 이야기다. 정부의 부동산 정책을 비판한 내용은 지난번 <앞으로 3년, 경제전쟁의 미래>를  읽으면서 그런 정책을 쓸 수 밖에 없는 정부의 입장을 조금 이해하게 되었기 때문에 공분하지는 않았다. 


<아임해피의 투자전략>

-청약, 청무피사, 입주권 구입으로 서울 수도권의 신축 GET! 


스스로를 신축전문가라고 밝히는 아임해피님은 거두절미하고 서울과 수도권의 신축을 가지라고 말한다. 


방법은 

1. 비선호 타입, 탑상형, 특별공급 청약을 통해 분양받기

2. 각 지역 대장분양권 및 신축 아파트 동향을 살피며 주변 지역 분양권 구입

(현재의 대장 아파트: 화서역 파크 푸르지오, 산성역 포레스티아, 성복역 롯데캐슬, 인덕원 푸르지오 엘센트로, e편한세상 인창 어반포레/ 미래의 대장아파트: 매교역 푸르지오 SK뷰, 송도 더샵 센트럴파크3차, 성남e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원)

3. 더 이상 분양권이 나올 수 없는 서울(전매제한)에서는 재개발 재건축 입주권 구입


하지만 그래도 아파트는 입지기 중요하지 않나요?-.... '2배로 법칙'이 있어요. 서울의 신축은 무조건 2배가 된다는 거죠. 강남은 3배 이상이 되고. 거기에 입지까지 더해지면 폭발적으로 열광하게 돼요.(146쪽 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)

<부룡의 투자전략>

-전세 상승으로 인한 또 한번의 수도권 상승장에 대비!


3번째 타자로 나선 부룡님은 현재의 부동산 시장을 지난 상승장과 비교하며, 다음은 어떻게 될지 예측해 보는 데 많은 분량을 할애하고 있다. 그리고 여러 가지로 볼 때 올해는 전세 시장이 상승할 가능성이 높으며 이로 인한 또 한번의 상승이 예상된다는 것이다. 


입주 물량은 감소하고 전세 가격은 상승할 것 같은데 수요가 많아서 성공 가능성이 가장 높은 투자 지역은 어디일까요? 당연히 서울과 수도권입니다. 하지만 서울은 이미 너무도 많이 올랐습니다. 따라서 상대적으로 수도권의 성공 가능성이 더 높다고 판단할 수 있습니다. (197쪽)

결론적으로 매전갭이 작아져 갭투자에 유리한 서울의 2,3등 아파트들, 입주가 끝나 가는 신축 아파트, 상대적으로 덜 오른 곳이며 9억원 미만 주택비중이 높은 지역 등이 성공 확률이 높다고 말한다. 또 한번의 상승기에 시세 상승 지역을 따라 갭메우기가 예상된다는 것이다.  


Tip 갭메우기 예상 지역과 아파트 찾는 법

수도권에서 매매가 상승률이 가장 높은 지역(아파트),서울에서 뒤늦게 급등한 지역, 교통 호재가 예정된 지역(5호선 연장 구간, 수인선 연장 구간, 7호선 연장 구간, 송도 연장선)찾기> 이들 주변에 누적 상승률이 낮은곳 찾기> 가격 많이 오른 지역과 덜 오른 지역,  A급 아파트와 B,C급 아파트, 신축과 구축, 일반 아파트와 주상복합, 중소형과 중대형의 가격 갭을 이용해 투자처 선택.


부룡님은 이 책에서 유일하게 지방 투자에 대해서도 말하고 있다. 공략 포인트는 광역시 규모에서 상대적으로 가격이 저렴해 보이는 곳, 상승세가 나타난 지역 주변에서 입주 물량이 크게 줄어드는 곳, 규제 때문에 가격이 조정되었지만 누구나 선호하는 핵심지역. (중소도시 투자는 신중할 것)


당장은 강력한 모멘텀 때문에 좀 더 오를 가능성이 있다는 얘기인가요? -네, 지금 상황에서는 서울이 웬만큼 상승한 후 규제를 받아 조금 주춤할 테고, 그사이에 나머지 수도권 지역이 갭을 메울 겁니다. 그러면 서울이 상대적으로 싸게 되잖아요? 이렇게 물고 물리면서 기하급수적인 초장기 상승이 올 수도 있다고 봅니다.(242쪽  ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)

<월천대사의 전략>

-옆그레이드 NO NO! 학군 명문지로 업그레이드!


월천대사님의 글을 읽다보면 힘이 좀 빠진다. 서울 맞벌이 부부는 돈이 많고, 아파트 구입 여력이 크다는 것이다. (나만 없어, 돈!). 어디에 터를 닦느냐에 따라 손자의 거주지나 생활권까지 결정된다고 말하는 지점에서는 왠지 민망했다. 현타가 왔달까....ㅎㅎㅎ


아무튼, 아파트 구입 여력이 큰 사람들이 선호할만한 직주근접 인프라 좋은 곳, 특히 학세권에 주목해야 한다고 말한다. 




Tip. 투자 지역 찾는법

1. 대장주 찾기와 2015년부터 현재까지의 가격 변동을 통해 2배 법칙을 이해한다.

2. 3핵, 정비사업지역, 신축까지 다 합쳐서 지도에 그린다.

3. 호재 예정인 교통 노선도 그린다.

4. 교집합 지역을 찾는다.

5. 찾아낸 곳 중 자기 자본에 맞는 지역에 투자한다. 

2020년은 실거주자들이 집을 사러 움직이는 시기이기 때문에 마지막 상승기에는 바로 학군이 꽃을 피울 것이라고 생각합니다. (302쪽)

그럼 학군이란 어딜까? 현재 학군 지역으로는 다들 알다시피 서울에서는 대치동, 중계동, 목동 수도권에서는 평촌과 일산을 들 수 있다. 월천대사님은 앞으로 학군이 좋아질 지역, 즉 미래 학군에 대해서 이야기하는데 이 부분이 특히 흥미로웠다. 시간이 걸리고 전통 학군지 만큼은 아니어도 학부모들이 선호할 지역을 주시하고 선점하라는 것이다.


이런 지역으로는 마포구, 성동구, 강동구나 규모가 큰 뉴타운 등을 든다.잠실 엘리트레 주변과 반포, 길음뉴타운의 길음초 길음중 학구, 가재울뉴타운 가재울초, 우장산역 인근처럼 될 수 있다는 것이다. 광교, 위례, 미사, 동탄도 주목해 보아야 한다. 입주가 시작되는 시흥 장현지구도 눈여겨 봐야 한다. 


책을 다 읽고 해야 할 일이 떠올랐다. 


당장 서울과 수도권 역세권, 인기 신축, 학군지역을 중심으로 아파트 시세 조사를 해야겠구나. 그래서 갭메우기 기회를 노려야 겠구나.


기회는 준비하는 자들에게만 오는 것이니까. 굿 럭~


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이수정 이다혜의 범죄 영화 프로파일 이수정 이다혜의 범죄 영화 프로파일 1
이수정 외 지음 / 민음사 / 2020년 3월
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<연대하기 위하여>


이른바 n번 방 사건으로 나라가 떠들썩했다. 주동자 '박사' 조주빈이 잡혀 뉴스마다 그(으...놈 자 붙이고 싶어...)의 얼굴이 대문짝만하게 나왔다. 그에 대한 기사도 연일 보도되었다. 어떤 일을 했는지, 어떤 학교를 나왔는지, 교우 관계는 어땠는지, 어떻게 이 일을 했고, 얼마나 악랄한지. 심지어 살인모의? 청부? 같은 것도 했다며? 어머나 어머나....



그러는 사이 잊혀지고 있는 사람들이 있었다. 사건으로 인해 피해를 입은 여성들의 삶이다. 얼마나 아픈 삶을 살고 있는지, 그들이 잃은 것은 무엇인지에 대해서 이해하고 치료하고 방지하기 위한 노력은 미약하기만 했다. 나도 그랬다. 너무나 대하기 힘든 끔찍한 범죄라 저절로 고개가 돌려졌다. 그런데 이 책 <이수정 이다혜의 범죄 영화 프로파일링>을 읽다가 다음과 같은 말을 읽고 문득 자신이 부끄러워졌다.


그런 동영상을 보지 않는 많은 여성들도 이건 내 문제가 아니니까, 나는 이런 동영상에 노출될 리 없으니까, 나는 안전한 관계만 맺고 있으니까, 하면서 불법 동영상 문제는 그들만의 문제라고 생각한다면 동영상을 보는 남성들과 다른 점이 무엇일까요...피해자들을 외면하는 것 자체가 가해 행위의 연장선상에 있을지도 모릅니다.(191쪽)

(이수정 교수, 이다혜 기자, 그리고 최세희 조영주 작가가 팟캐스트를 만들었고, 이 책도 만들었다.)


불편해도, 피하기만 하면 바뀌는 점은 없을 것이다. 불법 동영상 삭제에 대해 묻기 위해 피해자에게 연락했더니 자살한 경우가 많더라고 한다. 내가 눈을 감고 있는 동안에도, 일은 벌어지고 있다.



<이수정 이다혜의 범죄 영화 프로파일링>은 영화나 드라마 속 범죄를 통해 사회를 보는 또 하나의 눈을 뜨게 하는 책이다. 노동에 대한 댓가를 받을 뿐인 <기생충>의 기태 가족이 과연 '기생충'인가 에 대한 문제부터, 권위에 대한 무비판적 수용, 소외된 사람들에 대한 편견 등을 다양하게 다루지만, 결국 가장 강력하게 이야기하고 있는 것은 영화나 드라마 속 여성과 아동청소년에 대한 성폭력이다. 존경하는 범죄 심리학자 이수정 교수와 씨네21 이다혜 기자가 진행하는 동명의 팟캐스트의 내용 중 일부를 정리한 책이기도 하다.


이수정 교수와 이다혜 기자는 영화 속 범죄의 피해자들에게 특히 주목한다. 그리고 범죄 피해를 막기 위한 '대책'에 대해 이야기 한다. 나는 이 책의 그런 점이 특히 좋았다.


'밤 늦게 다니지 마라, 옷 얌전히 입어라, 문단속 잘 하라'는 이야기가 아니다. (그건 가해자의 논리다. 연쇄 살인마 유영철이 그랬다지. "여성들이 몸을 함부로 놀리는 일이 없었으면 좋겠다"고. ) 가정 폭력이 있었다면 피해자가 '쉼터'로 가는 것이 아닌 가해자가 집을 떠나는 '퇴거 명령'이 내려져야 한다고 말한다.(내가 돈 벌어 산 돈인데, 니가 나가라!고 남자들이 길길이 뛸 것이 안봐도 비디오다)


가해자가 누구이며 왜 그랬는지에게 집중하는 대신, 피해자의 피해를 복구하는 데 더욱 힘을 쏟자고 한다. 그러기 위해서 우리는 손을 잡고 힘을 모아야 한다고 말한다.


힘내세요. 상처는 극복하라고 있는 것입니다. 그렇기 때문에 성장할 수 있는 기회도 얼마든지 있고요....그리고 응원합니다. 우리는 결국 연대하기 위해서 이 방송을 하고 있는 것이니까요.(이수정) 227쪽

<책을 통해 알게 된 것>



책을 읽는 내내 혈압이 분노로 치솟았다가, 공포로 곤두박질 쳤다가 했다. 범죄에 대해 내가 몰랐던 사실이 너무 많았다. 내가 책을 읽으며 새로 알게 된 것과 깊이 공감한 구절은 다음과 같다.


35) (이수정) 가정 폭력 사건은 크게 두 가지 경로가 있습니다. 형사 사건으로 처리되든지 아니면 가정 보호 사건으로 분류되는 것입니다....가정 폭력으로 보기에 경미하다고 판단되면 가정 폭력 처벌법의 적용을 받는 가정 보호 사건이 되는데, 이 경우에는 '반의사 불벌죄'가 적용됩니다....어느 단계에서든 뒤늦게 마음이 변심하여 '남편을 용서해 주세요.'하면 아무리 피해자의 팔이 부러지고 응급실에 실려가도 가해자에 대한 처벌이 어렵습니다.


38)(이수정) 친족에 대한 범죄 통계는 산출되지만 그것을 세분화하여 부부 간에 얼마나 폭력이 일어나는지는 현재로서는 산출할 수 없습니다. 애당초 입력 자체를 하지 않기 때문입니다.


55) (이수정) 가정 보호 사건이나 아동 보호 사건으로 분류돼 가정 법원으로 넘어가면 그것으로 끝, 즉 형사 처분을 할 수 없습니다. 형사 처분까지 결정할 수 있는 전담 법원이 있다면 판사가 마음이 바뀌어 형사 처분을 할 수도 있고, 교도소에 갈 수도 있으니 폭력 가해자들의 경각심이 다르겠지요.


69) (이다혜) ...가정 폭력으로 인해 남편 손에 아내가 사망하는 경우가 일 년에 칠팔십명인데, 그중에 살인죄가 적용되는 경우는 20~30건밖에 안되고 나머지는 전부 과실 치사 판정을 받습니다....반복적으로 폭행을 저질러 온 사람의 살인의 고의는 인정하지 않으면서, 맞아 온 사람이 반격하는 순간에만 그 고의를 인정한다는 것이 상식적으로 이해가 안 됩니다.


136)(이수정) 이 부분은 우리도 법률을 개정해야 한다고 생각합니다. 예를 들어 성폭력 사건이 일어난 학교에 책임을 물을 수 있어야 합니다. 부모는 학교가 아이들의 안전을 도모할 것을 예상하고 보낸 것인 만큼 아이가 성폭력 피해를 당했다면 학교를 상대로 손해 배상 청구를 하는 것이 당연합니다.


170)(이수정) 스토킹 방지법이 입법이 안 되고 있는 것이야말고 가장 큰 문제 중 하나입니다. 남자들, 특히 나이 든 국회 의원은 스토킹을 정의하기가 애매하다는 이유로 입법에 소극적입니다....그런데 그런 논쟁 자체가 참 우습다는 생각이 드는 것이, 요즘은 사방 천지에 CCTV가 있어서....그런 식으로 증거를 잡아 처벌하면 되는 겁니다. 스토킹이 구애 행위다 아니다를 가지고 탁상공론할 필요도 없는 것입니다.


193)(이수정) 리벤지 포르노도 사실은 포르노가 아니죠. 상업화된 것만 포르노라 부를 수 있는 것인데, 분명한 불법 동영상을 포르노라고 부를는데다 그 앞에 리벤지라는 말까지 붙여 버림으로써 사실을 왜곡해 버립니다.


197) (이수정) 영국도 아동 유인 방지법이 있습니다. ...성매매 업소를 차리고 13세부터 18세까지 가출 청소년들은 연락하라고 본인의휴대폰 번호를 인터넷에 올려놓는 행위가 불법인 것입니다. 그러나 한국은 그 댓글만으로는 처벌할 수 없습니다.


263) 범죄학에는 여성 범죄자를 엄벌에 처해야 한다는 '악녀 가설'이 있습니다. 보통 피의자가 여자라면 경미한 폭력 범죄의 경우에는 일반적으로 남자보다 관대한 처분을 내리는데 여자가 고의적으로 사람을 죽이면 여자가 감히 사람을 죽이다니! 하며 남자보다 형량이 훨씬 높아진다는 거죠.


294)(이수정) 사랑이라는 확신을 가질 정도로 완벽하게 상대를 현혹시키는 것, 바로 그런 것들을 마치 동물이 털을 다듬는 것과 같아 '그루밍'이라고 합니다. 그런 종류의 길들이는 과정 주에 피해자는 자신이 당한 것을 피해라고 생각하지 않고 자발적인 사랑이라 오해합니다.


301)(이다혜) ...사회적 인식에 따라 법은 바뀌게 마련인데 아직 인식 수준이 거기까지 도달하지 못해서 그렇지 소아 성애도 동성애처럼 언젠가 합법적으로 수용될 수 있는 성적 취향이라고 주장합니다.


(이수정) 이 주장은 아동도 어른처럼 성적인 반응을 할 수 있다는 오해에서 출발합니다. 아이들에게도 물론 성적인 욕구와 쾌락이 있지만 2차 성징이 나타나기 전까지는 성인과 똑같은 수준의 성적인 쾌락을 느낄 수 없습니다. 오히려 고통을 주지요....자신에게는 성적 취향에 불과할 지 모르지만 상대방에게는 그야말로 폭력이고 고통스러운 피해입니다....이런 점이 아동 음란물, 아동 포르노가 나쁜 이유입니다.


303) (이수정) 성범죄는 남성 호르몬 때문에 일어나는 것이 아니라, 권력과 통제력에 대한 욕망 때문에 일어납니다.


318) (이수정) 그런데 이런 청소년 집단 폭행 사건들의 배후에는 랜덤 채팅 앱이 있습니다. 앱은 전부 중소 IT 기업에서 만듭니다....그런 앱들이 한국에 현재 200개가 넘습니다. 업체도, 사용자도, 일반인들도 이 앱이 아동 청소년 성매매를 목적으로 하고 있음을 알지만 아무도 단속하지 않습니다.


321)(이수정)토론회에서 변호사 한 분이 혼인 가능 연령은 18세로 해 놓고 의제 강간 연령은 12세까지라는 것은, 그렇게 어린 나이부터 섹스할 능력은 있지만 혼인은 안 된다는 뜻이냐 지적하셨는데 너무나 합당하다고 생각했습니다.


345)(이수정) 특히 피해자와 가해자가 아는 사이고 가족이거나 위계 관게에 있는 사람일 경우 피해자의 반응이 '전형성'과는 다르게 나타날 수 있습니다. 예를 들어 안희정 전 도지사의 수행 비서였던 여성이 피해를 당한 다음 날 된장찌개를 먹을지, 순두부찌개를 먹을지 고민한 것은 피해자가 아니기 때문이 아니라 자신의 위치와 가해자와의 위계 관계에서 벗어나기 어려웠기 때문입니다. 피해자가 저렇게 행동하니까 피해를 당한 것일리 없다고 판단할 수는 없는 것입니다.


355)(이수정) 강간은 피해자의 문제가 아닙니다 .그렇기 때문에 피해자를 주목하는 태도 자체가 잘못된 것입니다. 자기 절제를 못하는 가해자의 욕망이 문제지, 피해자가 어떻게 생겼느냐, 피해자가 어떤 특성을 가졌느냐는 전혀 중요하지 않습니다...화성 연쇄 살인 사건의 중요한 시사점 중 하나가 피해자의 연령 폭이 8세부터 76세까지로 엄청나게 넓다는 사실입니다. ...성범죄는 야심한 밤에만 일어날 것이라는 추측도 틀립니다. 아동 성범죄는 방과 후에 제일 많이 일어납니다.


368)(이수정) 미국에서는 16세 미만의 경우 아무리 합의된 성관계라 해도 성폭력입니다. 그렇기 때문에 '반복적으로 강간을 당한다'라는 표현이 성립됩니다. 하지만 한국은 의제 강간 연령에 의거해 만 12세까지만 보호를 하다 보니 13세부터는 피해자로 인정받지 못하고 성매매 청소년으로 처벌받아야 하는 상황입니다.


374)(이수정) 강남 경찰서에서 그 치과 의사가 가지고 있던 아동 음란물을 압수했는데, 무려 6000건에 달했습니다. ...이 사건은 치과 의사의 주거지가 일정하고, 치과를 계속 영업하고 있고, 이미 음란물을 다 회수했기 때문에 증거 인멸의 우려가 없다는 이유로 구속 영장도 나오지 않았습니다. 그래서 일정 기간 후에 다시 구속 영장을 청구하니까 법원에서 괘씸하다, 불구속 수사를 해도 되는 사안인데 자꾸 구속 영장 청구를 한다며 압수했던 6000건의 동영상을 그 피의자한테 돌려주라고 했습니다....그래서 지금 문제가 되는 것이, 그 음란물이 증발했어요. 치과 의사가 동생에게 6000건의 증거물 동영상을 넘겼는데 찾을 수가 없다고 합니다. 그 안에 심지어 주요 아동 피해자들이 등장할 지도 모르는 위험이 있는데 말입니다.


<우리 아이가 살아갈 세상>


책을 다 읽고 책에서 소개한 넷플릭스 드라마 <믿을 수 없는 이야기>를 보았다. 그 중 한 장면이 눈에 밟힌다. 주인공 듀발 형사는 연쇄 강간 사건의 증거를 찾기 위해 집에서도 밤 늦게까지 거실 소파에서 일한다. 딸이 자다가 깨서 나와 '무섭다' 고 하자 일하는 자신 옆에 재운다. 그리고 딸의 잠든 얼굴을 복잡한 표정으로 쳐다본다.


나도 책을 덮고 PC를 들여다보고 있는 딸의 옆얼굴을 한참 바라보았다.


저는 제가 여자가 아니었으면 이 바닥에서 이런 연구를 하며 살지 않았을 것 같아요. 여자였기 때문에 피해자가 당한 고통에 공감하고 이해할 수 있었고, 그래서 이 일을 깊게 해 봐야겠다 생각했습니다....내가 이 일을 함으로써 내 딸이 안전하게 사는 데 조금이라도 도움이 된다면 해야 한다고 생각했습니다.(이수정) 201쪽

지난 선거에서 가장 반가웠던 점 중의 하나가 여성 후보들과 당선자가 눈에 많이 띄었다는 점이다. 물론 모든 여성 정치인이 여성의 복지를 위해서 일하지는 않는다. 어린이와 (대부분의) 청소년은 선거권도 없다. 다음 국회에서 우리는 희망을 발견할 수 있을까? 몇 년째 법사위에도 못 올라가고 있다는 '스토킹 방지법'이 통과될까? 이수정 교수가 가장 큰 문제로 삼고 있는 '의제 강간 연령'이 높아질까? 아동 유인 방지법이 통과될까? 희망을 가져본다.


끔찍한 사건에 대한 보도를 접하며,

'그것이 알고싶다'를 보며,

범죄 영화를 보며 느끼고 가져야 하는 것은

'이렇게 험한 세상에도 우리집은, 나는 안전하구나' 하는 안도와 감사가 아닐 것이다.

불안과 불만, 그리고 문제를 직시하고 행동하려는 용기라고 생각한다.


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싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - ‘채널A 서민갑부 이선미’가 들려주는 실전 경매 투자 노하우, 개정판
이선미 지음 / 지혜로 / 2020년 3월
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이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.


지난해 가을, 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기의 개정 전 판본을 읽었다. 


저자인 쿵쿵나리 님은 남편과 이혼하고 아이들과 살아가기 위해 경매를 배웠고, 그 와중에 암에 걸려 투병을 하기도 했다. 좌충우돌 초보 경매인에서, 세상 누구에게도 지지 않는 열정만으로 고수의 반열에 든 멋진 분이다. 경제적 자유를 이루신 것은 물론, 내가 공부하고 있는 '행복재테크'에서 경매 초급반 선생님으로서 경매 병아리들을 멋지게 성장시키고 계시다.

 


울다가, 웃다가...쿵쿵나리님의 책을 읽으며 정말 정신을 차릴 수 없었다.

그녀의 고난 극복기를 읽으며 코끝이 찡해지려는 찰나, 특유의 유머감각과 무대뽀정신으로 배꼽을 잡게 하시고....

그러면서도 경매를 하기 위해서 꼭 알아야 할 것들에 대한 정보는 또 빠짐없이 전달해 주시고....

책을 덮으며 멍했던 기억이 난다. 내가 도대체 무얼 읽은 건가. 소설인가, 에세인가, 경매책인가....

나무랄데 없는 책이었는데, 업그레이드된 개정판이 나왔다고 해서 정말 궁금했다.


뭐가 달라졌을까?


표지가 핑쿠핑쿠 더 예뻐졌다는 게 가장 눈에 띄는 첫번째 변화! ㅎㅎㅎ

 

1.  달라진 투자 환경에 따른 정보 개정


쿵쿵나리님이 이 책을 처음 쓴 건 2014년. 6년 밖에 지나지 않았지만, 그 동안 부동산 투자 환경은 너무나 급격히 변화했다. 세금도, 규제도, 대출도 많이 변했다. 쿵쿵나리 님은 달라진 환경으로 읽는이들이 혼란스러워하거나 실수하지 않도록 책의 내용을 고친 것이다. 예를 들어 아래 페이지만 하더라도ㅗ 쿵쿵나리 님이 처음 책을 쓸 때만 해도 80% 씩 나오던 경락대출이 이제는 70% 밖에 안 나오는 것을 (비조정지역) 바탕으로 내용을 고친 것이다. 이 외에도 최우선 변제 금액 등 달라진 부동산 관련 정보를 바탕으로 현재에 꼭 들어맞게 고쳐주셨다. 


2. 새로운 경매 사례로 업데이트


전 책에서는 책을 내기 직전 시기의 사례가 많이 들어있었는데, 최신 사례로 바꿔 넣으셨다. 아래는 전 책에 예로 들었던 아파트 경매 사례를 같은 단지에서 진행된 2019년 경매 사례로 바꾸어 넣은 것이다. 최근 부동산 매매가가 급등한 만큼, 최근 사례를 보니 더욱 현실감있고 생생하게 이해가 되었다. 최신 사례로 공부하니 더욱 이해가 쏙쏙 잘되는 것 같은 것은 나만의 느낌적인 느낌?^^


3. 컬러 사진으로 업그레이드


쿵쿵나리님의 강력한 투자 무이기자 강점은 인테리어다. 언젠가 줌Tv로 진행된 특강에서 쿵쿵나리님이 진행한 인테리어 에프더 사진을 보고 입을 딱 벌린 적이 있었다. 곰팡이 가득 핀 반지하 빌라도, 쓰레기와 오물이 들어찬 끔찍한 집도 그녀의 손길이 닿으면 깔끔하고 모던하지만, 포인트까지 놓치지 않는, 누구라도 살고 싶은 집으로 변했다. 그런데 이전 책에는 올컬러 아닌 2도(두가지 색상) 인쇄로 되어 있어 그런 그녀의 인테리어가 잘 보이지 않았다. 이번 책에는 컬러로 인쇄되어 그녀의 인테리어 감각을 더 자세히 엿볼 수 있었다. 더 많은 사진이 실렸으면 하는 아쉬움은 남지만.


4. 서민갑부, 궁금했던 그 뒷이야기


이 전 책은 쓰레기집을 낙찰받아 멋지게 변신시킨 활약상에서 이야기가 끝난다. 그 후에도 쿵쿵나리 님은 승승장구하셨고 얼마 전에는 채널A에서 방영하는 '서민갑부'에 출연하여 큰 화제를 모으셨다. 쿵쿵나리님의 방송을 보고 행복재테크에 경매를 배우로 찾아온 사람들도 많다는 이야기를 들었다.  


서민갑부 쿵쿵나리 님은 지금도 여전히 투자자로, 경매 강사로 열심히 살고 계시다. 그리고 경매로 낙찰받은 바닷가 집을 별장으로 멋지게 변신시켜 소박한 여유와 낭만도 즐기고 계시다. 한적한 바닷가에서 혼자 글도 쓰고 책도 읽고....나도 너무나 바라 마지 않는 일이지 않은가. 아.... 쿵쿵나리님은 왜인지 점점 내 이상에 다가가고 계시다. 


나는 쿵쿵나리 님의 뜨거운 삶을 점점 더 닮아가고 싶어지고 있다. 


5. 그녀를 울린 사람들


마지막으로 새 책의 에필로그에는 이 전 책에 없던 두 사람의 이야기가 나온다. 그녀를 끝내 울리고 만, 그녀로 인해 인생을 변화시킨 두 제자의 이야기다. 그녀의 이야기에서 희망을 얻고, 열정으로써 고난을 극복하고 마침내 그녀처럼 당당하고 씩하게 운명을 개척하고 있는 두 여성. 쿵쿵나리님은 그 두 사람의 인생을 변화시켰고, 또 그보다 훨씬 많은 사람들의 인생에 희망을 주고 변화의 씨앗을 심어주셨다. 


나는 그녀의 에버노트 어느 한 구석에 '명도 도와줄 제자' 리스트에 올라있다. 나도 어서 쿵쿵나리님 덕택에 성공한 제자, 쿵쿵나리님을 울린 제자가 되고 싶다. 그 때까지 열심히 살아야지. 



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한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술 - 내용증명, 점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송, 부동산 경·공매 관련한 모든 서식과 유치권, 법정지상권, 지분, 대지권미등기 등 각종 특수물건을 처리할 수 있는 실전 서식 수록, 개정판
송희창.이시훈 지음 / 지혜로 / 2020년 1월
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<한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>

애칭 셀송기.

이 책을 얼마나 기다렸던가.

경매인들 사이에는 '반드시 가져야 하지만, 절대로 열어봐서는 안되는'

판도라 상자와 같은 존재였던 책.

절판 된 후 중고서점에서 수십만원에 거래되었던 책, <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>

(그 나마 매물이 거의 없었던...)

결국 지난 1월 전면개정되어 내 손안에 들어왔다.

(경매하는 지인 중엔 여러권 산 분도 많다는 것은 안 비밀...책테크 가나요~)


​이 책은 우리나라 최대의 재테크 카페와 학원을 이끌고 계시는 송사무장님이, 로빈훗 이시훈 변호사님과 함께 펴낸 책이다.

기일입찰서 쓰는 법부터, 기본적인 내용증명, 가처분, 가압류 소송과 유치권 분쟁에 필요한 법적 지식, 소송방법, 소송 서류 쓰는 법까지,

그야말로 경매인들에게는 없어서는 안될 참고서 같은 것이다.


경매를 한 번이라도 해 본 사람이라면 알 것이다.

경매를 하려면 법을 잘 활용해야 한다. 송사무장님은 항상 '법은 낙찰자의 편'이라고 말씀하시는데,

법이 낙찰자의 손을 들어주려고 해도

낙찰자가 법의 손이 어디있는지 알고, 그 손을 잡지 않으면 아무 소용이 없는 일이다.


겨우 3건을 낙찰받은 나도, 지난해 한 건의 전자 소송을 셀프로 진행했고

승소했다 .


낙찰받은 집은 채무자가 오래전 이사해서 빈집이었고

미납 관리비가 상당히 쌓인 상태였다.

일단 내가 돈을 내고, 채무자에게 구상권 청구소송을 한 것이다.

(미납관리비는 낙찰자가 내야 한다고 생각하는 사람도 있는데, 그렇지 않다.)

당시엔 이 책이 없어서 행복재테크 카페에 올라온 선배들의 글을 읽고 그대로 따라했고,

어렵지 않게 승소 판결을 받을 수 있었다.

(하지만 채무자는 거주지 불명 상태이고 재산도 없어 구상금을 받아내긴 어려울 것 같다. 대신 이 판결문으로 대납 관리비를 양도세에서 비용으로 공제를 받을 예정이다.)


<한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>에도 친절하고 자세하게 체납관리비 분쟁이 일어났을 때 대응요령에 대해서 말해주고 있다. 이 다음에는 각 경우별로 어떻게 대처해야 하는지, 채무부존재소송, 구상권 청구소송은 어떻게 해야 하는지 자세하게 설명해 준다.


책의 프롤로그에는 저자가 이 책을 펴내는 따뜻한 마음이 잘 나타난다. 저자는 법적 능력을 완벽히 갖추지 못한 상태에서 경매 전업투자를 시작하게 되었고, 혼자서 수많은 경`공매 사건을 직접 처리하며 소장 하나하나를 소화하였다고 한다. 16년 동안 경매 투자를 하면서, 거의 전문가의 도움없이 스스로 법적 문제를 해결하며 쌓이고 쌓인 실력과 노하우의 결정체가 바로 이 책이라는 것이다. 


변호사를 한 번 선임할 경우 약 500만 원 정도의 착수금을 주고 승소할 경우에는 추가로 성공보수를 부담해야 한다고 한다. 이 책은 그러니 최소한 500만원 이상을 벌게 해줄 수 있는 책이다.

 

사실 이 책은 더 큰 돈을 벌어줄 수 있는 책이다. 흔히들 수익이 크다고들 말하는 특수 물건은 대부분 이러한 법적 문제를 해결하는 능력이 있어야 도전할 수 있는 것이다. 이 책은 특수 물건 문제 해결을 위해 필요한 다양한 법적 상식, 소송 방법 등을 자세히 설명하고 있다.

(정가 55000원은 절대 비싼 게 아니다)​

 

이 책은 법률적 지식과 소송 방법을 아주 기초적인 것부터 쉽게 설명해 준다. 책을 펼치기 전엔 '법'이라는 말만 들어도 두드러기가 올라올 것 같은 피부를 진정시키느라 힘들었는데, 일단 펼쳐서 이곳 저곳 읽어보니 문맥이 쉽고, 설명도 기초부터 차근차근 되어 있어 어렵지 않았다. 읽으면서 '아니 법률 책도 이렇게 쉽게 쓸 수 있는데, 다른 사람들은 왜 그렇게 어렵게들 쓰지? 진입 장벽을 높여 밥그릇을 빼앗기지 않으려는 것인가?' 라는 삐딱한 마음도 들었다.

(물론 아니겠지요~)


설명만 쉬운 게 아니다. 필요한 모든 소송 서류가 그대로 제시되어 있다. 읽는 사람이 할 일? 그 서류에서 이름과 주소 내용 등을 자신의 경우에 맞춰 살짝 살짝 바꿔서 그대로 진행하기만 하면 된다. 예전에 어떤 시리즈처럼 '그대로 따라하기'만 하면 되니 이보다 쉬울 수가 없을 것 같다.

 

헷갈릴 것 같은 부분은 조목 조목 설명해놓았다.

소송, 왠지 별 것 아닐 것 같은 착각이 든다.

책의 서문에서 이 책의 공저자 이시훈 변호사님도 지인들을 셀프 소송을 할 수 있도록 도와주면

'소송이 생각보다 쉬운것 같다'고 말한다고 했다.

그런데, 한 번 두 번 해 보면 쉬운 것 같은 일이, 처음 그 한 번 두 번을 하기가 정말 어려운 것이다.

이 책은 부담없이 그러한 소송 '첫 경험'의 두려움을 날려주는 책이라 할 만 하다.

목차도 무척 쉽게 잘 정리되어 있다. 경매를 진행하다가 법적인 지식이 필요할 때, 채무자나 임차인들에게 법적 압박을 해야 할 때, 발생한 문제를 지혜롭게 해결할 때, 손해보지 않고 나의 이익을 지켜 나갈 때 이 책을 꼭 필요할 것 같다.

 

두툼한 책의 표지를 쓰다듬는 것 만으로도 알 수 없는 든든한 기분이 든다.

모두 이 든든함을 느껴보시길...


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