부동산 빅데이터로 절대 잃지 않는 투자 하는 법

빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

■그래서 정말 얼마나 벌었대? 

책 제목 참 자극적이다.

그래. 이 책 저자는 도대체 얼마나 벌었다는 거야? 

나는 책의 앞날개와

표지에서 그 힌트를 찾을 수 있었다. 

정확한 액수를 알 수는 없었지만, 

실패율 0%, 1000% 수익률이라니. 

그것도 직장 다니면서 5~6년 만에!!!!(투자를 결심한 것이 2014년이라고 한다.) 

5000만원 투자를 했어도 5억이다. 1억이면? 10억!!!!

꺅!!!

다 빅데이터 덕분이라고 한다. 

빅데이터? 

나도 매주 KB 주택 동향을 읽어보고, 이상우 사장님의 '부동산 라이프'를 구독하고, 가끔 국토부 미분양 보도자료도 찾아보고, 호갱노노나 부동산지인, 아파트실거래가앱 등의 프롭테크 앱과 사이트를 이용한다. 그런데서 볼 수 있는 게 빅데이터 아냐? 그런데 1000%는 커녕? -_-;;;;

여전히 '지금 어디에 투자해야 하나?'라는 질문을 맞닥뜨렸을 때

당황하고 두려움에 휩싸인다. 

이 데이터를 봤을 때는 좋아 보이지만

저 데이터를 봤을 때는 잘 모르겠고....

난 뭐가 문제야?

빅데이터로 어떻게 돈을 벌었대?

■그 돈을 어떻게 벌었대?

앞 날개를 다시 꼼꼼히 읽어보니 이 책, <빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대?>는 울산에 살고 있는 '플대표(박상용)'가 지은 책이다. 그는 울산에서 대기업을 다니면서 투자를 시작했고, 직장생활과 병행하면서도 자신만의 독특한 투자법으로 엄청난 성과를 거두었다고 한다. 현재는 퇴사하여 가치투자 노하우를 알려주는 '비긴플레이스'라는 재테크카페와 부동산 전문회사 (주)부동산그놈을 운영하고 있다. 

사실 이 책은 저자가 '얼마나 벌었대' 보다는 '어떻게 벌었대'에 초점을 맞춘다. 

책 뒷표지만 봐도 잘 알 수 있다. 

아항!

부동산의 역사를 공부하며 정책의 변화와 시장의 반응을 파악하고

각종 통계를 보는 눈을 키웠으며

그것을 이용해 앞으로 상승할 지역을 찾아

오랫동안 꾸준히 투자해 돈을 벌었구나!

한마디로 서 말의 구슬을 꿰어 보배로 만들면 된다는 것이다. 오호라! 내게 딱 필요한 책이구만! 각종 통계나 보도자료를 보기는 보는데, 그걸 어떻게 활용할 지는 갈팡질팡 하는 나에게! 박대리와 함께 플대표에게 배워보자!!!!

책을 펼쳐보니 술술 읽힌다. 부동산 투자에 갓 관심을 갖게 된 박대리(과거의 플대표)에게 자신만의 투자법으로 훌륭한 투자가가 된 현재의 플대표가 투자 방법을 알려주는 형식의 스토리텔링 형식이기 때문이다. 감각적인 일러스트와 이따금 나오는 유머도 재미 요소다.

그리고 수익률 1000%라고 하니 엄청 투기를 했을 것 같은데,

정 반대다.

박대리는 대출금으로 겨우 마련한 소중하고도 조그만 종잣돈을 잃지 않기 위해

대박날 곳 보다는 '절대 떨어지지 않을', 곳을 위주로 투자처를 찾는다. 

이를 위해서 먼저 빅데이터를 이용해 

부동산 가격이 하락하는 지역들의 공통점, 즉

(공급 과잉, 미분양물량 증가, 외부 영향(일자리 감소, 외환위기 등), 단기간 급등)을 알아보고

많은 사람들이 부동산 상승 요인이라고 꼽는 것들, 즉

(입지, 학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구증가)

이 진짜로! 무조건! 언제나! 적용되는 것인지 알아본다. 

(이렇게까지 검증하고 파고드는 책은 없었던 것 같다. 진짜 치밀한 사람이다. 무섭-_-;;;;)

​​결론은 절대적인 부동산 상승 요인이라는 것은 없다는 것!!!!

몇 가지 요인만 믿고 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 것이다.  

■ 그래서 지금 어디 투자해요? 

묻지 말고 찾아라!

그럼 투자 지역은 어떻게 찾아야 할까?

역시 빅데이터를 이용해야 한다.

이를테면, 매주 보는 KB부동산 주간 동향의 시계열 표에서 매매가격 증감만 보지 말고, 매수매도 지수(매수우위 지수)를 유심히 살핀다. 동향을 알기 위해서는 그래프로 한 번 그려 봐야 한다. 

이외에도 행안부 홈페이지에서 순이동자수 그래프를, 보기도 하고 지역 주요산업의 경기를 산업통상자원부의 BSI지수로 알아보기도 하고, 국토교통부의 미분양 물량도 살펴보고, PIR지수, 지역별 실업률도 찾아본다. KB리브온 뿐 아니라 감정원 매매가격지수도 찾아보고, 통계청의 지역내총생산도 보고, 외지인 거래 비중도 보고, 국토부 실거래가도 살핀다.   

머여....

그 많은 빅데이터를 언제 다 보고 정리해....-_-;;;;

역시 나에게는 무리였어...박대리 안녕....하고

힘없이 책을 덮으려는 찰나 내 손목을 팍! 잡는 저자의 손길.

그럴 줄 알고 준비했단다.

이름하여 '젠가투자법'. 

젠가투자법?

젠가는 길쭉한 나무블록을 세개씩 늘어놓고 다시 엇갈려 늘어놓기를 반복, 높은 탑을 만든 후 쓰러지지 않도록 주의하며 나무블록을 빼는 게임이다. 탑을 무너뜨리는 사람이 지는 것.

투자하고 싶은 지역이 있다면, 위의 여섯 개의 투자 요소에 자신만의 기준을 만들고,

그 기준에 부합하지 않는 것을 빼 가 보라는 것이다. 

6개의 기준은 충분한 수요가 있어야 하므로 일정 세대수 이상일 것(박대리 기준은 *만 명 이상), 수익률을 극대화하기 위해 최소한의 전세가율을 넘을 것(박대리 기준은 *% 이상), 2년 6개월 간의 적정 입주물량(구하는 식은 주연령층(30~50대) 인구수x*%), 적정 미분양률 이하(지역 세대 수의 *%), 적정거래율(해당 월 거래량/평균 월거래량)x 100, 아직 많이 오르지 않은 지역을 찾기 위한 평당 매매증감률({(****가-****가}x100) 등이다. (*이 궁금하신 분들은 책 참고. ㅎ^^)

젠가 투자법으로 지역을 선별한 후에도, 금리나 정책, 부동산 경기의 전국적 흐름 같은 것을 예의 주시해야 한다. 즉, 나무만 보지 말고 숲도 봐야 한다. 

휴~ 책은 쉽고 재미있는데, 투자법이 쉽지 않아.... 

하지만 나는 이미 마음 속으로 알고 있다. 쉽게 큰 돈을 버는 대박을 꿈꾸는 순간,

사기꾼들의 먹잇감이 된다는 사실을.

부동산 투자는 절대 불로소득이 아니며

혼자 판단할 수 있는 실력을 가진 자만이 

오래오래 성공할 수 있다는 사실을...

어렵게만 느껴지는 데이터 확인도,

하면 할수록 손에 익어 쉽고 속도가 빨라질 거라는 사실을...

이것이야말로 한 번 배워 평생 돈 벌 수 있는 기술이라는 사실도...

여기에는 쓰지 않았지만,

책을 보며 이 데이터 저 데이터 찝쩍대다보니,

오호! 한두 군데 관심이 가는 지역이 생겼다. 

이제 하나하나 검증하고 확인해야 할 시간.

실천할 생각을 하니 가슴이 두근댄다.

행운을 빌어주길~