시간이 흘러도 변치 않을 부동산 투자 방법론

오윤섭의 부동산 가치투자 - 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

10년도 더 전에, 닥터아파트라는 사이트를 알게되었고 메일링을 등록해두었다.

이 책의 저자 오윤섭님의 부동산 칼럼인 '오윤섭의 부자노트' 가 메일로 꼬박꼬박 배달되었고 시간이 나면 읽어보곤 했다. 덕분에 부동산 현황에 대해서 파악하는 데 도움을 얻었다.

저자의 지난 책 '부동산 앞으로 5년 부동산 상승장은 계속된다'가 나왔을 땐, 다른 사람들은 다 폭락론을 외치던데, 왜 반대로 주장할까 궁금했으면서도 읽지 못하다가 올해초, 그의 생각이 맞았음을 깨닫고 뒤늦게 읽어보기도 했다.

그래서 이번 책도 무척 읽어보고 싶었다. 부동산 시장 예측은 신의 영역이라고 하지만, 그 동안 대체로 정확한 상황 판단을 했으니 앞으로의 부동산 시장에 대해서는 어떻게 생각하는지 전문가의 의견을 듣고 싶었다.

이 책은 최근 많이 출간된 '투자자'들의 부동산 투자책들과는 결이 다르다.

일단, 나는 이렇게 돈을 벌었다!는 내용이 아니다.

20년 넘게 부동산 현장을 지켜보면서 얻은 인사이트로 논리를 구축해 나간다.

다만 370페이지가 넘는 책에 그림이나 도표, 그래프가 단 한 개도 없어서 읽기가 조금 버겁다는 것은 아쉬운 점이다.

또한 이 책은 투자자들이 낸 책들처럼 '이렇게 저렇게 투자해라' 이야기하지 않는다. 오히려, '과거에는 이러저러한 상황에 시장이 이렇게 변했고 지금은 이러니,

앞으로는 어떻게 하면 좋겠는가? 독자 스스로 생각해보라.' 고 화두를 던지는 내용이 많다. 또한 투자를 위해 지켜야 할 원칙 같은 것을 정리한 내용이 많다. 그 동안의 '오윤섭의 부자노트'를 주욱 정리해 묶어 놓은 느낌?

그러니 '어느 지역을 찍어 주겠거니'하는 생각을 가지고 이 책을 읽는다면 실망을 할 것 같다.

한꼭지 한꼭지 천천히 읽으면서, 중간 중간 뉴스도 찾아보고, 언급한 아파트 단지가 어디에 있는지, 시세는 얼마인지, 그동안은 어땠는지 등등을 찾아보면서 나만의 깨달음을 얻기 위해 애쓰며 읽어야 할 책이다.

찾아보니 저자가 주식에나 쓰는 '가치투자'라는 개념을 부동산에 적용한 것은 지난 2006년 그가 쓴 다른 책 <부동산 가치투자>에서 부터였던 것 같다. 목차도 이번 책과 겹치는 부분이 많다. 저자의 투자에 관한 생각은 세월이 10년 이상 지났어도 변치 않은 것이다. 그런 생각은 들어볼 필요가 있지 않을까?

그렇다면 부동산 가치투자란 무엇인가? 한마디로 내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점(통상 침체기)에 매입해 4년 이상 장기보유하는 것을 말한다.(20~21쪽)

 그가 말하는 부동산 가치투자를 위한 원칙과 방법에는 다음과 같은 것들이 있다.

자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라

일생 동안 최대 5번만 투자하라(잦은 매도나 매수는 자제)

분산투자가 아닌 집중투자를 하라

투자처를 최종 결정했다면 남보다 비싸게 한다는 생각으로 매수한다.

조정장세가 끝나기 전, 매수자우위 시장에서 매매계약을 한다.

부자들이 매입하는 곳, 세입자들이 계속 살고 싶어하는 부동산을 사라

공급보다 유효수요(구매력 있는 수요)가 많은 부동산을 구입하라

재개발 아파트를 매수할 땐 전체 가구 60타입 이하와 84타입 비율이 엇비슷한 게 좋다.

재개발 아파트나 신축 아파트 투자 시 입주 2년이 지난 아파트가 가장 좋다. 보유기간 2년이 지난 양도세 비과세 매물을 적극 공략하라

대세상승장에선 늦어도 이주비가 지급되기 전, 이주공고 시점에 매수하는 것이 좋다. 정비구역 주택은 물론 대체주택 양도세 비과세를 노리려면 관리처분인가 전에 매수해야 한다.

1공구를 제외하고 대부분 신축 아파트인 송도 아파트 시장에 전세가율이 높다는 것은 실수요가 점차 늘어난다는 뜻이다. 입주물량이 소진되는 2020년 이후 기반시설과 GTX B노선이 신설되면 시세분출할 가능성이 있다.

양도세 중과 한시적 유예가 시행된다면 똘똘한 아파트로 갈아타는 최적의 타이밍이다.

가성비 좋은 아파트를 찾는 과정은 다음과 같다.

1. 소득수준이 높은 거주자가 몰리는 '부자벨트'를 찾는다.

2. 대장주,랜드마크 아파트를 찾는다.

3. 랜드마크 아파트값 추세를 따라갈 옐로칩(중저가 우량주)단지를 찾는다. 옐로칩이 바로 가성비가 좋은 아파트다.

11.3 대책 이후 주택 시장 게임 룰은 "똘똘한 아파트 한두 채만 사라"다. 그리고 "아파트는 정비사업 아파트를 사라"다.

서울 아파트 월간 거래량이 6개월 이상 1만 건 안팎을 기록하고 상승폭이 크지 않다면(월간 매매가 상승률 0.5% 안팎) 상승의 끝이 아닌가 의심해야 한다.

매도 우위시기에는 전세 레버리지 투자를 한다. 5년 안팎의 신축 아파트, 특히 입주한 지 2년째, 4년째가 돌아오는 재고아파트가 레버리지투자처다.

서울 핵심입지에 자리 잡은 재개발`재건축 등 정비사업 '출신' 서울 재고아파트는 전세레버리지투자처로 가치가 있다.

만약 3억~4억 원 여유자금이 있다면 2018~2020년 일반분양하는 재개발 아파트 입주권을 추천한다.

특히 정비사업 속도가 빠른 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 입주권을 추천한다.

부동산 개미와 반대되는 행동을 하는, 선제투자자의 행동은 어떨까? 그들은 분양 시장이 뜨거울 때, 즉 가급적 2020년까지 일반분양이 가능한 재개발 지분을 산다.

당첨자 발표 이후 지속적으로 모델하우스 직원과 접촉해 미계약 물량을 내 것으로 만드는 데 공을 들여야 한다.

내재가치가 풍부한 단지를 먼저 선정하고 지역 주도형 평형을 결정한 후, 입주 6개월 전부터 매물 동향을 지켜보며 잔금 납부 시점(입주 지정일) 전후에 매입하는 전략을 구사하는 것이 좋다.

보수적인 투자자라면 정비사업이 일반분양하기 2~3년 전 또는 이주하기 1년 전에 인근 구축 아파트를 전세레버리지투자 하는 것을 추천한다.

책의 내용을 다시 몇 문장으로 요약하자면, 다음과 같다.

수도권 부동산 시장의 조정 장세는 1년을 넘지 않을 것이며 부자들과 젊은 층이 살고 싶어하는 지역의 5년이내 새 아파트나 새아파트가 될 입주권을 사라(되지도 않을 청약에 목매지 말고) 입지 등 내재가치가 있는 아파트를 매수자 우위 시장(조정기)에 매입하여 4년 이상 보유하라. 최소 2023년까지 서울 및 수도권 부동산은 우상향 할 것이다.

기억해 두어야겠다.

※이 책은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성하였습니다.

마흔 다섯에 <마흔에게>를 읽다

마흔에게 (반양장) - 기시미 이치로의 다시 살아갈 용기에 대하여
기시미 이치로 지음, 전경아 옮김 / 다산초당(다산북스) / 2018년 10월

이 책의 서문을 읽다가 깜짝 놀랐다. 제목이 '마흔에게'인데 '노화'와 나이듦에 대해 말하고 있었기 때문이다.

나이가 들어도, 도전정신, '불완전한 용기'만 있다면 젊게 살 수 있다는 것이다.

내 나이 마흔 다섯.

가끔 친구나 주위 사람들에게 '나이 드니 예전같지 않다'는 말을 하지만 그것은 사실 자조 섞인 농담에 지나지 않았다.

아직 '늙음'을 실감할 나이는 아니라고 생각하고 있는 것이다.

책 제목이 <마흔에게>인데 '노화', '늙음'에 대해 이야기 한다고? 살짝 거부감이 들었다.

나는 아직 늙지 않았어. 늙지 않았다고!!!!!

그러나 책을 읽다가 보니 내가 오해했음을 알 수 있었다.

책은 '마흔=늙음을 준비하는 나이'라고 말하는 것이 아니었다.

저자는 나이가 몇이든, 삶의 의미를 성공이나 생산성에만 초점을 맞추지 말 것을 주문한다.

p40

아들러가 말하는 진화는 위가 아니라 '앞'을 향해 나아가는 움직임을 가리킵니다. 즉, 누군가와 비교하여 '위냐, 아래냐'라는 기준으로 측정하는 게 아니라 현상을 바꾸기 위해 한 걸음 앞으로 내딛는 거죠.

아리스토텔레스는 인생을 한 줄의 직선으로 파악하고, 출발점에서 종착치로 나아가는 것으로 이해하는 움직임을 '키네시스'라고 하고, 어딘가에 도달하지 않더라도 그 과정의 한순간 한순간이 완전하며 완성된 것으로 여기는 움직임을 에네르게이아'라고 불렀다고 한다. 즉 인생에 대한 관점은 그 의미가 무엇인가를 성취하는 것에 있는가, 아니면 존재 자체에 있는 것으로 보는가로 갈린다는 것이다.

저자는 이 중 에네르기아로서의 삶에 초점을 맞춰야 한다고 말한다. 마치 춤을 추듯이, 순간 순간을 즐기면서, 뒤로 미루지 말고 현재를 살아야 한다는 것이다.

p88

"인간은 언제까지나 젊게 살 수 있을까?"

이 질문에 대해 프랑스의 철학자 장 기통은 그의 저서 <나의 철학 유언>에서 "자기 앞에 영원할 삶이 있다고 생각하는 한"이라고 대답했습니다.

이러한 자세는 자신 뿐 아니라, 자신의 부모를 바라보는 시선에도 적용된다. 늙어 더 이상 사회 생활을 활발히 하지 않는 부모나 병상에 누워있는 노부모를 간호할 때, 그들이 무엇을 하고 할 수 없음에 촛점을 맞추어서는 안된다는 것이다. 저자는 부모가 늙었음에도 무엇을 잘 하게 되었다고 칭찬하거나 무엇을 할 수 없게 되었다고 안쓰럽게 여기지 말라고 말한다.

p127

칭찬이란 '내려다보는 시선'이며 자신의 이상을 부모에게 강요하는 행동입니다. 가엾게 여기는 마음도 실은 내려다보는 시선에서 오는 감상임을 깨달아야 합니다.

그러나 이 책에서 무엇보다 나에게 의미있게 울림을 준 말들은 뒤쪽에 있었다. 나와 나의 아이들 사이의 관계에 적용할 수 있는 이야기였기 때문이다. 아직 부모님이 크게 불편하시지 않아서 그런지, 지금 현재 나의 관심은 노부모와 나의 관계 보다는 부모로서 나의 역할에 집중되어 있기 때문이다.

p159

부모의 행복과 불행은 아이에게 전염됩니다. 아이의 행복을 바란다면 부모가 먼저 행복해지지 않으면 안 됩니다. 인간이 불행한 듯이 행동하는 데는 목적이 있습니다 주변과 세간의 동정을 사기 위해서입니다. 하지만 그러한 행동은 아이를 적으로 돌리게 됩니다.

이 문장을 읽는 순간, 몹시 부끄러워졌다. 힘들다, 괴롭다 울며 불며 보낸 세월이 떠올랐기 때문이다. 얼마나 어리광쟁이인가, 나는....마흔다섯의 나는 진정 독립적인 성인인가....

아이가 행복하게 자라기를 바란다면, 나부터 행복해야 한다. 내가 행복한 것을 보고 자신들도 행복할 수 있다고 생각하도록. 부모의 행복에 자신의 존재가 크게 기여하고 있다는 것을 믿으면서 자존감을 키우도록. 기억하자. 잊지 말자.

저자는 인간은 다른 사람과의 관계에서 행복을 얻을 수 있고, 자신이 가치가 있다고 느낄 때만이 다른 사람과 관계를 맺을 수 있다고 말한다. 즉, 내 아이가 다른 사람과 건강한 관계를 맺으며 행복하게 살아가게 하는 데는 아이가 스스로 가치 있다고 생각하도록 느끼도록 해야 한다. 내가 그 동안 비수가 되어 아이에게 꽂혔을 많은 말들을 생각하며 한없이 미안해졌다.

그럼 나는, 이미 늦었는가?

이미 모든 걸 망쳐버렸나?

절망에 빠지려고 하다가, 다음과 같은 글에서 작은 위로를 받았다.

p201

먼저 '지금'을 과거의 연장으로 생각하지 않아야 합니다. 여태까지 두 사람이 어떤 인생을 보냈는지는 앞으로 사이좋게 사는 것에 어떠한 영향을 미치지 않으며 문제도 되지도 않습니다. 지금까지는 지금까지고, 앞으로는 앞으로라는 겁니다.

위의 문장은 '부부관계'에 대한 조언이다. 그러나 부모자식간의 관계는? 내가 과거에 매달린다고 해서 달라질 것은? 그것도 과거는 과거가 아닌가. 인생은 어차피 불가역적이다. 그렇다면 역시, 백미러를 보지 말고, 지금 이 순간에 집중하는 수 밖에 없다.

9장 '나는 나부터 챙기기로 했다'는 내게 내 아이들과의 관계에서 내가 가져야 할 태도에 대한 실질적인 팁을 풍성하게 얻었다.

p217

인간관계의 문제는 타자의 과제에 함부로 침범하거나 침범해오는 데서 일어납니다. 자기 생각을 말해도 되는 순간과 말하지 않으면 안되는 순간도 있겠죠. 하지만 그럴 때도 "내 생각을 말해도 돼?"라고 묻지 않으면 안됩니다. 설령 자기 생각을 말한다 해도 상대가 받아들이느냐는 별개의 문제입니다.

p222~223

힘에 호소하는 방법은 즉효성이 있지만 유효성은 없습니다....압력을 가하면 가할 수록 상대는 반발합니다....인간관계에서 우리가 할 수 있는 것은 상대를 존중하고 다양성을 받아들이고 대화를 지속하는 방법뿐입니다.

p224

'내 이야기를 잘 들어준다'라고 느낄 때는 먼저 이야기를 도중에 끊지 않는 걸 알았을 때입니다....그다음은 판단하지 않는다는 걸 알았을 때입니다. 이야기를 털어놓은 사람은 의견과 비평을 구하는 것이 아닙니다....그들이 요구하는 것은 그 사람이 하는 말이나 심정을 있는 그대로 받아주는 것입니다.

p227

미움받는 것을 두려워하지 않는다는 점 외에 또 하나 중요한 점이 있습니다. 그것은 영향력을 행사하려 하지 않는다는 점입니다....원래 인간은 다른 사람을 키울 수 없습니다. 할 수 있는 것은 자식과 손주가 자라는 것을 지원하는 것, 아이가 자라는 환경을 마련해주는 것뿐입니다.

이 모든 것들이 처음 듣는 말이냐고? 천만에! 그러나 이 책을 읽으면서 이 문장들을 마음 깊이 받아들이게 되었고, 내 삶을 되돌아보게 되었고, 잊었던 것들을 소환하여 다시 한 번 실천할 용기를 얻었다. 그만하면 된 것 아닐까?

다람쥐가 숲에 도토리를 숨기는 심정으로, 언젠가 그것이 싹을 틔워 커다란 상수리나무로 자라기를 기원하면서

마흔다섯의 오늘을 춤추듯 살아가고 싶다. 

*이 후기는 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 작성하였습니다.

경제적 자유를 꿈꾸는 당신의 마음에 불을 붙여줄 불쏘시개

나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 - 3년 만에 월세 1,000만 원 만든 투자 철칙
청울림 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 7월

책을 읽고 남편과 오랜만에 우리집 경제에 대해 이야기를 나누었다.

나의 생각, 남편의 생각....

17년을 함께 살았는데도 두 사람의 경제관은 여전히 많이 달랐다. 마음이 맞아야 더 빨리, 더 멀리 갈 수 있을 것 같은데....

이 책은 구체적인 부동산 투자 방법을 알려주는 책이기도 하지만, '지금 당신의 인생은 그대로 좋은가?'라는 큰 질문을 던지는 자기계발서의 성격이 더 강하다. 지금 꿈꾸고 있는가? 무엇을 꿈꾸고 있는가? 꿈을 향해 달려가고 있는가? 적어도 출발이라도 했는가? 하는 질문을 끊임없이 던지고 마음에 불을 당긴다.

특별히 기억하고 싶은 책속 문장은 다음과 같다.

'마음먹기'가 가장 먼저다. 돈의 노예가 되지 않기 위해서라도 돈을 자배해야 한다는 마음을 먼저 갖는 것이 무엇보다 중요하다. 돈을 잘 벌고 싶다는, 부자가 될 것이라는 강렬한 열망을 가져야 한다.(p71)

모든 생명을 자유를 추구한다. 돈이 있으면 '할 수 있는 자유'와 '하지 않아도 될 자유'를 동시에 누릴 수 있다.(p76)

투자 세계에서 편협한 사고방식과 단정 짓는 습관을 가진 사람은 돈을 벌기 어렵다. 고정관념에 빠져 있는 사람도 마찬가지다. 잘못된 생각 때문에 수많은 기회를 놓치고 만다.(p124)

지금은 그저 열심히 살면 안 되는 세상이다. 생각 없이 열심히 살면 남 좋은 일만 하게 된다. 관습적인 사고는 관습적인 결과만을 낳는다. 그러니 생각하고 또 생각하라. 보이는 것만 믿지 말라.(p131)

만들어주는 대로 살지 말라. 남의 지혜로는 멀리 가지 못한다. 수학에서 답을 외우면 60점, 공식을 외우면 80점, 스스로 이해해서 과정을 풀면 100점이다. 투자도 똑같다.(p249)

무언가 하나를 잘하기 위한 최고의 방법은 잘할 때까지 하는 것이다. 다른 지름길은 없다.(p268)

늘 플랜B를 생각하라. 투자에 모든 것을 걸지 말라.(p275)

열심히 하는데도 성과가 잘 나오지 않는가? 그렇다면 지금은 물이 끓기 직전이다. 절대로 하던 노력을 멈추면 안된다.(p281)

이세계에서 마주치는 사람들 중 앞서 나가는 사람, 두각을 나타내는 사람들은 하나같이 자기만의 규율이나 원칙을 가진 사람들이라는 점이다.(p325)

이외에도

3장 내용은 실전 투자 지침서로 너무 훌륭해서 통째로 외워버리고 싶었다.

세상은 노력만으로 되는 것도 아니고, 열심히 한다고 다 성공하는 것이라는 것은 알고 있다. 하지만 노력과 열심이 없다면 또 어떻게 성공한단 말인가?

책을 읽으며 다시 가슴이 뜨거워졌고, 오랜만에 정말 내가 원하는 삶이 무엇인가에 대해 생각해보게 되었다. 내가 원하는 행복을 얻을 수 있는만큼만, 경제적 자유를 얻어 훨훨 날아가고 싶다.

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또 읽고 말았다! 히가시노 게이고

위험한 비너스
히가시노 게이고 지음, 양윤옥 옮김 / 현대문학 / 2017년 6월

추리소설의 게임은 언제나 공정하지 않다.

작가는 언제나 더 많이 알고 있고, 독자는 언제나 제한된 정보를 가지고 고심한다.

추리소설의 관건은 그 정보를 얼마나 적절하게 내놓느냐라고 생각한다.

너무 많이 내놓으면 긴장감이 떨어지고....(얼마 안 읽어 범인이나 비밀을 알아채버린다)

너무 적게 내놓으면 글 끝에서 배신감을 느낀다....(뭐야 이게...코난! 왜 이 비밀을 너만 알고 있지?)

히가시노 게이고 책은 발간되는 족족 거의 다 읽은 것 같다.

너무 다작하는 작가라 몇 권 쯤은 빠졌겠지만...

최근작들을 읽으면 느낀것, 그리고 이 책을 읽고 느낀 것은,

(오해나 억측이나 편견일 수도 있지만)

그가 참 거창하고 있어보이는 주제에 탐닉하지만

그것을 풀어내는 방법에는 그리 고민을 하지 않고 안전한 기존 익숙한 방법만 고수한다는 것이다.

그러니까 그런 풍, 히가시노 게이고풍 책을 원하는 이들에게는 꾸준히 소비되지만,

신선한 자극을 원하는 독자들에게는 매번 비슷한 실망을 안긴다.

미미여사나 온다리쿠랑은 다르다. 그녀들은 실패도 하지만 다양한 시도를 즐긴다.

일단 그는 저 멀리 가장자리 이야기부터 더듬어 들어간다.

여러 사람의 시점을 교차하면서, 우리 일상 이야기를 하는 듯 하지만

그 가운데 비밀이 있음을 암시한다.

그러다가 대단원에서 좌르륵, 뭔가 있어보임직한(과학 원리(<라플라스의 마녀>)라든가, 일본의 종교(<기린의 날개>)라든가, 뭐 그런....)이야기를 펼치며 끝난다.

이 책도 마찬가지다.

수의사에게 걸려온 의문의 전화. 생전 보지도 못한 제수씨와 함께 파헤치는 동생 실종의 미스터리(인줄 알았더니 어머니의 죽음의 비밀?)

그 뒤에는 뇌과학과 서번트 증후군이라는 과학적인 모티브.

아마 후천성 서번트 증후군이라는것은 실재하지 않는 것 같다.

그가 다루는 '과학'이라는 것은 대부분 '과학적 사실'이 아니라 '과학적 상상력'을 다루는 것이므로...

(<라플라스의 마녀>처럼...)

그럼에도 히가시노 게이고를 계속 읽는 이유?

그가 엄청난 이야기꾼이기 때문이다.

일단 그가 이야기를 시작하면 다음이 궁금해서 견딜 수가 없다.

자꾸 방석을 끌어당겨 앉으며 '그래서? 그래서?'하고 다음이야기를 재촉하고 싶은 기분이다.

이 책도 도서관에서 빌린 지 하룻만에 다 읽었다.

마지막 장을 덮으며 '에이~' 아쉬움에 입맛을 다시는 한이 있어도

페이지 터너로서의 그의 매력에는 다음에도 또 넘어갈 용의가 있다

[100자평] 가상가족놀이

가상가족놀이 ㅣ 스토리콜렉터 6
미야베 미유키 지음, 김선영 옮김 / 북로드 / 2017년 2월

왠지 예전에 읽었던 책같다.