시간이 흘러도 변치 않을 부동산 투자 방법론

오윤섭의 부동산 가치투자 - 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

10년도 더 전에, 닥터아파트라는 사이트를 알게되었고 메일링을 등록해두었다.

이 책의 저자 오윤섭님의 부동산 칼럼인 '오윤섭의 부자노트' 가 메일로 꼬박꼬박 배달되었고 시간이 나면 읽어보곤 했다. 덕분에 부동산 현황에 대해서 파악하는 데 도움을 얻었다.

저자의 지난 책 '부동산 앞으로 5년 부동산 상승장은 계속된다'가 나왔을 땐, 다른 사람들은 다 폭락론을 외치던데, 왜 반대로 주장할까 궁금했으면서도 읽지 못하다가 올해초, 그의 생각이 맞았음을 깨닫고 뒤늦게 읽어보기도 했다.

그래서 이번 책도 무척 읽어보고 싶었다. 부동산 시장 예측은 신의 영역이라고 하지만, 그 동안 대체로 정확한 상황 판단을 했으니 앞으로의 부동산 시장에 대해서는 어떻게 생각하는지 전문가의 의견을 듣고 싶었다.

이 책은 최근 많이 출간된 '투자자'들의 부동산 투자책들과는 결이 다르다.

일단, 나는 이렇게 돈을 벌었다!는 내용이 아니다.

20년 넘게 부동산 현장을 지켜보면서 얻은 인사이트로 논리를 구축해 나간다.

다만 370페이지가 넘는 책에 그림이나 도표, 그래프가 단 한 개도 없어서 읽기가 조금 버겁다는 것은 아쉬운 점이다.

또한 이 책은 투자자들이 낸 책들처럼 '이렇게 저렇게 투자해라' 이야기하지 않는다. 오히려, '과거에는 이러저러한 상황에 시장이 이렇게 변했고 지금은 이러니,

앞으로는 어떻게 하면 좋겠는가? 독자 스스로 생각해보라.' 고 화두를 던지는 내용이 많다. 또한 투자를 위해 지켜야 할 원칙 같은 것을 정리한 내용이 많다. 그 동안의 '오윤섭의 부자노트'를 주욱 정리해 묶어 놓은 느낌?

그러니 '어느 지역을 찍어 주겠거니'하는 생각을 가지고 이 책을 읽는다면 실망을 할 것 같다.

한꼭지 한꼭지 천천히 읽으면서, 중간 중간 뉴스도 찾아보고, 언급한 아파트 단지가 어디에 있는지, 시세는 얼마인지, 그동안은 어땠는지 등등을 찾아보면서 나만의 깨달음을 얻기 위해 애쓰며 읽어야 할 책이다.

찾아보니 저자가 주식에나 쓰는 '가치투자'라는 개념을 부동산에 적용한 것은 지난 2006년 그가 쓴 다른 책 <부동산 가치투자>에서 부터였던 것 같다. 목차도 이번 책과 겹치는 부분이 많다. 저자의 투자에 관한 생각은 세월이 10년 이상 지났어도 변치 않은 것이다. 그런 생각은 들어볼 필요가 있지 않을까?

그렇다면 부동산 가치투자란 무엇인가? 한마디로 내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점(통상 침체기)에 매입해 4년 이상 장기보유하는 것을 말한다.(20~21쪽)

 그가 말하는 부동산 가치투자를 위한 원칙과 방법에는 다음과 같은 것들이 있다.

자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라

일생 동안 최대 5번만 투자하라(잦은 매도나 매수는 자제)

분산투자가 아닌 집중투자를 하라

투자처를 최종 결정했다면 남보다 비싸게 한다는 생각으로 매수한다.

조정장세가 끝나기 전, 매수자우위 시장에서 매매계약을 한다.

부자들이 매입하는 곳, 세입자들이 계속 살고 싶어하는 부동산을 사라

공급보다 유효수요(구매력 있는 수요)가 많은 부동산을 구입하라

재개발 아파트를 매수할 땐 전체 가구 60타입 이하와 84타입 비율이 엇비슷한 게 좋다.

재개발 아파트나 신축 아파트 투자 시 입주 2년이 지난 아파트가 가장 좋다. 보유기간 2년이 지난 양도세 비과세 매물을 적극 공략하라

대세상승장에선 늦어도 이주비가 지급되기 전, 이주공고 시점에 매수하는 것이 좋다. 정비구역 주택은 물론 대체주택 양도세 비과세를 노리려면 관리처분인가 전에 매수해야 한다.

1공구를 제외하고 대부분 신축 아파트인 송도 아파트 시장에 전세가율이 높다는 것은 실수요가 점차 늘어난다는 뜻이다. 입주물량이 소진되는 2020년 이후 기반시설과 GTX B노선이 신설되면 시세분출할 가능성이 있다.

양도세 중과 한시적 유예가 시행된다면 똘똘한 아파트로 갈아타는 최적의 타이밍이다.

가성비 좋은 아파트를 찾는 과정은 다음과 같다.

1. 소득수준이 높은 거주자가 몰리는 '부자벨트'를 찾는다.

2. 대장주,랜드마크 아파트를 찾는다.

3. 랜드마크 아파트값 추세를 따라갈 옐로칩(중저가 우량주)단지를 찾는다. 옐로칩이 바로 가성비가 좋은 아파트다.

11.3 대책 이후 주택 시장 게임 룰은 "똘똘한 아파트 한두 채만 사라"다. 그리고 "아파트는 정비사업 아파트를 사라"다.

서울 아파트 월간 거래량이 6개월 이상 1만 건 안팎을 기록하고 상승폭이 크지 않다면(월간 매매가 상승률 0.5% 안팎) 상승의 끝이 아닌가 의심해야 한다.

매도 우위시기에는 전세 레버리지 투자를 한다. 5년 안팎의 신축 아파트, 특히 입주한 지 2년째, 4년째가 돌아오는 재고아파트가 레버리지투자처다.

서울 핵심입지에 자리 잡은 재개발`재건축 등 정비사업 '출신' 서울 재고아파트는 전세레버리지투자처로 가치가 있다.

만약 3억~4억 원 여유자금이 있다면 2018~2020년 일반분양하는 재개발 아파트 입주권을 추천한다.

특히 정비사업 속도가 빠른 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 입주권을 추천한다.

부동산 개미와 반대되는 행동을 하는, 선제투자자의 행동은 어떨까? 그들은 분양 시장이 뜨거울 때, 즉 가급적 2020년까지 일반분양이 가능한 재개발 지분을 산다.

당첨자 발표 이후 지속적으로 모델하우스 직원과 접촉해 미계약 물량을 내 것으로 만드는 데 공을 들여야 한다.

내재가치가 풍부한 단지를 먼저 선정하고 지역 주도형 평형을 결정한 후, 입주 6개월 전부터 매물 동향을 지켜보며 잔금 납부 시점(입주 지정일) 전후에 매입하는 전략을 구사하는 것이 좋다.

보수적인 투자자라면 정비사업이 일반분양하기 2~3년 전 또는 이주하기 1년 전에 인근 구축 아파트를 전세레버리지투자 하는 것을 추천한다.

책의 내용을 다시 몇 문장으로 요약하자면, 다음과 같다.

수도권 부동산 시장의 조정 장세는 1년을 넘지 않을 것이며 부자들과 젊은 층이 살고 싶어하는 지역의 5년이내 새 아파트나 새아파트가 될 입주권을 사라(되지도 않을 청약에 목매지 말고) 입지 등 내재가치가 있는 아파트를 매수자 우위 시장(조정기)에 매입하여 4년 이상 보유하라. 최소 2023년까지 서울 및 수도권 부동산은 우상향 할 것이다.

기억해 두어야겠다.

※이 책은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성하였습니다.