《빅데이터 부동산 투자 2021 대전망》 by 김기원&이지윤

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

최근 몇 년 간 이어진 부동산 가격 상승과 코로나 19 이후 파죽지세로 오른 주식 시장의 상승은 '과열'을 넘어 미쳤다는 표현이 더 어울릴 정도다. 그러한 현상의 옳고 그름을 따지는 것은 차치하고, 문제는 그로 인해 있는 사람과 없는 사람의 자산 격차가 심각하게 벌어졌다는 것이다. 사다리가 끊어졌다거나 벼락 거지라는 말이 나오는 것도 이러한 현상을 일컫는 것일 게다.

3200을 돌파하며 끝을 모르고 오를 것 같던 코스피 지수는 최근 미국 및 중국 시장의 변동과 함께 롤러코스터를 타고 있다. 900달러를 찍으며 새로운 신화를 이어가던 테슬라 또한 어느새 600달러로 곤두박질쳤다. 주식과 함께 자산 시장의 두 축이라고 하는 부동산 시장도 언제 어떻게 될 지 쉽사리 전망하기 어렵다. '불패 신화'를 이어가는 우리의 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 그 속에서 우리는 어떻게 내 집 마련의 소망을 이룰까?

그 어느 때보다 더욱 현명한 판단이 필요하고, 그러한 판단을 내리기 위한 근거가 중요해진 시점이다. 《빅데이터 부동산 투자 2021 대전망》의 출간이 더욱 반가운 이유다. 책은 빅데이터 기반의 AI 부동산 리치고의 분석 결과에 바탕하고 있다. 인터넷 서비스를 넘어 모바일까지 영역을 확장한 리치고는 그 역량을 인정받아 KB국민은행의 리브온과 KEB하나은행의 하나원큐 앱에도 탑재되어 서비스되고 있다. 직방, 호갱노노와 같은 프롭테크는 이제 우리의 일상이 된 지 오래다. 거기에 더해 리치고는 빅데이터에 바탕한 또 하나의 무기를 우리에게 제공한 셈이다.

《빅데이터 부동산 투자 2021 대전망》에서는 다양한 데이터를 이용해 내집 마련과 투자에 도움이 되는 다양한 정보를 제공하고 있다. 흥미로운 것은 흔히 버핏 지수로 주식 시장의 과열을 평가하는 것처럼 저자는 국내총생산 대비 아파트 시가총액을 계산하여 '부동산 버핏 지수'라고 이름 짓고 버블의 수준을 진단한다는 것이다. 계속 강조하고 있는 것은 한두 개의 지표를 갖고 부동산 시장을 전망하는 것은 위험하다는 점이다.

아파트 가격의 상승과 하락을 전망할 때 가장 흔히 언급되는 것은 바로 입주 물량이다. 수요와 공급이 가격 결정의 기본이기 때문이다. 하지만 데이터가 보여주는 현실은 그것이 사실이 아님을 증명한다. 그래서 저자는 부동산의 본질적 가치를 평가하기 위한 도구로 3가지 인덱스를 만들었다. 전세 대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 인덱스다. 책은 이를 통해 전국 17개 시도를 분석한 결과를 보여준다. 여기에 주택 구매력 지수, 신규 공급 물량, 전세가율, 미분양 수치까지 참고하면 유망 지역을 파악하고 적절한 매수 매도 타이밍을 잡을 수 있다는 것이 이 책의 핵심 요지이다.

《빅데이터 부동산 투자 2021 대전망》을 집필한 저자는 이미 2018년 《빅데이터 부동산 투자》를 펴냈고, 이 책에서 당시의 전망이 대부분 적중했음을 언급한다. 책은 그간 더욱 보완하여 발전시킨 부동산 AI 프로그램을 통해 전국 17개 시도 지역의 흐름을 분석한 후 2021년 내 집 마련의 유망 지역을 구체적으로 제시하고 있다. 해당 지역이 실거주 하는 곳과 일치한다면 보다 눈여겨 볼 충분한 매력이 있다.

몇년 전 서울과 수도권 아파트의 강한 상승을 전망했던 저자는 이제는 지방에 기회가 있으니 눈을 돌릴 것과 서울과 수도권 지역은 고평가 지역이 많으니 매우 위험할 수 있다며 보수적 접근을 조언한다. 책은 객관적인 데이터와 근거 없이 주먹구구식으로 내 집 마련에 나서는 개인들에게 구체적 정보를 제공해 잘못된 의사결정을 막고자 도움이 되고 싶다고 밝히고 있다. 내 집 마련을 고민하고 있는 개인에게도, 부동산 투자에 관심이 있는 사람들에게도 모두 유용한 책으로 생각된다.