부동산 투자, 인공지능이 답이다 by 이건영

부동산 투자, 인공지능이 답이다 - 99% 성공하는 인공지능 부동산 투자법
이건영 지음 / 이코노믹북스 / 2019년 3월

늦은 나이에서야 부동산에 관심을 갖게 되어 살펴보니 부동산 투자에 관한 책이 생각보다 꽤나 많았다. 집 근처 어린이도서관의 가족자료실에도 상당한 책들이 있어 적잖이 놀랐는데, 그만큼 많은 이들이 관심을 갖고 있고 또 투자에 나서고 있다는 반증이 아닐까 한다.

그런데 저자의 경험에 따르면 이른바 '보수정부' 시절 부동산 투자를 하기에 좋았던 때에도 실제 성공하거나 살아남은 이는 5% 정도였다고 한다. 그만큼 만만치 않은 것이 부동산 시장이고, 투자 시에 고려해야 할 요소가 복잡하다고 하겠다.

그렇기 때문에 저자는 데이터를 강조하고, 다양한 정보와 데이터를 종합 분석하여 최적의 투자처가 어디인지 제시하는 인공지능 프로그램을 스스로 개발해 이를 활용할 것을 적극 제안한다.

인공지능 프로그램은 KB 과거 시세 정보를 바탕으로 가구수, 인구수, 매매가, 전세가, 공급량 등의 각종 데이터를 수집해 이를 분석하고, 투자 지역 및 해당 지역 내의 아파트를 추천하는 것을 핵심으로 한다.

과거의 결과를 통해 현재를 예측하는 방식이기 때문에 항상 미래를 맞출수는 없어서 저자는 예측 알고리즘 수치를 제시한다. 2016년 인공지능 프로그램의 지역 예측(전국 평균) 알고리즘 수치는 85.21이다. 서울의 지역 내 추천 아파트 알고리즘 수치는 2014년 81.50, 2015년 82.87, 2016년 85.21이다.

이를 주식 투자에 비교해 본다면 평균 수익률이 80%를 넘는다는 것이다. 그렇다면 웬만해서는 손해보기 어렵고 내 계좌에는 거의 플러스만 눈에 들어오게 될 것이다. 이대로만 된다면 얼마나 희망찬 일인가.

2007년부터 2016년까지 과거 10년간 투자 상위 30개 지역, 즉 300개 지역을 분석해 보면, 프로그램은 약 90% 정도의 예측 성공률을 보인다. (단, 10%의 예측 오류를 결코 무시하면 안된다.) 그렇게 투자 지역 선정 후 지역내 추천 아파트까지 살펴보아야 실패 확률을 줄일 수 있고, 더 높은 평균수익률을 얻을 수 있다는 것을 그래프로 보여주고 있다.

그러나 저자는 인공지능 투자법 역시 안목을 키우는 여러 투자법 중 하나일 뿐, 무조건 믿으면 안된다는 것을 거듭 강조하고 있다. 그래서 프로그램의 예측 실패 사례를 구체적 예를 들어 설명한다. 프로그램은 2016년 전남 지역에서 목포를 추천했으나 실제 수익률은 순천과 여수 지역이 목포의 2배 이상이었다. 프로그램의 예측이 허무한 순간이다.

저자는 이를 인공지능의 한계라고 솔직히 고백한다. 이어서 프로그램은 가이드가 되고 성공 확률을 높여줄 뿐이니, 과거의 결과를 통해 데이터의 중요성을 파악하고 실제 조사와 임장을 통해 좋은 결과를 얻기 위해 노력할 것을 거듭 주문하고 있다.

인공지능 프로그램은 아파트 투자시 예측과 실제 결과, 수익률 등이 분명 뛰어나다. 하지만 저자는 프로그램의 장점을 예측에 두지 않는다. 그것보다는 투자에 필요한 여러 데이터를 표와 차트를 통해 한눈에 종합적으로 볼 수 있다는 데에 의의를 둔다.

부동산에 이제 막 관심을 가진 터라 책을 보는 데 어려움이 있었다. 더구나 태생이 문과여서 각종 그래프와 표를 이해하기가 쉽지 않았다. 그럼에도 불구하고 매매지수, 전세지수, 미분양차트, 전세에너지, 수요에너지 등 아파트 투자시 반드시 고려해야 할 요소들을 새롭게 알게 된 것만으로도 큰 보람이 있다.

연도별 인공지능의 추천과 해당지역의 실제를 분석한 '연도별 분석' 챕터는 전국의 동향을 알아보기에도 괜찮을 듯하고, 투자에 영향을 주는 각 요소들이 지역에서 구체적으로 어떻게 작동되는지를 파악하는 데에도 큰 도움이 될 것 같다.

책에 들어있는 쿠폰을 이용하면 기본형 프로그램을 60일간 사용가능하니, 자신의 주거지역이나 관심지역을 대상으로 인공지능 프로그램의 실제를 맛보기에 충분하다.

카페 '책과 콩나무'의 서평단으로 도서를 제공받아 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.