대박땅꾼 부동산연구소의 2018 부동산대전망

대박땅꾼 부동산연구소의 2018 부동산 대전망 - 집이 아니라 땅을! 월급이 아니라 월세를! ㅣ 고수 따라하기 시리즈 10
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2017년 12월

문재인 정부가 들어서면서 부동산에 대한 정책들을 계속해서 발표하고 있다.

정책 방향은 집값의 안정을 통한 서민들의 주거안정이라고 본다.

특히 서울과 수도권의 하늘 높은줄 모르고 오르는 집값을 잡겠다는 의지가 보인다고 본다.

다만 이런저런 정책에도 불구하고 서울의 집값은 계속 오르고 있다는 것이 문제일 것이다.

그것은 수요만큼의 공급이 못 따라가기에 발생하는 문제가 아닐까 생각한다.

물론 그럼에도 불구하고 서울의 집값이 너무 높다는 것은 누구도 부인하지 못할 것이다.

그래서 돈이 없어도 서울 부동산을 사라는 책도 있지 않겠는가.

<대박땅꾼 부동산연구소의 2018 부동산 대전망>은 여러권의 토지투자 관련 책을 저술하여 토지투자자로 유명한 저자가 2018년의 대한민국 부동산시장을 전망한 책이다.

사실 거창하게 부동산시장을 전망했다기보다는 바뀌는 정부 정책에 따른 기본적인 점검사항들을 이야기하고 투자시 주의점을 이야기하고 있다고 보는 것이 더 맞을 것이다.

책은 크게 토지와 수익형부동산을 구분하여 설명하고 있다.

그리고 마지막에 독자 개개인의 부동산에 대한 가치판단 능력을 평가할 수 있는 질문들을 마직막에 싣고 있는데, 재미삼아서라도 한번 풀어보면 좋을 것이라 생각한다.

저자는 토지가 되었든, 수익형부동산이 되었든 기초적인 실력을 충실히 쌓을 것을 이야기한다. 그래야 부동산을 볼 때 기본적인 내용들을 빼먹는 실수를 하지 않을 것이고, 손실을 보지 않을 수 있다고 강조한다.

“나는 이 책에서 그렇게 먼 시기는 내다보려고 하지 않았다. 독자들도 무리한 부담을 가질 필요는 없다. 너무 먼 미래가 아닌 가까운 내일의 그림을 그릴 수 있기를 바란다. 눈앞의 문제를 해결하거나 피해갈 수 있을 정도의 가벼운 투자 마인드를 갖는 게 좋다.” - P. 16~17.

“중요한 것은 실력이다. 입시 제도가 바뀌고 또 바뀌어도 자신의 실력이 든든한 사람은 크게 걱정하지 않고 시험장에 들어선다. 토지 투자도 마찬가지다. 정부 정책이 규제를 더하면서 조여오더라도 가치 있는 토지에 집중해서 투자를 가늠하면 성공에 좀 더 가까이 다가갈 수 있을 것이다.” - P. 42.

모든 투자의 기본은 수익이다. 많든 적든 수익이 있어야 성공한 투자라 할 수 있을 것이다.

너도나도 부동산 투자에 뛰어들고 있는 상황에서 과연 얼마나 많은 이들이 성공한 투자를 하고 있을지 의문이다.

결국 기본에 충실한 투자자만이 실수하지 않고 성공에 이를 것이라 본다.

그렇다고 지식 쌓기에만 몰두해서도 성공할 수 없다.

지식과 경험이 함께 어우러져야 성공에 이를 수 있는 것이 바로 부동산시장이라고 생각한다.

지식을 쌓고 배운만큼 현장에서 이해하고 적용하면서 진정한 투자자가 되어가는 것이 아닐까 싶다.

“토지에 투자해서 성공했다는 말은 무엇을 뜻하는 것일까? 바로 내가 매입한 가격보다 땅값이 올라 차익을 많이 남기는 것이다. 이것이 투자 목적이기도 하다. 단순하면서도 명쾌하다.... 토지는 이미 성장이 완성된 지역이 아니라, 미래에 개발이 되어 가치가 상승할 곳에 투자해야 수익이 극대화된다. 따라서 토지 투자에서 성공하려면 국가가 함께 투자해서 발전하는 곳을 노려야 한다.” - P. 60~61.

심정섭의 대한민국 학군지도

심정섭의 대한민국 학군지도 - 자녀교육 + 노후대비 최고해결사! 집값하락 걱정없는 아파트 찾기!
심정섭 지음 / 진서원 / 2016년 12월

맹모삼천지교(孟母三遷之敎)라는 옛 이야기가 있다.

성현인 맹자의 어머니가 맹자의 교육을 위해 세 번을 이사했다는 어릴때부터 많이 들었던 이야기이다.

이 이야기는 자식교육을 위해서 할 수 있는 모든 것을 하는 어머니들의 열성과 자녀들이 교육에 있어 환경이 얼마나 중요한지를 보여준다고 생각한다.

그리고 이런 자녀교육의 중요한 요건은 현재 대한민국의 부동산으로 대표되는 경제적 부까지 연결되어 더욱 강화되었다고 본다.

“우리나라에서 학군이 좋은 지역이란 결국 사교육이 밀집한 지역이다. 그리고 그 사교육을 감당할 수 있는 경제력이 있는 사람들이 몰려 있는 곳이다. 문제는 이런 비교, 경쟁에서 살아남은 공부머리가 있는 아이들은 박수 받으면서 자존감을 갖고 살아갈 수 있지만, 이 경쟁에서 뒤처진 아이들은 어려서부터 낮은 자존감을 갖고 뭐 하나 잘하는 게 없는 아이가 된다는 것이다.” - P. 117.

<심정섭의 대한민국 학군지도>는 사교육의 중심으로 불리는 강남의 대치동에서 20여년 이사을 명강사로 활동하고 있는 저자가 자신의 경험을 바탕으로 전국의 학군을 분석하여, 대한민국 부동산의 가격이 학군에 의해 크게 좌우되고 있음을 설명하고 있는 책이다.

물론 학군만이 유일한 부동산의 가치를 결정하는 조건은 아니다. 부동산의 가치를 결정하는 주요 3가지 조건으로 보통 역세권(도보로 5분이내), 500세대 이상의 대단지, 10년 이내의 새아파트를 이야기하지만, 학생이 있는 가정에 있어 아파트를 선택할 때 학군이 가장 큰 조건중에 하나임을 여러 가지 자료를 토대로 설명하고 있다.

이는 부동산투자에 관심있는 투자자들뿐만 아니라 보다 좋은 환경에서 아이들을 교육시키고 싶어하는 학부모들이 읽고 많은 도움을 받을 수 있는 책이라는 의미이다.

“이 책은 그간의 학군상담 사례를 토대로 분석한 것이다. 먼저 학업성취도가 우수한 100위권 중학교를 추린 다음, 전국 16개 학군별로 학교별 장단점은 물론 최근 변화하는 입시 트렌드와 정보를 총정리했다.... 자녀교육을 위해 이사를 준비하는 가정이라면 집값이 잘 떨어지지 않고 투자가치도 지니고 있는 곳이 어디인지 알아볼 수 있도록 부동산 측면에서 학군의 가치를 정리해보았다.” - P. 5.

“부동산을 투자 관점에서 접근하지 않더라도 어차피 살 집은 필요하고, 기왕 집을 사는 것이라면 미래가치도 보장되고 노후도 대비할 수 있는 곳이면 더 좋지 않겠는가? 방송이나 언론에서 보여주는 피상적인 정보를 넘어서 내 재산을 잘 지킬 수 있는 최소한의 공부가 필요하다.” - P. 83~84.

부동산투자자의 관점에서 볼 때 아파트의 현재와 미래가치를 정확히 평가할 수 있다는 것은 엄청난 장점이 될 것이다. 그런 가치평가의 기준이 있다는 것은 저평가되고 있거나 앞으로도 더 가격이 오를 수 있는 아파트를 잘 찾을 수 있다는 의미이고, 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있다는 의미이기 때문이다.

특히나 남들이 잘 모르고, 분석하기도 쉽지 않은 학군에 따른 아파트 가치분석은 부동산투자시 많은 도움이 될 것이다.

리치 키즈

Rich Kids 부자 수업 - 아이를 성공과 행복으로 이끄는 부자 수업
토마스 C. 콜리 지음, 박인섭.이연학 옮김 / 봄봄스토리 / 2017년 11월

가난해도 부자의 줄에 서라는 책 제목이 생각난다.

현재는 가난하더라도 부자를 보고 그들의 생각과 삶의 철학을 배우고 그들처럼 행동하라는, 그럼으로써 부자가 될 수 있다는 내용이 아니었을까 생각해본다.

왜 모두가 부자를 꿈꾸지만 부자가 될 수는 없을까? 극소수의 사람들만이 부자가 된다.

그들에게는 뭔가 다른 것이 있을까? 그들처럼 하면 나도 부자가 될 수 있을까?

서점에 가면 항상 자기계발 코너에는 사람들이 많다. 그 이유는 자기계발을 통해 좋게 말하면 자아성취를 이루고, 조금 더 세속적으로 이야기하면 경제적으로 부유한, 여유로운 삶을 누릴 수 있는 부자가 되고 싶어하는 사람들이 많기 때문이 아닐까 생각한다.

나 또한 많은 돈을 가지고 싶고, 쓰면서 살고 싶다.

그렇다고 흥청망청이 아닌 보다 보람을 느낄 수 있는 소비를 하고 싶은 것이다.

사실 돈이 없으면 사람답게, 사람으로 살아가는 것도 너무 힘든 세상이니까.

“부를 쌓는 방법으로는 세가지가 있다. 첫째, 버는 것보다 적게 써라. 둘째, 더 많이 벌어라. 셋째, 더 많이 벌고, 더 적게 써라.” - P. 30.

“부자 습관은 원인이고, 성공은 그 결과다. 빈곤 습관은 원인이고, 빈곤은 그 결과다. 살면서 무엇을 해야 하는지 아는 것도 중요하지만 무엇을 하지 말아야 하는지 아는 것도 그만큼 중요하다. 부자 습관에 대해서만 아는 것은 반만 아는 것이다.” - P. 110.

<리치 키즈 - 아이를 성공과 행복으로 이끄는 부자수업>은 저자의 집안에서 내려오는 부자가 되는 방법(?)을 아이에게 아버지가 배웠던 과정을 누구나 이해하기 쉽게 소설형식으로 풀어쓴 책이다.

책 내용은 아이들도 읽을 수 있을 정도로 쉽게 쓰여져 있어, 부모와 아이가 함께 읽고 이야기를 나눠봐도 좋다고 생각한다.

책은 부자들이 부자가 될 수 밖에 없는 그들만의 습관이 있으며, 또한 가난한 사람들은 가난할 수 밖에 없는 그들만의 습관이 있음을 양쪽 모두를 이해할 수 있도록 나눠서 이야기한다. 또한 아이들의 풍족한 미래를 위해서 부모의 역할이 얼마나 중요한지를 설명한다.

다만 저자나 저자의 조부모, 부모, 자녀가 모두 우리의 눈으로 볼때는 금수저이기에 조금은 동의하기가 어려운 부분도 있을 수 있다고 본다. 저자가 어렸을 때 할아버지로부터 배운 다양한 경험들은 일반적인 가정이라면 도저히 불가능한 경험들이기 때문이다.

또한 대부분의 이미 가진 사람들의 공통점인 빈부의 문제를 사회의 구조적인 시각에서가 아닌 단순히 개인적인 문제로 본다는 문제점도 있다고 생각한다.

그럼에도 부자가 되고자 한다면 자신의 목표를 명확히 하고, 꾸준히 자신을 성찰하고, 공부하고, 노력하는, 그리고 그것을 매일매일 기록하는 자세는 배워야 하지 않을까 싶다.

“이 책 “부자수업”을 집필한 주요 목적은 부모나 조부모가 자녀나 손주의 성공 멘토가 될 수 있도록 돕기 위해서다. 책에 소개된 전략을 따르기만 하면, 아이를 행복한 부자로 키울 수 있다. 자녀 양육에 있어 이책은 귀중한 선물이다. 보통 부모나 조부모는 아이가 만날 수 있는 유일한 멘토이다. 이 책을 통해 여러분은 더 나은 양육자이자 성공 멘토로 거듭날 수 있다.“ - P. 13.

“성공에 가까워지기 위해서는 소소한 습관을 매일 반복해야 한다. 부자들은 기본적으로 부모에게 좋은 습관을 물려받고, 그 습관을 일상화한다. 좋은 습관은 장차 성공의 도구가 된다. 대부분의 사람들은 부모에게서 나쁜 습관을 물려받는다. 그래서 그토록 많은 사람들이 경제적으로 곤란을 겪으며, 근근이 살아가는 게다.” - P. 57.

“매일 하는 사소한 행동이 성공을 만든다. 두려움이 발목을 잡으면 마땅히 해야 할 일을 못하게 된다. 쓸데 없는 걱정 때문에 우물쭈물하는 게 버릇이 된다. 두려움은 부정적인 감정이다. 부정적인 감정은 가난을 불러오고, 부자가 되는 걸 막는다. 제 때 일을 해치우는 부자습관을 들이면 이처럼 비싼 대가를 치르게 하는 부정적인 감정에 종지부를 찍고, 부를 불러올 수 있다.” - P. 183.

흙수저가 금수저의 삶을 누리기 위해서는 금수저가 금수저의 삶을 누리기 위한 노력의 몇배, 몇십배를 해야만 할 것이다. 그렇게 하더라도 상위 몇 %안에 들 수 있을지는 장담할 수 없다.

어쩌면 실패한 좌절의 삶을 살아야할 지도 모른다.

그럼에도 노력조차 하지 않고 포기하는 삶 또한 옳다고 생각하지는 않는다.

비록 지금은 가난하지만 미래의 나는 풍요로운 삶을 누릴 수 있다는 실현가능한 장단기의 명확한 목표와 노력이 미래의 꿈을 현실로 만들어줄 수 있지 않을까 생각한다.

부자가 되고 싶다면 외적인 부분만 부자를 따라가는 졸부같은 허세의 삶이 아니라 그들의 생각하고 공부하고 투자하고 소비하는, 그리고 사람들을 만나고 어울리는 모습들을 배워야 할 것이다.

“인적 네트워크 형성은 성공에 필수적이다. 제대로 된 방식으로 사람들과 교류하면, 친구, 고객, 클라이언트, 성공 파트너를 얻을 수 있고, 이것이 더 큰 성공과 더 많은 부를 불러온다. 성공한 사람들은 네트워켕의 대가들이다. 부자들에게 인간관계는 금맥과 같다. 인맥은 성공의 화폐나 마찬가지다.” - P. 155~156.

월급으로 내집 장만하기

월급으로 내 집 장만하기 - 2030을 위한 부자 내비게이션
이하나 지음 / 무한 / 2017년 11월

매달 받는 월급을 한푼도 안쓰고 집을 마련할 수 있는 기간이 갈수록 길어지고 있다는 기사가 자주 언론에서 나오고 있다.

가장 최근에 본 내용은 서울의 집값이 도쿄보다도 비싸고 미국의 워싱턴과 비슷하다는 기사였다. 집값이 서울이 도쿄보다 1억 정도가 비싼데 서울에서 집을 사기 위해 필요한 시간은 도쿄의 두배가 걸린다는 내용이었다.

물론 이 내용들은 각국의 대도시들의 집값만을 비교한 내용이기에 이를 전체에 적용하기에는 문제가 있다고 보지만 대한민국의 부동산 상황이 그리 좋지 않은 것만은 사실인 듯 싶다.

이렇게 하루가 다르게 오르는 집값을 보면서 이제 겨우 사회생활을 시작하는 20~30대 청년들이 좌절하고 포기한다는 말들이 조금은 이해가 된다. 물론 전적으로 동의하는 것은 아니다.

“금수저 출신이 아님에도 불구하고 굳이 부를 얻고자 한다면, 과거의 나처럼 이루지 못한 엘리트 코스에 대해 절망하는 대신, 부와 관련된 공부를 해야 한다. 어떻게 하면 부자가 될지 고민하고 궁리를 해야 한다.” - P. 77.

<월급으로 내집 장만하기 € 2030을 위한 부자 내비게이션>은 저자가 20대의 나이에 부모의 경제적 여유를 물려받은 금수저가 아니면 불가능할지도 모를, 자신의 집과 상가를 소유하게 된 경험을 나누는 책이다.

이 책에서 저자는 금수저가 아닌 자신이 어떻게 부동산과 연결되었으며, 어떤 과정을 거쳐, 어떤 마음으로, 어떻게 집을 마련하고 상가를 소유하게 되었는지, 그리고 자신과 비슷한 또래의 젊은이들이 결코 포기하지 않고 노력한다면 자신처럼 집과 상가를 소유한 보다 여유있는 삶을 살아갈 수 있음을 진솔하게 이야기하고 있다.

그리고 저자는 가진자들의 더 가지려는 탐욕을 말하기 보다는 나눔을 이야기한다.

어차피 가진 사람들은 자신의 것을 나눠주더라도 곧 다시 채워질 곳간을 가지고 있기에 지금처럼 빈부의 격차가 심해진 시대에는 가진자들의 나눔이 필요하다고 말한다.

참 좋은 생각이 아닐까 생각한다.

물론 저자의 모든 주장에 다 동의하는 것은 아니다. 어차피 저자의 경험이 바로 나의 경험은 아니니까.

“이 책을 통해 말하고 싶은 것은 평범한 직장인들에게 본인들은 잘 모르는 샐러리맨의 장점을 알려주는 것이다. 그리고 이 장점만으로도 작게나마 내 집 장만을 어렵지 않게 할 수 있다는 것을 알려주고 싶다. 이것은 내가 경험했던 일이며, 내가 해냈던 이야기이다. 내가 해냈기 때문에 다른 이들은 더 잘할 수 있도록, 고생하지 않도록 북돋아 주고 싶은 마음이다.” - P. 7.

“지금 부자들이 해야 할 일은 분배라는 투자이다. 지금은 부자 증세를 해야 하는 시국이다. 그동안 많이 벌었으니 지금은 그들의 곳간을 열어야 할 시점이다. 어차피 그렇게 해도 그들의 곳간은 다시 차게 되어있다. 여태껏 그래왔고 앞으로도 그럴 것이기 때문이다.” - P. 60.

“부자들, 그들은 돈을 쓰는 사람들이다. 그들 중 누구도 저금으로 부자가 된 사람이 없다. 그들은 대차게 위험을 감수하고, 돈을 늘릴만한 곳에 돈을 썼던 사람들이다.... 답은 저금이 아니라, 돈을 쓰는데 있다. 무언가 자산이 될 만한 것에 돈을 써야 하는 것이다. 우리는 돈을 써야 한다. 자산을 늘릴 만한 것이 무엇이 있는지 연구하고, 그쪽으로 돈을 써야 한다.” - P. 193~194.

어찌되었든 20대의 나이에 집을 소유한다는 것은 금수저를 물고 태어나지 않은 이상은 은행의 돈을 빌리지 않고는 불가능한 것이다.

그것이 일반적인 매매이든 경매와 같은 특수한 형태의 매매이든 상관없이.

결국은 남의 돈을 쓰는 것에 대한 두려움을 이겨내고 레버리지를 어떻게 이용하고 관리하느냐가 부동산투자의 관건이 아닐까 생각한다.

돈에 대한 보다 솔직한 고백과 함께 20~30대의 삶에 대한 무분별한 여유를 즐기기보다는 조금은 팍팍하지만 절약하고, 열심히 재테크에 대해 공부하고 투자하는 것이 30대 이후의 삶에 더욱 풍요로운 경제적 여유를 가져다주지 않을까 생각한다.

저자가 이야기하고 싶은 것도 그런 것이지 않을까 싶다.

“나는 부동산을 이렇게 정의하고 싶다. 부동산은 ‘용기’이다. ‘용기를 내는 것’이다. 소형부동산이든 대형부동산이든, 수중에 돈이 많든 적든, 부동산에 대해 지식이 많고 적고는 차후의 문제이다.” - P. 230.

“우리가 부동산에 대해 배우는 것도, 부동산이 좋은 이유도, 정확히 말하자면 사실은 돈이 좋기 때문이다. 냉정히 말하자면 부동산이 좋은 게 아니라 돈을 좋아하는 것이다. 건물이, 토지가, 채권이, 주식이, 원자재가 좋아서 재테크를 배우고 투자하는 것이 아니라, 우리는 ‘돈’이 좋은 것이다.” - P. 271

2018 세금완전정복

2018 세금 완전정복 - 알아두면 새는 돈 틀어막는
택스워치팀 지음 / 어바웃어북 / 2017년 10월

세금이 호랑이보다 더 무섭다는 말이 있다.

태어나면서부터 죽을때까지 우리가 세금이라는 굴레에서 벗어날 수가 없기 때문에 그런 말이 나오지 않았을까 생각한다.

호랑이는 피할 수 있지만 세금은 도망칠 수도, 피할 수도 없으니 말이다.

특히나 꼬박꼬박 받는 월급이 수입의 전부인 직장인들은 더욱 더 그럴 것이다.

모든 소득이 훤히 드러나 보이기 때문에 온전히 세금을 내야 하는, 그래서 흔히들 ‘유리지갑’이라고 부르지 않겠는가 싶다.

부자들은 절세에 능하다고들 한다.

그들 중에는 불법 탈세를 하는 이들도 있겠지만, 대부분의 부자들은 법의 테두리 안에서 절세를 통해 자신의 부를 유지해간다고 한다.

물론 그들이 돈이 있기에 보다 유능한 전문가들의 도움을 받아서이기도 하겠지만, 그들 스스로 세법에 대해 알려고 노력하고 공부하기 때문에 남들보다 더 많이 알고 있다고 생각한다.

아는만큼 절세가 가능할 것이고, 절세한만큼 부는 유지되고 늘어날 것이기 때문이다.

<2018 세금 완전정복>은 매년 조금씩 바뀌는 세법에서 자신의 재산을 지키기 위해 반드시 알아야만 할 내용들을 담고 있다.

책에서는 특이한 사례들처럼 보이지만 실제 생활에서 많이 부딪히게 되는 세금 사례들을 통해 세금이 왜 무서인지, 어떻게 해야 세금폭탄을 피해갈 수 있는지를 보여준다.

전문가들의 경험과 사례를 담고 있기에 세금을 이해하는데 도움이 될 것이라 본다.

다만 보다 깊은 내용은 스스로도 공부해서 알아가야겠지만, 결국은 전문가의 도움이 있어야만 할 것이다. 작은 돈을 아끼려다 큰 돈을 잃지 않으려면 말이다.

우리는 법의 테두리에서 벗어나면 탈세라고 부르고, 법의 테두리 안에서는 절세라고 부른다.

하지만 그 경계는 그리 명확하지는 않다고 본다.

각 사례별로 다 다른 상황들이 적용되고 해석되기 때문일 것이다.

그럼에도 자신의 재산을 유지하고 늘리기 위해서는 운에 맡기는 어리석음 대신에 세금에 대한 공부를 열심히 해야만 할 것이다. 아무리 전문가의 도움을 받더라도 말이다.

이 책은 반드시 알아야만 할 기본적인 세법과 절세의 방법을 알려준다.

책을 읽고 자신에게 필요한 부분들은 다시 한번 천천히 읽고 공부해서 자신의 것으로 만들어야만 할 것이다. 그리고 더 깊은 내용은 보다 전문적인 책을 읽거나 전문가의 도움을 받아야만 할 것이다.