[서평] 부자의 계산법

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

[서평] 부자의 계산법 [민성식 저 / 진서원]

부자들의 계산법이라니 제목부터가 흥미로웠다. 이 책의 저자는 오스피빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류시설 등 다양한 물건에 투자하고 수익을 내는 상업용 부동산 업계에서 일하고 있는데, 공적부자(부동산펀드, 부동산투자회사, 기관투자자, 해외 국부펀드 등을 일컫는다)들이 어떤 부분에 주안점을 두고 투자하고, 어떻게 자산을 불리는지 배울 수 있었다고 한다. 공적부자는 정해진 원칙과 명확한 기준, 프로세스에 따라 투자를 하는데 이것을 개인투자자가 익혀서 투자하면 성공확률을 보다 높일 수 있지 않을까 했고 그 점을 이 책에 담았다.

부자들 중에서도 자수성가형 부자들의 계산법에 대해서 이야기하고자 했는데 부동산 전문가들이 사용하는 정법, 즉 공정부자의 투자원칙을 3가지(투자변수 중 핵심을 뽑아내고, 숫자화하고, 작동원리를 파악하고 과감히 투자를 실행하는 것)로 정리하여 알려준다. 부자들이 부동산 투자를 하는 투자법과 중요하게 여기는 원칙들, 노하우는 물론이고, 언제 어떻게 찾아올지 모를 위험에 대해 미리 예측하고 혹시모를 최악의 상황을 대비하는 방법들, 계획서 작성하는 방법, 세금 부과 3단계, 리스크는 줄이면서 수익을 높이는 방법 중 하나인 보험과 리모델링 투자에 대해서 이야기한다. 그리고 사회초년생인 20대부터 신혼부부 30대, 자녀를 둔 40대, 노후를 준비하는 은퇴 직전의 50대, 노후를 맞는 60대까지 세대별로 분류하여 각각의 목표에 맞는 투자법을 알려준다.

부동산 투자에는 큰 돈이 들어가는 만큼 투자하기에 앞서 미리 주의하고 신경써야 하는 것들이 많은데, 그 중에 몇 가지 이야기하자면 부동산 투자에는 다양한 변수가 존재하므로 투자수익률이 어떻게 바뀔지 예측해보는 민감도 분석이 시뮬레이션의 핵심이라고 한다. 몇 가지 질물을 던져야 하는데 대출 이자율이 올라가면 나의 미래 수익률은 어떻게 될 것인지, 경기 하강으로 매각가가 기대값에 미치지 않으면 수익률은 어떻게 바뀌는지, 근처에 신축 건물이 생기면서 공실률이 높아지면 수익률은 어떻게 될 것인지 등과 같은 것이다. 그리고 레버리지 역시 잘 이용해야 수익률이 극대화되는 것들 역시 대충 어림짐작하여 파악하는 것이 아니라 엑셀을 통해 시뮬레이션 해보며 수익률을 정확한 데이터로 확인하고 구체적으로 파악하고 예측하는 것이 더 편리하고 안전할 수 있다는 말이다.

이 책을 통해 공적부자의 부동산 투자 사례들을 다양하게 접할 수 있었고 시뮬레이션해서 보여주는 엑셀 서식, 매수와 매도 시기를 잡는 노하우, 투자시 검토해야하고 체크해야 할 것들 등 부동산 투자에 대한 여러가지를 배울 수 있었다. 부동산 투자에 대해서는 전혀 몰랐는데 이 책 덕분에 공적부자들의 투자기법을 엿보고 그들의 투자 패턴을 접할 수 있어서 정말 유익했다. 개인투자자들도 공적부자들의 투자 방법을 배우고 벤치마킹하면 소중한 자산, 투자금을 안전하게 지키고 수익률을 높이는데 도움이 될 것이다. 참고로 저자의 메일이나 블로그를 통해서 궁금한 점을 직접 물어보면 정보를 얻을 수 있고, 감사하게도 블로그(blog.naver.com/parisboys)에서 엑셀 수익계산기도 제공해 주고 있으니 참고하고 잘 활용하면 정말 유용할 것 같다.