알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블

알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블 - 20년 경력 부동산 전문 세무사의 절세 기술
이승희 지음 / 현익미디어 / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 바로 수익을 내는 것이다. 수익을 내지 못하면 세금 걱정은 애초에 할 필요가 없다. 일단 수익을 냈다면 수익률이 높은 것보다 중요한 것은 세금이 될 수도 있다. 특히 부동산 투자에서의 수익은 국가 정책에 따른 세금이 가장 중요한 고려 사항 중 하나가 되어야 할 것이다. 세금에 따라 수익률이 천당과 지옥을 오고갈 수도 있기 때문이다.

다른 어떤 세금보다 가장 많이 바뀌고 어려운 것 중에 하나가 바로 '양도소득세'이다. 정권이 바뀔 때마다 바뀌고 1년 안에도 특별대책이 여러 번 발표되면서 수시로 바뀐다. 그 덕분에 부동산 전문가인 공인 중개사뿐 아니라 세무사들조차도 양도소득세 계산을 포기할 정도가 되었다. 그래도 부동산 투자를 하는 사람이라면 포기할 수 없기 때문에 필자의 양도소득세 일타 강의를 따라가보자.

양도소득세 계산에서 승리하려면 반드시 놓치지 말아야할 것들이 몇 가지 있다. 먼저 상생임대주택, 직전임대차계약, 장기민간임대주택, 미등기 양도자산, 종전주택 등과 같은 부동산 관련 개념과 분류과세, 분리과세, 장기보유특별공제, 매매사례가액, 환산취득가액 등과 같은 양도소득세 관련 개념을 잘 알아야 한다. 또한 부동산 보유 단계별로 부과되는 취득세, 보유세, 양도소득세의 흐름을 잘 알아야 하며, 추가적으로 증여세와 상속세 규정도 잘 알아야 한다.

납세는 헌법에서 규정한 모든 국민들의 의무이지만, 절세는 납세자의 당연한 권리이다. 필자는 납세자의 권리인 절세를 위한 10가지 방법을 제안한다. 단순 나열식으로 교과서적인 설명이 아닌 실제 사례를 중심으로 분석하는 방식으로 이해하기 쉽다. 양도소득세의 기본원리, 양도자산의 필요경비, 1주택 비과세, 상생임대차계약, 실거주 1주택, 다주택자 절세노하우, 기준시가와 공시가격 활용법, 부담부 증여, 겸용주택, 부동산업의 세금 등을 자세히 다룬다.

부동산 투자를 위해서 알아야할 개념이 많지만 정책적인 차원에서 기준시가와 공시가격을 잘 알아야 한다. 기준시가는 국세든 지방세든 과세의 기준이 되는 가격을 말한다. 주택은 개별공시가격, 토지는 개별공시지가, 상가 등은 기준시가로 구분하여 적용한다. 국세인 양도소득세는 종류에 따라 각각 2월 1일, 4월 30일, 5우러 31일을 기준으로 공시가격을 적용한다.

기준시가는 부동산의 종류에 따른 기준일이 중요하다. 기준일에 따라 매도자와 매수자가 부담해야 하는 세금의 종류가 달라지기 때문이다. 주의해야할 점은 기준시가의 고시일과 양도소득세의 잔금 청산일이 겹치는 경우, 각 세금을 납부하는 시기에 따라 절세를 위한 합리적인 시기 조정을 해야 한다는 것이다. 하루 차이가 세금 폭탄을 가져올 수 있음에 주의해야 한다.

다소 어려운 내용들도 있지만 부동산 투자시 반드시 필요한 세금과 관련된 내용이라 여러 번의 공부를 통해 숙지할 생각이다. 세금은 아는만큼 절세를 할 수 있고, 모르면 무조건 손해본다는 생각으로 공부할 수 있는 훌륭한 양도소득세 가이드라 생각한다.

생존을 위한 최소한의 지리

생존을 위한 최소한의 지리 - 다섯 가지 키워드로 보는 초예측 지정학
최준영 지음 / 교보문고(단행본) / 2025년 9월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

세상은 넓고 할 일은 많다. 필자의 지리학에 대한 이야기를 읽다보면 자연스럽게 드는 생각이다. 나는 유튜브를 통해서 동영상을 보는 걸 즐겨하지 않는다. 인공지능 알고리즘 때문에 몇 시간이고 동영상에 탐닉하게 되는 것이 싫었다. 내가 내 성향을 잘 알기 때문에 기가막힌 알고리즘의 유혹에 넘어갈 것이 뻔하기 때문이다. 그래서 필자가 운영하는 <지구본 연구소>라는 채널도 이 책을 통해 알게 되었다.

필자는 법무법인에서 일하는 전문위원으로 사건마다 필요한 배경지식을 조사하고 연구한다. 업무적으로 스웨덴을 방문하고 나서 스웨덴의 역사와 문화를 공부했고, 그 이후로도 관심이 가는 나라들의 자료를 구해 읽고 연구했다. 그렇게 스웨덴, 아프가니스탄, 파키스탄, 콩고민주공화국, 르와다 등에 대한 깊이 있는 지식을 쌓고, 자신의 유튜브 채널을 통해 공유해 왔다.

각 나라의 위치는 지리적으로 고정되어 있지만 지정학적으로는 변동이 심하다. 특히 대한민국처럼 미국, 일본, 러시아, 중국 등의 강대국으로 둘러쌓인 나라는 지정학적 위치가 가지는 의미가 시시각각 변한다고 해도 놀랍지 않다. 필자는 경제, 주택, 에너지, 인구, 기후 등 지정학적 기준에 따라 세계의 각국들의 상황을 설명한다.

각각의 기준에 따라 총 15개국의 상황을 설명한다. 대한민국은 경제 기준으로는 상위에 속하지만 나머지 기준에서는 하위를 면치 못한다. 특히 에너지 기준에서는 주목할만한 자원이 전혀 없는 국가이기도 하다. 흥미로운 것은 인구적 측면에서 OECD 회원국 중 합계출산율이 가장 낮은 0.78을 기록했다는 것이다. 더불어 고령화율 순위도 3위에 들 정도로 인구 부분에서 문제점을 드러내고 있다.

얼마 전까지만 해도 인구가 가장 많은 국가는 중국이었다. 지금은 인도의 인구가 중국을 추월했다. 대한민국의 32배가 넘는 거대한 영토에, 인구는 28개가 넘는다. 하지만 1인당 GDP는 아직 12,132달러 수준으로 낮은 편이다. 인구는 과거로부터 국가의 잠재력을 상징하는 지표였다. 인도의 거대한 인구가 주목을 받는 이유이다.

인구 수 1등인 인도에 이어 중국이 2등, 미국, 인도네시아, 파키스탄이 뒤를 잇는다. 특히 인접국인 인도, 파키스탄, 방글라데시의 인구가 20억에 육박한다. 전세계 인구의 약 25%가 인도를 포함한 이 지역에 몰려 있다. 특히 이 지역의 인구 중 25세 미만의 젊은 사람들의 비중이 높기 때문에 성장 잠재력을 크게 보고 있다.

전 세계 만 25세 미만 인구 5명 중 1명은 인도인이다. 현재 인도 인구의 3분의 2가 30대 이하의 국민이다. 게다가 인도는 영어를 구사하는 국민이 많아서 글로벌 인재로 성장할 가능성이 가장 큰 나라 중 하나이다. 향후 인도는 이런 잠재력을 등에 업고 UN 안전보장이사회 상임이사국을 노릴 것이다. 인구가 줄어들고 있는 인도의 잠재력은 인구 구조가 항아리 모양이 될 때 가장 큰 힘을 발휘할 것으로 본다.

다만 인도의 청년 실업률이 23%이고 전체 노동 가능 인구의 40% 정도만이 노동 시장에 참여하고 있다는 한계가 존재한다. 여성의 노동시장 참여율은 10~20% 밖에 되지 않기 때문에 명확한 한계가 존재한다. 게다가 농촌 인구의 도시 유입이 가속화되면 일어날 문제에 대한 대비가 부족하다는 것도 한계로 작용한다. 가장 큰 성장 잠재력을 가지고 있지만 내부적으로 해결해야 할 문제가 많은 인도, 향후 미국, 중국, 러시아 등에 버금가는 경제 강국이 될지 기대해본다.

광합성 인간

광합성 인간 - 낮과 밤이 바뀐 시대에 우리가 잃어버린 생체리듬과 빛의 과학
린 피플스 지음, 김초원 옮김 / 흐름출판 / 2025년 8월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

인간의 몸에는 생체 시계가 있다. 낮에는 깨어 있어 일을 하고, 밤에는 휴식을 취하면서 수면을 하는 것이 자연스러운 것이다. 우리 몸의 생체 시계는 낮에는 활동하고 밤에는 휴식하기를 권한다. 하지만 현대인들은 이런 활동이 불규칙적이거나 오히려 반대로 실천한다. 생체 시계를 거스르는 행동은 우리 몸에 문제를 일으킨다.

하루를 주기로 반복되는 이런 흐름을 일주기 리듬이라고 말한다. 필자는 과학전문 기자로 빛과 시간의 과학인 일주기 리듬에 대한 연구를 진행해 왔다. 인간을 포함한 다양한 생물들이 일주기 리듬을 어떻게 활용해 왔고, 생체 시계가 어떻게 망가지는지 연구하고 있다. 또한 망가진 생체 리듬으로 인해 인간에게 어떤 영향을 미치는지 알려준다.

책은 크게 3부분으로 이루어져 있다. 1부에서는 생물이 가지고 있는 몸속의 시계인 생체 시계를 다룬다. 빛이 어떻게 인간의 생체 시계에 영향을 미치는지, 많은 현대인들의 병이 어떻게 빛에 의해 치료가 가능한지 설명한다. 2부에서는 빛을 잃은 현대인들의 삶이 생체 시계를 고장나게 한 배경을 설명한다. 특히 문명의 발전에 따라 24시간 어디에나 있는 인공 조명의 위험성을 경고한다.

3부에서는 생체 시계의 원리와 생체 시계를 교란하는 원인들의 분석을 통해 생체 시계 리셋을 제안한다. 인공으로 만들어진 시계의 도움으로 하루를 시작하지 않고 생체 시계를 따르는 방식을 안내한다. 생체 시계의 원리에 따라 낮은 더 밝게, 밤은 더 어둡게 만드는 방법을 제안하고, 일주기 의학에 따라 인간의 생체 시계 복원을 시도한다.

필자는 카페인보다 단 한 시간의 강력한 빛이 사람들의 생산성 향상에 훨씬 효과적이라고 말한다. 현대인들은 피곤함을 이겨내기 위해 카페인이 잔뜩 들어있는 커피를 즐긴다. 하지만 이는 카페인 중독으로 이어지면 피곤함을 이겨내는 데 한계를 드러낸다. 필자는 실험을 통해 한 시간의 강력한 빛이 피곤함을 잘 이겨낼 수 있는 훌륭한 대안이 될 수 있음을 입증했다. 물론 강력한 햇빛 대신 강력한 청색의 LED를 쬐는 것만으로도 충분한 효과가 있음이 밝혀졌다.

현대인들은 거대한 건물에 갇혀 자연적인 빛을 볼 수 없는 환경에 놓여 있다. 중간에 의도적으로 밖으로 나와 자연 빛을 쬐는 노력을 하지 않는 이상 자연 빛을 볼 수 있는 기회가 거의 없다고 할 수 있다. 이런 이유로 사무실마다 LED 태양이라 불리는 자연광의 효과를 내는 인공광을 설치하기 시작했다. 자연광이 제일 좋은 해결책이다. 하지만 불가피하다면 이런 인공광도 도움이 될 것이다.

인간은 나이가 들어가면서 더 많은 빛이 필요하다고 한다. 젊었을 때보다는 7~10배 이상의 빛이 필요하다. 인간의 몸에 잠들어 있는 생체 시계를 깨우기 위해서는 더 큰 자극이 필요한 것이다. 특히 요양원의 실내는 어두운 경우가 많은데 밝은 광원을 사용하면 낙상의 위험뿐 아니라 치매의 위험도 낮추고, 수면 문제 해결에도 효과가 크다고 한다.

과학기술이 발전할수록 인간의 실내 생활은 길어지고 있다. 이번 여름만해도 전무후무의 폭염과 폭우 등으로 밖에서의 생활이 만만치 않다. 가정과 사무실에서는 하루종일 에어컨을 켜고 생활하다보니 여름이 어떻게 와서 지나가는지도 모를 지경이다. 이런 환경은 인간의 생체 시계를 고장낸다. 더 늦기 전에 자연의 빛을 회복하는 방법을 제대로 알아야 할 것이다.

노숙자에서 억만장자로

노숙자에서 억만장자로 - 시크릿을 현실로 만든 한 남자의 이야기
안드레스 피라.조 비테일 지음, 이경식 옮김 / 노들 / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

지금 당신이 수중에 10만원만 있는 청년이라면 무엇을 할까? 이 책은 전 재산이 10만원이 있는 희망도 꿈도 없었던 청년이 억만장자가 된 이야기를 다루고 있다. 특히 내가 제일 좋아하는 말 중에 하나인 '사는대로 생각하지 말고, 생각하는 대로 살자'를 현실에서 실천하여 성공한 사례를 보여준다.

필자는 어린 시절, 우연히 얻은 '시크릿'을 통해 지금의 삶을 이루었다. 나도 그 책을 알고 있고, 많은 사람들도 그 책뿐 아니라 비슷한 류의 책을 알고 있고, 이미 읽어보았을 것이다. 하지만 여전히 변하지 않은 사람들이 많고, 심지어 그 변화에 대한 의심을 가지고 있는 사람도 많다. 나는 '시크릿'이 전하는 기적의 메시지를 의심하지는 않는다. 하지만 나 역시도 아직 그 기적을 경험하지 못했다.

나를 포함한 많은 사람들이 '시크릿'의 기적을 경험하지 못한 이유는 단 하나, 바로 행동이다. 우리 인생을 획기적으로 바꾸어줄 어떤 지식도 우리 머릿속을 벗어나지 못하면 소용이 없다. 현실로 이루어진 것처럼 상상만 해서는 아무 일도 일어나지 않는다. 상상과 동시에 행동을 해야 한다. 우리가 원하는 것을 가져다 주는 것은 지식 그 자체가 아니라 행동인 것이다. 또한 행동의 지속성이라고 생각한다.

나는 지금까지 끌어당김의 법칙을 몇 번(?) 시도해 보았다. 지속적이지 못했다. 비슷한 류의 책을 읽었지만 내 삶은 달라지지 않았다. 행동을 하지 않은 것이 아니었다. 행동을 했지만 그들의 가르침을 온전히 행동으로 담아내기에는 나의 내공이 부족했다. 필자인 안드레스는 여러 구루들에게 배운 내용을 실제 행동으로 보여준다. 기존의 책을 통해 실천한 내용들로 성과를 내지 못한 사람들도 새롭게 따라할 수 있는 지침을 준다.

그렇다면 왜 '끌어당김의 법칙'을 이야기한 수많은 책을 읽은 사람들이 변하지 않는 것일까? 이 책에 대한 나의 질문은 이것으로 시작했다. 그리고 다행히 이 질문에 대한 답을 알려주는 파트가 있었다. 마치 계시를 받은 것처럼 나의 질문에 대한 명확한 해답을 제시한 것이다.

끌어당김의 법칙은 자석의 반응으로도 이해할 수 있다. 자석의 자성이 강할수록 끌어당기는 힘은 커질 것이다. 자성이 강하려면 자석 자체의 순도가 강해야 한다. 마찬가지로 우리가 매일 실천하는 끌어당김의 법칙이 힘을 발휘하려면 나 자신의 순도를 강화해야 한다. 내면의 자신감을 회복하고 목표에 집중하는 시간이 필요하다.

오롯이 나만을 위한 시간이 바로 끌어당김의 법칙이 가장 효율적으로 작동하게 하는 장치이다. 명상을 하든 산책을 하든 기분 전환을 하든 나를 회복시키고 내 안의 에너지를 제대로 흐르게 만들어주는 시간이 필요한 것이다. 이렇게 혼자만이 가지는 시간은 우리가 삶에서 이루고 싶은 것들에 집중할 수 있게 해주는 탁월한 자기돌봄의 기술임을 잊지 말아야 한다.

끌어당김의 법칙은 무조건 밖을 향해야 한다고 생각했다. 하지만 나 자신이 가장 순수하고 에너지 넘치는 상태가 되려면 스스로 에너지를 강화하는 과정이 필요하다는 것을 알게 되었다. 이처럼 우리가 너무나 잘 아는 법칙들을 현실에서 어떻게 구체적으로 실천할 수 있는지 지침을 알려주는 책이다.

골드곰 소형 부동산 투자 비법

골드곰 소형 부동산 투자 비법 - 누구나 쉽게 배우는 직장인 월세 수입 200만 원 만들기
골드곰 신명숙 지음 / 시원북스 / 2025년 8월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

대한민국에서 부동산 투자는 불패 신화를 이어간다. 나는 직장생활을 국내 대기업에서 2006년에 시작했다. 그 때는 우리나라가 일본의 잃어버린 30년을 따라간다는 말이 많았다. 전문가들은 각종 데이터를 활용해서 대한민국과 일본의 비슷한 점을 부각해서 평행이론을 열심히 증명했다. 그 당시 나 또한 그 데이터들에 매몰되어 부동산은 더 이상 희망이 없고 금융 투자만이 살길이라 생각했다.

하지만 20년이 지난 지금도 부동산 투자의 불패 신화는 계속되고 있다. 오히려 부동산 투자를 통해 부자가 되는 사람들이 더 많아지고 있다. 필자는 나와 비슷한 2008년부터 작은 돈을 모아 종잣돈을 마련하고 소형 부동산을 투자했다. 그렇게 지금은 총자산 44억에 순자산 21억원을 가진 부자가 되었다. 부모님과 함께하는 시간을 늘리기 위해 2024년 47세의 나이에 조기 은퇴를 하고 파이어족이 되었다.

나를 포함한 많은 사람들이 부동산 투자를 꺼리는 것은 부동산에 대한 지식이 부족한 것도 있지만, 더 큰 이유는 투자 금액의 단위가 크기 때문이다. 아무리 작은 것도 억 단위가 넘어가기 때문에 쉽게 투자할 엄두가 나지 않는다. 필자는 나의 이런 고정관념을 보기 좋게 무너뜨린다. 필자가 5,000만원으로도 투자할 수 있는 기가막힌 투자 포트폴리오를 알려준다.

'하고자 하면 방법이 보이고, 하고 싶지 않으면 핑계가 보인다'는 말이 있다. 아마도 나는 부동산 투자에 대한 두려움 때문에 자금이 부족하다는 핑계를 대고 있었는지도 모르겠다. 아무리 작은 금액이라도 방법을 찾으면 있었을텐데 말이다. 결국 부자를 가르는 시작점이 바로 이런 마인드가 아닐까? 그래서 부자들이 자신의 노하우에 관한 책을 쓸 때 '마인드'를 먼저 강조하는 것이 아닐까?

필자가 적은 자금으로 부동산 투자를 성공할 수 있었던 데에는 갭투자의 공이 크다. 다만 최근 전세 사기 문제가 사회적 이슈로 대두되고 있는 만큼 주의가 필요하다. 사실 갭투자와 제도를 악용한 사기는 작은 차이일 뿐이다. 전세제도는 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 제도이다.

임대인에게는 임차인의 자본을 통해 더 큰 자산을 소유하게 해주는 투자 방법을 제공하고, 임차인에게는 내 집 마련을 하기 전까지의 주거 비용을 효과적으로 줄여준다. 다만 임차인 입장에서 소중한 자신의 종자돈을 지키기 위해 기본적으로 검토해야 하는 것들만 잘 확인하면 될 것이다.

갭투자에서 주의할 것은 전셋값 하락으로 인한 역전세 리스크와 공급이 많아져서 임차인을 구하지 못하는 공실 리스크이다. 임차인이 나가는 상황에서 또 다른 임차인을 구하지 못하게 되면 보증금을 주지 못할 확률이 높아지기 때문이다. 또한 임차인을 구하지 못하면 대출 비용 등이 과도하게 증가하는 문제도 있다.

부동산 투자는 투자 물건과 장소를 불문하고 임장이 중요하다는 말을 한다. 필자는 오히려 부동산 투자에서 임장을 꼭 하지 않아도 좋다고 말한다. 필자는 송파구 가락동에 있는 아파트를 5억 후반 대에 투자했다. 그리고 지금은 약 14억원대에 육박한다. 잘 투자한 분양권 덕에 8억원의 수익을 본 것이다.

필자가 이 아파트에 대한 경험을 이야기하면서 현장 실사를 했다면 사지 않았을 것이라 한다. 실제로는 임장을 하지 않고 네이버 조사와 공인 중개사의 말만 듣고 투자했다. 경매나 갭투자로만 이어왔던 부동산 투자가 신축 아파트로 전환되는 계기가 된다. 그리고 갭투자보다 투자금이 적게 들고 추가 대출도 가능한 것이 매력이었다고 말한다.

이 아파트를 투자하는 과정에서 공인 중개사님의 특급 팁을 얻었다. 정말 마음에 드는 매물이 나왔다면 매도자에게 고민할 시간을 주지 말아야 한다는 것이다. 가장 효과적인 방법은 과감하게 매도자에게 가계약금을 바로 송금하는 것이고, 가급적이면 큰 금액으로 송금하는 것이다. 그러면 원하는 물건을 반드시 살 수 있게 된다.

전문적인 투자자라는 느낌보다 우리와 같은 평범한 사람의 투자 노하우가 현실적으로 다가온다. 어렵지 않은 용어 사용과 현실적으로 고민하는 문제들에 대한 많은 참고가 된다.