알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블

알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블 - 20년 경력 부동산 전문 세무사의 절세 기술
이승희 지음 / 현익미디어 / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 바로 수익을 내는 것이다. 수익을 내지 못하면 세금 걱정은 애초에 할 필요가 없다. 일단 수익을 냈다면 수익률이 높은 것보다 중요한 것은 세금이 될 수도 있다. 특히 부동산 투자에서의 수익은 국가 정책에 따른 세금이 가장 중요한 고려 사항 중 하나가 되어야 할 것이다. 세금에 따라 수익률이 천당과 지옥을 오고갈 수도 있기 때문이다.

다른 어떤 세금보다 가장 많이 바뀌고 어려운 것 중에 하나가 바로 '양도소득세'이다. 정권이 바뀔 때마다 바뀌고 1년 안에도 특별대책이 여러 번 발표되면서 수시로 바뀐다. 그 덕분에 부동산 전문가인 공인 중개사뿐 아니라 세무사들조차도 양도소득세 계산을 포기할 정도가 되었다. 그래도 부동산 투자를 하는 사람이라면 포기할 수 없기 때문에 필자의 양도소득세 일타 강의를 따라가보자.

양도소득세 계산에서 승리하려면 반드시 놓치지 말아야할 것들이 몇 가지 있다. 먼저 상생임대주택, 직전임대차계약, 장기민간임대주택, 미등기 양도자산, 종전주택 등과 같은 부동산 관련 개념과 분류과세, 분리과세, 장기보유특별공제, 매매사례가액, 환산취득가액 등과 같은 양도소득세 관련 개념을 잘 알아야 한다. 또한 부동산 보유 단계별로 부과되는 취득세, 보유세, 양도소득세의 흐름을 잘 알아야 하며, 추가적으로 증여세와 상속세 규정도 잘 알아야 한다.

납세는 헌법에서 규정한 모든 국민들의 의무이지만, 절세는 납세자의 당연한 권리이다. 필자는 납세자의 권리인 절세를 위한 10가지 방법을 제안한다. 단순 나열식으로 교과서적인 설명이 아닌 실제 사례를 중심으로 분석하는 방식으로 이해하기 쉽다. 양도소득세의 기본원리, 양도자산의 필요경비, 1주택 비과세, 상생임대차계약, 실거주 1주택, 다주택자 절세노하우, 기준시가와 공시가격 활용법, 부담부 증여, 겸용주택, 부동산업의 세금 등을 자세히 다룬다.

부동산 투자를 위해서 알아야할 개념이 많지만 정책적인 차원에서 기준시가와 공시가격을 잘 알아야 한다. 기준시가는 국세든 지방세든 과세의 기준이 되는 가격을 말한다. 주택은 개별공시가격, 토지는 개별공시지가, 상가 등은 기준시가로 구분하여 적용한다. 국세인 양도소득세는 종류에 따라 각각 2월 1일, 4월 30일, 5우러 31일을 기준으로 공시가격을 적용한다.

기준시가는 부동산의 종류에 따른 기준일이 중요하다. 기준일에 따라 매도자와 매수자가 부담해야 하는 세금의 종류가 달라지기 때문이다. 주의해야할 점은 기준시가의 고시일과 양도소득세의 잔금 청산일이 겹치는 경우, 각 세금을 납부하는 시기에 따라 절세를 위한 합리적인 시기 조정을 해야 한다는 것이다. 하루 차이가 세금 폭탄을 가져올 수 있음에 주의해야 한다.

다소 어려운 내용들도 있지만 부동산 투자시 반드시 필요한 세금과 관련된 내용이라 여러 번의 공부를 통해 숙지할 생각이다. 세금은 아는만큼 절세를 할 수 있고, 모르면 무조건 손해본다는 생각으로 공부할 수 있는 훌륭한 양도소득세 가이드라 생각한다.