GTX 역세권 임장노트

GTX 역세권 임장노트 - 라첼과 함께 공부하는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

입지가 모든 것을 뒤집는다?

내가 이전에 살고 있던 아파트가 있었다. 분명 분양 초기부터 조금 더 서쪽에 있는 아파트보다 높은 가격 수준을 유지했다. 차이가 13년 이상 나기 때문이기도 하겠지만 더 많은 새로운 아파트 촌이 내가 있는 곳에서 생겨나기 시작했기 때문에 계속 그 가격이 유지될 것이라고 생각을 했었다. 그런데 시간이 지나고 내가 살던 아파트도 어느 정도 '나이'를 먹기 시작하자 기존의 위치에 있던 아파트가 점점 가격이 비슷해지기 시작하면서 뒤집히는 것을 눈으로 목격하고야 말았다. 지금 대한민국에서 '새 아파트'가 가지는 위상이 얼마나 큰지 알고 있음에도 이렇게 입지가 모든 것을 뒤집을 수 있다는 것을 새삼 크게 느끼게 된 사건이었다. 그럼 앞으로의 입지는 어디가 제일 유리할까?

GTX가 대체 뭔데 난리지?

사실 부동산 투자를 고려한다고 했을 때 이젠 GTX를 모르고서는 투자라는 말을 할 수조차 없을 것이다. 솔직히 몇 년 전까지만 해도 그저 빠른 전철 정도로만 생각을 했었는데 이게 개통되는 것이 눈앞에 보이자 후속 노선에 대한 기대가 엄청나게 커지고 있다. 선행적으로 뚫릴 동탄 - 수서의 경우 이미 SRT가 다니는 노선인데 그것보다 반가격에 약간의 차이가 나는 수준 정도로 이동이 가능하게 될 것이며 2024년 하반기가 될 운정-서울역의 경우 파주 꼭대기에 있는 운정이라는 도시가 많은 사람들의 성원을 하게 될 도시로 바뀌고 있다는 것을 보여주는 부분이 있다. 속도도 속도이거니와 그간 불편하다는 평가를 받았던 지역에 숙원 사업을 일거에 해결할 수 있다는 것이다.

정부 입장에서는 서울 내부보다 외곽 도시를 더 키우고 싶을 것이다.

일단 서울 내부의 경우 어떤 방식으로든 개발을 시키는 경우 누군가가 이득을 볼 수 밖에 없는 구조인데, 기존에 기득권이 가져갈 수밖에 없을 뿐 아니라 사업의 진행 방식도 원주민들이나 투자자들의 의견이 너무 상이하게 갈리기 때문에 기존에 그런 부분이 없는 곳에서 개발을 하기가 더 쉬울 것이다. 마곡지구 이후 서울 시내에서 재건축 외에는 대안이 없기 때문이 이렇게 제2, 제3 신도시를 개발하게 되면서 교통 부분을 해결할 수 있는 방법을 고민하게 되었고 그것이 GTX라는 것으로 일거에 해결될 수 있다는 것을 알게 되었다.

그렇다면 투자의 눈으로 보았을 때 어떻게 바라봐야 할까?

당연히 노선이 뚫리는 곳의 임장이 선행되어야 한다. 예를 들어보면 GTX-A노선 중 대곡역의 경우 실제 임장을 가서 보면 주변이 온통 논밭에 그린벨트 지역이 꽤나 많이 있다는 것을 알 수 있다(개인적으로 3호선을 타면서 대체 여기다가 왜 지하철을 연결해 두었을까 의문인 곳이기도 했다) 주변 지역에 있는 아파트도 그리 높은 가격대를 형성하고 있지 않은데, 이런 곳이 결국 미래에 큰 이득을 가져오게 될 곳이라는 것도 생각해 볼 수 있었다. 3호선/GTX-A/서해선 결국 3군데 지나가게 되는데, 주변이 발전되지 않을 수 없다는 의미이다. 이렇듯 실제 임장을 가서 볼 수 있는 것과 실제 개발과정의 모습을 같이 그려볼 수 있다면 이 책은 엄청난 도움이 될 것이다.

이제는 GTX 시대이다.

그간 지하철로 연결된 곳을 공략했다면 이제는 넓게 GTX 노선을 따라서 투자를 해야 한다고 생각이 된다. 물론 아직까지 상상 속의 노선인 D,E,F에 지금부터 투자를 한다면 최소 20년가량은 그대로 갈 수밖에 없다는 생각이 들지만 A노선의 경우 이미 확정적이기 때문이 이 라인에 투자처를 잡고 기다린다면 10년 정도면 결실을 거둘 수 있을 것이라는 생각이 든다. 저자의 임장노트 속에서 우리는 어떤 방식으로 투자를 해야 할지, 그리고 어떤 시선으로 땅이나 건물을 바라봐야 하는지를 배운다면 우리의 삶이 풍족해지지 않을까.

럭셔리 브랜드 시크릿

럭셔리 브랜드 시크릿 - 브랜드에 럭셔리의 Ego와 가치를 담아라
박유정 지음 / 라온북 / 2024년 2월

나는 사실 럭셔리 브랜드를 이해하지 못한다.

왜 아내가 이렇게 럭셔리 브랜드만 보면 사죽을 못쓰는지, 그리고 왜 아이들이 그 비싼 브랜드에 열광을 하는지 말이다. 물론 나름대로 열광하는 브랜드나, 품목이 있긴 하지만 그저 이왕이면 다홍치마 수준의 이야기이지 가격이 좀 더 싼 브랜드가 있으면 쉽게 갈아탄다. 우리가 유니클로의 제품을 많이 사용할 수는 있지만 이것을 럭셔리 브랜드라고 해서 꼭 가지고 싶고 갖고 있어야 한다고 생각하진 않는다 옆에서 스파오나 톱텐에서 세일하면 금방 옮겨타니 말이다. 그런데 에르메스는 이야기가 다르다. 에르메스에서 세일을 한다고 하면 오히려 이상하다고 사기라고 할 지경이다. 가격이 더 비싸지는 것이 이해가 되는 브랜드는 바로 럭셔리 브랜드라고 생각하면 될까?

그럼 사람들은 왜 럭셔리 브랜드에 열광하는가?

한국에서 럭셔리 브랜드에 열광하는 이유는 개인적으로는  나보다 상대적으로 나은 사람과 '동조화' 되고 싶은 마음이 강해서 그렇다고 생각이 된다. 특히 연예인들의 옷이나 액세서리 등을 따라하는 이유는 바로 그들이 누군가에게 있어서 워너비이기 때문이다. 그런데 그들이 입는 옷들은 사실 그들 스스로 선택한 것이 아니라 대부분 협찬을 받아서 입기 때문에 그들도 사실 평소에는 그렇게 입지 않는다(한편으로는 가끔씩 보면 옷이 너무 이상한 연예인들도 자주 볼 수 있다. 그들 스스로 선택한 것이 아니니 어쩔 수 없지만) 최근에는 그러한 것이 유투버들에게 그대로 드러나고 있는 것이 아닌가 싶다. 

이것만으로 끝이 아니다.

럭셔리 브랜드는 자세히 보면 최근 1~2년 동안 무엇인가를 해서 쌓아온 것이 아니다. LVMH의 브랜드들을 보면 뭔가 유명하다 싶은 브랜드는 몽땅 모여있다. 일반적으로 이렇게 모여 있는 케이스가 거의 없기도 한데, 심지어 서로 브랜드가 침범하지 않고 정상적으로 유지되고 있는 것을 보면 브랜딩이 기가 막히다는 생각이 든다. 그들의 면면은 정말 어떻게 이런 스토리가 나오지? 싶을만큼의 아름다운 스토리들이 있다. 물론 서로 간의 경쟁이나 가족 간의 불화도 분명 있었지만 모든 것이 '브랜딩'을 위한 노력에 일환이다. 유럽의 사치재들이 이렇게 성공할 수 있었던 것은 바로 브랜드 안에 가치를 담고 있고 역사를 담고 있기 때문이다.

세계 1위 부자가 바로 LVMH의 회장이다.

남자인 내가 봐서는 이해가 가지 않지만 여자인 아내의 입장에서 보면 당연하다는 의견이 있다. 자동차, 반도체 등등 세계 최고 제조/기술 기업의 CEO가 아니라 사치재 CEO가 세계 1위 부자이다(물론 사우디 아라비아의 왕자 분이 공개를 하면 어마어마할 수도 있지만 비공개이니 넘어가도록 하자) 그만큼 시장이 어마어마 하다는 것이다. 특히 럭셔리 브랜드와 콜라보를 하는 다양한 브랜드들의 어마어마한 성공은 럭셔리 브랜드로 하여금 더 값어치를 높여줄 수 있는 하나의 요소이다. 굳이 뭔가를 강조하지 않아도 소비자들로 하여금 구전되는 마케팅 효과는 어마어마하다.

한국의 럭셔리 브랜드는 무엇일까?

이러한 질문에 있어서 나는 솔직히 전혀 모르겠다는 답을 할 수밖에 없다. 제조업에서 세계 수 위를 다투고 있고 세계 1위에 있는 다양한 업종이 있음에도 대한민국이라는 나라에서 스토리나 브랜딩이 제대로 되어 있는 브랜드는 단언컨데 전혀 없다라고 생각할 수 밖에 없다. 그동안 우리는 하드웨어적인 것에 너무 치중한 나머지 이러한 브랜딩이 너무 약한 모습을 보여 왔다. 애플의 제품이 공산품임에도 럭셔리 취급을 받을 수 있던 것은 그간의 다양한 브랜딩 효과라고 생각이 된다. 한국에서는 사실 이러한 부분을 배우고 학습해야 하지 않을까? 이러한 책에서 나오는 방향성에 대해서 한 번 진지하게 고민해 볼 필요가 있다고 생각이 된다.

부동산 부자가 되는 대출의 비밀

부동산 부자가 되는 대출의 비밀 - 대출 경력 10년 은행원이 알려주는
이훈규 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

아니, 대출도 공부를 해야 해?

우리는 대출이라는 것에 대해서 그저 은행에 가서 돈을 빌려서 활용하는 것을 의미한다고 생각한다. 물론 그 대전제에 틀린 것은 없다. 하지만 사람마다 모두 신용등급이 다르기도 하지만 법적으로 인정해 주는 담보나 신용이 차이가 있어서 모든 사람들이 서로 다른 결괏값을 가지게 된다. 심지어 반대의 입장에서 개인이 여러 군데를 돌아다니다가 보면 금액이나 금리가 천차만별인 것을 알 수 있다. 최근에는 플랫폼에서 한 번에 볼 수 있으니 그 얼마나 편해지지 않았는가? 그럼에도 감춰진 것들이 많이 있으니 공부할 것이 많다. 그렇지 않은가?

특히 대출이 많이 필요한 것은 부동산일 것이다.

아마 우리 일생을 살면서 가장 큰돈을 투자하는 것이 부동산이라고 생각이 된다. 그런데 정부 정책은 거의 아파트에만 집중이 되어 있다. 그래서 뭔가 정책이 오락가락할 때마다 아파트를 가지고 있는 사람들 뿐만 아니라 비슷한 형태의 거주(생숙, 도생, 오피스텔 등등)의 수요가 크게 흔들리게 된다. 많은 사람들이 아파트를 선호하긴 하지만 막상 금액적인 문제로 인해 차선책을 택하는 경우도 많이 있는데 국가 정책이 그런 것에 많이 영향을 받으므로 각각의 대출하는 방식에 대해서 고민할 필요가 있다(물론 대출을 받지 않고도 충분히 살 수 있다면 그냥 책을 덮어도 된다, 근데 그런 사람이 있기나 할까?)

대출은 레버리지다.

부동산은 크게 월세와 같은 정기적인 수입과 시세 차익과 같은 단발성 수입으로 나뉘게 된다. 그런데 한국의 경우 나라가 좁고 사람은 많으며 더 뻗어나가기에는 이해관계가 너무나 크기 때문에 호재가 있거나 기존에 높은 평가를 받고 있는 건물들의 가격이 계속 올라가게 된다(물가는 오르고 수요도 증가하니 경제학적으로 보자면 당연한 일인 듯하다) 결국 많은 사람들은 시세차익을 더 크게 평가할 수밖에 없다. 이런 경우 상승이 가파를수록 대출을 받아서 얻는 수익이 늘어나니 대출은 없어서는 안 될 존재라고 생각이 된다. 특히 부동산 투자에서는 말이다. 

하지만 대출은 항상 잘 되지는 않는다.

그러니 항상 차선책이 필요하다. 나 역시도 많은 부동산 거래를 하면서 항상 거래가 되기 직전까지 대출에 대해서 걱정의 끈을 놓지 못한다. 물론 지금까진 아무 이상이 없었지만 그러는 사이에도 DSR부터 해서 수많은 법이 바뀌었다. 그리고 잔금까지는 문제가 없었는데 높아진 금리와 더불어 세금 문제로 인해서 추가 대출을 받아야 하는 상황이 되었다. 근데 추가 대출은 또 생각한 것만큼 쉽지 않았던 것도 사실이다. 너무 넉넉하게 대출받는 것도 문제가 있지만 너무 타이트하게 받는 것도 문제가 있다. 이 책에서는 언급되지 않았지만 대출을 받는 것도 나름의 스킬이 많이 필요하다. 특히 이러한 계산 하나하나 말이다.

다 외울 수는 없다.

우리가 은행원도 아니고 모든 대출에 대해서 전부 다 외울 필요는 없다. 단지 '이런 것이 있다' 정도로만 이해를 할 수 있다면 언제든지 이 책을 다시 펴서 나에게 필요한 대출을 찾으면 된다. 인터넷에서 대출이라는 단어를 치게 되면 너무 광고 글만 있고 뭔가 도움이 되는 것은 하나도 없다. 다른 것은 몰라도 적어도 대출에 있어서는 이렇게 책을 탐색해서 보는 것이 더 현명한 선택이라고 생각이 된다. 많이 활용하는 경우는 없겠지만 내가 가진 DSR보다 더 넘는 대출이 필요한 경우에는 그냥 아무것도 모르고 물어보는 것보다는 무엇인가 알고 나서 확실하게 물어보는 쪽이 낫지 않겠는가.

중년이 되면 괜찮을 줄 알았다

중년이 되면 괜찮을 줄 알았다 - 내 삶의 주인공이 되기를 원하는 진짜 어른들을 위한 지침서
조숙경 지음 / 두드림미디어 / 2024년 1월

나이가 모든 것을 결정한다?

과거 우리 사회는 나이가 정말 많은 것을 결정하였다. 사실 많은 사람들이 60세를 채 넘기기 힘들기도 했고 대부분 장유유서라는 것에 의해서 움직여졌다. 그런데 지금은 60세면 아직 창창한 나이라고 말을 할 정도이고 많은 사람들이 100세 시대를 경험하게 되면서 세대가 2개 정도 추가가 된 느낌이다. 그래서 그럴까? 저자의 나이도 50이나 되었는데 아직도 부모의 눈에는 어린아이로 비취지고 있는 것 같다(실제 우리 부모님도 내가 40이 넘었는데 아직도 나에게 살찐다고 튀긴 것 좀 그만 먹으라고 하신다. 아마도 부모님의 눈에는 모두 똑같나 보다) 문제는 그런 시선이 꽤나 오래가기 때문에 '아직도 내가 어린애로 보이나?'와 같은 생각이 든다.

사람은 누구나 방황을 한다.

다만 그 방황이 시기가 다소 다르게 올 수 있다는 것은 사실이다. 오히려 학창 시절에 방황을 하고 나서 정신을 차리고 나중에 더 큰 꿈을 이루는 경우가 많이 있는데 우리들은 대부분 '착한 어린이'로 커 왔기 때문에 심각한 케이스를 제외하고는 방황이 아닌 부모님이 닦아 놓은 길을 그대로 따라가는 경우가 많이 있다. 그런데 이런 경우 방황이 늦게 오는 경우가 있는데 가정을 이루고 나서 오는 방황은 참 어려운 결과를 나타나게 한다. 특히 남녀 한쪽에서 방황이 시작되는 경우 서로 간의 신뢰가 무너지는 경우도 많이 있는데 저자는 그런 상황에서 이렇게 책을 쓰는 것으로 넘어갔다. 한편으로는 슬기로운 방법이라고 생각되지 않는가?

누구나 스페셜하다.

나는 이 세상에서 하나뿐인 존재고 특별하고 소중한 존재다. 그런데 막상 태어나보니 의외로 특별하지 않은 평범한 삶을 살고 있다는 생각이 들 것이다. 왜 그런 생각이들까? 아마도 누군가와 비교를 해서 그런 것은 아닐까? 우리는 항상 높은 곳을 바라보고 산다. 그런데 특히 한국 사람들에게는 다른 사람은 서로 공존해야 하는 사람이면서도 질투의 대상으로 남아있는 것 같다. 항상 경쟁하는 것에 익숙해서 그럴까, 우리는 모두 개개인이 다르게 살 수 있음에도 결코 다르지 않게, 그리고 남과 비슷하게 하려는 의지가 강하다. 중년이 되면 그런 것에서 벗어날 줄 알았는데 의외로 그런 것에 더 민감해진다. 중년은 그런 존재일까.

이제 중년은 어느 시점일까?

40대? 50대? 60대? 내가 40대에 이르러 처음 느낀 감정은 '몸이 내 마음대로 되지 않는구나' 였다. 이건 이 시기를 지나는 대부분의 사람들이 공감하는 부분일 것이다. 과연 50대에는 어떨까? 저자와 같이 마음이 흔들리는 경우가 많이 있지 않을까? 직장인이라면 이제 정년에 가까워졌기 때문에 미래에 대한 걱정이 앞설 것이고 자식들이 슬슬 어른으로 커 가고 있을 시기가 아닐까 생각이 된다(최근에는 다소 늦어지거나 없는 경우도 많을 것이다. 그런데 아이가 없으면 나이가 들었을 때 정말 심심하지 않을까 생각은 된다. 사고뭉치 들이지만 항상 없는 것보다는 집에 있는 것이 내 마음이 놓인다) 60대는 중년 아닐까? 우린 100세 시대 사람들인데 말이다. 정의가 참 어렵다.

내 상가 건물에 어떤 업종이 적합할까

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?