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부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월
평점 :
자, 먼저 하나 확실하게 설명을 하고 갈 내용이 있다.
이 책은 일단 '하락'에 대한 내용이다. 보통 부동산 서적들을 보면 주야장천 상승만 하는 내용을 쓰거나 반대로 하락만 한다는 내용을 쓰는 경우가 많이 있는데, 이것도 사실 정치적 성향과 비슷하게 방향성이 본인과 맞지 않으면 읽기에 상당히 부담스럽다는 문제가 있다. 그러니 어느 정도 '하락'이라는 것에 대해서 이해가 된다면 읽어도 좋지만 그게 아니라 '어떨 때 오르는가?' , '어떤 아파트를 사야 하는가?'에 대해서 생각을 하고 있는 독자가 있다면 절대 읽지 않는 것을 추천한다(서평인데 이렇게 이야기를 하는 이유는 말 그대로 내용이 와닿지 않으면 전혀 이해가 가지 않는 부분이 많이 있기 때문이다) 최근 상승이 두드러지게 나타나면서 늘 하락을 말하던 유튜버들조차도 상승이라고 이야기하는 와중에 이런 책이 나온 것을 보면 뭔가 확실한 데이터가 있어서 그랬을까?라는 생각으로 읽어보기 시작했다.
먼저 하락이라고 말하는 요소가 어떤 것이 있을까?
늘 나오는 이야기, 바로 인구 문제이다. 사실 저자의 말도 일리가 있다. 인구 문제는 사실 우리가 어느정도 안고 가야 하는 문제이기도 하다. 초등학생 수도 급격히 감소 중에 있고, 지방 소멸이라는 이야기도 나오는 것을 보면 분명 향후에는 부동산 가격이 하락하는 단초가 될 것으로 보인다. 그런데 지금 초등학생이 줄어드는 것하고 당장 10년 내에 오르고 내리는 것을 판단하는 요소로는 다소 어려움이 있는 것 같다. 미분양이 아래 기사와 같이 계속 늘어나고 있다는 뉴스가 간간이 나온다.
https://jtv.co.kr/2021/?c=3/45&uid=2196844
이 또한 저자의 말이 맞다. 인건비는 상승하고 지금 당장 짓고 있는 아파트 중에 지방에서 건설 중인 아파트들은 매수자를 구하기가 힘들 수 있다. 그런데 문제는 바로 '인건비' 다. 민간 기업에서 만들었는데 손해를 보고 팔라고 할 수 없지 않은가? 결과적으로 입지가 너무 좋지 않은 곳에서는 가격을 하락시켜서라도(할인) 털어야 하겠지만, 입지가 괜찮다고 평가받는 곳은 글쎄... 과연 가격이 떨어질까? 책을 읽는 내내 물음표가 떨어지지 않았다.
부채 문제는 사실 공감이 많이 된다.
내가 다른 사람에게 부동산에 대해서 이야기를 할 때 '직장인으로서 최고의 장점은 바로 대출이다' 라고 이야기를 하면서 풀대출을 종용하곤 하지만 실제로 대출을 받았을 때 이것을 어떻게 갚아야 할 지에 대해서는 크게 고민을 하지 않고 있긴 하다. 결국 레버리지를 써서 진행을 했기 때문에 부채가 늘어난 것은 맞지만 내가 가진 자산의 가격이 증가한다는 전제 하에 이러한 부채는 결국 자본으로 승화가 된다. 이러한 상황이 무한정 계속되지 않을 것이라고 생각은 되지만, 지금 당장 문제가 될지는 솔직히 모르겠다. 당장 정부에서 금리를 낮춰야 하는 상황+돈을 뿌려대는 상황이 연출되고 있는데 물가가 내려갈 것이라고 생각하긴 어렵지 않은가? 저자가 부동산에 대해서 투자를 하는 투자자 입장이 아니라 오직 상황만을 보고 있는 사람이기 때문에 이러한 판단을 하는 것이 아닐까? 물론 비평은 하지만 통계 자료를 보자면 확실히 한국의 부채 상황이 그렇게 좋은 편은 아니라고 생각한다. 근데 당장 개인 부채가 아니라 정부가 하는 행위 자체에 문제가 있는데 이것은 어떻게 바라봐야 할지 모르겠다.
강남은 거품이고 동대문구는 오를 여지가 보인다?
정말 많은 부동산 책을 읽었는데, 이러한 시각을 선보인 분은 처음 본 듯 하다. 부동산이 특정 지역, 거기다가 서울이 아니라 서울 내부에 특정 구역만 거품이 끼었다는 평가를 내리는 것이 가능한 일인가? 싶긴 했지만 소위 상급지와 중하급지가 벌어지는 형태를 보자면 그런 것도 맞다는 생각이 들었다. 하지만 한국에서 아파트 가격을 좌지우지하는 요소 중 교통을 제외한 나머지 요소가 하나도 포함되지 않는 동대문구가 더 낫다는 판단은 사실 투자처를 물색하려고 매일 보는 사람 입장에서는 쉽게 동의하기가 어려웠다. 그럼에도 이러한 시각을 가지고 있다는 사람의 의견은 새로우면서 다시 한번 동대문구를 바라보게 되는 좋은 기회가 되었다. 결국 '투자'라는 측면에서는 더 많이 얻어지는 곳이 유리한 곳이니 말이다.
한국인의 아파트 사랑을 어떻게 봐야 하는가?
이 책에 나오는 다양한 '하락' 에 대한 것들은 이미 알고 있거나 혹은 진짜 일어날 수 있는 위험한 요소들이긴 하다. 그럼에도 당장 지금 가격이 상승되는 이유는 아파트가 단순히 '거주'의 의미가 아니라 이제는 사람의 신분을 나타낼 수 있는 가장 큰 요소가 아닐까 생각이 된다. 당장 아이들이 자신의 아파트를 자랑스럽게 이야기를 하는 것을 보면서 과연 지금 한국에서 아파트를 정말 순수하게 거주지로만 봐야 하는가, 아니면 다른 의미로도 파악을 할 수 있는가가 궁금해지기 시작했다. 무엇이든 한쪽의 시각으로만 보게 되면 고집/아집이 생길 수밖에 없다(나처럼...) 다른 시각으로 바라보는 글을 읽고 싶다면 강력히 추천하는 책이다.
- 출판사에서 제공받아 주관적인 시각으로 작성했습니다.