빌딩 투자 완전 정복

빌딩 투자 완전 정복 - 높은 시세 차익과 공실율 제로, 임대 고수익을 원하는 사람들을 위한 빌딩 브랜딩 전략서
조해리 지음 / 라온북 / 2024년 4월

빌딩 투자?

우리는 사실 원룸에 투자한다던가 아파트에 투자하는 것 정도도 사실 엄청나게 무리가 갈 정도로 부동산은 가격이 많이 비싸다. 아니 비싸다고 생각을 할 수 있다. 그런데 부동산의 최고 장점은 사실 가격이 아니라 대출이라고 생각이 된다. 국내에서 아파트는 지금 야당에서는 2개 가지면 악이자 나쁜 사람으로 치부하는 경향이 있기 때문에 그만큼 법을 계속 재정을 해서 곤란하게 만드는 경우가 많이 있다. 양도세를 늘리고 토지거래허가제 등을 만들어서 거주 제한을 두어 주거 이동의 자유를 침해(?) 하는 경우도 있다. 그런데 신기하게도 상업용 부동산의 경우 특별히 뭔가 법이 더 만들어지는 것이 없는 것을 알 수 있다 왜 그럴까?

이 영역은 다른 개념의 영역이다.

말 그대로 사업적 영역, 돈을 벌기 위한 영역이기 때문이다. 일단 돈이 없으면 제대로 들어오지도 못하겠지만 정보가 많이 부족해서 말 그대로 '하던 사람만 하는' 그들만의 리그이다. 물론 아파트로도 충분히 돈을 벌 수 있는 기회는 있다. 하지만 항상 세금 문제로 골머리를 앓고 있기도 하고, 결국 상업적으로 안정적으로 벌 수 있는 것은 빌딩 투자라고 생각이 된다. 빌딩은 아무나 사는 것이냐고? 사실 아무나 살 수 있다. 심지어 대출도 잘 나온다. 생각하기에 따라서는 아파트 투자보다 더 쉬울 수도 있다. 물론, 대부분은 그렇지 않지만...

무작정 사는 것은 정답이 아니다.

과거 빌딩 가격이 명확하지 않을 때는 무작정 좋은 위치의 빌딩을 매수해서 가지고 있으면 대대손손 먹여 살릴 수 있는 금액이 나왔다. 대출도 잘 나온 데다가 임차인이 주는 월세와 지가 상승에 따른 차익도 상당해서 거의 손해보지 않고 계속 가지고만 있어도 효자노릇을 했던 것이 사실이다. 그런데 이제 이런 책과 같이 일반적인 사람들도 그 틈새를 이해하기 시작했다. 거기다가 프롭테크의 발달로 인해서 주변의 빌딩이 어떤 식으로 언제 판매가 되었는지도 확인이 가능하며, 어떤 법적 문제가 있는지에 대해서도 임장을 다녀보면 확인이 가능하다. 정보가 점점 공유되는 폭이 늘어나고 있다는 점이다. 이런 상황에서 빌딩 투자가 성공하려면 바로 '차별화'가 필요하다.

이 책은 어쩌면 재테크 관련 책이 아니다.

자세히 읽어보면 읽어볼수록 재테크가 아닌 빌딩 '디자인' 책과 같다는 생각이 든다. 무엇보다도 나와 있는 사례들이 그전에는 그리 주목받지 못했던 빌딩이었는데 이제는 사람들의 머릿속에 깊게 각인이 될 수 있는 요소를 갖고 있다고 한다. 단순히 시각적인 효과뿐만 아니라 오감을 자극할 수 있는 디자인들이 들어감에 따라서 집객을 할 수 있는 부분이 늘어나고 있는데 이에 따라서 리모델링 등을 할 때 어떤 사람이 디자인을 했는가도 그 건물의 값어치를 좌지우지할 수 있다. 심지어 아이유가 산 건물, 서장훈이 산 건물과 마찬가지로 유명인이 산 건물은 그 이름값을 한다는 느낌도 있다. 다른 곳보다 가격이 더 상승할 요소가 많이 있다는 것이다. 이런 것들이 사실 '스토리'가 되는 것이고 그로 인해서 빌딩의 값어치를 상승시킬 수 있다(우리가 이런 것을 쉽게 하긴 어렵겠지만 디자인은 바꿔볼 수 있지 않은가)

나도 내 빌딩을 가지고 싶다.

책을 읽는 내내 나의 미래에는 꼭 '빌딩주'가 되어서 월세를 받고 싶다는 생각을 했다. 월세를 받는 안정감도 분명 한 몫하겠지만 뭔가 빌딩을 가질 수 있다는 그 행복감이 꼭 느껴지기 때문이다. 그렇다고 무작정 매수만 해서 돈도 안 되는 것을 가지고 싶지는 않다. 그러니 어떻게 빌딩을 바라봐야 하는지, 법적으로는 어떤 것이 있는지는 기본으로 장착을 해야 한다고 생각된다. 빌딩 건물주의 생각이 1이라도 있다면 반드시 읽어봐야 할 필독서가 아닌가 생각이 된다.

이동 평균선 투자법

이동 평균선 투자법 - 차트 분석의 시작과 끝은 이동 평균선이다
고지로 강사 지음, 김정환 옮김 / 이레미디어 / 2024년 5월

주식 투자는 어떻게 해야 하는가?

요 며칠간 정말 지옥을 맛보았다고 생각이 들 정도로 떨어졌다. 그것도 한국뿐만 아니라 세계 각국의 지수가 말이다. 사실 대응이라고 한다면 손절하고 현금 들고 가만히 있어야 하는 것이 맞는데 그것도 생각보다 쉽지 않다. 오늘 많이 떨어졌으니까 내일은 많이 오르겠지,라는 생각으로 가지고 있지만 막상 다음 날이 되면 불길한 느낌은 여지없이 맞는다. 그런데 정작 손절을 하고 나서 다음 날 오르면 너무 또 가슴이 아프다. 아마도 그래서 손절을 하지 못하고 존버를 하고 있는 것이 아닌가 생각이 든다. 과연 당신의 투자 방법은 어떤가? 뭔가 전략이 있는가? 일단 전략이 전혀 없이 매매를 하고 있다고 하면 뭔가 이렇게 책의 힘을 빌려봐야 하는 상황이 아닌가 생각이 든다.

캔들차트는 일본 것이라는 것을 아는가?

우리가 흔히 보는 각종 차트 방식에서 캔들차트는 어느 증권사에서나 볼 수 있는 내용이지만 일본에서 먼저 유래가 되었다는 사실을 알고 있는가? 사실 몰라도 상관은 없지만 굳이 이런 이야기를 하는 것은 일본에서 유래될 정도로 일본의 주식 시장은 한국보다는 훨씬 역사도 깊다는 것을 알 수 있다. 그런 면에서는 한국의 책 보다 오히려 깊이가 더 있는 부분도 있다. 이동 평균선에 관련된 한국 서적도 상당히 많이 볼 수 있지만 이 책은 정말 '이동평균선'만 가지고 설명을 하게 된다. 이미 책의 표지에서 '더도 말고 덜도 말고 딱 세 개의 이동 평균선만 활용한다'라는 것을 보면 너무 복잡하게 이것저것 대입하지 말고 원칙대로 해라라는 의미도 담겨있지 않을까.

일본의 내용이라 다소 맞지 않을 수 있다?

사실 차트의 경우 한미일이 서로 다른 방향으로 흘러갈 수 있지만 크게 보자면 비슷한 방향으로 가게 된다. 어쩌면 그것이 차트 분석의 장점이라고 할 수 있는데, 문제는 차트 분석을 하는 사람들이 너무 복잡하게 설명을 하거나 각종 지표를 다 가져다가 붙여버리면서 일반적인 사람들은 그대로 따라할 수 없는 경우가 많다는 것이다. 하지만 이 책에서 나오는 방식은 상당히 접근하기 쉬운 편이다. 또한 일본이 아닌 한국에 적용하더라도 크게 문제가 없는 경우가 많이 있다. 물론 다른 지표를 전혀 보지 않을 수는 없는 노릇이다. 회사를 선택함에 있어서 고려해야 할 부분도 분명 존재하니 말이다. 하지만 회사 선정만 제대로 한다면(적어도 망하는 회사가 아니라면) 의외로 적용 시 상당히 많은 부분이 잘 맞아떨어진다는 생각이 들 것이다.

결국은 많은 연습이 필요하다.

초심자의 행운이나 일확천금과 같은 것은 자주 일어나지 않는다. 거기다가 결국 나의 돈은 제한되어 있지만 시장의 돈은 무제한에 가깝기 때문에 한편으로는 불리한 상황에서 경기를 하는 것과 마찬가지이다. 이러한 책들을 보면서 느끼는 것은 '나만의 원칙' 을 반드시 세워야겠다는 생각이 든다. 매일 트레이딩을 하는 것이 결코 이익 향상에 도움이 되지 않는다는 것도 알 수 있다. 무엇보다도 트레이딩 자체를 잠시 멈출 수 있는 결정도 어렵지만 할 수 있어야 한다. 원하지 않는 차트가 나오고 있는데 그것으로 뭔가 만들어보려는 노력이 아니라 '내가 원하는 것이 올 때만' 할 수 있는 경지에 올라야 투자자라고 할 수 있지 않을까?

나만의 재테크를 부탁해

나만의 재테크를 부탁해 - 가장 빨리 1억 만드는 자동화의 기적
류지혜 지음 / 미다스북스 / 2023년 6월

이제 재테크는 선택이 아니라 필수다.

아마 현대 사회를 사는 사람들 중 이 명제를 '아니야'라고 말할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 과거 예적금만이 재테크의 지름길이라고 설명하던 사람도 있지만 이젠 그 예적금마저도 전략적으로 활용하지 않으면 무쓸모 해 지는 상황이 되었다. 한편으로는 선진국의 대열에 올라섰기 때문에 이러한 고민을 해야 하는 상황이긴 하지만(중진국과 같이 금리가 워낙 높다면 차라리 은행에 넣어 두는 것이 더 현명할 것이다. 아니면 달러로 바꿔놓던지...) 그로서 오직 '근면성실' 만을 추구하던 과거의 교육 방식에서 많이 바뀌어야 한다는 사실도 이제는 인지하고 있다. 부모님 세대의 방식으로는 부가 문제가 아니라 생활이 불가능할 수도 있다는 의미이다. 그런 의미에서 재테크는 필수로 자리매김하고 있다.

적당히 벌어서 적당히 쓰다가?

그게 가능할 것이라고 생각이 되는가? 최근에는 결혼도 선택이 되기 때문에 나 혼자 살면서 나 혼자 즐기다가 가면 된다는 생각을 하는 사람도 늘어나고 있다. 그런데 그거 아는가? 사람이 절대 숨기지 못하는 것 중 하나가 사랑이다(나머지는 가난과 기침이라고 한다. 맞지 않은가?) 언제 어떻게 바뀔지 모른다. 그리고 건강도 언제 어느 시점에 바뀔지 모르는 포인트이기도 하다. 부모님이나 혹시 나 스스로 사기를 당할 수도 있는 노릇이다. 세상이 언제나 내가 바라는 대로 움직이지 않기 때문에 결국 돈은 필요하다. 이런 것이 절대 필요하지 않다고 자부할 수 있겠는가?

재테크는 결국 자동화가 필요하다.

사람은 2개를 동시에 하는 것은 가능하지만 2개 모두 집중하는 것에는 어려움이 있다. 우리가 부업을 생각하는 이유는 하나의 업에서 큰 성과를 얻더라도 내가 원하는 만큼의 돈을 벌 수 없기 때문이긴 하지만 한편으로 두 개를 동시에 잘 할 수 없으니 부업이 크게 성공하는 것은 쉽지 않은 일이다. 그래서 자동화가 필요하다. 최근 공간대여나 무인 시리즈는 바로 그러한 부분을 반영하는 것이라고 생각이 된다. 단, 결국 인건비가 없기 때문이 이득이라고 생각은 할 수 있지만 시작이 쉬운 아이템은 쉽게 경쟁자가 들어오기 때문에 준비를 단단히 해야 한다. 사실 남들이 하지 않는 것을 하는 것이 어쩌면 자동화의 첫걸음일 수도 있다.

주식도 코인도 사실 잘 알아야 한다.

돈이 중요한 세상인데 세계 경제, 한국 경제에 대해서 이해가 없다면 뭔가 잘못되었다고 볼 수 있다. 그런거 몰라도 돈은 벌 수 있다고? 지금은 아니다. 확실하게 이야기할 수 있다. 과거 10년 간 벌어져야 할 일이 이제는 1년이 채 되지도 않아서 다 진행이 되고 있다. 과거와 지금이 변하는 시간 속도가 다르다는 의미이다. 책을 보면서 기초적인 지식을 얻는 것도 중요하지만 자신이 하고자 하는 것에 대해서 직접 몸으로 부딪혀 보는 것도 중요하다. 주식, 코인의 경우 아마 회사원의 입장에서는 가장 접근이 쉬운 재테크 방식인데, 본인이 투자하는 것에 대한 자신감이 없다면 쉽게 흔들리고 잃기 마련일 것이다. 자신만의 노하우를 찾아서 준비를 해야 한다.

일단 시작을 해야 한다.

주변에 보면 아직도 예적금이라는 재테크 수단에서 벗어나지 못하는 사람이 있다. 그것으로만 만족을 한다면 충분히 훌륭한 재테크라고 볼 수 있지만 막상 보면 매번 돈이 없다고 짜증만 낸다. 그래서 다양한 방법을 설명해 주면 귀찮거나 무서워서 못하겠다는 이야기를 한다. 우리는 이렇게 생각하는 것이 옳은 방식이라고 생각이 되는가? 나는 절대 아니라고 생각을 한다. 매 번 돈을 벌어들이는 재테크는 단연코 없다. 그러니 어느 정도는 잃어보면서 왜 이러한 결과로 나오게 되었는지 머릿속 깊이 생각해 볼 필요가 있다. '나만의 재테크'는 사실 본인이 공부한 만큼 아웃풋이 나올 수밖에 없다. 그러니 책을 읽으면서 어떤 것을 해 볼지 정리해 보는 것은 어떨까?

부동산 투자로 완성하는 부의 사다리

부동산 투자로 완성하는 부의 사다리 - 평범한 당신도 할 수 있는
평지조아 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

인구 감소, 부의 대전환

인구 감소, 부의 대전환 - 인구경제학이 찾아낸 미래 비즈니스 모델 총정리
전영수 지음 / 21세기북스 / 2024년 3월

인구는 줄어들고 있다?

개인적으로 한국의 인구는 솔직히 너무 많다고 생각하는 사람이다. 하지만 국가를 운영하는 입장에서는 인구가 계속적으로 늘어나야 내수 시장도 살고 국력이 유지된다고 한다. 뭐 개인적인 욕심이겠지만 왜 인구 감소에 이렇게 민감하냐고 한다면 앞으로 올 10~20년 뒤가 상당히 암울하기 때문이다. 왜 암울하냐고? 일을 할 사람은 줄고 부양해야 할 사람은 넘쳐나는 문제 때문이다. 지금도 만 65세 인원이 많아서 지하철 무료탑승이 앞으로 더 많아질 것이라는 것이 현실이다. 정말 절반 가까운 사람이 지하철에서 무상으로 타게 될 수도 있는데 막상 이것을 나이를 올리거나 무상을 없애자고 하니 정치적으로 문제가 된다(개인적으로는 없애는 것이 맞다고 생각한다) 이런 부분도 인구가 늘어나지 않기 때문에 발생될 수밖에 없는 문제이기도 하다.

출산율을 늘릴 수 있을까?

세계 최저의 출산율을 보인다고 말이 많다. 애 키우기 힘들다고 여러 말이 많은데 과연 돈을 많이주고 뭔가 조치를 취한다고 늘어날까? 주변에 보더라도 극단적으로 외모적인 문제로 애를 낳기 싫다는 사람도 있는 와중에 과연 그것이 통할 지 의문이다. 저자 역시도 애초에 줄어드는 것 자체는 일시적으로 늦출 수는 있지만 세계적인 방향이 그렇기 때문에 어쩔 수 없다는 부분이 있다. 개인적으로 매우 공감하는 바이다. 결국은 많이들 안 낳는 방향으로 갈 것이고 국가 정책도 부양이 아니라 아예 이민을 추진하는 것이 더 현명하다고 생각이 된다. 하지만 아프리카 외에는 어느 대륙도 이런 부분에서 안정적이지 못하니 결국 인구가 줄어드는 부분은 어쩔 수 없는 부분이라고 생각이 된다.

그러면 어떻게 해야 하지?

인구 오너스 문제를 무조건 문제라고 보지 말고 변화를 줘야 한다고 생각을 한다. 먼저 정년을 늘려야 한다. 요새 60세, 70세를 과연 과거의 60세나 70세로 보아야 하는가? 성과가 다소 떨어질 수는 있으나 아직 현장에서 충분히 활용이 가능한 인력이다. 한국에서 결국은 없어져야 할 것은 연공서열과 호봉제인데 이것이 없어지는 시기가 되면 정년 연장에 대한 부담이 줄어들 것이다. 한편으로 해고에 대한 부분도 어느 정도는 자유롭게 되어야 하는 것이 맞지 않나 싶다. 한국만큼 해고가 어려운 나라가 없어서 취업이 오히려 더 힘들어지는 모습이 많아진다. 많은 학자들이 지적하는 부분이지만 정치적으로 풀기 참 어려운 부분이기도 하다.

1970년대생의 의식 변화도 필요해.

한국 사람들은 한편으로는 참 희한하다. 기존 세대와 차별성을 항상 언급하면서도 막상 불리한 조건이 되면 왜 자신의 나이를, 경험을 인정해 주지 않는지 물어본다. 이런 모습을 보면서 항상 의아하다. 한국의 모습은 아직도 제조업의 모습에서 벗어나지 못했지만 최저임금 등의 상승으로 인해서 이미 제조업을 계속 유지하기 힘든 상황까지 온 상태이다. 과연 이런 상황에서 우리에게 제조업 생각을 계속 강요하는 것이 현실적인 답일까? 개인적으로는 아니라고 생각이 된다. 그러니 우리는 의식 변화가 선도되어야 한다고 생각한다. 이제 곧 퇴직을 시작할 1970년대생의 경우 준비를 하지 못하면 위아래 세대에게 치이는 결과를 나타낼 수밖에 없다. 의식 변화는 선택이 아니라 필수가 되었다.

인구 감소가 꼭 나쁜 결과를 나타내는 것은 아니다.

물론 결과가 좋지는 않을 것이라는 것은 이미 많은 사람들이 인식하고 있다. 하지만 그저 '나뻐질 것이니 어쩔 수 없다'가 아니라 그런 상황을 기회로 만들어야 한다. 결국 아직까지도 소비의 중심은 1970년대 1980년대 사람들이며 그들이 자녀에게 무엇인가 받을 수 없는 상황이라면 많은 경우에 자신이 가진 재산을 놓지 않을 것이기도 하다. 어쩌면 매우 '개인주의적인' 세대로 거듭날 수 있을 것 같다는 생각도 든다. 책을 읽으면서 나 자신도 많은 걱정이 있겠지만 국가나 기업의 입장에서도 꽤나 많은 고민을 하고 있을 것 같다는 생각을 해 보았다. 우리는 지금 인구에 대해서 어떤 고민을 하고 있으며 결론을 내고 있을까? 우물쭈물하기에는 이제 시간이 얼마 남지 않았다는 생각을 해 본다.