나는 빌딩 중개로 건물주가 되었다

나는 빌딩 중개로 건물주가 되었다 - 빌딩 중개로 부동산 투자 비결까지 마스터
김명찬 지음 / 아라크네 / 2025년 6월

나는 빌딩 중개로 건물주가 되었다 - 김명찬

*본 도서는 출판사로부터 제공받았습니다.*

오늘 뉴스로 서울의 집값이 오르고 있다고 한다. 몇 년 동안 부동산 침체기에서 벗어나는 신호탄이라고 여겨진다. 확실히 국내는 인서울이라는 말처럼 서울 안에서 집이나 부동산을 갖기가 더 어려워지고 있다. 중급지에서 상급지로의 레벨업도 힘든데, 지방에서 인서울 하기야 말해 무엇 하겠는가. 이 와중에도 서울에는 고층빌딩, 오피스텔, 상가용 빌딩, 꼬마 빌딩 등 수 많은 빌딩들이 있다. 조물주 위에 건물주라는 말처럼 다 쓰러져가는 건물에도 건물주(갓물주)는 늘 존재한다. 저자는 부동산 중개인으로 시작해 공인중개사를 취득하고, 빌딩 중개업을 해오고 있다. 지금은 빌딩 중개 전문 법인의 대표다. 현재 빌딩중개를 업으로 삼고 싶다면 중개보조인으로는 한계가 있으니 바로 자격증을 취득하길 권하고 있다.

1층 부동산으로 대변되는 개공으로 일하게 되면 다양한 물건들을 다룰 수 있다. 그러나 법인으로 들어가게 되면 훨씬 더 전문적인 파트로 일할 수 있으며, 교육을 받을 수 있고, 더 많은 건수의 매물을 다뤄보게 된다고 한다. 다만 개공으로 일하면 법인대비 고정비가 적어 조금 더 나은 수익을 가져갈 수는 있단다. 그렇지만 건수와 퍼센테이지를 따지면 거의 상쇄된다고 한다.

빌딩 중개를 위해서 하는 공인중개사의 루틴은 다음과 같다.

'출근 - 매각물건 정리 - 광고 올리기 - 콜드콜 - 콜드콜 내용 정리 - 임장 - 임장내용 정리'

콜드콜은 고객 명단을 통해 전화를 돌리는 것을 말한다. 이를 통해 잠재 고객과의 라포도 형성할 수 있다. 전화를 하다보면 임대의사가 있거나, 매각의사가 있는 잠재고객을 유치하게 될 수 있기에 오전 업무는 꼭 콜드콜로 시작해야 한단다. 오후에는 역시 발로 뛰는 임장이 필수다. 결국 아무리 물건을 자세히 조사한다고 해도, 빌딩 역시 부동산일터. 위치 부터 내외부 노후화 등 직접 찾아가서 보고 정리해야 할 것이 넘쳐난다. 자세한 사진 촬영은 필수다. 저자의 경우 직접 빌딩에 써 있는 현수막을 통해 중개의 파이를 넓히기도 한다고 한다. 임대 의사를 밝힌 건물 한 칸이 다른 공인중개사라면 그들과 통화하면서 매각의사도 알 수 있고, 운이 좋다면 공동 중개도 할 수 있게 된다. 특히 임장하면서 저자가 이야기하는 도로 너비에 대한 팁을 얻을 수 있어 좋았다. 북쪽 도로에 접한 신축부지, 양호한 도로조건, 우수한 상권 접근성, 주변의 개발 호재 등 누구나 반길 요건을 콕콕 찝어 찾아내야 한다. 길을 가면서 네모 반듯한 빌딩도 있지만, 위로 올라갈수록 사다리꼴로 좁아지는 건물도 본 적이 있을 것이다. 이는 옆 건물의 일조권으로 인한 이격거리 때문이다. 이 기준점은 도로의 반대쪽, 북쪽 경계선, 인접지와의 경계선이다. 또한 공원 도로, 철도 , 하천, 공공녹지 등이 인접한 경우에는 건물을 지을때 유리하다. 건물의 간격이 떨어져 있어서 일조권 사선제한의 영향을 덜 받기 때문이다. 신축 목적의 빌딩부지를 찾는다면 꼭 생각해야 할 부분이다.

또한 건물의 경우 코너부지의 건물이 더 고차원으로 밸류업 할 수 있다. 앞서 말한 것처럼 코너는 당연히 도로를 접하고 있기 때문에 일조권 사선제한에서도 자유로운 장점이 있다. 또한 실제 대지 넓이보다 넓어 보이는 효과가 있으며, 사람들에게 눈에 띄는 노출효과로 브랜드 임차인들에게 선호되는 빌딩이다.

빌딩중개의 경우 일반 주택에 비해 건수가 적을 뿐이지 중개수수료는 0.9%로 높은 편이다. 또한 사람들이 아직 잘 모르는 블루오션이라고 한다. 확실히 법적 문제나 전체적 건물의 개보수까지 알아야 하므로 쉬운일은 아니지만 도전해봄직만 하다.