부동산 트렌드 2025

부동산 트렌드 2025 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 외 지음 / 와이즈맵 / 2024년 9월

부동산 트렌드 2025 - 김경민 외 5

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

연말이 다가오면 실감하는 것 중의 하나가 새해의 트렌드를 예측하는 책들이 속속들이 출시된다는 것이다. 벌써 내년의 부동산 트렌드를 관망하는 <부동산 트렌드 2025>가 김경민 교수와 여러 필진들의 하에 나왔다. 나의 경우 유명한 트렌드 저서인 김난도 교수의 책(트렌드 코리아)이나 문화트렌드 등을 다룬 시리즈물은 많이 읽었다. 다만 부동산에 대한 책의 경우에는 각 물건별이나 취득방법 별로 이루어진 책을 다소 접했다. 이렇게 매년 부동산에 대한 초 단기적 예측 서적이 나오는 줄은 모르고 있었다. 찾아보니 2022년부터 2025년까지 꾸준히 나오고 있었더라. 책의 초반은 2024년 부동산 트렌드를 예측했던 것 중에서 어떤 것이 적중했는지 쪽집게처럼 써머리 하고 시작하고 있다. 책을 읽으면서 최근 본 종이책 중에서 숫자와 통계와 그래프가 이렇게 자주 등장하는 책은 처음이었다. 그만큼 데이터 준비와 분석에 자신이 있어서라고 생각한다. 하버드에 서울대 출신 필진들이 여럿이니 1명이 예측한 정보보다는 많이 의견수렴을 통해 결론도출을 했을거라 본다. 작년의 경우 공급부족으로 서울 전세가격이 떨어질 것을 예상했다. PF대출 연장으로 인허가 물량이 폭감할 것을 예상했다. 마지막으로 2024년부터 서울시 집값이 반등할 것을 예상했다. 이 3가지의 경우 다 적중했다고.

그렇다면 과거는 과거이고 내년의 예상의 포인트는 무엇일까 궁금해지기 시작한다. 공급절벽과 전세 상승, PF대출 연장, 금리인하 까지 모든 지표가 <상승>을 보이고 있다는 결론이다.

지난 몇년 간 인허가의 축소로 인해서 지금 공급이 기정사실화 된 25,26년에는 지난 평균 공급량에 현저히 못 미치는 아파트가 공급될 예정이다. 공급이 줄어드는 특수와 인플레이션 그리고 PF정책 실패로 전세가는 더 오를 것이란다. 이 때문에 임차 수요보다는 차라리 매매로 변경하려는 수요가 더 늘어날 것으로 보고 있다.

벌써 늘 먼저 오르는 강남구의 경우 집값 상승이 시작되었다고 한다. 특히 강남3구의 경우 플로우처럼 보이는 권역 동조화 현상이 두드러지게 나타난다고 한다. 고가 아파트 시장의 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 것을 권역 동조화라고 한다. 이는 가격상승의 가속화 하는 역할을 한다고 한다. 특히 강남 쪽에서는 기존 신축 완료된 단지들이 많다. 이제 막 신축 물량이 준비되는 곳은 서초구가 더 많기 때문에 신축 프리미엄이 붙어서 서초구 대장아파트들의 가격이 더 높아질 지도 모른다고 한다.

중저가 서울시내 아파트로 소개되는 일명 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)는 강남이나 여의도 등으로 출퇴근하기는 어려운 편이나 베드타운으로서의 가격 메리트는 좋은 편이다. 노도성에 특히 아파트 단지가 많이 포진해 있다.

책을 읽으며 특이하게 생각했던 점은 주식에서 이용하는 이동평균선을 데이터 지표로 활용했다는 점이다. 이는 주식에서 특정 기간 주거의 평균을 연결한 선을 말한다. 지금 부동산 시장의 지표로 변환하면 단기 이평선이 장기 이평선을 상향 돌파하는 징후가 보인단다. 이를 골든크로스라고 말하며 이를 통해 부동산의 상승국면도 예측해 볼 수 있다는 점에서 신선한 책이었다.